Képezze el ezt. Ülsz az FLK2 újságban, ketyeg az óra, és egyetlen legjobb válaszú kérdés ejti eléd a vevőt, aki éppen most fedezte fel az ingatlant, egy tervezett elkerülő út mellett ül. Az eladó soha nem említette. Mit kellett volna tennie az ügyvédnek, és az ügylet melyik szakaszában? Ha elromlik az elméje, nincs egyedül – Tulajdonjog és gyakorlat az a téma, ahol a jelöltek ismerik a földjog elméletét, de lefagynak az eljárásról. Ez a cikk végigvezeti az átruházási tranzakciót úgy, ahogyan az SQE1 vizsgáztatók tesztelik: egy valódi ügyvéd döntéseinek sorozataként.
Miért dominál a szállítási eljárás? SQE1 FLK2
ALand Law megadja az anyagi szabályokat – birtokok, szolgalmi jogok, társtulajdon, tulajdonjog bejegyzése. A Property Law and Practice egy nehezebb, gyakorlatiasabb kérdést tesz fel: valójában mit tesz az ügyvéd do ezekkel a szabályokkal lépésről lépésre, hogy az eladást az utasítástól a hanyagság nélkül történő befejezésig vigye át? A két tantárgy nagymértékben átfedi egymást, így a vizsgáztatók felállíthatnak egy olyan kérdést, amely földjognak tűnik, de valójában tesztelési eljárás, vagy fordítva.
Azt tanácsolom mindenkinek, aki az FLK2-n keresztül dolgozik, hogy először készítsen mentális ütemtervet a tranzakcióról, majd függessze fel a jogi szabályokat. Ha el tudja képzelni a szakaszokat sorrendben, a trükkösebb pontok – amikor elmúlik a kockázat, mikor válnak kötelezővé a szerződések, ki miért felelős – a helyükre kerülnek. Menjünk az idővonalon.
A szerződéskötés előtti szakasz: a jogcím vizsgálata és kérdések felvetése
Minden, ami védi a vevőt, a szerződés aláírása előtt történik. Ez az a pont, ahol a fenti megkerülő kérdés nyer vagy veszít. A vevő ügyvédjének meg kell vizsgálnia a tulajdonjogot, és végre kell hajtania a szokásos vizsgálatokat, hogy az ügyfél pontosan tudja, mit vásárol.
telek esetében az ügyvéd a 2002. évi ingatlan-nyilvántartási törvény értelmében beszerzi a nyilvántartás és a tulajdoni terv hivatalos másolatát a HM Földhivataltól, és ellenőrzi az ingatlan-, tulajdon- és díjnyilvántartást. Az Y nem bejegyzett földterület esetében – még vizsgálható – az ügyvéd megvizsgálja a tulajdonjog megtestesülését, és igazolja a legalább 15 évre visszanyúló, megszakítás nélküli tulajdoni láncot a tulajdonjog jó gyökeréig, majd földhasználati díjakat keres az ingatlantulajdonosok neve alapján.
A jogcím mellett a vevő ügyvédje a szerződéskötés előtti kereséseket és kérdéseket vet fel. A szokásos csomag tartalmaz egy helyi hatósági átvizsgálást (ami felfedi a tervezett elkerülő utat), egy csatorna- és vízkutatást, egy környezetvédelmi átvizsgálást, valamint az eladó szerződéskötés előtti megkeresését, gyakran az Ügyvédi Társaság szabványos űrlapjain. Emlékezzen a vezérelvre itt:
Figyelmeztetés emptor – legyen óvatos a vásárló. Az eladó általában nem köteles önként jelezni a fizikai hibákat, ezért a vevő ügyvédjének kell keresnie és érdeklődnie. Az eladónak azonban fel kell fednie a rejtett tulajdoni hibákat, és nem szabad hamisan bemutatnia az ingatlant.
An SQE1 csapda, amelyet figyelni kell: a félrevezetőnek bizonyuló kérdésekre adott homályos válasz a vevő félrevezetés miatti követelését idézheti elő. Tehát amikor egy kérdés azt mutatja, hogy az eladó félig igaz választ ad, gondoljon a jogorvoslatokra, ne csak az eljárásra.
