Stel je dit eens voor. Je bent veertig minuten bezig met de FLK2-krant, je stuit op een vraag over twee broers en zussen die samen een huis hebben gekocht, één is overleden, en de antwoordmogelijkheden hangen allemaal af van de vraag of ze gezamenlijke huurders waren of gemeenschappelijke huurders. Je maag zakt ineen, want de laatste keer dat je de overlevingskansen herzag, herinnerde je het je half en ging verder. Klinkt bekend? De landwet straft de halfherinneringen. Het beloont kandidaten die de feiten kunnen omzetten in een klein aantal rigide regels en deze zonder aarzeling kunnen toepassen.
Dit onderwerp bevindt zich in SQE1 FLK2 naast Property Practice, Trusts, Testamenten, Strafpraktijken en Advocatenrekeningen. Het is eerder conceptueel dan procedureel, en de onderzoeker vindt het leuk om te testen of je begrijpt waarom een belang een koper bindt, en niet alleen of het bestaat. Laat me je door de onderdelen leiden die keer op keer terugkomen.
Landgoederen en belangen: de Land Law Foundation die u niet kunt overslaan
Alles in het grondrecht is gebaseerd op één onderscheid. Sinds de Wet op de Eigendomswet 1925 kunnen er slechts twee juridische goederen bestaan: het eigendomsrecht (een eenvoudige absolute vergoeding in bezit) en het erfpachtrecht (een absolute termijn van jaren). Sectie 1, lid 2, somt vervolgens de belangen op die legaal kunnen zijn, met inbegrip van een erfdienstbaarheid die is verleend voor een termijn die gelijkwaardig is aan eigendom of erfpacht, en juridische kosten. Alles wat niet in deze vakken past, kan alleen maar equitable.
zijnWaarom is dit belangrijk op de examendag? Omdat het legale/billijke label de hele vraag drijft. Wettelijke rechten hebben de wereld historisch gebonden; billijke rechten zijn afhankelijk van leerstellingen van kennisgeving of, in geregistreerde gronden, van registratie of een hoger belang. Als u de rente in de eerste tien seconden niet kunt classificeren, raadt u de rest.
Praktische oefening: neem de rente – een hypotheek, een erfdienstbaarheid, een beperkend convenant, een huurovereenkomst – en stel twee vragen. Is het legaal of rechtvaardig? Hoe wordt het beschermd tegen een latere koper? Als u beide direct kunt beantwoorden, bent u FLK2 klaar voor dat onderwerp.
Mede-eigendom voor FLK2: gezamenlijke huur, gemeenschappelijke huur en overlevingspensioen
Dit is het onderwerp dat mensen in een hinderlaag lokt, dus doe het rustig aan. Wanneer twee of meer mensen land bezitten, wordt de juridische eigendom altijd gehouden op een trust van land, en kan het legale landgoed alleen gehouden worden als een gezamenlijke pacht – nooit gescheiden, maximaal vier trustees. De interessante actie vindt plaats in het eigen vermogen, waar mede-eigenaren als gezamenlijke huurders of als gemeenschappelijke huurders actief zijn.
A gezamenlijke huur vereist de vier eenheden: bezit, belang, titel en tijd. Het draagt het recht van overleving met zich mee, wat betekent dat wanneer een medehuurder overlijdt, zijn aandeel automatisch overgaat naar de nabestaanden, buiten het testament om. Een gemeenschappelijke pacht geeft elke eigenaar een afzonderlijk, onverdeeld deel dat wel onder zijn nalatenschap valt. Dus in dat examenscenario over de overleden broer of zus draait het hele antwoord om de vraag of het billijke belang een gezamenlijke huurovereenkomst was (de langstlevende neemt alles) of een gemeenschappelijke huurovereenkomst (het deel van de overledene gaat naar de begunstigden).
Leer nu een ontslagvergoeding, want daar wordt zwaar naar gekeken. Een rechtvaardige gezamenlijke huurovereenkomst kan tijdens het leven worden verbroken – bijvoorbeeld door schriftelijke kennisgeving op grond van sectie 36(2) van de Law of Property Act 1925, door één huurder die zijn aandeel beheert, of door onderlinge overeenstemming of een handelswijze, zoals besproken in Williams v Hensman. Bij een ontbinding wordt de gezamenlijke huurovereenkomst omgezet in een gemeenschappelijke huurovereenkomst. Je kunt niet door je wil scheiden, omdat het overleven in werking treedt op het moment voordat de dood in werking treedt. Als u dat timingpunt goed heeft, verliest u punten die anderen verliezen.
Easements: de vier hindernissen en hoe ze worden gecreëerd
Easements verschijnen in bijna elke FLK2-zitting in een of andere vorm. Begin met de definitie uit Re Ellenborough Park. Wil een recht een erfdienstbaarheid zijn, dan moet het aan vier vereisten voldoen: er moet sprake zijn van een dominante en een dienende huurwoning; het recht moet het dominante land huisvesten (ten goede komen); de twee percelen moeten eigendom zijn van of bewoond worden door verschillende personen; en het recht moet het voorwerp van een subsidie kunnen vormen. Die laatste hindernis filtert vage beweringen uit – het recht op een mening is bijvoorbeeld te onzeker.
Creatie is het deel dat kandidaten verwarren. Erfdienstbaarheden kunnen uitdrukkelijk, impliciet of op voorschrift worden gecreëerd. Onder impliciete schenking moet u de regel in Wheeldon v Burrows kennen, die bepaalde quasi-erfdienstbaarheden omzet in volledige erfdienstbaarheden bij verkoop van een deel, en sectie 62 van de Law of Property Act 1925, die een informele toestemming kan opwaarderen tot een erfdienstbaarheid op een overdrachtsstuk. Recept beloont in grote lijnen langdurig gebruik van rechtswege – zonder geweld, geheimhouding of toestemming. Bewaar die drie negatieven in je hoofd als "nec vi, nec clam, nec precario".
