דמיין את חדר הבחינות SQE1. שאלה אחת לתשובה הטובה ביותר מפילה עליך תרחיש: הלקוח שלך קונה בית בעלות של 480,000 פאונד, החיפוש המקומי סימן תוכנית הרחבת כבישים קרובה, ונשארו לך ארבע שעות של נייר. איזו עובדה בעצם משנה את העצה שלך, ואיזו מסיח דעת? זהו המבחן האמיתי ב- דיני ופרקטיקה - לא שינון הגדרות, אלא לדעת מה עורך דין עושה הלאה.
רוב המועמדים מוצאים את ציר הזמן הרחב של ההעברה ניתן לניהול. היכן שסימנים חומקים בשקט נמצא הפירוט באמצע ובסופה של עסקה: איזו חיפוש להזמין, כמה מס חייב וכיצד להגן על הקונה בלשכת רישום המקרקעין. הבה נעבור על החלקים שהבוחנים אוהבים לבדוק ב-FLK2.
למה דיני קניין ופרקטיקה יושבים ב-FLK2
דיני קניין ועיסוק הוא אחד מששת הנושאים FLK2, לצד דיני מקרקעין, נאמנויות, צוואות ומינהל, חשבונות עורך דין ומשפט ועיסוק פלילי. דיני מקרקעין נותנים לך את הדוקטרינה העומדת בבסיסה - עזבונות משפטיים, הקלות, בעלות משותפת. Property Practice לוקח את הדוקטרינה הזו ושואל שאלה קשה יותר: איך בעצם מעבירים נכס ממוכר לקונה מבלי להשאיר את הלקוח חשוף?
פורמט ההערכה של SQE1 הוא שני מאמרים הכוללים 180 שאלות יחידות עם התשובה הטובה ביותר כל אחת, חמש שעות ו-20 דקות לכל עבודה, לפי המפרט העדכני ביותר של SRA. שאלות Property Practice לעתים נדירות מבקשות ממך לדקלם כלל בתקציר. הם מכניסים אותך לנעליו של עורך הדין בפועל ומבקשים את השלב הבא הנכון. המסגור הזה הוא הרמז שלך לתיקון: למד את התהליך, לא רק את אוצר המילים.
A הרגל שימושי: עבור כל נושא, שאל "מי עושה את זה, באיזה שלב, ומה קורה אם זה משתבש?" הבוחן בודק בדרך כלל אחת משלוש הזוויות הללו.
חיפושים לפני חוזה: מה שכל אחד בעצם אומר לך
מכיוון שהעיקרון של caveat emptor (תן לקונה להיזהר) שולט בשינוע, על המוכר אין חובה כללית לנבוע פגמים בנכס.עורך הדין של הקונה חייב למצוא בעיות לפני ההחלפה.בשביל זה נועדו החיפושים, וה-SQE אוהב לבדוק אם אתה יכול להתאים את החיפוש הנכון לדאגה הנכונה.
- חיובי קרקע ובירורים מקומיים של הרשות המקומית - חושפים היתרי תכנון, הסכמות תקנות בנייה, צווי שימור עצים, שטחי שימור והאם דרך המשרתת את הנכס מאומצת ומתוחזקת על חשבון הציבור.
- חיפוש ניקוז ומים - מאשר אם הנכס מתחבר לביוב הציבורי ולמי הרשת, והיכן עובר הביוב הציבורי.
- חיפוש סביבתי - מסמן סכנת קרקע מזוהמת והיסטוריית הצפות. רלוונטי מכיוון שהאחריות לניקוי יכולה ליפול על הבעלים הנוכחי.
- בדיקת תיקון הזדמנות ובהתאם לאזור, כרייה או חיפושים אחרים של מומחים.
חזור לתרחיש הרחבת הכבישים שלנו. תוכנית מוצעת היא בדיוק מסוג הדברים שהחיפוש המקומי קולט. התפקיד שלך הוא לא להיכנס לפאניקה; it is to report the finding to the client, consider the effect on value and enjoyment, and advise on whether to proceed, renegotiate or withdraw before exchange. ב-SBA, התשובה ה"טובה ביותר" היא בדרך כלל השלב הבא המדוד והממוקד בלקוח - לא הדרמטי.
