આને ચિત્રિત કરો. તમે FLK2 પેપર પર બેઠા છો, ઘડિયાળ ટિક કરી રહી છે, અને એક શ્રેષ્ઠ જવાબનો પ્રશ્ન તમારી સામે ખરીદનારને મૂકે છે જેણે હમણાં જ પ્રોપર્ટીની શોધ કરી છે તે આયોજિત બાયપાસની બાજુમાં બેસે છે. વિક્રેતાએ ક્યારેય તેનો ઉલ્લેખ કર્યો નથી. સોલિસિટરએ શું કર્યું હોવું જોઈએ અને વ્યવહારના કયા તબક્કે? જો તમારું મન ખાલી છે, તો તમે એકલા નથી — પ્રોપર્ટી લો અને પ્રેક્ટિસ એ વિષય છે જ્યાં ઉમેદવારો જમીન કાયદાની થિયરી જાણે છે પરંતુ પ્રક્રિયા પર સ્થિર થઈ જાય છે. આ લેખ કન્વેયન્સિંગ ટ્રાન્ઝેક્શન દ્વારા SQE1 પરીક્ષકો જે રીતે તેનું પરીક્ષણ કરે છે તે રીતે ચાલે છે: નિર્ણયોના ક્રમ તરીકે વાસ્તવિક વકીલ લે છે.
વાહન પ્રક્રિયા શા માટે SQE1 FLK2
પર પ્રભુત્વ ધરાવે છેLand કાયદો તમને મૂળ નિયમો આપે છે - એસ્ટેટ, આરામ, સહ-માલિકી, શીર્ષકની નોંધણી. પ્રોપર્ટી લો એન્ડ પ્રેક્ટિસ એક સખત, વધુ વ્યવહારુ પ્રશ્ન પૂછે છે: સોલિસિટર ખરેખર તે નિયમો સાથે do શું કરે છે, પગલું દ્વારા, સૂચનાથી વેચાણને બેદરકારી વિના પૂર્ણ કરવા માટે? બે વિષયો ભારે ઓવરલેપ થાય છે, તેથી પરીક્ષકો એક પ્રશ્ન બનાવી શકે છે જે જમીન કાયદા જેવો દેખાય છે પરંતુ ખરેખર પરીક્ષણ પ્રક્રિયા છે, અથવા તેનાથી વિપરીત.
FLK2 દ્વારા કામ કરતા કોઈપણને મારી સલાહ એ છે કે પહેલા વ્યવહારની માનસિક સમયરેખા બનાવો, પછી કાનૂની નિયમોને લટકાવો. એકવાર તમે તબક્કાઓને ક્રમમાં ચિત્રિત કરી શકો તે પછી, મુશ્કેલ મુદ્દાઓ — ક્યારે જોખમ પસાર થાય છે, ક્યારે કરારો બંધનકર્તા બને છે, કોણ શું માટે જવાબદાર છે — સ્થાને સ્થાન આપો. ચાલો સમયરેખા પર ચાલીએ.
પ્રી-કોન્ટ્રાક્ટ સ્ટેજ: શીર્ષકની તપાસ અને પૂછપરછ
બધું જે ખરીદદારનું રક્ષણ કરે છે તે કરાર પર હસ્તાક્ષર થાય તે પહેલાં થાય છે. આ તે છે જ્યાં ઉપરનો બાયપાસ પ્રશ્ન જીત્યો કે હાર્યો. ખરીદનારના વકીલે શીર્ષકની તપાસ કરવી જોઈએ અને પ્રમાણભૂત તપાસ કરવી જોઈએ જેથી ક્લાયન્ટને ખબર પડે કે તેઓ શું ખરીદી રહ્યા છે.
