รูปภาพนี้ คุณใช้เวลาสี่สิบนาทีในรายงาน FLK2 คุณมีคำถามเกี่ยวกับพี่น้องสองคนที่ซื้อบ้านด้วยกัน คนหนึ่งเสียชีวิต และตัวเลือกคำตอบทั้งหมดขึ้นอยู่กับว่าพวกเขาเป็นผู้เช่าร่วมหรือผู้เช่าร่วมกัน ท้องของคุณลดลง เพราะครั้งสุดท้ายที่คุณแก้ไขการรอดชีวิต คุณจำได้เพียงครึ่งเดียวและเดินหน้าต่อไป ฟังดูคุ้นเคยใช่ไหม? กฎหมายที่ดินลงโทษคนครึ่งจำได้ โดยให้รางวัลแก่ผู้สมัครที่สามารถเชื่อมโยงข้อเท็จจริงเข้ากับกฎที่เข้มงวดจำนวนหนึ่งและนำไปใช้โดยไม่ลังเล
วิชานี้อยู่ใน SQE1 FLK2 ควบคู่ไปกับ Property Practice, ทรัสต์, พินัยกรรม, การกระทำทางอาญา และบัญชีทนายความ มันเป็นแนวคิดมากกว่าขั้นตอน และผู้ตรวจสอบชอบที่จะทดสอบว่าคุณเข้าใจ ทำไม ดอกเบี้ยผูกมัดผู้ซื้อ ไม่ใช่แค่ว่าดอกเบี้ยนั้นมีอยู่จริงหรือไม่ ให้ฉันอธิบายส่วนต่างๆ ที่เกิดขึ้นครั้งแล้วครั้งเล่า
Eรัฐและความสนใจ: มูลนิธิกฎหมายที่ดินคุณไม่สามารถข้ามได้
ทุกอย่างในกฎหมายที่ดินสร้างขึ้นจากความแตกต่างเพียงหนึ่งเดียว ตั้งแต่ Law of Property Act 1925 มีเพียงสองอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายเท่านั้นที่สามารถดำรงอยู่ได้: กรรมสิทธิ์ (การครอบครองโดยสมบูรณ์ที่มีค่าธรรมเนียม) และสิทธิการเช่า (ระยะเวลาหลายปีที่แน่นอน) จากนั้นส่วนที่ 1(2) จะแสดงรายการผลประโยชน์ที่สามารถถูกกฎหมายได้ รวมถึงการผ่อนผันที่ได้รับสำหรับระยะเวลาที่เทียบเท่ากับการถือครองกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า และค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย สิ่งใดก็ตามที่ไม่พอดีกับกล่องเหล่านี้สามารถเป็นได้เพียง equitable.
เท่านั้นเหตุใดจึงสำคัญในวันสอบ? เพราะป้ายกำกับทางกฎหมาย/ความเสมอภาคทำให้เกิดคำถามทั้งหมด สิทธิทางกฎหมายมีความผูกพันกับโลกในอดีต สิทธิที่เท่าเทียมกันขึ้นอยู่กับหลักคำสอนในการบอกกล่าวหรือในที่ดินจดทะเบียนในการจดทะเบียนหรือผลประโยชน์ที่เหนือกว่า หากคุณไม่สามารถจำแนกความสนใจในสิบวินาทีแรกได้ คุณจะเดาส่วนที่เหลือ
P การฝึกปฏิบัติ: รับดอกเบี้ยใดๆ — การจำนอง, การผ่อนผัน, ข้อตกลงที่เข้มงวด, สัญญาเช่า — และถามคำถามสองข้อ ถูกกฎหมายหรือยุติธรรมหรือไม่? มีการป้องกันผู้ซื้อในภายหลังอย่างไร? หากคุณสามารถตอบทั้งสองได้ทันที แสดงว่าคุณพร้อมสำหรับหัวข้อนั้น FLK2 แล้ว
การเป็นเจ้าของร่วมสำหรับ FLK2: การเช่าร่วม การเช่าร่วมกัน และการรอดชีวิต
นี่คือหัวข้อที่ซุ่มโจมตีผู้คน ดังนั้นช้าลงหน่อยเถอะ เมื่อบุคคลสองคนขึ้นไปเป็นเจ้าของที่ดิน กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายจะถือเป็นทรัพย์สินตามกฎหมายของ ของที่ดิน เสมอ และทรัพย์สินทางกฎหมายสามารถถือเป็นผู้เช่าร่วมเท่านั้น - ไม่เคยถูกตัดขาด ผู้ดูแลทรัพย์สินสูงสุดสี่คน การดำเนินการที่น่าสนใจเกิดขึ้นในส่วนของผู้ถือหุ้น โดยที่เจ้าของร่วมถือครองเป็นผู้เช่าร่วมหรือผู้เช่าร่วมกัน
