당신은 판매 수익에 대한 공동 세입자 간의 분쟁에 대한 과거 SQE1 FLK2 연습 문제를 검토하고 있는데 갑자기 1996 토지 신탁 및 신탁 관리인 지정법 제14조가 법원에 판매 명령 *또는* 연기할 권한을 부여하는지 기억할 수 없다는 것을 깨달았습니다. 당신은 메모를 다시 뒤집습니다. 문구가 미끄럽게 느껴집니다. Stack v Dowden에 대해 읽었지만 사실이 Jones v Kernott를 가리킨다면 어떻게 될까요? 그리고 “지배적 주택”이 명확하게 식별되지 않은 지역권 질문이 있습니다. 발견하셨나요? 당신은 시간에 늦지 않았습니다. 당신은 *확실성*에 뒤처져 있습니다. FLK2 토지법은 유력한 후보들조차 넘어뜨리는 곳입니다.
왜 SQE1 FLK2 토지법이 학부 과정과 다르게 느껴지는가
A대학에서 토지법은 수세기에 걸쳐 공평한 이해관계를 추적하고, Lloyds Bank v Rosset의 공정성에 대해 토론하거나, 1925년 재산법 뒤에 숨은 정책을 밝히는 등 깊은 교리적 분석을 종종 보상합니다. 그러나 SQE1 FLK2는 에세이 작성 능력을 테스트하지 않습니다. 엄격한 사실 중심 시나리오에 정확한 법적 규칙과 구속력 있는 권한을 적용할 수 있는지 여부를 질문당 90초 이내에 테스트하고 있습니다.
SRA는 "공동소유권의 진화를 논의하라"고 묻지 않습니다. 질문: "X와 Y는 Blackacre를 공동 세입자로 보유하고 있습니다. X는 사망합니다. Y는 부동산에 알리지 않고 Blackacre를 Z에게 판매합니다. Z는 고인의 수익적 이익에 구속되어 있습니까?" 이것은 Trusts of Land + overreaching + registration 질문입니다. 모두 한 문장으로 되어 있습니다.
그러니까 추상적인 이론은 잊어버리세요. 대신 SRA가 FLK2 토지법:
에서 지속적으로 테스트하는 세 가지 기둥에 집중하세요.- 공동 소유 — 특히 공동 임대와 공동 임대의 구별, TLATA 1996에 따른 퇴직(통지, 행위 또는 상호 합의에 의한) 및 판매 신청;
- 권리 및 이익 à prendre — Re Ellenborough Park의 네 가지 특성, 생성 방법(명시 부여/유보, 암시, 처방) 및 등록 요구 사항;
- 법적 재산 및 이익 — 특히 구매자를 구속하는 이익(LRA 2002 Schedule 3에 따른 최우선 이익) 및 최우선 이익이 실제 직업과 상호 작용하는 방식
공동 소유권: 공동 임대와 공동 임대 — SQE1
에 실제로 중요한 것은 무엇입니까?이것은 단지 정의에 관한 것이 아닙니다. 이는 결과, 특히 사망, 파산, 매각에 관한 것입니다.
두 사람이 공동 임차인로 토지를 보유하는 경우 생존자 권리가 자동으로 적용됩니다. 사람이 죽으면 유언장에 관계없이 관심도 끝납니다. 그러나 공동에서 임차인으로 보유하는 경우 각 사람은 별도의 지분(달리 명시하지 않는 한 동일)을 소유하며 해당 지분은 유언장 또는 무유언에 따라 전달됩니다.
SQE1의 주요 트리거는 severance입니다. 네 가지 유효한 방법을 알아야 하며, 가장 중요한 것은 다른 공동 소유자에게 통지 없이 작동하는 방법입니다.
1925년 재산법 제36(2)항은 서면 통지를 통한 해고를 허용하지만 이는 효과적으로 송달된 경우에만 가능합니다. Re Draper's Conveyance에서 법원은 통지를 승인하거나 수신할 필요가 없으며 마지막으로 알려진 주소로 전달하면 충분하다고 판결했습니다. 이를 상호 합의에 의한 해고(Gore 및 Snell v Carpenter) 또는 행위에 따른 해고(Williams v Hensman)와 대조해 보세요. 이는 명확한 의도의 증거가 필요합니다.
