Bayangkan ini. Anda sedang membaca makalah FLK2, jam terus berdetak, dan satu pertanyaan jawaban terbaik menjatuhkan pembeli di depan Anda yang baru saja menemukan properti tersebut berada di sebelah jalan pintas yang direncanakan. Vendor tidak pernah menyebutkannya. Apa yang harus dilakukan pengacara, dan pada tahap transaksi yang mana? Jika pikiran Anda kosong, Anda tidak sendirian — Hukum dan Praktik Properti adalah mata pelajaran di mana para kandidat mengetahui teori hukum pertanahan tetapi tidak mengetahui prosedurnya. Artikel ini membahas transaksi penyampaian sebagaimana cara penguji SQE1 mengujinya: sebagai rangkaian keputusan yang dibuat oleh pengacara sungguhan.
Mengapa prosedur pengangkutan mendominasi SQE1 FLK2
Hukum Pertanahan memberi Anda aturan-aturan substantif — tanah milik, hak milik, kepemilikan bersama, pendaftaran hak milik. Hukum dan Praktik Properti menanyakan pertanyaan yang lebih sulit dan praktis: apa sebenarnya yang dilakukan pengacara do dengan aturan tersebut, langkah demi langkah, untuk memindahkan penjualan dari instruksi ke penyelesaian tanpa kelalaian? Kedua mata pelajaran tersebut sangat tumpang tindih, sehingga penguji dapat membuat soal yang mirip hukum pertanahan namun sebenarnya merupakan prosedur pengujian, atau sebaliknya.
Saran saya kepada siapa pun yang bekerja melalui FLK2 adalah membangun garis waktu mental transaksi terlebih dahulu, kemudian menggantungkan aturan hukumnya. Setelah Anda dapat membayangkan tahapannya secara berurutan, poin-poin rumitnya – kapan risiko berlalu, kapan kontrak menjadi mengikat, siapa yang bertanggung jawab atas apa – sudah siap. Mari kita berjalan di timeline.
Tahap pra-kontrak: menyelidiki kepemilikan dan mengajukan pertanyaan
Segala sesuatu yang melindungi pembeli terjadi sebelum kontrak ditandatangani. Di sinilah pertanyaan bypass di atas menang atau kalah. Pengacara pembeli harus menyelidiki kepemilikan dan melakukan penyelidikan standar sehingga klien mengetahui secara pasti apa yang mereka beli.
Untuk tanah yang terdaftar, pengacara memperoleh salinan resmi dari daftar dan rencana hak milik dari HM Land Registry berdasarkan Undang-Undang Pendaftaran Tanah tahun 2002, dan memeriksa daftar properti, kepemilikan dan biaya. Untuk tanah Y yang belum terdaftar — masih dapat diperiksa — pengacara memeriksa lambang hak milik dan memverifikasi rantai kepemilikan yang tidak terputus sejak setidaknya 15 tahun hingga akar hak milik yang baik, kemudian melakukan penelusuran Biaya Tanah terhadap nama pemilik tanah.
ADi samping judul, pengacara pembeli mengajukan pencarian dan pertanyaan pra-kontrak. Paket yang biasa mencakup penggeledahan otoritas lokal (yang akan mengungkapkan jalan pintas yang direncanakan), penggeledahan drainase dan air, penggeledahan lingkungan, dan pertanyaan pra-kontrak terhadap penjual, sering kali menggunakan formulir standar Masyarakat Hukum. Ingat prinsip yang mengatur di sini:
Caveat emptor — biarkan pembeli berhati-hati. Penjual pada umumnya tidak diwajibkan untuk secara sukarela memberikan cacat fisik, sehingga pengacara pembeli harus mencari dan menanyakan. Namun, penjual harus mengungkapkan cacat laten dalam kepemilikan dan tidak boleh secara aktif memberikan gambaran yang salah tentang properti tersebut.Perangkap
An SQE1 yang harus diperhatikan: jawaban yang tidak jelas terhadap pertanyaan yang ternyata menyesatkan dapat memberikan klaim kepada pembeli atas pernyataan yang keliru. Jadi ketika sebuah pertanyaan menunjukkan penjual memberikan jawaban setengah benar, pikirkan solusinya, bukan hanya prosedurnya.
