SQE1 Dret i pràctica de la propietat: arrendaments, pactes i registre

Acabeu d'elaborar un document FLK2 de 180 preguntes i heu sortit segur de la Llei de la Terra, només per adonar-vos que heu confós un contracte d'arrendament amb una llicència a la pregunta 47, que heu confós les terres registrades i no registrades a la pregunta 89 i heu oblidat quins pactes s'executen amb la terra de propietat lliure a la pregunta 134. El dret i la pràctica de la propietat es troben dins de FLK2 juntament amb el dret de la terra i, tot i que les dues assignatures es superposen, posen a prova habilitats molt diferents. La Llei de la Terra se centra en els drets de propietat i l'equitat; El dret i la pràctica de la propietat es centra en mecànica transaccional: com realment compres, vens, llogues i finances propietats a Anglaterra i Gal·les. Perdràs aquesta distinció i perdràs notes a les preguntes que creies que sabies.

En aquest article repassarem tres àrees d'alt rendiment que apareixen en gairebé totes les sessions SQE1: la distinció d'arrendament versus llicència, l'execució dels pactes de propietat lliure i les regles de prioritat de la Llei de registre de terres de 2002. Cada secció acaba amb un consell concret que podeu aplicar a la vostra propera maqueta. També marcarem on el currículum FLK2 de CELE SQE i el Banc de preguntes reflecteixen el format oficial SRA, de manera que estigueu practicant de la manera correcta des del primer dia.

Arrendament o llicència? The Street contra Mountford Test

A arrendament atorga un interès propi; una llicència és només un permís personal per ocupar. La distinció importa perquè només un contracte d'arrendament pot vincular un successor en el títol, només un contracte d'arrendament activa les regles de seguretat de la propietat de la Llei de propietaris i llogaters de 1954 i només un contracte d'arrendament compta com a finca en la terra segons la Llei de propietat de 1925, s 1 (1) (b). Als examinadors SQE1 els encanta això perquè els candidats solen triar l'etiqueta incorrecta quan els fets són ambigus.

L'autoritat principal és Street v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman va sostenir que si un acord atorga la possessió exclusiva per un term a un Lloguer o una altra contraprestació, es tracta d'un contracte d'arrendament, independentment de com el diguin les parts. Les etiquetes no importen; la substància ho fa. Fins i tot si el contracte diu "llicència", el tribunal el tornarà a qualificar com a lloguer si aquests tres distintius estan presents.

La possessió exclusiva significa que l'ocupant pot excloure tots els altres, inclòs el propietari (excepte quan el propietari es reserva el dret d'entrada per a inspecció o reparació). Si el propietari conserva el dret general de traslladar l'ocupant a una altra habitació o de compartir l'espai a voluntat, això sol nega la possessió exclusiva i apunta a una llicència. XX3AA

Vegeu els patrons de fets que incloguin "ocupació de serveis" o "allotgers". A Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386, el tribunal va trobar una llicència on l'ocupant era un empleat i l'ocupació estava vinculada a la feina. De la mateixa manera, quan un propietari ofereix assistència o serveis (neteja diària, canvis de roba) i conserva les claus per realitzar aquests serveis, l'acord pot ser una llicència en lloc d'un contracte d'arrendament; vegeu Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.

SQE1 consell: En una pregunta de la millor resposta, si la base diu "l'acord s'etiqueta com una llicència, però dóna a l'ocupant l'ús exclusiu d'un pis definit durant dotze mesos a 800 £ al mes", trieu la resposta que el considera un lloguer. Per contra, si l'ocupant comparteix cuina amb el propietari i no té dret a excloure el propietari del dormitori, gairebé segur que és una llicència. Els examinadors sovint afegiran una clàusula d'herba vermella: "les parts acorden que no és un lloguer" - per veure si apliqueu Street v Mountford correctament.

Pactes de llibertat: quins s'executen i quins no?

Els pactes (promeses sobre l'ús del sòl) estan a la pràctica a tot arreu. Un promotor ven parcel·les i vol impedir que els compradors obrin una botiga de peix i patates fregides; un veí es compromet a no construir per sobre de dues plantes. La qüestió és si un successor del títol del pacte o pacte original pot fer complir (o estar obligat per) la promesa. Fes-ho malament en una pregunta SQE1 i et perdràs notes directes.

