यह चित्रित करें। आप FLK2 पेपर पर बैठे हैं, घड़ी टिक-टिक कर रही है, और एक सर्वोत्तम उत्तर वाला प्रश्न आपके सामने एक खरीदार को खड़ा कर देता है जिसने अभी-अभी पता लगाया है कि संपत्ति एक नियोजित बाईपास के बगल में है। विक्रेता ने कभी इसका उल्लेख नहीं किया। वकील को क्या करना चाहिए था और लेन-देन के किस चरण में? यदि आपका दिमाग खाली हो जाता है, तो आप अकेले नहीं हैं - संपत्ति कानून और अभ्यास वह विषय है जहां उम्मीदवार भूमि कानून सिद्धांत को जानते हैं लेकिन प्रक्रिया पर रोक लगाते हैं। यह आलेख संप्रेषण लेनदेन के माध्यम से चलता है जिस तरह से SQE1 परीक्षक इसका परीक्षण करते हैं: एक वास्तविक वकील द्वारा लिए गए निर्णयों के अनुक्रम के रूप में।
संवहन प्रक्रिया क्यों हावी है SQE1 FLK2
भूमि कानून आपको मूल नियम देता है - सम्पदा, सुखाचार, सह-स्वामित्व, शीर्षक का पंजीकरण। संपत्ति कानून और प्रैक्टिस एक कठिन, अधिक व्यावहारिक प्रश्न पूछता है: सॉलिसिटर वास्तव में उन नियमों के साथ do क्या करता है, कदम दर कदम, लापरवाही के बिना बिक्री को निर्देश से पूर्णता तक ले जाने के लिए? दोनों विषय काफी हद तक ओवरलैप होते हैं, इसलिए परीक्षक एक ऐसा प्रश्न बना सकते हैं जो भूमि कानून जैसा दिखता है लेकिन वास्तव में परीक्षण प्रक्रिया है, या इसके विपरीत।
FLK2 के माध्यम से काम करने वाले किसी भी व्यक्ति को मेरी सलाह है कि पहले लेन-देन की एक मानसिक समय-सीमा बनाएं, फिर कानूनी नियमों को इससे दूर रखें। एक बार जब आप क्रम में चरणों की कल्पना कर सकते हैं, तो पेचीदा बिंदु - जब जोखिम गुजरता है, जब अनुबंध बाध्यकारी हो जाते हैं, कौन किसके लिए उत्तरदायी है - जगह में आ जाता है। आइए टाइमलाइन पर चलते हैं।
पूर्व-अनुबंध चरण: शीर्षक की जांच करना और पूछताछ करना
खरीदार की सुरक्षा करने वाली हर चीज अनुबंध पर हस्ताक्षर होने से पहले होती है। यहीं पर उपरोक्त बायपास प्रश्न जीता या हारा है। खरीदार के वकील को स्वामित्व की जांच करनी चाहिए और मानक जांच करनी चाहिए ताकि ग्राहक को ठीक से पता चले कि वे क्या खरीद रहे हैं।
पंजीकृत भूमि के लिए, वकील भूमि पंजीकरण अधिनियम 2002 के तहत एचएम भूमि रजिस्ट्री से रजिस्टर और शीर्षक योजना की आधिकारिक प्रतियां प्राप्त करता है, और संपत्ति, स्वामित्व और शुल्क रजिस्टरों की जांच करता है। अपंजीकृत भूमि के लिए - अभी भी जांच योग्य है - वकील स्वामित्व के एक प्रतीक की जांच करता है और स्वामित्व की एक अटूट श्रृंखला की पुष्टि करता है जो कम से कम 15 वर्षों से स्वामित्व की अच्छी जड़ तक जा रही है, फिर संपत्ति मालिकों के नाम के खिलाफ भूमि शुल्क की खोज करता है।