રજિસ્ટર્ડ જમીન માટે, સોલિસિટર જમીન નોંધણી અધિનિયમ 2002 હેઠળ HM લેન્ડ રજિસ્ટ્રીમાંથી રજિસ્ટર અને ટાઇટલ પ્લાનની સત્તાવાર નકલો મેળવે છે અને મિલકત, માલિકી અને ચાર્જિસ રજિસ્ટરની તપાસ કરે છે. Unરજિસ્ટર્ડ જમીન માટે — હજુ પણ તપાસી શકાય છે — સોલિસિટર શીર્ષકના રૂપની તપાસ કરે છે અને માલિકીની અતૂટ સાંકળને ઓછામાં ઓછા 15 વર્ષ પાછળના શીર્ષકના સારા મૂળ સુધી ચકાસે છે, પછી એસ્ટેટ માલિકોના નામો સામે લેન્ડ ચાર્જીસ શોધ કરે છે.
શીર્ષકની બાજુમાં, ખરીદનારના સોલિસિટર કરાર પહેલાની શોધો અને પૂછપરછો ઉભા કરે છે. સામાન્ય બંડલમાં સ્થાનિક સત્તાધિકારી શોધ (જે આયોજિત બાયપાસને જાહેર કરશે), ડ્રેનેજ અને પાણીની શોધ, પર્યાવરણીય શોધ અને વિક્રેતાની પ્રી-કોન્ટ્રેક્ટ પૂછપરછનો સમાવેશ થાય છે, ઘણીવાર પ્રમાણભૂત લો સોસાયટી ફોર્મ પર. અહીં સંચાલક સિદ્ધાંત યાદ રાખો:
Caveat emptor — ખરીદનારને સાવચેત રહેવા દો. વિક્રેતા સામાન્ય રીતે સ્વૈચ્છિક શારીરિક ખામીઓ માટે બંધાયેલા નથી, તેથી ખરીદનારના વકીલે શોધ કરવી અને પૂછપરછ કરવી જોઈએ. વિક્રેતાએ, તેમ છતાં, શીર્ષકમાં ગુપ્ત ખામીઓ જાહેર કરવી જોઈએ અને મિલકતને સક્રિયપણે ખોટી રીતે રજૂ કરવી જોઈએ નહીં.જોવા માટે
An SQE1 ટ્રેપ: પૂછપરછનો અસ્પષ્ટ જવાબ જે ગેરમાર્ગે દોરે છે તે ખરીદનારને ખોટી રજૂઆત માટે દાવો કરી શકે છે. તેથી જ્યારે કોઈ પ્રશ્ન વેચનારને અડધો સાચો જવાબ આપતો બતાવે છે, તો માત્ર પ્રક્રિયા જ નહીં, પણ ઉપાયો વિશે વિચારો.
Exchange of contracts: the point of no return
એક્સચેન્જ સુધી, કોઈપણ પક્ષ દૂર જઈ શકે છે. કોન્ટ્રાક્ટના YYYએક્સચેન્જ X પર પક્ષો કાયદેસર રીતે પૂર્ણ કરવા માટે બંધાયેલા બને છે, અને આ FLK2 માં સૌથી ભારે પરીક્ષણ કરાયેલ ક્ષણોમાંની એક છે. જમીનના વેચાણ માટેના કરારમાં મિલકતના કાયદા (વિવિધ જોગવાઈઓ) અધિનિયમ 1989ની કલમ 2નું પાલન કરવું આવશ્યક છે: તે લેખિતમાં હોવું જોઈએ, તેમાં સ્પષ્ટપણે સંમત થયેલી બધી શરતો હોવી જોઈએ અને બંને પક્ષકારો દ્વારા અથવા તેના વતી સહી કરવી જોઈએ.
