SQE1 Mülkiyet Hukuku ve Uygulaması FLK2: Aramalar, SDLT ve Kayıt

PSQE1 sınav odasını hayal edin. Tek bir en iyi cevap sorusu üzerinize bir senaryo bırakıyor: Müşteriniz 480.000 £ karşılığında müstakil bir ev satın alıyor, yerel arama yakındaki bir yol genişletme planını işaretledi ve dört saatlik kağıdınız kaldı. Hangi gerçek aslında tavsiyenizi değiştiriyor ve hangisi dikkatinizi dağıtıyor? Bu, Mülkiyet Hukuku ve Uygulaması'deki gerçek sınavdır; tanımları ezberlemek değil, bir avukatın bundan sonra ne yapacağını bilmek.

Çoğu aday geniş dağıtım zaman çizelgesini yönetilebilir buluyor. İşaretlerin sessizce kaybolduğu yer, bir işlemin ortasında ve sonundaki ayrıntıdır: Hangi siparişin aranacağı, ne kadar vergi ödeneceği ve alıcının Tapu Sicilinde nasıl korunacağı. FLK2.

Mülkiyet Hukuku ve Uygulaması Neden FLK2

Gayrimenkul Hukuku ve Uygulaması, Arazi Hukuku, Tröstler, Vasiyetler ve İdare, Avukat Hesapları ve Ceza Hukuku ve Uygulaması ile birlikte yer alan altı FLK2 dersinden biridir. Arazi Hukuku size temel doktrini verir - yasal mülkler, irtifak hakları, ortak mülkiyet. Property Practice bu doktrini ele alıyor ve daha zor bir soru soruyor: Müşterinizi açığa çıkarmadan bir mülkü satıcıdan alıcıya nasıl taşıyabilirsiniz?

SQE1 değerlendirme formatı, en son SRA spesifikasyonuna göre her biri beş saat 20 dakika süren, her biri 180 tek en iyi cevap sorusundan oluşan iki kağıttan oluşur. Property Practice soruları sizden nadiren özette bir kuralı tekrarlamanızı ister. Sizi avukat vekili yerine koyarlar ve bir sonraki doğru adımı sorarlar. Bu çerçeveleme, revizyon için ipucunuzdur: sadece kelimeleri değil, süreci de öğrenin.

A faydalı alışkanlık: Her konu için "Bunu kim, hangi aşamada yapıyor ve ters giderse ne olacak?" diye sorun. Sınavı yapan kişi genellikle bu üç açıdan birini test eder.

Sözleşme Öncesi Aramalar: Her Biri Size Aslında Ne Anlatıyor

Taşıma işlemi caveat emptor (alıcının dikkat etmesine izin verin) prensibi nedeniyle, satıcının mülkteki kusurları gönüllü olarak karşılama konusunda genel bir görevi yoktur. Alıcının avukatı takastan önce sorunları bulmalıdır. Aramalar bunun için vardır ve SQE, doğru aramayı doğru endişeyle eşleştirip eşleştiremeyeceğinizi test etmeyi sever.

• Yerel arazi ücretleri ve yerel otoritenin soruşturmaları — planlama izinlerini, inşaat yönetmeliği izinlerini, ağaç koruma emirlerini, koruma alanlarını ve mülke giden bir yolun kamu masraflarıyla kabul edilip edilmediğini ve bakımının yapılıp yapılmadığını ortaya çıkarır.
• Drenaj ve su arama — mülkün kamu kanalizasyonuna ve şebeke suyuna bağlı olup olmadığını ve kamu kanalizasyonunun nerede çalıştığını doğrular.
• Çevresel arama — kirlenmiş arazi riskini ve su baskını geçmişini işaretler. İlgili çünkü temizlik sorumluluğu mevcut sahibine ait olabilir.
• Chance onarım kontrolü ve bölgeye bağlı olarak madencilik veya diğer uzman aramaları.

Yol genişletme senaryomuza geri dönün. Önerilen bir plan tam olarak yerel aramanın tespit ettiği türden bir şeydir. Sizin işiniz panik yapmak değil; bulguyu müşteriye bildirmek, değer ve keyif üzerindeki etkiyi değerlendirmek ve takastan önce devam edilip edilmeyeceği, yeniden müzakere edilip edilmeyeceği veya geri çekilip çekilmeyeceği konusunda tavsiyede bulunmaktır. Bir SBA'da "en iyi" yanıt genellikle dramatik olan değil, ölçülü, müşteri odaklı bir sonraki adımdır.