Pertukaran kontrak: point of no return
USampai pertukaran, salah satu pihak dapat meninggalkannya. Pada Pertukaran kontrak para pihak menjadi terikat secara hukum untuk menyelesaikannya, dan ini adalah salah satu momen yang paling teruji dalam FLK2. Kontrak penjualan tanah harus mematuhi bagian 2 Undang-undang Properti (Ketentuan Lain-Lain) tahun 1989: kontrak tersebut harus dibuat secara tertulis, memuat semua persyaratan yang disepakati secara tegas, dan ditandatangani oleh atau atas nama kedua belah pihak.
Kontrak biasanya dipertukarkan menggunakan formula Law Society untuk pertukaran melalui telepon (Formula A, B atau C), yang menjelaskan dengan tepat apa yang dilakukan oleh pengacara. Pembeli biasanya membayar deposit sebesar 10% dari harga pembelian di bursa. Ketahui perbedaan yang disukai penguji:
- A deposit yang disimpan sebagai stakeholder tidak dapat dikembalikan kepada penjual sampai selesai. Deposit
- A yang disimpan sebagai aagen untuk penjual dapat langsung diteruskan, sehingga lebih berisiko bagi pembeli.
Risiko properti berpindah ke pembeli pada saat pertukaran, bukan pada saat penyelesaian. Aturan tunggal tersebut menjelaskan mengapa pembeli harus memiliki asuransi bangunan sejak saat kontrak dipertukarkan. Jika rumah terbakar sehari setelah penukaran, itu masalah pembeli — pola fakta yang muncul berulang kali.
Ketentuan standar, biasanya Ketentuan Standar Penjualan atau Ketentuan Standar Properti Komersial, mengisi kesenjangan antara ketentuan khusus yang dinegosiasikan oleh para pihak. Jika salah satu pihak gagal menyelesaikannya, pihak lain dapat menyampaikan pemberitahuan untuk menyelesaikannya, meluangkan waktu untuk menyelesaikan hal tersebut dan membuka pintu bagi upaya hukum termasuk penyitaan deposit dan, pada akhirnya, pembatalan.
Dari pertukaran hingga penyelesaian: langkah-langkah pra-penyelesaian
Kesenjangan antara pertukaran dan penyelesaian adalah saat pengacara pembeli membereskan hal-hal yang belum terselesaikan. Dua penelusuran pra-penyelesaian paling penting.
Untuk tanah yang terdaftar, pengacara melakukan pencarian prioritas OS1 di HM Land Registry. Ini memberikan periode prioritas — saat ini 30 hari kerja — di mana pembeli dapat mendaftarkan transaksi bebas dari entri baru di register. Dapatkan aplikasi dalam jendela itu dan kepentingan pembeli menjadi prioritas. Untuk tanah yang tidak terdaftar, penelusuran Retribusi Tanah (form K15) melakukan pekerjaan serupa dan memberikan jangka waktu perlindungannya sendiri.
Jika pembelian didanai oleh hipotek, pengacara pemberi pinjaman — seringkali merupakan perusahaan yang sama yang bertindak atas pembeli — juga harus melakukan pencarian kebangkrutan (formulir K16) terhadap peminjam untuk memuaskan pemberi pinjaman. Pengacara kemudian menyerahkan sertifikat hak milik kepada pemberi pinjaman dan menarik uang muka hipotek siap untuk diselesaikan pada hari tersebut.
Penyelesaian dan pasca-penyelesaian: pajak dan pendaftaran
OSetelah selesai, sisa harga pembelian telah dibayar, penjual menyerahkan akta pengalihan (TR1 untuk seluruh hak milik yang terdaftar), dan pembeli menjadi berhak atas properti tersebut. Pengalihan tersebut harus dilakukan dengan akta berdasarkan pasal 52 Undang-undang Properti Tahun 1925 — sebuah poin yang jelas tumpang tindih dengan pengetahuan hukum pertanahan Anda.