החלפה, הפקדה והתנאים הסטנדרטיים
חוזים למכירת קרקע חייבים לעמוד בסעיף 2 בחוק Law of Property (Discellaneous Provisions) Act 1989: בכתב, המשלב את כל התנאים המוסכמים במסמך אחד, וחתומים על ידי שני הצדדים.עסקאות למגורים מנוסחות בדרך כלל על פי תנאי המכירה הסטנדרטיים; עסקאות מסחריות בתנאים הסטנדרטיים של נכס מסחרי.דע את ההבדל בשם, ודע מה משתנה בהחלפה.
O בהחלפה החוזה הופך למחייב והסיכון בנכס עובר לרוב לקונה בתנאים הסטנדרטיים, ולכן ביטוח המבנה של הקונה כבר צריך להיות במקום. הפיקדון הוא בדרך כלל 10 אחוז. אם הקונה לא מצליח להשלים מאוחר יותר, המוכר יכול בדרך כלל לשמור את הפיקדון ועשוי לבקש תרופות נוספות. מלכודת בחינות נפוצה היא בלבול בין העמדה לפני ההחלפה (כל אחד מהצדדים יכול ללכת) עם העמדה שאחריה (חוזה מחייב, השלכות אמיתיות). תקן את הקו הזה בחוזקה בראש שלך.
S מס קרקע מס חותמים: בוחני המספרים מבחן
STamp Duty Land Tax (SDLT) הוא מועדף מכיוון שהוא מאלץ אותך להחיל כללים במקום לזכור אותם. SDLT מחויב על עסקאות קרקע באנגליה ובצפון אירלנד (לוויילס יש מס עסקאות קרקע משלה). זה מחושב על בסיס פסים, פרוסות - כל חלק מהמחיר מחויב בשיעור של אותה פס, לא על כל המחיר בשיעור בודד.
אתה לא צריך לשנן כל סף לגרוש, והתעריפים משתנים, אז שנה את הרצועות הנוכחיות ממקור אמין הקרוב לישיבתך. מה שאתה חייב להבין קר הם המושגים שהבוחן בונה שאלות סביב:
- ההבחנה בין תעריפים למגורים ולא למגורים, לבין נכסים מעורבים.
- התעריפים הגבוהים יותר עבור דירות נוספות - התוספת החלה כאשר קונה כבר מחזיק בנכס אחר למגורים.
- הסעד של קונה בפעם הראשונה והתנאים שיש לעמוד בהם כדי לתבוע זאת.
- החובה להגיש החזר SDLT ולשלם בתוך המועד הקבוע בחוק לאחר תאריך כניסת העסקה לתוקף, בדרך כלל השלמת.
תרגל את חישוב הפרוסה עם מספרים עגולים עד שהוא יהיה אוטומטי. בבחינה לא יהיה לך הרבה זמן, אז להיות שוטף בשיטת הפסים שווה יותר מאשר לנסות לזכור שולחן שאתה חצי זוכר.
השלמה ואחרי השלמה: הגנה על הקונה
השלמה היא כאשר יתרת מחיר הרכישה עוברת, המוכר מתפנה, והקונה הופך לזכאי בנכס. שטר ההעברה - בדרך כלל טופס רישום מקרקעין TR1 - חייב לעמוד בסעיף 52 לחוק Law of Property Act 1925 ולהיות מבוצע כשטר. אבל השלמה היא לא קו הסיום. שני שלבים לאחר ההשלמה מחליטים אם הלקוח שלך באמת בטוח.
First, tax. יש לטפל בהחזר ה-SDLT ובתשלום בתוך המועד הקבוע בחוק. תפספסו את זה והלקוח יעמוד בפני קנסות וריביות - סיכון רשלנות בעולם האמיתי ודפוס עובדות SBA מסודר.