Szerződések cseréje: a vissza nem térő pont
A csereig bármelyik fél elsétálhat. A szerződésváltás időpontban a felek jogilag kötelesek teljesíteni, és ez az egyik legsúlyosabban tesztelt pillanat az FLK2 évben. A föld adásvételi szerződésének meg kell felelnie az 1989. évi tulajdonjogról szóló törvény (Különböző rendelkezések) 2. szakaszának: írásba kell foglalnia, tartalmaznia kell az összes kifejezetten elfogadott feltételt, és mindkét félnek vagy nevében alá kell írnia.
.A szerződések cseréje általában az Ügyvédi Társaság telefonos cseréjének képleteivel történik (A, B vagy C képlet), amelyek pontosan meghatározzák, hogy az ügyvédek mit vállalnak. Csere esetén a vevő általában a vételár 10%-ának megfelelő kauciót fizet. Ismerje meg a vizsgáztatók által kedvelt megkülönböztetést:
- A letét, mint stakeholder, a teljesítésig nem adható át az eladónak. Az eladó számára agent
- A letét azonnal továbbítható, ami kockázatosabb a vevő számára.
Risk cserével száll át a vevőre, nem a teljesítéskor. Ez az egyetlen szabály megmagyarázza, hogy a vevőnek miért kell épületbiztosítással a szerződések cseréjétől kezdve. Ha a ház leég a csere másnapján, az a vevő problémája – ez a tényminta újra és újra megjelenik.
Anormál feltételek, általában a Standard értékesítési feltételek vagy az általános kereskedelmi ingatlanfeltételek, kitöltik a felek által megtárgyalt különleges feltételek közötti hézagot. Ha az egyik fél nem teljesíti, a másik fél értesítést küldhet a teljesítésről, időt adva a lényegre, és megnyitva a lehetőséget a jogorvoslati lehetőségeknek, beleértve a letét elvesztését és végső soron az elállást.
.A cserétől a befejezésig: a kitöltést megelőző lépések
A csere és a befejezés közötti rés az, ahol a vevő ügyvédje rendbe hozza a laza végeket. Két befejezés előtti keresés számít leginkább.
Bejegyzett földterületre vonatkozóan az ügyvéd OS1 elsőbbségi keresést végez a HM Földhivatalnál. Ez egy elsőbbségi időszakot – jelenleg 30 munkanapot – biztosít, amely alatt a vevő minden új bejegyzéstől mentesen regisztrálhatja a tranzakciót. Töltse be az alkalmazást ezen az ablakon belül, és a vevő érdeke élvez elsőbbséget. A nem bejegyzett földek esetében a földhasználati díjak keresése (K15 űrlap) hasonló munkát végez, és saját védelmi időszakot biztosít.
Ha a vásárlást jelzálogkölcsönből finanszírozzák, a hitelező ügyvédjének – gyakran ugyanaz a cég, amely a vevő nevében jár el – szintén csődkutatást kell végeznie (K16-os űrlap) a hitelfelvevővel szemben, hogy kielégítse a hitelezőt. Az ügyvéd ezután benyújtja a tulajdonjogról szóló igazolást a hitelezőnek, és lehívja a jelzáloghitel-előleget a teljesítésre kész napon.
.Kitöltés és utóteljesítés: adó és regisztráció
A teljesítéskor a vételár egyenlege kiegyenlítésre kerül, az eladó átadja az átruházási okiratot (TR1 a bejegyzett tulajdon egészére), és a vevő jogosulttá válik az ingatlanra. Az átruházásnak az 1925. évi tulajdonjogról szóló törvény 52. szakasza szerinti okirattal kell történnie – ez egyértelmű átfedés az Ön földjogi ismereteivel.
A befejezés nem a cél. Két befejezés utáni feladat egyértelműen az SQE1 tantervben szerepel, és mindkettő tartalmaz olyan határidőket, amelyeket tartományokként kell megjegyezni, nem pedig pontos számadatokat kitalálni:
Tax, majd regisztráció. A vevőnek be kell nyújtania a Stamp Duty Land Tax bevallást, és meg kell fizetnie az esetleges SDLT-t a törvényes időtartamon belül a teljesítést követően. A vevő csak az SDLT kifizetése után kérheti a HM Földhivataltól az átruházás és az esetleges új díjak nyilvántartásba vételét.