કોન્ટ્રાક્ટ્સ સામાન્ય રીતે ટેલિફોન (ફોર્મ્યુલા A, B અથવા C) દ્વારા વિનિમય માટે લૉ સોસાયટીના સૂત્રોનો ઉપયોગ કરીને વિનિમય કરવામાં આવે છે, જે સોલિસિટર શું કરવાનું છે તે બરાબર નક્કી કરે છે. ખરીદનાર સામાન્ય રીતે એક્સચેન્જ પર ખરીદ કિંમતના 10% ડિપોઝિટ ચૂકવે છે. પરીક્ષકોને ગમતો તફાવત જાણો:
-
Stakeholder તરીકે રાખવામાં આવેલ
- A ડિપોઝિટ પૂર્ણ ન થાય ત્યાં સુધી વેચનારને રિલીઝ કરી શકાતી નથી. વિક્રેતા માટે agent તરીકે રાખવામાં આવેલી
- A ડિપોઝિટ તરત જ પસાર કરી શકાય છે, જે ખરીદનાર માટે જોખમી છે.
Risk વિનિમય પર ખરીદનારને પસાર થાય છે, પૂર્ણ થવા પર નહીં. તે એક નિયમ સમજાવે છે કે કોન્ટ્રાક્ટની આપ-લે થાય ત્યારથી ખરીદનાર પાસે બિલ્ડિંગ્સનો વીમો X શા માટે હોવો જોઈએ. જો વિનિમય પછીના દિવસે ઘર બળી જાય છે, તો તે ખરીદનારની સમસ્યા છે - એક હકીકત પેટર્ન જે ફરીથી અને ફરીથી દેખાય છે.
પ્રમાણભૂત શરતો, સામાન્ય રીતે વેચાણની માનક શરતો અથવા પ્રમાણભૂત વાણિજ્યિક મિલકતની શરતો, પક્ષકારો દ્વારા વાટાઘાટો કરવામાં આવતી ખાસ શરતો વચ્ચેના અંતરને ભરો. જો કોઈ પક્ષ પૂર્ણ કરવામાં નિષ્ફળ જાય છે, તો બીજી વ્યક્તિ પૂર્ણ કરવા માટે નોટિસ આપી શકે છે, સારમાં સમય કાઢીને અને ડિપોઝિટ જપ્ત કરવા સહિતના ઉપાયો માટે દરવાજા ખોલી શકે છે અને છેવટે, છોડવું.
વિનિમયથી પૂર્ણતા સુધી: પૂર્વ-પૂર્ણ પગલાં
વિનિમય અને પૂર્ણતા વચ્ચેનું અંતર એ છે કે જ્યાં ખરીદનારના સોલિસિટર છૂટક છેડાઓને સુવ્યવસ્થિત કરે છે. બે પૂર્વ-પૂર્ણ શોધ સૌથી વધુ મહત્વની છે.
રજિસ્ટર્ડ જમીન માટે, સોલિસિટર HM લેન્ડ રજિસ્ટ્રી ખાતે OS1 પ્રાથમિકતા શોધ કરે છે. આ એક પ્રાધાન્યતા સમયગાળો આપે છે — હાલમાં 30 કાર્યકારી દિવસો — જે દરમિયાન ખરીદનાર રજિસ્ટર પર કોઈપણ નવી એન્ટ્રીઓથી વિના મૂલ્યે વ્યવહારની નોંધણી કરી શકે છે. તે વિંડોમાં એપ્લિકેશન મેળવો અને ખરીદનારના હિતને પ્રાથમિકતા આપવામાં આવે છે. નોંધણી વગરની જમીન માટે, લેન્ડ ચાર્જીસ સર્ચ (ફોર્મ K15) સમાન કાર્ય કરે છે અને તેનો પોતાનો સંરક્ષણ સમયગાળો આપે છે.
જ્યાં ખરીદીને મોર્ટગેજ દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવે છે, ત્યાં ધિરાણકર્તાના સોલિસિટર - ઘણીવાર તે જ પેઢી ખરીદનાર માટે કામ કરે છે - ધિરાણકર્તાને સંતુષ્ટ કરવા માટે લેનારા સામે નાદારીની શોધ (ફોર્મ K16) પણ હાથ ધરવી જોઈએ. સોલિસિટર પછી ધિરાણકર્તાને શીર્ષકનું પ્રમાણપત્ર સબમિટ કરે છે અને પૂર્ણ થવાના દિવસ માટે તૈયાર મોર્ટગેજ એડવાન્સ ડ્રો કરે છે.