การเช่าร่วมA จำเป็นต้องมีเอกภาพสี่ประการ: การครอบครอง ดอกเบี้ย ตำแหน่ง และเวลา โดยถือสิทธิ์ของ ผู้รอดชีวิต ซึ่งหมายความว่าเมื่อผู้เช่าร่วมรายหนึ่งเสียชีวิต ส่วนแบ่งของพวกเขาจะส่งต่อไปยังผู้รอดชีวิตโดยอัตโนมัติ นอกพินัยกรรม การเช่าร่วมกันทำให้เจ้าของแต่ละรายมีส่วนแบ่งที่ชัดเจนและไม่มีการแบ่งแยกซึ่งจะตกอยู่ภายใต้มรดกของตน ดังนั้นในสถานการณ์การสอบเกี่ยวกับพี่น้องที่เสียชีวิต คำตอบทั้งหมดจะเปลี่ยนว่าผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกันเป็นการเช่าร่วม (ผู้รอดชีวิตรับทั้งหมด) หรือการเช่าร่วมกัน (ส่วนแบ่งของผู้เสียชีวิตตกเป็นของผู้รับผลประโยชน์)
ตอนนี้เรียนรู้การเลิกราเนื่องจากมีการตรวจสอบอย่างหนัก การเช่าร่วมที่เท่าเทียมกันสามารถถูกตัดขาดได้ในระหว่างชีวิต — ตัวอย่างเช่น โดยการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรภายใต้ มาตรา 36(2) ของกฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน 1925 โดยผู้เช่ารายหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับส่วนแบ่งของพวกเขา หรือโดยข้อตกลงร่วมกันหรือแนวทางของการติดต่อ ตามที่กล่าวไว้ใน Williams v Hensman การชดเชยจะแปลงการเช่าร่วมเป็นการเช่าร่วมกัน คุณไม่สามารถแยกออกจากพินัยกรรมได้ เนื่องจากการรอดชีวิตจะเกิดขึ้นทันทีก่อนที่ความตายจะมีผล หากได้รับจุดเวลาที่ถูกต้องแล้วคุณก็จะเสียคะแนนให้กับคนอื่นๆ
Easements: อุปสรรคทั้งสี่และวิธีการสร้างมันขึ้นมา
Easements ปรากฏในเกือบทุก FLK2 ในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง เริ่มต้นด้วยคำจำกัดความจาก Re Ellenborough Park เพื่อสิทธิในการผ่อนปรนนั้นจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดสี่ประการ: จะต้องมีอาคารชุดที่โดดเด่นและเป็นผู้รับใช้ สิทธิจะต้องรองรับ (ผลประโยชน์) ที่ดินครอบครอง ทั้งสองแปลงจะต้องมีเจ้าของหรือครอบครองโดยคนละคน และสิทธิจะต้องสามารถสร้างสาระสำคัญของทุนได้ อุปสรรค์สุดท้ายนั้นกรองการอ้างสิทธิ์ที่คลุมเครือออกไป เช่น สิทธิ์ในการดูมีความไม่แน่นอนเกินไป
Creation เป็นส่วนที่ผู้สมัครสับสน ความง่ายดายสามารถสร้างขึ้นได้อย่างชัดเจน โดยปริยาย หรือตามใบสั่งยา ภายใต้การให้สิทธิ์โดยนัย คุณควรทราบกฎใน Wheeldon v Burrows ซึ่งจะแปลงการอนุญาตแบบกึ่งผ่อนผันบางอย่างเป็นการผ่อนผันเต็มรูปแบบในการขายชิ้นส่วน และ มาตรา 62 ของพระราชบัญญัติกฎหมายทรัพย์สินปี 1925 ซึ่งสามารถอัปเกรดการอนุญาตอย่างไม่เป็นทางการเป็นการผ่อนผันในพาหนะได้ โดยทั่วไปแล้ว ใบสั่งยาจะให้รางวัลแก่การใช้เป็นเวลานานตามสิทธิ โดยไม่มีการใช้กำลัง ความลับ หรือการอนุญาต เก็บแง่ลบทั้งสามนี้ไว้ในหัวว่า "nec vi, nec clam, nec precario".