A शीर्षक के साथ, खरीदार का वकील अनुबंध-पूर्व खोज और पूछताछ करता है। सामान्य बंडल में एक स्थानीय प्राधिकरण खोज (जो उस नियोजित बाईपास को प्रकट करेगी), एक जल निकासी और पानी की खोज, एक पर्यावरणीय खोज, और विक्रेता की पूर्व-अनुबंध पूछताछ, अक्सर मानक लॉ सोसाइटी फॉर्म पर शामिल होती है। यहां शासकीय सिद्धांत याद रखें:
चेतावनी emptor - खरीदार को सावधान रहने दें। विक्रेता आम तौर पर स्वैच्छिक शारीरिक दोषों के लिए बाध्य नहीं है, इसलिए खरीदार के वकील को खोज और पूछताछ करनी चाहिए। हालाँकि, विक्रेता को शीर्षक में गुप्त दोषों का खुलासा करना चाहिए और संपत्ति को सक्रिय रूप से गलत तरीके से पेश नहीं करना चाहिए।
an SQE1 देखने लायक जाल: पूछताछ का अस्पष्ट उत्तर जो भ्रामक साबित होता है, खरीदार को गलत बयानी का दावा दे सकता है। इसलिए जब कोई प्रश्न विक्रेता को आधा-सच्चा उत्तर देता हुआ दिखाता है, तो केवल प्रक्रिया के बारे में नहीं, बल्कि उपायों के बारे में सोचें।
अनुबंधों का आदान-प्रदान: कोई वापसी का बिंदु
विनिमय होने तक, कोई भी पक्ष दूर जा सकता है। अनुबंधों के आदान-प्रदान पर पार्टियां कानूनी रूप से पूरा करने के लिए बाध्य हो जाती हैं, और यह FLK2 में सबसे अधिक परीक्षण किए गए क्षणों में से एक है। भूमि की बिक्री के लिए एक अनुबंध को संपत्ति कानून (विविध प्रावधान) अधिनियम 1989 की धारा 2 का पालन करना चाहिए: यह लिखित रूप में होना चाहिए, इसमें सभी स्पष्ट रूप से सहमत शर्तें शामिल होनी चाहिए, और दोनों पक्षों द्वारा या उनकी ओर से हस्ताक्षरित होना चाहिए।
अनुबंधों का आदान-प्रदान आम तौर पर टेलीफोन द्वारा विनिमय के लिए लॉ सोसाइटी के फॉर्मूले (फॉर्मूला ए, बी या सी) का उपयोग करके किया जाता है, जो यह निर्धारित करता है कि वकील क्या करने का कार्य करते हैं। खरीदार आम तौर पर विनिमय पर खरीद मूल्य का 10% जमा राशि का भुगतान करता है। जानिए वह अंतर जो परीक्षकों को पसंद है:
-
हिस्सेदार के रूप में रखी गई
- A जमाराशि पूरी होने तक विक्रेता को जारी नहीं की जा सकती।विक्रेता के लिए agent के रूप में रखी गई
- A जमा राशि को सीधे हस्तांतरित किया जा सकता है, जो खरीदार के लिए जोखिम भरा है।
संपत्ति में जोखिम विनिमय पर खरीदार को मिलता है, पूरा होने पर नहीं। वह एकल नियम बताता है कि अनुबंध के आदान-प्रदान के क्षण से ही खरीदार के पास बिल्डिंग बीमा क्यों होना चाहिए। यदि विनिमय के अगले दिन घर जल जाता है, तो यह खरीदार की समस्या है - एक तथ्य पैटर्न जो बार-बार दिखाई देता है।
मानक शर्तें, आमतौर पर बिक्री की मानक शर्तें या मानक वाणिज्यिक संपत्ति की शर्तें, पार्टियों द्वारा तय की गई विशेष शर्तों के बीच अंतराल को भरती हैं। यदि एक पक्ष पूरा करने में विफल रहता है, तो दूसरा पूरा करने के लिए नोटिस दे सकता है, सार का समय निकाल सकता है और जमा राशि की जब्ती और अंततः रद्दीकरण सहित उपचार का द्वार खोल सकता है।