해야 할 일은 다음과 같습니다. MCQs를 실행할 때 사망, 파산 또는 매각 시도에 대한 모든 언급에 밑줄을 긋습니다. 그런 다음 질문하십시오. 퇴직이 있었습니까? 그렇다면 언제, 그리고 어떤 방법으로? 그렇지 않은 경우 생존이 적용됩니다. 누가 담보대출을 지불했는지, 누가 그곳에 살았는지에 대해 주의가 산만해지지 마십시오. 이는 법적 재산 자체가 아니라 신탁법에 따른 수익 지분에 영향을 미칩니다.
Easements: 네 가지 특징과 처방이 여전히 중요한 이유
SQE1 FLK2는 지역권 조항 초안 작성을 요청하지 않습니다. 이는 배열이 Re Ellenborough Park에 명시된 4가지 특성을 충족하는지 여부를 묻습니다. (1) 지배적이고 노예적인 임대 주택이 있어야 합니다. (2) 지역권은 지배적인 임대를 수용해야 합니다. (3) 지배적인 소유자와 서비스를 받는 소유자는 서로 다른 사람이어야 합니다. (4) 권리는 보조금의 대상을 형성할 수 있어야 합니다.
네 번째 요점은 많은 후보자들을 넘어지게 합니다. 차 한 대를 주차할 수 있는 권리는 괜찮을 수 있습니다(Moncrieff v Jamieson). 그러나 "차량 수에 관계없이" 주차할 수 있는 권리는 실패할 가능성이 높습니다. 이는 너무 모호하고 잠재적으로 배타적입니다(Regent Properties v London Borough of Westminster). 그리고 기억하세요: 단순한 면허는 심지어 장기간 지속된 것이라도 네 가지 기준을 모두 충족하지 않는 한 지역권이 아닙니다.
처방전은 여전히 테스트 중이고 LRA 2002가 아닌 처방법 1832의 적용을 받기 때문에 중요합니다. 강제, 비밀 또는 허가 없이 "당연히" 20년 동안 중단 없이 사용해야 합니다. Sturman v Bridgeman에서 법원은 소유자가 결코 반대하지 않은 경우에도 "당연히"라는 말은 사용자가 공개적이고 평화적이며 동의가 없어야 함을 의미한다고 확인했습니다.
A조치 단계: 모든 지역권 질문에 대해 처방 또는 등록을 터치하기 전에 먼저 네 가지 특성을 선택하십시오. 지배적 공동주택이 누락된 경우(예: "공공 접근을 위해 토지를 횡단할 권리") 1단계에서 실패합니다. 더 이상 갈 필요가 없습니다.
우선 관심사: 실제 직업이 실제로 중요한 곳
여기는 토지법이 현실 전달을 충족시키는 곳이며, SQE1 FLK2는 토지 등록법 2002에서 많은 부분을 가져옵니다. 최우선 이익은 등록되지 않은 경우에도 등록 소유자를 구속하지만 Schedule 3.
에 나타나는 경우에만 해당됩니다.가장 자주 테스트되는 항목은 단락 2: 실제 직업에 있는 사람의 관심입니다. 하지만 '실제 직업'은 잠만 자는 것이 아니다. Chhokar v Chhokar에서 법원은 가정 폭력으로 인해 일시적으로 집을 나간 여성이 실제 직업에 남아 있다고 판결했습니다. 그녀의 복귀 의사는 분명했습니다. 대조적으로, Strand Securities v Caswell에서는 청구인이 몇 달 동안 해당 부동산을 방문하지 않았으며 돌아올 의사가 없는 실제 직업을 발견하지 못했습니다.
결정적으로, 2항에는 두 가지 부분이 있습니다: (a) 이익은 독점적이어야 합니다(예: 단순한 라이선스가 아닌 신탁에 따른 수익적 이익). (b) 점유자는 처분 당시 실제 직업에 있어야 합니다. — 일반적으로 계약 날짜가 아닌 등록 날짜입니다.
Thompson v Foy에서 법원은 "실제 점유"에는 물리적 존재뿐만 아니라 가구, 개인 소지품, 공과금 계정과 같은 눈에 보이는 표시도 포함된다는 점을 명확히 했습니다. 그러나 단순한 "소유권 배지"(예: 증서의 이름)는 포함되지 않습니다. 일상적인 사용에 대한 증거를 찾으십시오.