Benefici d'un pacte

Perquè el benefit funcioni de dret comú, s'han de complir quatre condicions (derivades de P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):

1. El pacte ha de tocar i afectar la terra del pacte (afecta el valor o l'ús d'aquesta terra, no només una qüestió personal).
2. Les parts originals han de tenir intented l'avantatge per executar-se. L'article 78 de la Llei de Propietat de 1925 crea una presumpció legal d'aquesta intenció tret que el pacte exclogui expressament els successors.
3. El reclamant ha de tenir un patrimoni legal a la terra beneficiada.
4. A la llei comuna, històricament es requeria el benefici i la càrrega per tocar la mateixa terra, tot i que això s'ha relaxat en equitat.

En equitat el benefici també pot passar per annexation (expressa o legal segons s 78 LPA 1925), per assignment (si s'assigna amb el terreny cada vegada) o sota un esquema d'edificació (una excepció de la llei local per a finques venudes en parcel·les de pacte recíproc).

Càrrega d'un pacte

Aquí està el problema: la càrrega d'un pacte de propietat lliure, not s'executa segons el dret comú (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). L'única manera d'unir un successor és equity, i només si el pacte és restrictive (negatiu en el fons). La regla de Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 permet un pacte restrictiu per vincular els successors si:

• és negatiu per naturalesa (no requereix despesa de diners);
• Es va fer per beneficiar terrestres retinguts del pacte;
• t toca i preocupa aquella terra;
• la càrrega era destinada a funcionar; i
• el propietari actual tenia avís (real, constructiu o per registre).

A pacte de "no utilitzar el local amb finalitats comercials" és restrictiu. Un pacte "per mantenir la tanca del límit en bon estat" és positiu (requereix una despesa) i not obligarà a un successor per llei o amb equitat, tot i que una redacció intel·ligent (un càrrec de lloguer de la propietat segons la Llei de càrregues de lloguer de 1977 o un pacte de cadena d'indemnització) pot solucionar això a la pràctica

.

SQE1 consell: Si la pregunta és "El nou propietari pot fer complir el pacte?" comproveu primer si es tracta del benefici o de la càrrega en qüestió. Si és la càrrega i el pacte és positiu, la resposta gairebé sempre és "No, no vincula el successor". Si és restrictiu i registrat o si el successor ha tingut un avís, probablement vingui. XX3AA

Llei de registre de la propietat de 2002: interessos prioritaris i prioritaris

La majoria de terres d'Anglaterra i Gal·les estan registrades al Registre de Propietat HM. La Llei de registre de terres de 2002 (LRA 2002) regula com es creen, es protegeixen i es classifiquen els interessos. Dos conceptes aixequen els candidats SQE1 cada sessió: priority (l'interès dels quals guanya en una disputa?) i interesos prioritaris (quins drets vinculen un comprador encara que no apareguin al registre?).

La regla bàsica de prioritat

La secció 28 LRA 2002 diu que la prioritat d'un interès que afecti una finca registrada es determina per la data de creació, llevat que la Llei disposi el contrari. A la pràctica, "proporciona el contrari" significa registration. Si voleu que el vostre interès vinculi un comprador, heu de:

• registreu-lo com a disposició registrable (per exemple, un contracte d'arrendament legal de set anys s'ha de registrar amb el seu propi títol: article 27(2)(b));
• protegir-lo mitjançant un notice sobre el títol gravat (per exemple, un pacte restrictiu, un contracte patrimonial o un arrendament equitatiu); o
• Depèn de ser un interés superior a l'agenda 3.

Si no feu cap d'aquestes, el vostre interès és vulnerable. Un comprador per valor que està registrat com a propietari s'allibera del vostre interès no protegit (s 29 LRA 2002), fins i tot si el comprador ho sabia. El coneixement per si sol no crea prioritat; registration (o estat d'anul·lació) ho fa.

Interessos superiors que lliguen a tothom

L'Annex 3 enumera els interessos que anul·len una disposició registrada. Els dos que apareixen amb més freqüència a les preguntes SQE1 són:

1. Arrendaments curts (paràgraf 1): un contracte d'arrendament de set anys o menys (sempre que sigui legal) anul·la, de manera que un comprador s'hi subjecta encara que no estigui al registre.
2. Interessos de persones amb ocupació real (paràgraf 2): si algú amb un interès patrimonial (per exemple, un interès beneficiós en virtut d'un fideïcomís, un contracte d'arrendament equitatiu, una opció) es troba en ocupació actual en la data de la disposició i, l'interès no és obvi en una inspecció raonable no va fer una inspecció raonable. revelar-ho quan se li demana, aquest interès anul·la. És per això que els transportistes sempre pregunten "Qui viu a la propietat?" i insisteix que els ocupants signen els formularis de consentiment.