કમ્પ્લીશન અને પોસ્ટ-કમ્પ્લીશન: ટેક્સ અને રજીસ્ટ્રેશન
O પૂર્ણ થયા પછી ખરીદ કિંમતની બાકી રકમ ચૂકવવામાં આવે છે, વેચનાર ટ્રાન્સફર ડીડ (રજિસ્ટર્ડ શીર્ષક માટે સંપૂર્ણ TR1) સોંપે છે અને ખરીદનાર મિલકત માટે હકદાર બને છે. ટ્રાન્સફર લો ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ 1925ની કલમ 52 હેઠળ ડીડ દ્વારા થવી જોઈએ - તમારા જમીન કાયદાના જ્ઞાન સાથે સ્પષ્ટ ઓવરલેપ પોઈન્ટ.
પૂર્ણતા એ સમાપ્તિ રેખા નથી. પૂર્ણ કર્યા પછીની બે ફરજો SQE1 અભ્યાસક્રમ પર ચોરસ રીતે છે, અને બંને સમયમર્યાદા ધરાવે છે જે તમારે ચોક્કસ આંકડાઓનું અનુમાન કરવાને બદલે રેન્જ તરીકે યાદ રાખવું જોઈએ:
Tax પછી રજીસ્ટ્રેશન. ખરીદનારએ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી લેન્ડ ટેક્સ રિટર્ન સબમિટ કરવું પડશે અને પૂર્ણ થયા પછી વૈધાનિક વિંડોમાં બાકી રહેલી કોઈપણ SDLT ચૂકવવી પડશે. માત્ર એકવાર SDLT ચૂકવવામાં આવે પછી ખરીદદાર ટ્રાન્સફર અને કોઈપણ નવા ચાર્જની નોંધણી કરવા માટે HM લેન્ડ રજિસ્ટ્રીમાં અરજી કરી શકે છે.
T2 પોઈન્ટ અહીં પરીક્ષકોની કસોટી. પ્રથમ, Wales માં, SDLT લાગુ પડતું નથી — તેના બદલે જમીન વ્યવહાર કર વસૂલવામાં આવે છે. એક પ્રશ્ન કે જે કાર્ડિફમાં મિલકત મૂકે છે તે ચકાસી રહ્યો છે કે શું તમે તફાવત જોયો છે. બીજું, નોંધણી ઘણા વ્યવહારો માટે જરૂરી છે: જમીન નોંધણી અધિનિયમ 2002 હેઠળ, નોંધાયેલ એસ્ટેટનું સ્થાનાંતરણ જ્યાં સુધી નોંધણી દ્વારા પૂર્ણ ન થાય ત્યાં સુધી કાયદા મુજબ કામ કરતું નથી. ખરીદનાર આ દરમિયાન સમાન વ્યાજ ધરાવે છે, તેથી જ અગ્રતા શોધ ખૂબ મહત્વ ધરાવે છે.
Leasehold અને પ્રેક્ટિકલ પોઈન્ટ્સ પરીક્ષકોને reward
લીઝહોલ્ડ ફ્લેટ લેયર્સ ખરીદવું એ જ સમયરેખા પર વધારાના પગલાં લે છે. ખરીદદારના સોલિસિટર મુદત માટે લીઝ, સર્વિસ ચાર્જ અને જમીન ભાડાની સમીક્ષા કરે છે અને મકાનમાલિક અથવા મેનેજિંગ એજન્ટની પૂછપરછ કરે છે. જ્યાં લીઝ સોંપવા માટે મકાનમાલિકની સંમતિની આવશ્યકતા હોય, તે સંમતિ મેળવવી આવશ્યક છે, અને મકાનમાલિકે તેને ગેરવાજબી રીતે રોકવી જોઈએ નહીં. વાણિજ્યિક જગ્યાના નવા લીઝ પર, મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1954 હેઠળ કાર્યકાળની સુરક્ષા અને પક્ષકારોએ તેમાંથી કરાર કર્યો છે કે કેમ તે જુઓ.