EDöviz, Para Yatırma ve Standart Koşullar

Arazi satışına ilişkin sözleşmeler, Mülkiyet Kanunu (Çeşitli Hükümler) Kanunu 1989'nin 2. bölümüne uygun olmalıdır: yazılı olarak, mutabakata varılan tüm şartları tek bir belgede birleştirerek ve her iki tarafça imzalanmış olarak. Konut anlaşmaları genellikle Standart Satış Koşullarına göre hazırlanır; Standart Ticari Mülkiyet Koşullarına ilişkin ticari anlaşmalar. İsimdeki farkı öğrenin ve değişim sırasında nelerin değiştiğini öğrenin.

OBunun karşılığında sözleşme bağlayıcı hale gelir ve mülkteki risk genellikle standart koşullar altında alıcıya geçer, bu nedenle alıcının bina sigortasının halihazırda yürürlükte olması gerekir. Depozito genellikle yüzde 10'dur. Alıcı daha sonra borcunu tamamlayamazsa, satıcı genellikle bu depozitoyu elinde tutabilir ve başka çareler arayabilir. Yaygın bir sınav tuzağı, takastan önceki pozisyonla (her iki taraf da çekip gidebilir) sonraki pozisyonla (bağlayıcı sözleşme, gerçek sonuçlar) karıştırılmasıdır. Bu çizgiyi zihninize iyice sabitleyin.

Damga Vergisi Arazi Vergisi: Sayılar Denetçileri Testi

Damga Vergisi Arazi Vergisi (SDLT) favoridir çünkü sizi kuralları hatırlamak yerine uygulamaya zorlar. SDLT, İngiltere ve Kuzey İrlanda'daki arazi işlemlerinden ücretlendirilir (Galler'in kendi Arazi İşlem Vergisi vardır). Bantlı, dilim esasına göre hesaplanır; fiyatın tamamı tek bir oranda değil, her bir kısmı o banttaki oranda vergilendirilir.

Kuruşa kadar her eşiği ezberlemenize gerek yoktur ve oranlar değişir, bu nedenle mevcut bantları oturduğunuz yere yakın güvenilir bir kaynaktan revize edin. Anlamanız gereken şey, sınav görevlisinin soruları etrafında oluşturduğu kavramlardır:

• konut ve konut dışı fiyatlar ve karma kullanımlı mülkler arasındaki ayrım.
• ek konutlar için daha yüksek fiyatlar — alıcının hâlihazırda başka bir konut sahibi olması durumunda uygulanan ek ücret.
• İlk kez alıcı yardımı ve hak talebinde bulunmak için yerine getirilmesi gereken koşullar.
• İşlemin yürürlüğe girdiği tarihten sonra (genellikle tamamlanarak) SDLT beyanını gönderme ve yasal süre içinde ödeme yapma yükümlülüğü.

Dilim hesaplamasını otomatik olana kadar yuvarlak sayılarla uygulayın. Sınavda fazla vaktiniz olmayacağından bantlama yöntemini akıcı bir şekilde kullanmak, yarım yamalak hatırladığınız bir tabloyu hatırlamaya çalışmaktan daha değerlidir.

Tamamlama ve Tamamlama Sonrası: Alıcının Korunması

Tamamlanma, satın alma fiyatının bakiyesinin geçmesi, satıcının tahliye olması ve alıcının mülk üzerinde hak kazanmasıdır. Devir senedi (genellikle TR1 formundaki bir Tapu Sicili) 1925 Mülkiyet Kanunu'nun 52. bölümüne uygun olmalı ve senet olarak düzenlenmelidir. Ancak tamamlama bitiş çizgisi değildir. Tamamlama sonrası iki adım, istemcinizin gerçekten güvende olup olmadığına karar verir.

Öncelikle vergi. SDLT iadesi ve ödemesi, yasal süre içerisinde ele alınmalıdır. Bunu kaçırırsanız müşteri, gerçek dünyada ihmal riski ve düzenli bir SBA veri modeli olan cezalar ve faizle karşı karşıya kalır.