विनिमय से पूर्णता तक: पूर्व-समापन चरण
विनिमय और पूर्णता के बीच का अंतर वह है जहां खरीदार का वकील ढीले सिरों को व्यवस्थित करता है। पूर्णता-पूर्व की दो खोजें सबसे अधिक मायने रखती हैं।
पंजीकृत भूमि के लिए, वकील एचएम भूमि रजिस्ट्री में OS1 प्राथमिकता खोज करता है। यह एक प्राथमिकता अवधि देता है - वर्तमान में 30 कार्य दिवस - जिसके दौरान खरीदार रजिस्टर पर किसी भी नई प्रविष्टि से मुक्त लेनदेन को पंजीकृत कर सकता है। उस विंडो के भीतर आवेदन प्राप्त करें और खरीदार के हित को प्राथमिकता दें। अपंजीकृत भूमि के लिए, भूमि शुल्क खोज (फॉर्म K15) एक समान कार्य करता है और अपनी सुरक्षा अवधि देता है।
जहां खरीद को बंधक द्वारा वित्त पोषित किया जाता है, ऋणदाता के वकील - अक्सर खरीदार के लिए कार्य करने वाली वही फर्म - को ऋणदाता को संतुष्ट करने के लिए उधारकर्ता के खिलाफ दिवालियापन खोज (फॉर्म K16) भी करनी चाहिए। इसके बाद वकील ऋणदाता को स्वामित्व का प्रमाण पत्र प्रस्तुत करता है और पूरा होने वाले दिन के लिए बंधक अग्रिम तैयार कर लेता है।
पूर्णता और समाप्ति के बाद: कर और पंजीकरण
O पूरा होने पर खरीद मूल्य की शेष राशि का भुगतान किया जाता है, विक्रेता हस्तांतरण विलेख (संपूर्ण पंजीकृत शीर्षक के लिए एक TR1) सौंप देता है, और खरीदार संपत्ति का हकदार बन जाता है। हस्तांतरण संपत्ति कानून 1925 की धारा 52 के तहत विलेख द्वारा होना चाहिए - आपके भूमि कानून ज्ञान के साथ एक स्पष्ट ओवरलैप बिंदु।
पूर्णता अंतिम रेखा नहीं है। SQE1 पाठ्यक्रम में पूर्णता के बाद की दो जिम्मेदारियाँ शामिल हैं, और दोनों में समय सीमा शामिल है जिसे आपको सटीक आंकड़ों का अनुमान लगाने के बजाय सीमा के रूप में याद रखना चाहिए:
टैक्स फिर पंजीकरण। खरीदार को स्टाम्प ड्यूटी भूमि कर रिटर्न जमा करना होगा और पूरा होने के बाद वैधानिक विंडो के भीतर किसी भी एसडीएलटी का भुगतान करना होगा। एसडीएलटी का भुगतान करने के बाद ही खरीदार हस्तांतरण और किसी भी नए शुल्क को पंजीकृत करने के लिए एचएम भूमि रजिस्ट्री में आवेदन कर सकता है।
दो बिंदु परीक्षक यहां परीक्षण करते हैं। सबसे पहले, Wales में, SDLT लागू नहीं होता है - इसके बजाय भूमि लेनदेन कर लगाया जाता है। एक प्रश्न जो संपत्ति को कार्डिफ़ में रखता है वह परीक्षण कर रहा है कि क्या आपने अंतर देखा है। दूसरा, पंजीकरण कई सौदों के लिए अनिवार्य है: भूमि पंजीकरण अधिनियम 2002 के तहत, एक पंजीकृत संपत्ति का हस्तांतरण कानून के तहत तब तक लागू नहीं होता जब तक कि यह पंजीकरण द्वारा पूरा नहीं हो जाता। इस बीच खरीदार का न्यायसंगत हित बना रहता है, यही कारण है कि प्राथमिकता खोज इतनी अधिक मायने रखती है।
लीजहोल्ड और व्यावहारिक अंक परीक्षकों को पुरस्कार