Tkét pontot a vizsgáztatók itt tesztelnek. Először is, az Wales területén az SDLT nem vonatkozik – ehelyett földtranzakciós adót kell fizetni. Egy kérdés, amely az ingatlant Cardiffban helyezi el, azt vizsgálja, hogy észrevette-e a különbséget. Másodszor, a bejegyzés alapvető fontosságú számos ügylet esetében: a 2002-es ingatlan-nyilvántartási törvény értelmében a bejegyzett ingatlan átruházása csak akkor érvényes, ha azt bejegyzéssel befejezték. A vevőt addig is méltányos érdek terheli, pontosan ezért számít annyira az elsőbbségi keresés.
Bérlet és a gyakorlati pontok vizsgáztatói jutalmazzák
A bérelt lapos rétegek vásárlása további lépéseket tesz ugyanarra az idővonalra. A vevő ügyvédje felülvizsgálja a bérleti szerződést a futamidőre, a szolgáltatási díjat és a földbérleti díjat, és megkeresi a bérbeadót vagy az ügynököt. Ha a bérlethez a bérbeadó beleegyezése szükséges az engedményezéshez, azt be kell szerezni, és a bérbeadó nem tagadhatja meg indokolatlanul azt. Kereskedelmi helyiségek új bérlete esetén ügyeljen a birtoklás biztonságára az 1954. évi Landlord and Tenant Act értelmében, valamint arra, hogy a felek szerződést kötöttek-e.
A tranzakció során a magatartás háttérbe szorul. A vevő és a hitelező, illetve a közös vevők nevében egyaránt eljáró ügyvédnek figyelnie kell az összeférhetetlenségre az SRA szabványok és előírások értelmében, és az ügyfelek pénzét szigorúan az SRA számlaszabályokkal összhangban kell tartania – amelyek szorosan összekapcsolják a tulajdonjogot és a gyakorlatot az Ön ügyvédi fiókjának felülvizsgálatával.
Sa hogyan változtatja mindezt jelekké? Próbáld ki ezeket a gyakorlati mozdulatokat:
- Rajzolja meg egyszer, kézzel az idővonalat: utasítás → keresések és lekérdezések → csere → befejezés előtti keresések → befejezés → SDLT → regisztráció. Ezután tesztelje magát, mi történik az egyes csomópontokon.
- Minden ténymintához kérdezze meg melyik szakaszban tartunk? A helyes válasz szinte mindig bekapcsolja az időzítést.
- Emlékezzen a csere következményeire – kötelező érvényű szerződés, letét, kockázatátadás, biztosítás –, mert ez a klaszter arany az SBA formátumhoz.
- Tartsa a bejegyzett és nem regisztrált eljárásokat külön gondolati oszlopokban, hogy soha ne alkalmazzon földdíj-keresést a bejegyzett földekre.
A sorozat és a kérdések elsajátítása már nem olyan, mint egy memóriateszt, és kezdi úgy érezni, mint a feladat, amelyre tanít.
Hogyan segíthet a CELE SQE?
A CELE SQE-nál (celebar.com) az első SQE ülés óta oktatjuk a tulajdonjogot és a gyakorlatot, és anyagaink ezt az egész közvetítő idővonalat leképezik azokra a kérdésekre, amelyekkel a legjobban válaszolni fog. Ha struktúrát szeretne, az SQE1 kurzusok 1750 GBP-tól a rövid távú opciókért 3720 GBP-ig terjednek a hosszú távú tanfolyamok esetében, az egyszeri FLK-árak felével, ha csak FLK2-ra van szüksége, plusz 150 GBP korai kedvezmény. Inkább kérdéseket fogalmaz meg, vagy a saját tempójában olvas? Az SQE1 Question Bank havi 575 GBP, a teljes tankönyvkészlet pedig 950 GBP. Bármikor elérhet minket a WeChat SQE100-on vagy a [email protected].
címen