ระวังกับดัก: คำถามมักจะมอบ "สิทธิ์" ให้กับคุณซึ่งทำให้แขนขาของ Ellenborough ล้มเหลว จากนั้นถามว่าคำถามผูกมัดผู้ซื้ออย่างไร หากไม่ใช่ความผ่อนคลายที่ถูกต้องเลย คำถามที่ผูกมัดก็จะไม่เกิดขึ้น ทดสอบความถูกต้องก่อนลำดับความสำคัญเสมอ
ข้อตกลงการถือครองกรรมสิทธิ์: เหตุใดภาระจึงไม่ค่อยเกิดขึ้นที่กฎหมาย
Covenants ทดสอบความสามารถของคุณในการแยกผลประโยชน์ออกจากภาระ และกฎหมายออกจากความเสมอภาค ประโยชน์ของพันธสัญญาสามารถดำเนินการได้ตามกฎหมายทั่วไปหากสัมผัสและเกี่ยวข้องกับที่ดิน แม้ว่าภาระดังกล่าวจะไม่เป็นไปตามกฎหมาย นั่นคือกฎพาดหัวจาก Austerberry กับ Oldham Corporation ซึ่งต่อมาได้รับการยืนยันโดยสภาขุนนางใน Rhone กับ Stephens แล้วพันธสัญญาที่เข้มงวดจะผูกมัดเจ้าของที่ดินภาระในภายหลังได้อย่างไร? ด้วยความเสมอภาค ภายใต้หลักคำสอนใน Tulk v Moxhay โดยมีเงื่อนไขว่าพันธสัญญามีข้อ จำกัด (เชิงลบ) ในเนื้อหา พันธสัญญากระทบและเกี่ยวข้องกับที่ดิน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตั้งใจให้ดำเนินการ และได้รับการคุ้มครองอย่างเหมาะสมโดยการจดทะเบียน
ผู้ทดสอบE ชอบพันธสัญญาเชิงบวกเพราะภาระไม่สามารถดำเนินการได้โดยตรง จากนั้น คุณจะต้องเข้าถึงวิธีแก้ปัญหา - ห่วงโซ่ของพันธสัญญาการชดใช้ค่าเสียหาย หรือหลักการผลประโยชน์ร่วมกันและภาระจาก Halsall กับ Brand หากคำถามแสดงให้เห็นถึงหน้าที่ต่อสิ่งใดสิ่งหนึ่ง do (ซ่อมแซมรั้ว มีส่วนช่วยบำรุงรักษาถนน) เข้าถึง "พันธสัญญาเชิงบวก ภาระไม่วิ่งหนี ตามสัญชาตญาณ มองหาเส้นทางอ้อม"
ที่ดินที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียน: การผูกมัดผู้ซื้อ
นี่คือกลไกสำคัญของกฎหมายที่ดิน และเป็นที่มาของเครื่องหมายต่างๆ มากมาย สำหรับที่ดินจดทะเบียน ให้ใช้พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน ปี 2002 การจัดการที่สามารถจดทะเบียนได้สำหรับการพิจารณาอันมีค่าจะมีลำดับความสำคัญเหนือผลประโยชน์ก่อนหน้านี้ ยกเว้นที่ได้รับการคุ้มครองโดยประกาศในทะเบียนและผลประโยชน์ที่ override เป็นผู้ลงทะเบียน ผลประโยชน์ที่เหนือกว่าในตาราง 3 ได้รับการทดสอบอย่างหนัก โดยเฉพาะสัญญาเช่าทางกฎหมายเป็นเวลาเจ็ดปีหรือน้อยกว่านั้น และผลประโยชน์ของบุคคลในอาชีพจริง เสียงสะท้อนสมัยใหม่ของ Williams & Glyn's Bank กับ Boland.
