PBunu hayal edin. FLK2 gazetesinde oturuyorsunuz, saat işliyor ve tek bir en iyi cevap sorusu önünüze, mülkün planlı bir bypass'ın yanında oturduğunu yeni keşfeden bir alıcıyı düşürüyor. Satıcı bundan hiç bahsetmedi. Avukatın işlemin hangi aşamasında ne yapması gerekirdi? Zihniniz boşalırsa yalnız değilsiniz — Mülkiyet Hukuku ve Uygulaması, adayların arazi hukuku teorisini bildiği ancak prosedürde donup kaldığı konudur. Bu makale, devir işlemini SQE1 denetçilerinin test ettiği şekilde ele almaktadır: gerçek bir avukatın verdiği kararlar dizisi olarak.
Tebligat prosedürünün neden baskın olduğu SQE1 FLK2
Arazi Kanunu size mülkler, irtifak hakları, ortak mülkiyet, tapu tescili gibi temel kuralları verir. Mülkiyet Hukuku ve Uygulaması daha zor, daha pratik bir soru sorar: Avukat, bir satışı talimattan tamamlamaya ihmal olmadan adım adım taşımak için bu kurallarla gerçekte ne yapar? İki konu büyük ölçüde örtüştüğünden, sınav görevlileri arazi hukuku gibi görünen ancak gerçekte test prosedürü olan veya tam tersi olan bir soru oluşturabilirler.
FLK2 üzerinden çalışan herkese tavsiyem, önce işlemin zihinsel bir zaman çizelgesini oluşturması, ardından yasal kuralları bunun dışında bırakmasıdır. Aşamaları sırayla hayal edebildiğinizde, daha zorlu noktalar (risk geçtiğinde, sözleşmeler bağlayıcı hale geldiğinde, kimin neden sorumlu olacağı) yerine oturur. Zaman çizelgesinde yürüyelim.
Sözleşme öncesi aşama: unvanın araştırılması ve soruların yükseltilmesi
Alıcıyı koruyan her şey sözleşme imzalanmadan önce gerçekleşir. Yukarıdaki baypas sorusunun kazanıldığı veya kaybedildiği yer burasıdır. Alıcının avukatı, müşterinin tam olarak ne satın aldığını bilmesi için mülkiyeti araştırmalı ve standart araştırmaları yürütmelidir.
kayıtlı arazi için, avukat, 2002 tarihli Tapu Kanunu uyarınca HM Tapu Dairesi'nden kayıt ve tapu planının resmi kopyalarını alır ve mülkü, mülkiyeti ve masraf kayıtlarını kontrol eder. kayıtlı olmayan arazi (hala incelenebilir durumda) için avukat tapu örneğini inceler ve en az 15 yıl geriye giden, iyi bir tapu köküne kadar uzanan kesintisiz bir mülkiyet zincirini doğrular, ardından mülk sahiplerinin adlarına karşı bir Arazi Masrafları araştırması yapar.
AAlıcının avukatı unvanın yanı sıra sözleşme öncesi araştırma ve soruşturmaları da başlatır. Olağan paket, genellikle standart Hukuk Cemiyeti formları üzerinde bir yerel otorite aramasını (planlanan bypass'ı ortaya çıkaracak), bir drenaj ve su aramasını, bir çevresel aramayı ve satıcının sözleşme öncesi sorularını içerir. Buradaki yönetim ilkesini unutmayın:
Emptor'yi uyarın - alıcının dikkatli olmasına izin verin. Satıcının genellikle fiziksel kusurları gönüllü olarak kabul etme zorunluluğu yoktur, dolayısıyla alıcının avukatı araştırma yapmalı ve bilgi almalıdır. Ancak satıcı, gizli kusurları tapuda açıklamalı ve mülkü fiilen yanlış tanıtmamalıdır.
AN SQE1 dikkat edilmesi gereken bir tuzak: Sorulara verilen ve yanıltıcı olduğu anlaşılan belirsiz bir yanıt, alıcıya yanlış beyan iddiasında bulunulmasına neden olabilir. Bu nedenle, bir soru satıcının yarı doğru yanıt verdiğini gösterdiğinde, yalnızca prosedürü değil çözüm yollarını düşünün.
