Kuva SQE1 tenttihuone. Yksittäinen paras vastauskysymys pudottaa sinut skenaarioon: asiakkaasi ostaa vapaana olevan talon 480 000 punnan hintaan, paikallinen haku on ilmoittanut läheisen tienlaajennussuunnitelman ja sinulla on neljä tuntia paperia jäljellä. Mikä tosiasia muuttaa neuvojasi ja mikä on häiriötekijä? Tämä on todellinen testi omaisuuslain ja -käytännön - ei opetella ulkoa määritelmiä, vaan tietää, mitä asianajaja tekee seuraavaksi.
Useimmat ehdokkaat pitävät laajaa välitysaikajanaa hallittavana. Jäljet lipsahtaa hiljaa pois, on yksityiskohta tapahtuman keskellä ja lopussa: mitkä haut tilauksesta, kuinka paljon veroa maksetaan ja kuinka suojella ostajaa kiinteistörekisterissä. Käydään läpi ne osat, joita kokeensaajat rakastavat testaamaan kohteessa FLK2.
Miksi omaisuuslaki ja käytäntö kuuluvat FLK2
:henOperty Law and Practice on yksi kuudesta FLK2-aiheesta, jotka kuuluvat maaoikeuden, säätiöiden, testamenttien ja hallinnon, asianajajien tilien ja rikosoikeuden ja -käytännön rinnalle. Maalaki antaa sinulle taustalla olevan opin – lailliset kiinteistöt, rasitteet, yhteisomistus. Property Practice ottaa tämän opin ja esittää vaikeamman kysymyksen: kuinka siirrät kiinteistön myyjältä ostajalle jättämättä asiakkaasi paljastumaan?
Arviointimuoto SQE1 on kaksi paperia, joissa kussakin on 180 yksittäistä parhaan vastauksen kysymystä, viisi tuntia ja 20 minuuttia per paperi, viimeisimmän SRA-eritelmän mukaisesti. Property Practice kysymykset pyytävät sinua harvoin lausumaan säännön abstraktisti. He asettavat sinut toimivan asianajajan asemaan ja kysyvät oikeaa seuraavaa vaihetta. Tämä kehystys on vihjeesi tarkistamiseen: opi prosessi, älä vain sanastoa.
A hyödyllinen tapa: kysy jokaisen aiheen kohdalla "kuka tekee tämän, missä vaiheessa ja mitä tapahtuu, jos se menee pieleen?" Tutkija testaa yleensä yhtä näistä kolmesta kulmasta.
Ennen sopimusta tehdyt haut: mitä jokainen todella kertoo sinulle
Koska periaate caveat emptor (ostaja varokaa) ohjaa siirtoa, myyjällä ei ole yleistä velvollisuutta ilmoittaa kiinteistön virheistä. Ostajan asianajajan on löydettävä ongelmat ennen vaihtoa. Tätä varten haut ovat, ja SQE testaa mielellään, voitko yhdistää oikean haun oikeaan huoleen.
- Paikalliset tonttimaksut ja kunnan tiedustelut — paljastaa kaavoitusluvat, rakennusmääräysluvat, puiden suojelumääräykset, suojelualueet ja onko kiinteistöä palveleva tie otettu käyttöön ja ylläpidetty julkisella kustannuksella.
- Viemäröinti- ja vesihaku — vahvistaa, liittyykö kiinteistö yleiseen viemäriin ja vesijohtoveteen ja missä viemäri kulkee.
- Ympäristöhaku — merkitsee saastuneen maan riskin ja tulvahistorian. Olennaista, koska vastuu siivouksesta voi laskea nykyiselle omistajalle.
- Korjaustarkistus ja alueesta riippuen kaivos- tai muut asiantuntijahaut.
Palaa tien leventämisskenaarioimme. Ehdotettu järjestelmä on juuri sellainen asia, jonka paikallinen haku poimii. Sinun tehtäväsi ei ole paniikkiin; se on raportoida havainnosta asiakkaalle, harkita vaikutusta arvoon ja nautintoon sekä neuvoa edetä, neuvotella uudelleen vai vetäytyä ennen vaihtoa. SBA:ssa "paras" vastaus on yleensä mitattu, asiakaskeskeinen seuraava vaihe – ei dramaattinen.