ในพื้นที่จำนวนจำกัดของที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียน คุณใช้ระบบเก่า: สิทธิทางกฎหมายผูกมัดโลก สิทธิที่เท่าเทียมกันส่วนใหญ่จะต้องได้รับการจดทะเบียนเป็นค่าธรรมเนียมที่ดินภายใต้ และพระราชบัญญัติค่าธรรมเนียมที่ดิน 1972 และสิ่งใดก็ตามที่อยู่นอกโครงการนั้นจะขึ้นอยู่กับหลักคำสอนในการแจ้งให้ทราบ ปริศนาในที่นี้มักจะซ่อนความล้มเหลวในการลงทะเบียน เช่น สัญญาอสังหาริมทรัพย์คลาส C(iv) หรือข้อตกลงที่เข้มงวดคลาส D(ii) ที่ไม่เคยมีการลงนาม ดังนั้นจึงถือเป็นโมฆะสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายด้วยเงิน ตรวจพบการลงทะเบียนที่หายไปแล้วคำตอบก็ตก
วิธีการแก้ไขกฎหมายที่ดินสำหรับ SQE1 FLK2 Paper
คำถามที่มีคำตอบดีที่สุดเพียงข้อเดียวไม่ใช่เรียงความ พวกเขาให้ข้อเท็จจริงที่รัดกุมและตัวเลือกที่เป็นไปได้ห้าตัวเลือก มีเพียงตัวเลือกเดียวเท่านั้นที่ดีที่สุด ดังนั้นการแก้ไขของคุณควรมีโครงสร้างตามแผนผังการตัดสินใจ ไม่ใช่ร้อยแก้ว สำหรับแต่ละหัวข้อให้สร้างผังงานแบบหน้าเดียว: จำแนกความสนใจ ทดสอบความถูกต้อง จากนั้นแก้ไขลำดับความสำคัญ ทำอย่างนั้นเพื่อความสะดวก พันธสัญญา สัญญาเช่า การจำนอง และการเป็นเจ้าของร่วม และคุณได้ครอบคลุมสิ่งที่ FLK2 ส่วนใหญ่จะโยนใส่คุณแล้ว
นิสัยสองประการแยกผู้สมัครที่แข็งแกร่งออกจากคนอื่นๆ พวกเขาเรียนรู้กรณีสำคัญเป็นตัวกระตุ้น ไม่ใช่ใบเสนอราคา คุณไม่จำเป็นต้องมีอัตราส่วนเต็มของ Tulk กับ Moxhay คุณต้องรับรู้ทันทีที่ใช้ และพวกเขาฝึกฝนภายใต้แรงกดดันด้านเวลา เพราะการอ่านสถานการณ์ข้อเท็จจริงที่หนาแน่นภายในเวลาไม่ถึงเก้าสิบวินาทีนั้นเป็นทักษะของตัวเอง ผสมผสานคำถามเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินเข้ากับ Trusts และ Property Practice เนื่องจากผู้ตรวจสอบจงใจทับคำถามเหล่านั้น ข้อพิพาทในการเป็นเจ้าของร่วมสามารถกลายเป็นคำถามเกี่ยวกับอาชีพและการขายได้อย่างเงียบ ๆ
ทดสอบตัวเองอย่างรวดเร็วก่อนที่คุณจะปิดหนังสือ: ตั้งชื่อนิคมทางกฎหมายสองแห่ง เอกภาพสี่ประการ ข้อกำหนดสี่ข้อของ Ellenborough และสองเส้นทางที่เป็นพันธสัญญาที่เข้มงวดที่สร้างภาระให้กับผู้ซื้อ หากคำตอบใดไม่ชัดเจน นั่นคือการแก้ไขของคืนนี้
CELE SQE สามารถช่วยได้อย่างไร
หากคุณต้องการให้กฎหมายที่ดินถูกแมปเป็นแผนผังการตัดสินใจที่สะอาดด้วยการฝึกปฏิบัติ SBA ที่ได้ผล หลักสูตร SQE1 ของเราเริ่มตั้งแต่หลักสูตรระยะสั้นที่ 1,750 ปอนด์ไปจนถึงหลักสูตรระยะยาวที่ 3,720 ปอนด์ โดยมีตัวเลือก FLK เดียวในราคาเพียงครึ่งราคา หากคุณต้องการเพียง FLK2 มีส่วนลดสำหรับผู้ที่จองล่วงหน้า 150 ปอนด์ และคลังคำถาม SQE1 ของเรามีให้บริการในราคา 575 ปอนด์ต่อเดือนสำหรับการเจาะลึกแบบเจาะจง เชิญพบกับเราได้ที่ celebar.com หรือบน WeChat SQE100 เราคอยแนะนำผู้สมัครตั้งแต่การประชุมครั้งแรก และเรายินดีที่จะพูดคุยกันว่ากฎหมายที่ดินเหมาะสมกับแผนของคุณอย่างไร