Εικόνα την αίθουσα εξετάσεων SQE1. Μια και μόνο ερώτηση με την καλύτερη απάντηση σας αφήνει ένα σενάριο: ο πελάτης σας αγοράζει ένα δωρεάν σπίτι για 480.000 £, η τοπική αναζήτηση έχει επισημάνει ένα κοντινό σχέδιο διεύρυνσης του δρόμου και έχετε τέσσερις ώρες χαρτί. Ποιο γεγονός αλλάζει πραγματικά τις συμβουλές σας και ποιο αποσπά την προσοχή; Αυτό είναι το πραγματικό τεστ στο Δίκαιο ιδιοκτησίας και την πρακτική — δεν απομνημονεύει ορισμούς, αλλά γνωρίζει τι κάνει στη συνέχεια ένας δικηγόρος.
Οι περισσότεροι υποψήφιοι βρίσκουν διαχειρίσιμο το ευρύ χρονοδιάγραμμα μεταφοράς. Εκεί που ξεφεύγουν αθόρυβα τα σημάδια είναι η λεπτομέρεια στη μέση και στο τέλος μιας συναλλαγής: ποιες αναζητήσεις για παραγγελία, πόσος φόρος οφείλεται και πώς να προστατεύσετε τον αγοραστή στο Κτηματολόγιο. Ας δούμε τα μέρη που λατρεύουν να δοκιμάζουν οι εξεταστές στο FLK2.
Γιατί ο νόμος και η πρακτική περί ιδιοκτησίας βρίσκονται στο FLK2
ΤοΤο Δίκαιο και η Πρακτική της Ιδιοκτησίας είναι ένα από τα έξι θέματα του FLK2, που βρίσκονται δίπλα στο Δίκαιο της Γης, τα Καταπιστεύματα, τις Διαθήκες και τη Διοίκηση, τους Λογαριασμούς Δικηγόρων και το Ποινικό Δίκαιο και Πρακτική. Ο νόμος περί γης σάς δίνει το υποκείμενο δόγμα — νομικά κτήματα, δουλείες, συνιδιοκτησία. Το Property Practice υιοθετεί αυτό το δόγμα και θέτει μια πιο δύσκολη ερώτηση: πώς πραγματικά μεταφέρετε ένα ακίνητο από πωλητή σε αγοραστή χωρίς να αφήσετε εκτεθειμένο τον πελάτη σας;
Η μορφή αξιολόγησης SQE1 είναι δύο έγγραφα των 180 μονών ερωτήσεων με τις καλύτερες απαντήσεις το καθένα, πέντε ώρες και 20 λεπτά ανά χαρτί, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη προδιαγραφή SRA. Οι ερωτήσεις Property Practice σπάνια σας ζητούν να απαγγείλετε έναν κανόνα αφηρημένα. Σε βάζουν στη θέση του ενεργού δικηγόρου και ζητούν το σωστό επόμενο βήμα. Αυτό το πλαίσιο είναι η ένδειξη για αναθεώρηση: μάθετε τη διαδικασία, όχι μόνο το λεξιλόγιο.
A χρήσιμη συνήθεια: για κάθε θέμα, ρωτήστε "ποιος το κάνει αυτό, σε ποιο στάδιο και τι συμβαίνει αν πάει στραβά;" Ο εξεταστής συνήθως δοκιμάζει μία από αυτές τις τρεις γωνίες.
Προσυμβατικές αναζητήσεις: Τι πραγματικά σας λέει ο καθένας
Επειδή η αρχή του caveat emptor (ας προσέχει ο αγοραστής) διέπει τη μεταφορά, ο πωλητής δεν έχει καμία γενική υποχρέωση να υποβάλει εθελοντικά ελαττώματα στο ακίνητο. Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να βρει προβλήματα πριν την ανταλλαγή. Αυτός είναι ο σκοπός των αναζητήσεων και το SQE λατρεύει να δοκιμάζει εάν μπορείτε να ταιριάξετε τη σωστή αναζήτηση με τη σωστή ανησυχία.
- Τοπικές χρεώσεις γης και έρευνες της τοπικής αρχής — αποκαλύπτει πολεοδομικές άδειες, εγκρίσεις οικοδομικού κανονισμού, εντολές διατήρησης δέντρων, περιοχές διατήρησης και εάν ένας δρόμος που εξυπηρετεί το ακίνητο εγκρίνεται και συντηρείται με δημόσια δαπάνη.