Vaihto, talletus ja vakioehdot
Maanmyyntisopimusten on oltava vuoden 1989 :n omaisuuslain (Sekalaiset määräykset) 2 §:n mukaisia: kirjallisesti, kaikki sovitut ehdot yhdessä asiakirjassa ja molempien osapuolten allekirjoittama. Asuntokaupat laaditaan yleensä vakiomyyntiehtojen mukaisesti; kaupallisia sopimuksia kaupallisten kiinteistöjen vakioehtojen mukaisesti. Tunne ero nimessä ja tiedä, mikä muuttuu vaihdossa.
Vaihdossa sopimus tulee sitovaksi ja riski kiinteistössä siirtyy pääsääntöisesti ostajalle vakioehdoin, minkä vuoksi ostajan rakennusvakuutuksen tulee olla jo voimassa. Talletus on tyypillisesti 10 prosenttia. Jos ostaja epäonnistuu myöhemmin, myyjä voi yleensä pitää talletuksen ja hakea lisäoikaisuja. Yleinen tenttiloukku sekoittaa aseman ennen vaihtoa (kumpi tahansa osapuoli voi kävellä pois) asemaan sen jälkeen (sitova sopimus, todelliset seuraukset). Kiinnitä tuo viiva tiukasti mielessäsi.
Sleimavero maavero: Numeroiden tarkastajat Test
Sstamp Duty Land Tax (SDLT) on suosikki, koska se pakottaa sinut soveltamaan sääntöjä sen sijaan, että muistat niitä. SDLT:tä veloitetaan maakaupoista Englannissa ja Pohjois-Irlannissa (Walesilla on oma maatransaktioveronsa). Se lasketaan jaksoittain – jokaista hinnan osaa verotetaan kyseisen luokan verokannan mukaan, ei koko hintaa yhdellä verokannalla.
Sinun ei tarvitse muistaa jokaista kynnystä penniin asti, ja hinnat muuttuvat, joten tarkista nykyiset bändit luotettavasta lähteestä lähellä istumaasi. Sinun on ymmärrettävä kylmänä käsitteet, joiden ympärille tutkija rakentaa kysymyksiä:
- Ero asunto- ja muiden asuntojen hintojen ja sekakäyttöasuntojen välillä.
- lisäasuntojen korkeampi hinta — lisämaksu, jota sovelletaan, kun ostaja omistaa jo toisen asunnon.
- Ensimmäisen ostajan avustus ja ehdot, jotka on täytettävä sen lunastamiseksi.
- Velvollisuus toimittaa SDLT-palautus ja maksaa lakisääteisen määräajan kuluessa tapahtuman voimaantulopäivästä, yleensä valmistumisesta.
Harjoittele siivulaskentaa pyöreillä numeroilla, kunnes se on automaattinen. Kokeessa sinulla ei ole pitkää aikaa, joten nauhamenetelmän sujuva hallitseminen on arvokkaampaa kuin yrittää muistaa taulukko, jonka muistat puoliksi.
Suorittaminen ja valmistumisen jälkeinen: Ostajan suojaaminen
Valmistuminen on, kun kauppahinnan saldo ohittaa, myyjä vapautuu ja ostaja saa oikeuden omaisuuteen. Siirtokirjan – yleensä kiinteistörekisterilomakkeen TR1 – on oltava lain Law of Property Act 1925 52 §:n mukainen ja se on laadittava asiakirjana. Mutta valmistuminen ei ole maaliviiva. Kaksi valmistumisen jälkeistä vaihetta ratkaisee, onko asiakkaasi todella turvassa.
Ensin vero. SDLT-palautus ja -maksu on käsiteltävä lakisääteisen määräajan kuluessa. Jätä se väliin, ja asiakas saa rangaistuksia ja korkoja – todellinen laiminlyöntiriski ja siisti SBA-faktamalli.