આખા વ્યવહાર દરમિયાન, આચરણ પૃષ્ઠભૂમિમાં બેસે છે. ખરીદનાર અને ધિરાણકર્તા બંને માટે અથવા સંયુક્ત ખરીદદારો માટે અભિનય કરતા સોલિસિટરએ SRA ધોરણો અને નિયમો હેઠળ હિતોના સંઘર્ષ માટે સતર્ક રહેવું જોઈએ અને SRA એકાઉન્ટ્સ નિયમો સાથે ક્લાઈન્ટના નાણાંને સખત રીતે રાખવા જોઈએ - જે મિલકત કાયદા અને પ્રેક્ટિસને તમારા સોલિસિટર એકાઉન્ટ્સ રિવિઝન સાથે સારી રીતે જોડે છે.
.તો તમે આ બધાને ગુણમાં કેવી રીતે ફેરવશો? આ વ્યવહારુ ચાલ અજમાવો:
- એક વખત હાથ વડે સમયરેખા દોરો: સૂચના → શોધ અને પૂછપરછ → વિનિમય → પૂર્વ-પૂર્ણ શોધો → પૂર્ણતા → SDLT → નોંધણી. પછી દરેક નોડ. પર શું થાય છે તેના પર તમારી જાતને પરીક્ષણ કરો
- દરેક હકીકતની પેટર્ન માટે, ને પૂછો કે આપણે કયા તબક્કે છીએ? સાચો જવાબ લગભગ હંમેશા સમય ચાલુ કરે છે.
- એક્સચેન્જના પરિણામોને યાદ રાખો — બંધનકર્તા કરાર, ડિપોઝિટ, જોખમ પસાર, વીમો — કારણ કે તે ક્લસ્ટર SBA ફોર્મેટ માટે ગોલ્ડ છે.
- રજિસ્ટર્ડ અને અનરજિસ્ટર્ડ પ્રક્રિયાઓને અલગ માનસિક કૉલમમાં રાખો જેથી તમે રજિસ્ટર્ડ જમીન પર ક્યારેય લેન્ડ શુલ્ક શોધ લાગુ ન કરો.
ક્રમમાં નિપુણતા મેળવો અને પ્રશ્નો મેમરી પરીક્ષણો જેવા અનુભવવાનું બંધ કરો અને તમે જે નોકરી કરવા માટે તાલીમ આપી રહ્યા છો તે અનુભવવાનું શરૂ કરો.
કેવી રીતે CELE SQE
ને મદદ કરી શકે છેA CELE SQE (celebar.com) પર અમે પ્રથમ SQE બેઠકથી જ પ્રોપર્ટી લો અને પ્રેક્ટિસ શીખવ્યું છે, અને અમારી સામગ્રી આ સમગ્ર કન્વેયન્સિંગ ટાઈમલાઈનને તમે જે પ્રકારનો એક શ્રેષ્ઠ જવાબનો સામનો કરશો તેના માટે મેપ કરે છે. જો તમને માળખું જોઈએ છે, તો SQE1 અભ્યાસક્રમો ટૂંકા ગાળાના વિકલ્પ માટે £1,750 થી લઈને લાંબા ગાળાના અભ્યાસક્રમ માટે £3,720 સુધી ચાલે છે, જો તમને માત્ર FLK2, ઉપરાંત £150 અર્લી-બર્ડ ડિસ્કાઉન્ટની જરૂર હોય તો તે અડધા દરે સિંગલ-FLK પ્રાઇસિંગ સાથે. પ્રશ્નો ડ્રિલ કરવા અથવા તમારી પોતાની ગતિએ વાંચવાનું પસંદ કરો છો? SQE1 પ્રશ્ન બેંક મહિને £575 છે અને સંપૂર્ણ પાઠ્યપુસ્તક સેટ £950 છે. WeChat SQE100 પર અથવા [email protected].
પર કોઈપણ સમયે અમારો સંપર્ક કરો