ESözleşmelerin değişimi: geri dönüşü olmayan nokta
UDeğişime kadar her iki taraf da çekip gidebilir. Sözleşmelerin değişimi'de taraflar yasal olarak sözleşmeyi tamamlamakla yükümlü hale gelir ve bu, FLK2'de en yoğun şekilde test edilen anlardan biridir. Arazi satışına ilişkin bir sözleşme, Mülkiyet Kanunu (Çeşitli Hükümler) Yasası 1989'un 2. bölümüne uygun olmalıdır: yazılı olmalı, açıkça kabul edilen tüm koşulları içermeli ve her iki tarafça veya onlar adına imzalanmış olmalıdır.
Sözleşmeler genellikle avukatların ne yapmayı taahhüt ettiğini tam olarak belirten Hukuk Cemiyeti'nin telefonla değişim formülleri (Formül A, B veya C) kullanılarak yapılır. Alıcı normalde takasta satın alma fiyatının %10'unu depozito olarak öder. Sınav görevlilerinin sevdiği ayrımı bilin:
-
paydaş olarak tutulan
- A depozito, tamamlanana kadar satıcıya verilemez. Satıcı için agent olarak tutulan
- A depozitosu hemen aktarılabilir, bu da alıcı için daha risklidir.
Mülkteki risk, tamamlanmasıyla değil takasla alıcıya geçer. Bu tek kural, sözleşmelerin değiştirildiği andan itibaren alıcının neden bina sigortası yaptırması gerektiğini açıklıyor. Eğer ev takasın ertesi günü yanarsa, bu alıcının sorunudur; bu durum tekrar tekrar ortaya çıkar.
SStandart koşullar, genellikle Standart Satış Koşulları veya Standart Ticari Mülk Koşulları, tarafların müzakere ettiği özel koşullar arasındaki boşlukları doldurur. Taraflardan biri tamamlamayı başaramazsa, diğer taraf tamamlama bildirimi sunarak işin özüne zaman ayırabilir ve depozito hakkının kaybedilmesi ve nihayetinde fesih de dahil olmak üzere telafi yollarının kapısını açabilir.
Değişimden tamamlamaya kadar: tamamlama öncesi adımlar
Takas ile tamamlama arasındaki boşluk, alıcının avukatının yarım kalmış işleri hallettiği yerdir. En çok iki tamamlama öncesi arama önemlidir.
Kayıtlı araziler için avukat, HM Tapu Dairesi'nde OS1 öncelik araması gerçekleştirir. Bu, alıcının işlemi kayıt defterine herhangi bir yeni giriş yapmadan kaydedebileceği bir öncelik süresi (şu anda 30 iş günü) verir. Başvuruyu bu pencereye alın ve alıcının çıkarları öncelikli olur. Kayıtlı olmayan araziler için Arsa Harçları araması (K15 formunda) benzer bir iş yapar ve kendi koruma süresini verir.
Satın alma işleminin ipotek ile finanse edildiği durumlarda, borç verenin avukatı (çoğunlukla alıcı adına hareket eden aynı firma) borç vereni tatmin etmek için borçluya karşı bir iflas araştırması (K16 formunda) yapmalıdır. Avukat daha sonra borç verene bir tapu belgesi sunar ve tamamlanma günü için ipotek avansını çeker.
Tamamlama ve tamamlama sonrası: vergi ve kayıt
OSatın alma bedelinin bakiyesi ödendiğinde, satıcı devir senetini (kayıtlı tapunun tamamı için TR1) teslim eder ve alıcı mülkün hakkına sahip olur. Devir, 1925 Mülkiyet Kanunu'nun 52. bölümü uyarınca senet yoluyla yapılmalıdır; bu, arazi hukuku bilginizle açık bir örtüşme noktasıdır.
Tamamlama bitiş çizgisi değildir. Tamamlama sonrası iki görev doğrudan SQE1 müfredatında yer alıyor ve her ikisi de kesin rakamları tahmin etmek yerine aralıklar halinde ezberlemeniz gereken son teslim tarihlerini taşıyor:
Vergi ve ardından kayıt. Alıcı, Damga Vergisi Arazi Vergisi beyannamesini sunmalı ve tamamlandıktan sonra yasal süre içinde ödenmesi gereken SDLT'yi ödemelidir. Alıcı, yalnızca SDLT ödendikten sonra transferi ve yeni ücreti kaydetmek için HM Tapu Siciline başvurabilir.