Stoinen, rekisteröinti. Vuoden 2002 Lan Registration Actin mukaan rekisteröidyn omistusoikeuden siirto tai vuokrasopimuksen myöntäminen seitsemäksi vuodeksi on rekisteröitävä luovutus. Ostajan omistusoikeus katoaa vasta, kun luovutus on rekisteröity HM:n kiinteistörekisteriin – 27 §:ssä asetetaan rekisteröintiedellytys määräyksen toimimiselle. Siihen asti ostajalla on vain kohtuullinen korko.
Tässä on merkitystä prioriteettijaksolla valmiista virallisesta hausta (lomake OS1). Tämä haku antaa suojatun ikkunan, jonka aikana ostaja voi rekisteröityä ilman useimpia myöhempiä merkintöjä, mikäli hakemus saapuu kiinteistörekisteriin määräajan kuluessa. Sen ymmärtäminen, miksi tämä ikkuna on olemassa – jotta myyjä ei luo uusia kiinnostuksen kohteita haun ja rekisteröinnin välissä – on juuri päättelyn tutkijat palkitsevat.
Vuokrauslisät, joita et voi ohittaa
Freehold on puhtaampi tarina; Leasehold lisää liikkuvia osia ja FLK2 testaa niitä. Vuokraosuuden yhteydessä tarkkaile vuokranantajan luovutuslupaa (lupalupaa), mahdollisia rekisterirajoituksia, jotka edellyttävät vuokranantajan todistusta ennen rekisteröintiä, palvelumaksua ja maavuokrarästiä sekä sitä, tuleeko luovutuksesta ilmoittaa vuokranantajalle valmistumisen jälkeen. Seitsemän vuoden vuokrasopimus voidaan rekisteröidä erikseen omalla nimikkeellä.
Käytännön takeaway: kun kysymyksessä mainitaan asunto, rahastoyhtiö tai palvelumaksu, hidasta. "Paras vastaus" ottaa usein käyttöön vuokrasopimuskohtaisen vaiheen, joka vain vapaasti omistettavassa versiosuunnitelmassa jäisi huomiotta.
A kohdennettu tarkistussuunnitelma vuodelle Property Practice
Miten tätä pitäisi oikeasti tutkia? Yritä kartoittaa koko tapahtuma yhdelle sivulle: esisopimus (haut, tiedustelut, laatiminen), vaihto (sitova sopimus, talletus, riski), loppuunsaattaminen (siirtokirja, rahavirta) ja viimeistely (SDLT, rekisteröinti, etuoikeusaika). Liitä sitten avainsääntö ja avainriski jokaiseen vaiheeseen. Tämä yksittäinen kaavio vastaa useimpiin SBA-kysymyksiin nopeammin kuin mikään muistiinpanoseinä.
Drill SDLT-laskelmia, kunnes raita on toinen luonne. Harjoittele eroa asuin- ja kaupallisten olosuhteiden välillä. Ja aina, kun saat harjoituskysymyksen väärin, kirjoita muistiin, ohititko -säännön, stage vai -seurauksen – samat kolme kulmaa, joita tutkija käyttää. Omissa virheissäsi olevat kuviot ovat nopein tie parannukseen.
Viimeinen muistutus: Property Practice on lukittuna asianajajatileihin ja maalakiin. Asiakkaan rahat valmistumisen yhteydessä, SDLT-maksu, asuntolainaennakko – kaikki tämä kulkee asiakasrekisterin läpi. Tarkastele näitä aiheita silmällä pitäen, miten ne liittyvät toisiinsa, ja aiheiden väliset kysymykset eivät enää tunnu väijytyksiltä.
YJos haluat jäsenneltyä tukea, teemme sen osoitteessa CELE SQE (celebar.com). SQE1-kurssimme maksavat 1 750 puntaa lyhytaikaisesta vaihtoehdosta 3 720 puntaa pitkäkestoiseen ohjelmaan, yhden FLK-vaihtoehdon puoleen hintaan, jos tarvitset vain FLK2:n, ja 150 £ Ear Bird -alennuksen. Monet hakijat yhdistävät kurssin kysymyspankin kanssa hintaan 575 puntaa kuukaudessa harjoitellakseen täsmälleen yllä kuvattua SBA-tyyliä. Kysymyksiä? Ota meihin yhteyttä WeChat SQE100:ssa tai osoitteeseen [email protected] – ei paineita, osoitat vain oikeaan suuntaan.