Представь себе это. На сорок минуте просмотра статьи FLK2 вы задаетесь вопросом о двух братьях и сестрах, которые вместе купили дом, один из них умер, и все варианты ответа зависят от того, являются ли они совместными арендаторами или общими арендаторами. Ваш желудок сжимается, потому что в прошлый раз, когда вы пересмотрели выживаемость, вы наполовину вспомнили об этом и пошли дальше. Звучит знакомо? Земельный закон наказывает полузабытых. Он вознаграждает кандидатов, которые могут сопоставить факты с небольшим количеством жестких правил и применять их без колебаний.
Этот предмет находится в SQE1 FLK2 рядом с Property Practice, Трасты, завещания, уголовная практика и счета адвокатов. Это скорее концептуальный, чем процедурный характер, и эксперту нравится проверять, понимаете ли вы , почему интерес связывает покупателя, а не просто существует ли он. Позвольте мне рассказать вам о тех моментах, которые возникают снова и снова.
.Недвижимость и интересы: Фонд земельного права, который нельзя пропустить
Все в земельном праве основано на одном различии. Начиная с Закона о законе о собственности 1925 года, могут существовать только два правовых владения: право собственности (простая абсолютная плата за владение) и аренда (абсолютный срок в несколько лет). Затем в разделе 1(2) перечисляются интересы, которые могут быть законными, включая сервитут, предоставляемый на срок, эквивалентный праву собственности или аренде, а также юридическое обременение. Все, что не соответствует этим рамкам, может быть только equitable.
.Почему это имеет значение в день экзамена? Потому что ярлык законности/справедливости определяет весь вопрос. Юридические права исторически связывали мир; Справедливые права зависят от доктрины уведомления или, в случае зарегистрированной земли, от регистрации или преобладающего интереса. Если вы не сможете классифицировать интерес в первые десять секунд, вы угадаете остальное.
Практическое упражнение: возьмите любой процент — ипотеку, сервитут, ограничительное соглашение, аренду — и задайте два вопроса. Законно ли это или справедливо? Как он защищен от последующего покупателя? Если вы можете сразу ответить на оба вопроса, вы готовы к FLK2 по этой теме.
Совместное владение для FLK2: совместная аренда, совместная аренда и право наследования
Это тема, которая заманивает людей в засаду, так что помедленнее. Когда два или более человека владеют землей, юридическое право собственности всегда принадлежит трасту на землю, а юридическое имущество может храниться только на правах совместной аренды – никогда не разделяемой, максимум четыре доверенных лица. Интересная ситуация происходит в акционерном капитале, когда совладельцы владеют либо как совладельцы, либо как совместные арендаторы.
A совместная аренда требует четырех единиц: владения, интереса, права собственности и времени. Он несет в себе право наследования, что означает, что когда один из совладельцев умирает, его доля автоматически переходит к оставшимся в живых, вне завещания. Совместная аренда дает каждому владельцу отдельную, неделимую долю, которая переходит под его имущество. Таким образом, в сценарии экзамена об умершем брате или сестре весь ответ зависит от того, был ли справедливый интерес совместной арендой (переживший получает все) или общей арендой (доля умершего достается их бенефициарам).
Теперь выучите выходное пособие, потому что оно тщательно проверено. Справедливая совместная аренда может быть разорвана в течение жизни — например, путем письменного уведомления в соответствии с разделом 36(2) Закона о собственности 1925, одним арендатором, распоряжающимся своей долей, или по взаимному согласию или деловому порядку, как обсуждалось в деле Williams v Hensman. Разделение превращает совместную аренду в общую аренду. Вы не можете разорвать по своей воле, потому что выживание происходит за мгновение до того, как смерть вступит в силу. Правильно определите этот момент времени, и вы зафиксируете потери, которые другие потеряют.
Easements: четыре препятствия и как они создаются
Easements в той или иной форме появляются почти в каждом FLK2-сидении. Начните с определения Re Ellenborough Park. Чтобы право было сервитутом, оно должно удовлетворять четырем требованиям: должны быть господствующий и служебный многоквартирный дом; право должно приносить пользу (приносить пользу) доминирующей земле; два участка должны принадлежать или заниматься разными людьми; и право должно быть способно стать предметом гранта. Это последнее препятствие отфильтровывает расплывчатые претензии — например, право на мнение слишком неопределенно.
Creation — это часть, в которой кандидаты путаются. Сервитуты могут создаваться явно, косвенно или по предписанию. В рамках подразумеваемого гранта вы должны знать правило в деле Wheeldon v Burrows, которое преобразует определенные квазисервитуты в полные сервитуты при продаже части, а также раздел 62 Закона о собственности 1925, который может превратить неофициальное разрешение в сервитут на транспортное средство. В широком смысле рецепт вознаграждает длительное использование по праву — без принуждения, секретности или разрешения. Держите эти три негатива в голове как «nec vi, nec clam, nec precario».