해야 할 일: 동일한 질문에 "등록된 소유권", "구매자" 및 "등록되지 않은 관심"이 표시되면 즉시 Schedule 3, 2항을 검색하십시오. 질문: 소유권이 있습니까? *등록 시* 실제 직업이 있나요? 둘 다 '예'이고 구매자가 검사하지 않은 경우 이자가 우선 적용됩니다. 구매자가 점유를 검사하고 확인한 경우 어쨌든 구속력이 있습니다(2(c)항).
FLK2 토지법의 맥락: 재산법 및 실무에 어떻게 부합하는가
토지법을 단독으로 다루지 마십시오. 이는 또 다른 FLK2 주제인 Property Law and Practice(PLP)와 직접적으로 겹칩니다. PLP에서는 토지법 개념을 양도 단계에 적용합니다. 즉, 검색 중 최우선 이해관계 확인, TR1 양식 초안 작성, 공동 소유권 구조에 대한 조언 또는 소유권 문서에서 결함이 있는 지역권 발견 등이 있습니다.
이것이 CELE의 FLK2 코스가 주제 간 훈련을 통합하는 이유입니다. 예를 들어 토지법 문제(지역권 또는 라이센스입니까?)와 PLP 결과(등록부에 기록해야 합니까?)를 모두 식별해야 하는 단일 시나리오입니다. SQE1 FLK2는 고립된 지식을 테스트하지 않습니다. 기능적 이해를 테스트합니다.
그리고 SQE2는 토지법을 독립형 기술로 제공하지 않지만 고객 인터뷰(공동 소유자에게 퇴직 옵션에 대해 조언) 및 사례 및 문제 분석(구매 파일에서 최우선 관심사 발견)에 암시적으로 나타납니다. 따라서 지금 FLK2 토지법을 취득하면 나중에 시간을 절약할 수 있습니다.
귀하의 FLK2 토지법 개정 체크리스트 — 실행 가능 및 시험 준비
앞으로 10일 동안 읽기만 하는 것이 아니라 해야 할 일이 다음과 같습니다.
- 모든 SQE1 FLK2 토지법 질문을 지도화하세요. 공동 소유권, 지역권, 최우선 이익이라는 세 가지 버킷 중 하나에 도달하세요. 맞지 않으면 줄기를 다시 읽으십시오. 핵심 문제를 놓쳤습니다.
- TLATA 1996 s.14(1)의 정확한 문구를 기억하세요. "토지 수탁자는... 토지 매각 명령을 법원에 신청할 수 있습니다..." — "판매를 신청할 수 있음"이 아닙니다. 정밀도가 중요합니다.
- 실제 양도 위험 신호를 사용하여 "실제 직업"을 식별하는 연습: 점유인에게 주소가 지정된 우편물, 의회 세금 기록, 가구를 보여주는 사진. “그들은 거기 살았었다”가 아닙니다.
- 10개의 질문으로 구성된 버스트 — 엄격히 15분입니다. 질문당 90초를 연속으로 두 번 초과하는 경우 기본 규칙을 일시 중지하고 다시 작업하세요.
토지법은 모든 사건을 외우는 것이 아닙니다. 어떤 규칙이 어떤 사실적 긴장을 해결하는지 파악하고 FLK1 및 FLK2 논문을 모두 완료할 수 있을 만큼 빠르게 수행하는 것입니다. 그 속도는 수동적 검토가 아닌 패턴 인식에서 비롯됩니다.
CELE SQE가 도움이 되는 방법: SQE1 FLK2 과정(중간 £2,750 / 단기 £1,750)에는 실제 SRA 스타일 질문을 중심으로 구축된 대상 토지법 모듈이 포함되어 있으며 지역권 및 공동 소유권 줄기를 분석하는 방법을 정확하게 분석하는 비디오 연습이 포함되어 있습니다. 우리는 또한 새로운 토지법 시나리오로 매월 업데이트되는 전체 FLK2 교과서 세트(£570) 및 SQE1 질문 은행(£575/월)를 제공합니다. 지원이 필요하신가요? WeChat SQE100으로 연락하거나 [email protected]로 이메일을 보내거나 celebar.com.
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