Penyelesaian bukanlah garis finis. Dua tugas pasca-penyelesaian ada pada silabus SQE1, dan keduanya memiliki tenggat waktu yang harus Anda hafal sebagai rentang daripada menebak angka pastinya:
Pajak lalu registrasi. Pembeli harus menyerahkan Surat Pemberitahuan Pajak Tanah Meterai dan membayar setiap SDLT yang harus dibayar dalam jangka waktu menurut undang-undang setelah selesai. Hanya setelah SDLT dibayar, pembeli dapat mengajukan permohonan ke HM Land Registry untuk mendaftarkan transfer dan biaya baru apa pun.
Dua poin ujian penguji di sini. Pertama, di Wales, SDLT tidak berlaku — sebagai gantinya dikenakan Pajak Transaksi Tanah. Sebuah pertanyaan yang menempatkan properti di Cardiff adalah menguji apakah Anda melihat perbedaannya. Kedua, pendaftaran bersifat konstitutif dalam banyak urusan: berdasarkan Undang-Undang Pendaftaran Tanah tahun 2002, pengalihan tanah yang terdaftar tidak berlaku menurut hukum sampai diselesaikan melalui pendaftaran. Sementara itu, pembeli memegang kepentingan yang adil, itulah sebabnya pencarian prioritas sangat penting.
Leasehold dan penguji poin praktis memberi hadiah
Membeli rumah sewa lapisan langkah ekstra ke timeline yang sama. Pengacara pembeli meninjau sewa untuk jangka waktu, biaya layanan dan sewa tanah, dan mengajukan pertanyaan kepada pemilik atau agen pengelola. Jika sewa memerlukan izin dari pemilik untuk mengalihkan, persetujuan tersebut harus diperoleh, dan pemilik tidak boleh menahannya secara tidak wajar. Pada sewa tempat komersial yang baru, perhatikan keamanan kepemilikan berdasarkan Landlord and Tenant Act 1954 dan apakah para pihak sudah membuat kontrak di dalamnya.
Sepanjang transaksi, perilaku berada di latar belakang. Pengacara yang bertindak untuk pembeli dan pemberi pinjaman, atau untuk pembeli bersama, harus waspada terhadap konflik kepentingan berdasarkan Standar dan Peraturan SRA dan harus menjaga uang klien secara ketat sejalan dengan Peraturan Rekening SRA — yang mengikat Hukum dan Praktek Properti dengan rapi kembali ke revisi Rekening Pengacara Anda.
Jadi bagaimana Anda mengubah semua ini menjadi nilai? Cobalah gerakan praktis ini:
- Gambar garis waktu satu kali, dengan tangan: instruksi → pencarian dan pertanyaan → pertukaran → pencarian pra-penyelesaian → penyelesaian → SDLT → pendaftaran. Kemudian uji diri Anda terhadap apa yang terjadi di setiap node.
- Untuk setiap pola fakta, tanyakan kita berada pada tahap manakah? Jawaban yang tepat hampir selalu bergantung pada waktu.
- Ingatlah konsekuensi pertukaran — kontrak pengikatan, deposito, pengalihan risiko, asuransi — karena cluster tersebut adalah emas untuk format SBA.
- Simpan prosedur yang terdaftar dan tidak terdaftar di kolom mental yang terpisah sehingga Anda tidak pernah menerapkan pencarian Biaya Tanah pada tanah yang terdaftar.
Kuasai urutannya dan pertanyaan-pertanyaannya tidak lagi terasa seperti ujian ingatan dan mulai terasa seperti pekerjaan yang sedang Anda latih.
Bagaimana CELE SQE dapat membantu
ADi CELE SQE (celebar.com) kami telah mengajarkan Hukum dan Praktik Properti sejak sesi SQE pertama, dan materi kami memetakan seluruh lini waktu penyampaian ini ke jenis pertanyaan dengan jawaban terbaik yang akan Anda hadapi. Jika Anda menginginkan struktur, kursus SQE1 mulai dari £1,750 untuk opsi jangka pendek hingga £3,720 untuk kursus jangka panjang, dengan harga FLK tunggal setengah dari tarif tersebut jika Anda hanya membutuhkan FLK2, ditambah diskon pemesanan awal £150. Lebih suka melatih pertanyaan atau membaca sesuai kecepatan Anda sendiri? Bank Soal SQE1 berharga £575 sebulan dan set buku teks lengkap adalah £950. Hubungi kami kapan saja di WeChat SQE100 atau di [email protected].