.Обратите внимание на ловушку: вопрос часто дает вам «право», которое не позволяет сделать один шаг Элленборо, а затем спрашивает, как это связывает покупателя. Если это вообще не является действительным сервитутом, вопрос об обязательности никогда не возникает. Всегда проверяйте достоверность перед приоритетом.
Пакты о фригольде: почему бремя редко сводится к закону
Ковенанты проверяют вашу способность отделять выгоду от бремени, а закон от справедливости. Преимущество завета может распространяться на общее право, если оно касается земли. Однако это бремя не регулируется законом — таково главное правило дела Остерберри против Oldham Corporation, позже подтвержденное Палатой лордов в деле Рон против Стивенса. Так как же ограничительный завет связывает последующего владельца обремененной земли? Посредством справедливости, согласно доктрине Тулк против Моксхая, при условии, что соглашение является ограничительным (негативным) по существу, оно затрагивает и касается земли, которой стороны намеревались управлять, и оно надлежащим образом защищено регистрацией.
Эксперты любят позитивные заветы, потому что бремя не может распространяться напрямую. Тогда вам придется искать обходные пути — цепочку соглашений о возмещении ущерба или принцип взаимной выгоды и бремени в деле Halsall против Brand. Если вопрос показывает обязанность сделать что-то (отремонтировать забор, внести свой вклад в содержание дороги), инстинктивно стремитесь к «позитивному соглашению, бремя не проходит, ищите обходной путь».
Зарегистрированная и незарегистрированная земля: как сделать интерес, связывающий покупателя
Это приоритетная движущая сила земельного права, и именно здесь живут многие знаки. В отношении зарегистрированной земли действует Закон о регистрации земли 2002. Регистрируемое распоряжение о получении ценного вознаграждения имеет приоритет над более ранними интересами, за исключением тех, которые защищены уведомлением в реестре, и тех, которые имеют приоритет над в реестре. Главнейшие интересы в Приложении 3 подвергаются серьезной проверке - в частности, законная аренда на семь лет или меньше, а также интерес человека к фактическому занятию, современное эхо Williams & Glyn's Bank против Boland.
.В сокращающемся пуле незарегистрированных земель вы применяете старую систему: законные права связывают мир, большинство справедливых прав должны быть зарегистрированы в качестве платы за землю в соответствии с Законом о земельных сборах 1972, а все, что выходит за рамки этой схемы, зависит от доктрины уведомления. Загадкой здесь часто скрывается отсутствие регистрации — договор о наследстве класса C(iv) или ограничительное соглашение класса D(ii), которое никогда не было заключено и поэтому является недействительным в отношении покупателя законного имущества за деньги. Обнаружьте недостающую регистрацию, и ответ выпадет.
Как пересмотреть земельный закон для документа SQE1 FLK2
Вопросы с одним лучшим ответом не являются эссе. Они дают вам сжатый набор фактов и пять вероятных вариантов, только один из которых является лучшим. Таким образом, ваша редакция должна быть построена на основе деревьев решений, а не прозы. Для каждой темы создайте одностраничную блок-схему: классифицируйте интерес, проверьте его обоснованность, затем определите приоритет. Сделайте это в отношении сервитутов, соглашений, аренды, ипотеки и совместного владения, и вы покроете большую часть того, что FLK2 вам грозит.
Две привычки отличают сильных кандидатов от остальных. Они изучают ведущие падежи как триггеры, а не как цитаты — вам не нужно полное соотношение Tulk и Moxhay, вам нужно распознать момент, когда оно применимо. И они тренируются в условиях ограниченного времени, потому что чтение насыщенного фактического сценария менее чем за девяносто секунд — это уже само по себе умение. Смешайте вопросы о земельном праве с вопросами о трастах и Property Practice, поскольку экзаменатор намеренно их дублирует; спор о совместном владении может незаметно превратиться в вопрос о доверительном управлении землей, оккупации и продаже.
Быстро проверьте себя, прежде чем закрыть книгу: назовите два правовых объекта, четыре единства, четыре требования Элленборо и два пути, по которым ограничительное соглашение обременяет покупателя. Если какой-либо ответ нечеткий, это сегодняшняя версия..
Как CELE SQE может помочь
Если вы хотите, чтобы земельное право было отображено в четких деревьях решений с отработанной практикой SBA, наши курсы SQE1 включают в себя от краткосрочного курса за 1750 фунтов стерлингов до долгосрочного курса за 3720 фунтов стерлингов, с вариантом одного FLK за полцены, если вам нужен только FLK2. При раннем бронировании предоставляется скидка в размере 150 фунтов стерлингов, а наш банк вопросов SQE1 доступен по цене 575 фунтов стерлингов в месяц для целенаправленного бурения. Приходите и найдите нас на celebar.com или в WeChat SQE100 — мы сопровождаем кандидатов с самого первого заседания и будем рады обсудить, какое место земельное право вписывается в ваш план.