SQE1 Περιουσιακό Δίκαιο και Πρακτική: Μισθώσεις, Συμφωνίες & Εγγραφή

Μόλις επεξεργαστήκατε ένα χαρτί FLK2 180 ερωτήσεων και νιώθετε σίγουροι για το Land Law—μόνο για να συνειδητοποιήσετε ότι μπερδέψατε μια μίσθωση με την άδεια στην ερώτηση 47, μπερδέψατε καταχωρημένη και μη καταχωρισμένη γη στην ερώτηση 89 και ξεχάσατε ποιες συμφωνίες ισχύουν για την ελεύθερη ιδιοκτησία στην ερώτηση 134. Το Property Law and Practice βρίσκονται στο FLK2 μαζί με το Land Law, και ενώ τα δύο θέματα αλληλεπικαλύπτονται, δοκιμάζουν πολύ διαφορετικές δεξιότητες. Το δίκαιο της γης εστιάζει στα ιδιοκτησιακά δικαιώματα και στην ισότητα. Ο νόμος και η πρακτική περί ιδιοκτησίας μηδενίζουν τη μηχανική των συναλλαγών —τον τρόπο που αγοράζετε, πουλάτε, μισθώνετε και χρηματοδοτείτε ακίνητα στην Αγγλία και την Ουαλία. Χάστε αυτή τη διάκριση και θα χάσετε βαθμούς σε ερωτήσεις που νομίζατε ότι ξέρατε.

Σε αυτό το άρθρο θα περιηγηθούμε σε τρεις τομείς υψηλής απόδοσης που εμφανίζονται σχεδόν σε κάθε συνεδρίαση SQE1: η διάκριση μίσθωσης έναντι άδειας, η δυνατότητα εφαρμογής των όρων ελεύθερης ιδιοκτησίας και οι κανόνες προτεραιότητας του νόμου περί καταχώρισης γης του 2002. Κάθε ενότητα τελειώνει με μια συγκεκριμένη συμβουλή που μπορείτε να εφαρμόσετε στην επόμενη μακέτα σας. Θα επισημάνουμε επίσης όπου το πρόγραμμα σπουδών FLK2 και η Τράπεζα Ερωτήσεων του CELE SQE αντικατοπτρίζουν την επίσημη μορφή SRA, ώστε να εξασκείτε με τον σωστό τρόπο από την πρώτη μέρα.

Μίσθωση ή άδεια; The Street εναντίον Μάουντφορντ Test

A χορηγεί ιδιοκτησιακό τόκο. μια άδεια είναι απλώς μια προσωπική άδεια για κατοχή. Η διάκριση έχει σημασία επειδή μόνο μια μίσθωση μπορεί να δεσμεύσει έναν διάδοχο στον τίτλο, μόνο μια μίσθωση ενεργοποιεί τους κανόνες ασφάλειας ιδιοκτησίας του 1954 για τον Landlord and Tenant Act και μόνο μια μίσθωση υπολογίζεται ως κτήμα σε γη σύμφωνα με το Law of Property Act 1925, s 1(1)(b). Οι εξεταστές SQE1 λατρεύουν αυτό επειδή οι υποψήφιοι συχνά επιλέγουν λάθος ετικέτα όταν τα γεγονότα είναι διφορούμενα.

Η ηγετική αρχή είναι η Street v Mountford [1985] AC 809. Ο Λόρδος Templeman υποστήριξε ότι εάν μια συμφωνία παραχωρεί αποκλειστική κατοχή για ένα term σε ενοικίαση ή άλλη εκτίμηση, είναι άνευ λόγου. Οι ετικέτες δεν έχουν σημασία. ουσία κάνει. Ακόμα κι αν το συμβόλαιο αναφέρει "άδεια", το δικαστήριο θα το χαρακτηρίσει εκ νέου ως μίσθωση εάν υπάρχουν αυτά τα τρία χαρακτηριστικά.

Αποκλειστική κατοχή σημαίνει ότι ο κάτοχος μπορεί να αποκλείσει όλους τους άλλους, συμπεριλαμβανομένου του ιδιοκτήτη (εκτός από τις περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα εισόδου για επιθεώρηση ή επισκευή). Εάν ο ιδιοκτήτης διατηρεί το γενικό δικαίωμα να μεταφέρει τον κάτοχο σε άλλο δωμάτιο ή να μοιράζεται τον χώρο κατά βούληση, αυτό συνήθως αρνείται την αποκλειστική κατοχή και οδηγεί σε άδεια.

Watch για μοτίβα γεγονότων που αφορούν "κατοίκους υπηρεσιών" ή "ενοικιαστές". Στο Facchini κατά Bryson [1952] 1 TLR 1386, το δικαστήριο βρήκε μια άδεια όπου ο κάτοχος ήταν υπάλληλος και το επάγγελμα ήταν συνδεδεμένο με τη δουλειά. Ομοίως, όταν ένας ιδιοκτήτης παρέχει παρουσία ή υπηρεσίες (καθημερινή καθαριότητα, αλλαγή λευκών ειδών) και διατηρεί τα κλειδιά για την εκτέλεση αυτών των υπηρεσιών, η συμφωνία μπορεί να είναι άδεια και όχι μίσθωση—βλέπε Marchant κατά Charters [1977] 1 WLR 1181.