- Αναζήτηση αποχέτευσης και νερού — επιβεβαιώνει εάν το ακίνητο συνδέεται με το δημόσιο αποχετευτικό δίκτυο και το δίκτυο ύδρευσης και πού τρέχει το δημόσιο αποχετευτικό δίκτυο.
- περιβαλλοντική αναζήτηση — σημαίες μολυσμένου κινδύνου γης και ιστορία πλημμύρας. Σχετικό γιατί η ευθύνη για τον καθαρισμό μπορεί να βαρύνει τον τρέχοντα ιδιοκτήτη.
- Ακύρωση ελέγχου επισκευής και, ανάλογα με την περιοχή, εξόρυξη ή άλλες εξειδικευμένες αναζητήσεις.
Επιστροφή στο σενάριο διεύρυνσης του δρόμου. Ένα προτεινόμενο σχήμα είναι ακριβώς το είδος του πράγματος που επιλέγει η τοπική αναζήτηση. Η δουλειά σας δεν είναι να πανικοβληθείτε. Είναι να αναφέρετε το εύρημα στον πελάτη, να εξετάσετε την επίδραση στην αξία και την απόλαυση και να συμβουλεύσετε εάν πρέπει να προχωρήσετε, να επαναδιαπραγματευτείτε ή να αποσυρθείτε πριν από την ανταλλαγή. Σε ένα SBA, η "καλύτερη" απάντηση είναι συνήθως το μετρημένο επόμενο βήμα που εστιάζει στον πελάτη — όχι το δραματικό.
ανταλλαγή, κατάθεση και οι τυπικές συνθήκες
Τα συμβόλαια για την πώληση γης πρέπει να συμμορφώνονται με την ενότητα 2 του νόμου Law of Property (Διάφορες Διατάξεις) Νόμου 1989: γραπτώς, ενσωματώνοντας όλους τους συμφωνηθέντες όρους σε ένα έγγραφο και υπογεγραμμένες και από τα δύο μέρη. Οι συμφωνίες κατοικιών συνήθως συντάσσονται βάσει των Τυπικών Συνθηκών Πώλησης. εμπορικές συμφωνίες σχετικά με τους Τυπικούς Όρους Εμπορικής Ιδιοκτησίας. Γνωρίστε τη διαφορά στο όνομα και μάθετε τι αλλάζει στην ανταλλαγή.
Στην ανταλλαγή, το συμβόλαιο γίνεται δεσμευτικό και ο κίνδυνος στο ακίνητο γενικά περνά στον αγοραστή υπό τις συνήθεις συνθήκες, γι' αυτό και η ασφάλεια κτιρίου του αγοραστή θα πρέπει να υπάρχει ήδη. Η κατάθεση είναι συνήθως 10 τοις εκατό. Εάν ο αγοραστής δεν ολοκληρώσει αργότερα, ο πωλητής μπορεί συνήθως να κρατήσει αυτήν την κατάθεση και μπορεί να αναζητήσει περαιτέρω διορθωτικά μέτρα. Μια κοινή παγίδα εξέτασης είναι η σύγχυση της θέσης πριν από την ανταλλαγή (κάθε μέρος μπορεί να αποχωρήσει) με τη θέση μετά (δεσμευτική σύμβαση, πραγματικές συνέπειες). Στερεώστε αυτή τη γραμμή σταθερά στο μυαλό σας.
Stamp Duty Land Tax: The Numbers Examiners Test
ΤοΦόρος ενσήμων γης (SDLT) Το είναι ένα από τα αγαπημένα γιατί σας αναγκάζει να εφαρμόζετε κανόνες αντί να τους ανακαλείτε. Το SDLT χρεώνεται για συναλλαγές γης στην Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία (η Ουαλία έχει το δικό της Φόρο Συναλλαγών Γης). Υπολογίζεται σε λωρίδα, βάση τμημάτων — κάθε τμήμα της τιμής φορολογείται με τον συντελεστή για τη συγκεκριμένη ζώνη, όχι ολόκληρη την τιμή με έναν ενιαίο συντελεστή.