एक लीजहोल्ड फ्लैट खरीदना एक ही समयरेखा पर अतिरिक्त कदम उठाता है। खरीदार का वकील अवधि, सेवा शुल्क और जमीन के किराए के लिए पट्टे की समीक्षा करता है, और मकान मालिक या प्रबंध एजेंट से पूछताछ करता है। जहां पट्टे को आवंटित करने के लिए मकान मालिक की सहमति की आवश्यकता होती है, वह सहमति प्राप्त की जानी चाहिए, और मकान मालिक को इसे अनुचित रूप से रोकना नहीं चाहिए। वाणिज्यिक परिसर के नए पट्टे पर, मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1954 के तहत कार्यकाल की सुरक्षा पर नजर रखें और क्या पार्टियों ने इससे अनुबंध किया है।
पूरे लेन-देन के दौरान आचरण पृष्ठभूमि में रहता है। खरीदार और ऋणदाता, या संयुक्त खरीदारों दोनों के लिए काम करने वाले एक वकील को SRA मानकों और विनियमों के तहत हितों के टकराव के प्रति सतर्क रहना चाहिए और ग्राहक के पैसे को SRA अकाउंट नियमों के अनुरूप सख्ती से रखना चाहिए - जो संपत्ति कानून और प्रैक्टिस को आपके सॉलिसिटर अकाउंट्स संशोधन में अच्छी तरह से जोड़ता है।
तो आप इन सबको अंकों में कैसे बदलेंगे? इन व्यावहारिक चालों को आज़माएँ:
- एक बार हाथ से टाइमलाइन बनाएं: निर्देश → खोजें और पूछताछ → विनिमय → पूर्व-पूर्ण खोजें → पूर्णता → एसडीएलटी → पंजीकरण। फिर स्वयं का परीक्षण करें कि प्रत्येक नोड पर क्या होता है।
- प्रत्येक तथ्य पैटर्न के लिए, पूछें हम किस चरण में हैं? सही उत्तर लगभग हमेशा समय पर आधारित होता है।
- विनिमय के परिणामों को याद रखें - बाध्यकारी अनुबंध, जमा, जोखिम पासिंग, बीमा - क्योंकि वह क्लस्टर एसबीए प्रारूप के लिए सोना है।
- पंजीकृत और अपंजीकृत प्रक्रियाओं को अलग-अलग मानसिक कॉलम में रखें ताकि आप कभी भी पंजीकृत भूमि पर भूमि शुल्क खोज लागू न करें।
अनुक्रम में महारत हासिल करें और प्रश्न स्मृति परीक्षणों की तरह महसूस करना बंद कर दें और ऐसा महसूस करना शुरू कर दें कि आप जिस काम को करने के लिए प्रशिक्षण ले रहे हैं।
CELE SQE कैसे मदद कर सकता है
A CELE SQE (celebar.com) पर हमने पहली SQE बैठक से संपत्ति कानून और अभ्यास पढ़ाया है, और हमारी सामग्री इस संपूर्ण संप्रेषण समयरेखा को आपके सामने आने वाले एकल सर्वोत्तम उत्तर वाले प्रश्नों के अनुरूप बनाती है। यदि आप संरचना चाहते हैं, तो SQE1 पाठ्यक्रम अल्पकालिक विकल्प के लिए £1,750 से लेकर दीर्घकालिक पाठ्यक्रम के लिए £3,720 तक चलते हैं, यदि आपको केवल FLK2 की आवश्यकता है, तो एकल-FLK मूल्य निर्धारण उन दरों से आधी है, साथ ही £150 की शुरुआती छूट भी है। क्या आप प्रश्नों का अभ्यास करना या अपनी गति से पढ़ना पसंद करते हैं? SQE1 प्रश्न बैंक £575 प्रति माह है और पूर्ण पाठ्यपुस्तक सेट £950 है। WeChat SQE100 या [email protected].
पर किसी भी समय हमसे संपर्क करें