İkincisi, tescil. 2002 Arazi Tescil Kanunu uyarınca, kayıtlı bir mülkiyetin devri veya yedi yıl boyunca kira verilmesi tescil edilebilir bir tasarruftur. Devir HM Tapu Siciline kaydedilene kadar alıcının yasal mülkiyeti geçmez - bölüm 27, tasarrufun kanunen işlemesi için tescili bir gereklilik haline getirir. O zamana kadar alıcı yalnızca adil bir menfaate sahip olacaktır.

Bu, tamamlanma öncesi resmi aramadaki (OS1 formu) öncelik süresinin olduğu yerdir. Bu arama, başvurunun bu süre içinde Tapu Siciline ulaşması koşuluyla, alıcının daha sonraki girişlerin çoğundan muaf olarak kayıt olabileceği korumalı bir pencere sağlar. Satıcının arama ve kayıt arasında yeni ilgi alanları yaratmasını önlemek için bu pencerenin neden var olduğunu anlamak, tam da incelemecilerin ödüllendirdiği mantıktır.

Atlayamayacağınız Kiralama Ekstraları

Freehold daha temiz bir hikaye; kiralama, hareketli parçalar ekler ve FLK2 bunları test eder. Bir kira mülkü satın alımı için, ev sahibinin tahsis iznini (bir devretme lisansı), kayıt öncesinde ev sahibinin sertifikasını gerektiren kayıt üzerindeki herhangi bir kısıtlamayı, hizmet ücretini ve ödenmemiş arsa kira borçlarını ve devir işleminin tamamlanmasından sonra ev sahibine bildirimde bulunulması gerekip gerekmediğini izleyin. Yedi yılı aşan bir kiralama, kendi tapu numarasıyla ayrı olarak kaydedilebilir.

Pratik çıkarım: Soruda bir daireden, bir yönetim şirketinden veya bir hizmet ücretinden bahsedildiğinde yavaşlayın. "En iyi yanıt" genellikle yalnızca mülkiyete yönelik bir revizyon planının kaçıracağı, kiraya özel bir adımı etkinleştirecektir.

A Odaklı Revizyon Planı

Bunu aslında nasıl çalışmalısınız? Tüm işlemi tek sayfada eşleştirmeyi deneyin: sözleşme öncesi (aramalar, soruşturmalar, taslak hazırlama), takas (bağlayıcı sözleşme, depozito, risk), tamamlama (transfer sözleşmesi, para akışı) ve tamamlama sonrası (SDLT, kayıt, öncelik süresi). Daha sonra her aşamaya anahtar kuralı ve anahtar riski ekleyin. Bu tek diyagram çoğu SBA sorusunu herhangi bir not duvarından daha hızlı yanıtlıyor.

D SDLT hesaplamalarını şeritlenme ikinci doğaya gelinceye kadar yapın. Konut ve ticari koşullar arasındaki farkı prova edin. Ve bir alıştırma sorusunu her yanlış yanıtladığınızda, kuralı'yi, aşama'yi veya sonucu'yi (sınavcının kullandığı aynı üç açıyı) kaçırıp kaçırmadığınızı yazın. Kendi hatalarınızdaki kalıplar, iyileştirmeye giden en hızlı yoldur.

Son bir hatırlatma: Property Practice, Avukat Hesapları ve Arazi Kanunu ile bağlantılıdır. Tamamlandığında müşteri parası, SDLT ödemesi, ipotek avansı; bunların hepsi müşteri defterinden geçer. Bu konuları nasıl bağlantı kurduklarına dikkat ederek gözden geçirin; böylece konular arası sorular pusu hissi olmaktan çıkar.

Yapılandırılmış destek istiyorsanız, bunu CELE SQE (celebar.com) adresinde yapıyoruz. SQE1 kurslarımız kısa vadeli seçenek için 1.750 £'dan uzun vadeli program için 3.720 £'a kadar uzanır; yalnızca FLK2'ye ihtiyacınız varsa yarı fiyatına tek FLK seçeneği ve 150 £ erken kayıt indirimi bulunur. Birçok aday, yukarıda açıklanan SBA tarzını tam olarak uygulamak için bir kursu soru bankasıyla ayda 575 £ karşılığında eşleştirir. Sorunuz mu var? Bize WeChat SQE100 üzerinden veya [email protected] adresinden ulaşın; baskı yok, sadece sizi doğru yöne yönlendirin.