İki puan sınav görevlilerinin testini burada yapıyor. İlk olarak, Wales'de SDLT geçerli değildir; bunun yerine Arazi İşlem Vergisi alınır. Mülkü Cardiff'e yerleştiren bir soru, farkı tespit edip etmediğinizi test ediyor. İkincisi, tescil birçok işlem için temel niteliktedir: 2002 Tapu Kanunu uyarınca, tescilli bir mülkün devri, tescil ile tamamlanana kadar kanunen geçerli sayılmaz. Bu arada alıcı, adil çıkarı elinde tutuyor; öncelikli aramanın bu kadar önemli olmasının nedeni tam olarak bu.
Kira hakkı ve sınav görevlilerinin uygulamalı puanları ödülü
Kiralık düz bir daire satın almak, aynı zaman çizelgesine ilave adımlar katar. Alıcının avukatı, dönem için kira sözleşmesini, hizmet ücretini ve zemin kirasını inceler ve ev sahibine veya yönetici acenteye sorular sorar. Kira sözleşmesinin ev sahibinin devir etme iznini gerektirdiği durumlarda, bu onay alınmalı ve ev sahibi bunu makul olmayan bir şekilde alıkoymamalıdır. Yeni bir ticari mülk kiralarken, 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası uyarınca kullanım hakkının güvence altına alındığını ve tarafların sözleşmeden ayrılıp ayrılmadığını kontrol edin.
İşlem boyunca davranış arka planda kalır. Hem alıcı hem de borç veren veya ortak alıcılar adına hareket eden bir avukat, SRA Standartları ve Düzenlemeleri kapsamındaki çıkar çatışmalarına karşı dikkatli olmalı ve müşteri parasını, Mülkiyet Hukuku ve Uygulamalarını Avukat Hesapları revizyonunuza düzgün bir şekilde bağlayan SRA Hesap Kuralları ile sıkı bir şekilde uyumlu tutmalıdır.
SPeki tüm bunları nasıl işaretlere dönüştüreceksiniz? Şu pratik hareketleri deneyin:
- Zaman çizelgesini elle bir kez çizin: talimat → aramalar ve sorular → değişim → tamamlanma öncesi aramalar → tamamlama → SDLT → kayıt. Daha sonra her düğümde neler olduğu konusunda kendinizi test edin.
- Her olgu modeli için 'ye hangi aşamada olduğumuzu sorun? Doğru cevap neredeyse her zaman zamanlamaya bağlıdır.
- Değişimin sonuçlarını (bağlayıcı sözleşme, depozito, risk aktarımı, sigorta) ezberleyin, çünkü bu küme SBA formatı için altın değerindedir.
- Kayıtlı ve kayıtsız prosedürleri ayrı zihinsel sütunlarda tutun, böylece kayıtlı araziye hiçbir zaman Arsa Ücreti araması uygulamazsınız.
Sırada ustalaştığınızda sorular hafıza testleri gibi hissettirmez ve yapmak için eğitim aldığınız iş gibi hissetmeye başlar.
CELE SQE nasıl yardımcı olabilir
A CELE SQE'de (celebar.com) ilk SQE oturumundan bu yana Mülkiyet Hukuku ve Uygulamalarını öğretiyoruz ve materyallerimiz tüm bu aktarım zaman çizelgesini karşılaşacağınız tek en iyi cevaplı sorularla eşleştiriyor. Yapı istiyorsanız, SQE1 kursları kısa vadeli seçenek için 1.750 £'dan uzun vadeli kurs için 3.720 £'a kadar değişir; yalnızca FLK2'ye ihtiyacınız varsa tek FLK fiyatlandırması bu oranların yarısı kadardır, artı 150 £ erken kayıt indirimi. Soruları detaylandırmayı veya kendi hızınızda okumayı mı tercih ediyorsunuz? SQE1 Soru Bankası aylık 575 £, ders kitabı setinin tamamı ise 950 £'dur. Bize istediğiniz zaman WeChat SQE100 üzerinden veya [email protected].
adresinden ulaşabilirsiniz.