Un exemple: A té el títol legal de fideïcomís per ell mateix i B (un fideïcomís resultant o constructiu). A ven a C sense el consentiment de B. Si B viu a la casa quan C compra, l'interès equitatiu de B anul·larà la venda i vincularà a C, tot i que no hi ha res al registre: Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Si B no estigués ocupat, o si C fes una consulta i B no s'hauria de revelar, l'interès no es revelaria4Y.

SQE1 consell: Quan una pregunta esmenta "el comprador va inspeccionar la propietat i no va veure cap senyal d'ocupació", aquest fet hi ha per una raó: pot anul·lar una reclamació d'interessos superiors segons l'apartat 2 (c) (i), que exclou els interessos que haurien estat evidents en una inspecció raonablement acurada. Llegeix cada paraula de la tija. XX3AA

Ajuntar-ho tot: un exemple treballat

Imagineu aquest patró de fets SQE1: "L concedeix a T un acord de tres anys per ocupar el pis 5 a 900 £ al mes. L'acord diu "Això és una llicència, no un lloguer". T té ús exclusiu de Flat 5 i L només pot entrar a inspeccionar amb 48 hores d'avís. L ven la propietat lliure a P. P pot expulsar T immediatament?"

Pas 1: apliqueu Street v Mountford. T té la possessió exclusiva (pot excloure L excepte per a la inspecció), per un termini (tres anys), en lloguer. L'etiqueta "llicència" és irrellevant. Aquest és un lease. Segon pas: comproveu el registre. Un contracte d'arrendament de tres anys és legal (atorgat per escriptura o, si no supera els tres anys, pot entrar en vigor en virtut de l'article 54 (2) LPA 1925 sense escriptura si es té un lloguer de mercat amb possessió immediata). No requereix registre perquè és menor de set anys. Tercer pas: interès superior? Sí: l'apartat 1 de l'Annex 3 LRA 2002. El contracte d'arrendament anul·la la compra de P. P s'hi subjecta i no pot desallotjar T fins que finalitzi el termini. La resposta és No, P no pot desallotjar T immediatament.

Aquesta pregunta es refereix al contracte d'arrendament/llicència, tràmits, llindars de registre i interessos primordials, exactament el tipus de síntesi que desenvolupen els examinadors SQE1. Si heu memoritzat les regles de manera aïllada, us costarà. Si heu practicat aplicant-los a fets en capes, trobareu el camí en segons.

Com et prepara CELE SQE per al dret i la pràctica de la propietat

CELE El currículum FLK2 de SQE cobreix les sis assignatures, incloses el dret i la pràctica de la propietat, mitjançant conferències de vídeo estructurades, esquemes detallats i centenars de preguntes de millor resposta que reflecteixen el format oficial SRA. La nostra subscripció al Banc de preguntes (575 £ al mes) us ofereix intents il·limitats de MCQs tant a FLK1 com a FLK2, amb comentaris instantanis i raonament del model per a cada resposta. Si us uniu a la meitat del cicle o a prop del vostre examen, el Curs a curt termini (1.750 £) condensa l'essencial en un sprint centrat, i els candidats primerencs o dels últims tres mesos estalvien 150 £. També trobareu exemples treballats d'escenaris d'arrendament versus llicència, quadrícules d'execució de pactes i diagrames de flux de prioritats LRA 2002 als materials del curs: eines pràctiques que podeu imprimir i utilitzar fins al dia de l'examen. Per obtenir més detalls o parlar amb l'equip, visiteu celebar.com, envieu un correu electrònic a [email protected] o afegiu-nos a WeChat a SQE100.

Dret i pràctica de la propietat premia els candidats que pensen com advocats, no estudiants de dret. Coneix els teus elements bàsics Street v Mountford, domina les regles del pacte restrictiu i no oblidis mai que el registre (o l'estat d'anul·lació) supera el mer coneixement. Fes-ho i convertiràs FLK2 preguntes sobre propietats d'entrebancs en marques senzilles.