Let op de valkuil: een vraag levert je vaak een 'recht' op dat een onderdeel van Ellenborough niet haalt, en vraagt vervolgens hoe dit een koper bindt. Als er helemaal geen sprake is van een geldige erfdienstbaarheid, doet de bindende vraag zich nooit voor. Test altijd de geldigheid vóór prioriteit.
Freehold-verbonden: waarom de last zelden gelijk is aan de wet
Verbonden stellen uw vermogen op de proef om voordeel en last te scheiden, en wet en billijkheid. Het voordeel van een verbond kan op het gewoonterecht van toepassing zijn als het betrekking heeft op het land. De last geldt echter niet voor de wet – dat is de hoofdregel van Austerberry v Oldham Corporation, later bevestigd door het House of Lords in Rhone v Stephens. Dus hoe bindt een beperkend verbond een latere eigenaar van het belaste land? Via billijkheid, volgens de doctrine in Tulk v Moxhay, op voorwaarde dat het convenant restrictief (negatief) van inhoud is, het betrekking heeft op het land, de partijen bedoelden het te exploiteren, en het op de juiste manier wordt beschermd door registratie.
Examinatoren houden van positieve verbonden omdat de last niet direct kan worden opgelegd. Je moet dan oplossingen zoeken – een keten van schadeloosstellingsconvenanten, of het beginsel van wederzijds voordeel en last uit Halsall tegen Brand. Als uit een vraag blijkt dat je iets moet doen (een hek repareren, bijdragen aan het onderhoud van de weg), reik dan instinctief naar "positief verbond, de last loopt niet, zoek naar een indirecte route".
Geregistreerd en niet-geregistreerd land: een interesse binden aan een koper
Dit is de prioriteitsmotor van het grondrecht, en het is waar veel van de merken leven. Voor geregistreerd land is de Land Registration Act 2002 van toepassing. Een inschrijfbare beschikking tegen waardevolle overweging heeft voorrang op eerdere belangen, behalve de belangen die worden beschermd door een kennisgeving in het register en de belangen die overschrijven het register. De overheersende belangen in Schema 3 worden zwaar op de proef gesteld – met name een wettelijke huurovereenkomst voor zeven jaar of minder, en het belang van een persoon in het daadwerkelijke beroep, de moderne echo van Williams & Glyn's Bank tegen Boland.
In de steeds kleiner wordende hoeveelheid niet-geregistreerd land pas je het oudere systeem toe: wettelijke rechten binden de wereld, de meeste rechtvaardige rechten moeten worden geregistreerd als landheffingen onder de Land Charges Act 1972, en alles buiten dat systeem hangt af van de doctrine van kennisgeving. Een puzzel hier verbergt vaak een verzuim om te registreren – een Klasse C(iv)-vermogenscontract of een Klasse D(ii)-beperkend convenant dat nooit is aangegaan en dus nietig is tegen een koper van een legaal landgoed voor geld. Zoek de ontbrekende registratie en het antwoord valt uit:
Hoe u de grondwetgeving kunt herzien voor het SQE1 FLK2-papier
Single Best Answer-vragen zijn geen essays. Ze geven u een strakke reeks feiten en vijf plausibele opties, waarvan er slechts één de beste is. Uw herziening moet dus worden gestructureerd rond beslissingsbomen, niet rond proza. Maak voor elk onderwerp een stroomdiagram van één pagina: classificeer de interesse, test de geldigheid ervan en bepaal vervolgens de prioriteit. Doe dat voor erfdienstbaarheden, convenanten, pachtovereenkomsten, hypotheken en mede-eigendom, en je hebt het grootste deel gedekt van wat FLK2 je te wachten staat.
Twee gewoonten onderscheiden sterke kandidaten van de rest. Ze leren de hoofdzaken als triggers, niet als citaten – je hebt niet de volledige verhouding van Tulk versus Moxhay nodig, je moet het moment herkennen waarop deze van toepassing is. En ze oefenen onder tijdsdruk, want het lezen van een compact feitelijk scenario in minder dan negentig seconden is een vaardigheid op zich. Meng vragen over landrecht met trusts en Property Practice, aangezien de examinator ze opzettelijk overlapt; een geschil over mede-eigendom kan stilletjes een kwestie van grondbezit over bezetting en verkoop worden.
Snelle zelftest voordat u het boek sluit: noem de twee juridische landgoederen, de vier eenheden, de vier Ellenborough-vereisten en de twee routes waarlangs een beperkend convenant een koper belast. Als er een antwoord vaag is, dan is dat de herziening van vanavond.
Hoe CELE SQE kan helpen
Als u wilt dat het grondrecht wordt omgezet in duidelijke beslissingsbomen met uitgewerkte SBA-praktijken, lopen onze SQE1-cursussen van de kortetermijncursus voor £ 1.750 tot de langetermijncursus van £ 3.720, met een enkele FLK-optie voor de halve prijs als u slechts FLK2 nodig heeft. Er is een vroegboekkorting van £ 150, en onze SQE1 Vragenbank is beschikbaar voor £ 575 per maand voor gericht boren. Kom en vind ons op celebar.com of op WeChat SQE100 – we begeleiden kandidaten vanaf de allereerste vergadering en we bespreken graag waar het grondrecht in uw plan past.