Δεν χρειάζεται να απομνημονεύετε κάθε όριο μέχρι την πένα, και τα ποσοστά αλλάζουν, γι' αυτό αναθεωρήστε τις τρέχουσες ζώνες από μια αξιόπιστη πηγή κοντά στο καθιστικό σας. Αυτό που πρέπει να καταλάβετε είναι οι έννοιες γύρω από τις οποίες ο εξεταστής δημιουργεί ερωτήσεις:
- Η διάκριση μεταξύ οικιστικών και μη οικιστικών τιμών και ιδιοκτησίας μικτής χρήσης.
- Οι υψηλότερες τιμές για επιπλέον κατοικίες — η προσαύξηση που ισχύει όταν ένας αγοραστής έχει ήδη άλλο ακίνητο κατοικίας.
- Αφαίρεση αγοραστή για πρώτη φορά και οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να το διεκδικήσετε.
- Η υποχρέωση υποβολής δήλωσης SDLT και πληρωμής εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας μετά την ημερομηνία έναρξης ισχύος της συναλλαγής, συνήθως ολοκλήρωσης.
Ασκήστε τον υπολογισμό της φέτας με στρογγυλούς αριθμούς μέχρι να γίνει αυτόματος. Στις εξετάσεις δεν θα έχετε πολύ χρόνο, επομένως το να μιλάτε άπταιστα με τη μέθοδο ζωνών αξίζει περισσότερο από το να προσπαθείτε να θυμηθείτε έναν πίνακα που μισοανακαλείτε.
Ολοκλήρωση και μετα-ολοκλήρωση: Προστασία του αγοραστή
Ολοκλήρωση είναι όταν περάσει το υπόλοιπο της τιμής αγοράς, ο πωλητής εγκαταλείπει το ακίνητο και ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα στην ιδιοκτησία. Η πράξη μεταβίβασης — συνήθως ένα Κτηματολόγιο έντυπο TR1 — πρέπει να συμμορφώνεται με το άρθρο 52 του νόμου Law of Property Act 1925 και να εκτελείται ως πράξη. Αλλά η ολοκλήρωση δεν είναι η γραμμή τερματισμού. Δύο βήματα μετά την ολοκλήρωση αποφασίζουν εάν ο πελάτης σας είναι πραγματικά ασφαλής.
Πρώτον, φόρος. Η επιστροφή και η πληρωμή SDLT πρέπει να διευθετηθούν εντός της νόμιμης προθεσμίας. Το χάσετε και ο πελάτης αντιμετωπίζει κυρώσεις και τόκους — ένας πραγματικός κίνδυνος αμέλειας και ένα τακτοποιημένο μοτίβο δεδομένων SBA.
Δεύτερη, εγγραφή. Σύμφωνα με τον νόμο Land Registration Act 2002, η μεταβίβαση μιας εγγεγραμμένης ιδιοκτησίας ή η παραχώρηση μίσθωσης για επτά έτη είναι μια εγγεγραμμένη διάθεση. Ο νόμιμος τίτλος του αγοραστή δεν περνάει μέχρι να καταχωρηθεί η μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο της HM — το άρθρο 27 καθιστά την εγγραφή ως προϋπόθεση για να λειτουργεί σύμφωνα με το νόμο. Μέχρι τότε ο αγοραστής έχει μόνο δίκαιο συμφέρον.ΧΧ5ΕΕ
Εδώ έχει σημασία η περίοδος προτεραιότητας από την επίσημη αναζήτηση προ-ολοκλήρωσης (φόρμα OS1). Αυτή η αναζήτηση παρέχει ένα προστατευμένο παράθυρο κατά τη διάρκεια του οποίου ο αγοραστής μπορεί να εγγραφεί χωρίς τις περισσότερες μεταγενέστερες καταχωρήσεις, υπό την προϋπόθεση ότι η αίτηση φτάσει στο Κτηματολόγιο εντός της περιόδου. Η κατανόηση του γιατί υπάρχει αυτό το παράθυρο — για να αποτρέψει τον πωλητή να δημιουργήσει νέα ενδιαφέροντα μεταξύ αναζήτησης και εγγραφής — είναι ακριβώς η ανταμοιβή των εξεταστών συλλογισμού.