S שנייה, רישום. על פי חוק Land Registration Act 2002, העברה של רכוש פרטי רשום או הענקת חכירה על פני שבע שנים היא רשות הניתנת לרישום. זכותו החוקית של הרוכש אינה עוברת עד לרישום ההעברה בלשכת רישום המקרקעין - סעיף 27 מחייב את הרישום כדי שהרשות תפעל כחוק. עד אז הקונה מחזיק בריבית שוויונית בלבד.
זה המקום שבו חשובה תקופת העדיפות מהחיפוש הרשמי שלפני ההשלמה (טופס OS1). חיפוש זה נותן חלון מוגן שבמהלכו יוכל הקונה להירשם ללא מרבית הרישומים המאוחרים, בתנאי שהבקשה תגיע ללשכת רישום המקרקעין בתוך התקופה. ההבנה מדוע החלון הזה קיים - כדי למנוע מהמוכר ליצור תחומי עניין חדשים בין חיפוש לרישום - היא בדיוק התגמול של בוחני ההיגיון.
תוספות חכירה שאינך יכול לדלג על
Freehold הוא הסיפור הנקי יותר; חכירה מוסיפה חלקים נעים, ו-FLK2 בודק אותם. לרכישת חכירה יש להקפיד על הסכמת בעל הדירה להמחקה (רישיון להמחקה), כל הגבלה בפנקס המחייבת תעודת המשכיר לפני הרישום, דמי שירות ופיגורים בדמי השכירות, והאם יש למסור למשכיר הודעה על ההקצאה לאחר השלמתו. חוזה שכירות על פני שבע שנים ניתן לרישום בנפרד עם מספר כותרת משלה.
ההנחה המעשית: כאשר שאלה מזכירה דירה, חברת ניהול או דמי שירות, האטו. "התשובה הטובה ביותר" תפעיל לעתים קרובות שלב ספציפי למושכר שתוכנית עדכון לרכישה עצמית בלבד תחמיץ.
תכנית עדכון ממוקדתA עבור Property Practice
איך בעצם כדאי ללמוד את זה? נסה למפות את כל העסקה בעמוד אחד: טרום חוזה (חיפושים, בירורים, ניסוח), החלפה (חוזה מחייב, הפקדה, סיכון), השלמת (שטר העברה, תזרים כסף) ואחרי השלמת (SDLT, רישום, תקופת עדיפות). לאחר מכן צרף את כלל המפתח ואת הסיכון המרכזי לכל שלב. דיאגרמה יחידה זו עונה על רוב שאלות SBA מהר יותר מכל קיר של הערות.
חישוביDrill SDLT עד שהפס הוא טבע שני. חזרו על ההבדל בין תנאי מגורים למסחר. ובכל פעם שאתה מקבל שאלת תרגול שגויה, רשום אם פספסת את ה-rule, ה-stage, או consequence - אותן שלוש זוויות שהבודק משתמש בהן. דפוסים בשגיאות שלך הם הדרך המהירה ביותר לשיפור.
O תזכורת אחרונה: Property Practice משתלבת עם חשבונות עו"ד ועם דיני מקרקעין. כספי הלקוח עם השלמתו, תשלום ה-SDLT, מקדמת המשכנתא - כל זה עובר בפנקס הלקוחות. שנה את הנושאים האלה תוך עין על איך הם מתחברים, ושאלות חוצות נושאים מפסיקות להרגיש כמו מארבים.
אם תרצה תמיכה מובנית, זה מה שאנו עושים ב-CELE SQE (celebar.com). קורסי ה-SQE1 שלנו מתחילים החל מ-1,750 ליש"ט לאופציה לטווח קצר ועד 3,720 ליש"ט לתכנית ארוכת הטווח, עם אפשרות FLK בודדת בחצי מחיר אם אתה צריך רק FLK2, והנחה של 150 ליש"ט. מועמדים רבים משלבים קורס עם בנק השאלות ב-575 פאונד לחודש כדי לתרגל את סגנון ה-SBA המדויק שתואר לעיל. שאלות? הגע אלינו ב-WeChat SQE100 או בכתובת [email protected] - בלי לחץ, רק תכוון אותך לכיוון הנכון.