Διοικήστε πρόσθετα που δεν μπορείτε να παραλείψετε
ΤοFreehold είναι η πιο καθαρή ιστορία. Το leasehold προσθέτει κινούμενα μέρη και το FLK2 τα δοκιμάζει. Για αγορά μίσθωσης, προσέξτε τη συναίνεση του ιδιοκτήτη για εκχώρηση (άδεια εκχώρησης), οποιονδήποτε περιορισμό στο μητρώο που απαιτεί πιστοποιητικό του ιδιοκτήτη πριν από την εγγραφή, χρέωση υπηρεσιών και καθυστερήσεις ενοικίου γης και εάν πρέπει να δοθεί ειδοποίηση για την εκχώρηση στον ιδιοκτήτη μετά την ολοκλήρωση. Μίσθωση επτά ετών είναι χωριστά εγγεγραμμένη με δικό της αριθμό τίτλου.ΧΧ1ΕΕ
Το πρακτικό πακέτο: όταν μια ερώτηση αναφέρει ένα διαμέρισμα, μια εταιρεία διαχείρισης ή μια χρέωση υπηρεσιών, επιβραδύνετε. Η "καλύτερη απάντηση" θα ενεργοποιήσει συχνά ένα βήμα που αφορά συγκεκριμένα το μίσθωμα που θα έχανε ένα σχέδιο αναθεώρησης μόνο για το ελεύθερο κτήμα.
A Επικεντρωμένο σχέδιο αναθεώρησης για το Property Practice
Πώς πρέπει πραγματικά να το μελετήσετε αυτό; Δοκιμάστε να αντιστοιχίσετε ολόκληρη τη συναλλαγή σε μία σελίδα: προσυμβόλαιο (αναζητήσεις, έρευνες, σύνταξη), ανταλλαγή (δεσμευτική σύμβαση, κατάθεση, κίνδυνος), ολοκλήρωση (πράξη μεταφοράς, ροή χρημάτων) και μετα-ολοκλήρωση (SDLT, εγγραφή, περίοδος προτεραιότητας). Στη συνέχεια, επισυνάψτε τον κανόνα κλειδιού και τον βασικό κίνδυνο σε κάθε στάδιο. Αυτό το μεμονωμένο διάγραμμα απαντά στις περισσότερες ερωτήσεις SBA πιο γρήγορα από οποιοδήποτε τοίχο σημειώσεων.
Τρυπήστε τους υπολογισμούς SDLT έως ότου η ζώνη είναι δεύτερη φύση. Κάντε πρόβα για τη διαφορά μεταξύ οικιστικών και εμπορικών συνθηκών. Και κάθε φορά που λαμβάνετε λάθος μια ερώτηση εξάσκησης, σημειώστε εάν χάσατε το rule, το stage ή το consequence — τις ίδιες τρεις γωνίες που χρησιμοποιεί ο εξεταστής. Τα μοτίβα στα δικά σας σφάλματα είναι η πιο γρήγορη διαδρομή προς τη βελτίωση.
Μία τελευταία υπενθύμιση: Το Property Practice αλληλοσυνδέεται με λογαριασμούς δικηγόρων και με νόμο περί γης. Τα χρήματα του πελάτη κατά την ολοκλήρωση, η πληρωμή SDLT, η προκαταβολή στεγαστικού δανείου — όλα αυτά διατρέχουν το καθολικό πελάτη. Αναθεωρήστε αυτά τα θέματα προσέχοντας τον τρόπο με τον οποίο συνδέονται και οι διαθεματικές ερωτήσεις παύουν να φαίνονται σαν ενέδρες.
Εάν θέλετε δομημένη υποστήριξη, αυτό κάνουμε στο CELE SQE (celebar.com). Τα μαθήματά μας SQE1 κυμαίνονται από 1.750 £ για τη βραχυπρόθεσμη επιλογή έως 3.720 £ για το μακροπρόθεσμο πρόγραμμα, με επιλογή μονής FLK στη μισή τιμή, εάν χρειάζεστε μόνο FLK2, και έκπτωση 150 £ για νωρίς. Πολλοί υποψήφιοι συνδυάζουν ένα μάθημα με την τράπεζα ερωτήσεων με 575 £ το μήνα για να εξασκήσουν το ακριβές στυλ SBA που περιγράφεται παραπάνω. Ερωτήσεις; Επικοινωνήστε μαζί μας στο WeChat SQE100 ή στο [email protected] — χωρίς πίεση, απλώς κατευθυνθείτε προς τη σωστή κατεύθυνση.