SQE1 συμβουλή: Σε μια ερώτηση με την καλύτερη απάντηση, εάν το στέλεχος λέει "η συμφωνία χαρακτηρίζεται ως άδεια αλλά δίνει στον κάτοχο αποκλειστική χρήση ενός καθορισμένου διαμερίσματος για δώδεκα μήνες με 800 £ το μήνα", επιλέξτε την απάντηση που το αντιμετωπίζει ως μίσθωση. Αντίθετα, εάν ο κάτοχος μοιράζεται μια κουζίνα με τον ιδιοκτήτη και δεν έχει δικαίωμα να αποκλείσει τον ιδιοκτήτη από την κρεβατοκάμαρα, είναι σχεδόν βέβαιο ότι πρόκειται για άδεια. Οι εξεταστές προσθέτουν συχνά μια ρήτρα κόκκινης ρέγγας—"τα μέρη συμφωνούν ότι δεν πρόκειται για μίσθωση"—για να δουν εάν εφαρμόζετε σωστά το Street v Mountford.

Freehold Covenants: Ποια τρέχουν και ποια όχι;

Σύμφωνες—υποσχέσεις για χρήση γης—είναι παντού στην πράξη. Ένας προγραμματιστής πουλά οικόπεδα και θέλει να σταματήσει τους αγοραστές να ανοίξουν ένα κατάστημα με ψάρια και πατατάκια. ένας γείτονας συμφωνεί να μην χτίσει πάνω από δύο ορόφους. Το ερώτημα είναι εάν ένας διάδοχος στην κυριότητα του αρχικού συμφώνου μπορεί να επιβάλει (ή να δεσμευτεί από) την υπόσχεση. Λάθος σε μια ερώτηση SQE1 και θα χάσετε τους απλούς βαθμούς.

Οφέλη από μια Συμφωνία

Για να λειτουργεί το benefit σύμφωνα με το κοινό δίκαιο, πρέπει να πληρούνται τέσσερις προϋποθέσεις (που προέρχονται από το P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):

1. Το σύμφωνο πρέπει να αγγίζει και να αφορά τη γη της συνθήκης (επηρεάζει την αξία ή τη χρήση αυτής της γης, όχι απλώς ένα προσωπικό θέμα).
2. Τα αρχικά μέρη πρέπει να έχουν intended το όφελος για να τρέξουν. Το άρθρο 78 του νόμου περί ιδιοκτησίας του 1925 δημιουργεί ένα καταστατικό τεκμήριο τέτοιας πρόθεσης εκτός εάν το σύμφωνο αποκλείει ρητά τους διαδόχους.
3. Ο ενάγων πρέπει να κατέχει νομική περιουσία στην ωφελούμενη γη.
4. Στο κοινό δίκαιο, το όφελος και το βάρος απαιτούνταν ιστορικά για να αγγίξει το ίδια γη, αν και αυτό έχει χαλαρώσει στα ίδια κεφάλαια.

Στα ίδια κεφάλαια το όφελος μπορεί επίσης να περάσει από annexation (ρητό ή θεσμοθετημένο σύμφωνα με το s 78 LPA 1925), από assignment (εάν εκχωρείται με τη γη κάθε φορά) ή κάτω από ένα σχέδιο δόμησης (μια τοπική εξαίρεση που πωλείται εκ νέου διαθήκες).ΧΧ8ΕΕ

Barden of a Covenant

Αυτό είναι το τρίψιμο: το burden ενός συμβόλαιο ελεύθερης ιδιοκτησίας ισχύει σύμφωνα με το κοινό δίκαιο (Austerberry κατά Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Ο μόνος τρόπος για να δεσμευτεί ένας διάδοχος είναι στο equity και μόνο εάν το covenant είναι περιοριστικό (αρνητικό στην ουσία). Ο κανόνας στο Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 επιτρέπει σε μια περιοριστική συμφωνία να δεσμεύει τους διαδόχους εάν:

• είναι αρνητικό στη φύση (δεν απαιτεί δαπάνη χρημάτων),
• έγινε προς όφελος διατηρημένης γης της συνθήκης·
• it αγγίζει και ανησυχεί αυτή τη γη·
• το φορτίο είναι σκόπιμο να εκτελεστεί. καιΧΧ3ΕΕ
• ο τρέχων ιδιοκτήτης είχε σημείωση (πραγματική, εποικοδομητική ή με εγγραφή).

A "να μη χρησιμοποιούνται οι εγκαταστάσεις για επαγγελματικούς σκοπούς" είναι περιοριστική. Μια συμφωνία "για να διατηρηθεί ο φράκτης των ορίων σε καλή κατάσταση" είναι θετική (απαιτεί δαπάνες) και not θα δεσμεύσει έναν διάδοχο νομικά ή στα ίδια κεφάλαια—αν και έξυπνη σύνταξη (ένα ενοίκιο ακινήτων βάσει του νόμου περί ενοικίων του 1977 ή μια αλυσιδωτή αποζημίωση).

SQE1 συμβουλή: Εάν η ερώτηση ρωτά "Μπορεί ο νέος ιδιοκτήτης να επιβάλει τη συμφωνία;" ελέγξτε πρώτα αν πρόκειται για το επίμαχο όφελος ή το βάρος. Αν είναι το βάρος και η διαθήκη είναι θετική, η απάντηση είναι σχεδόν πάντα «Όχι, δεν δεσμεύει τον διάδοχο». Εάν είναι περιοριστικό και καταχωρημένο ή ο διάδοχος είχε ειδοποίηση, πιθανότατα δεσμεύει.

Land Registration Act 2002: Priority and Overriding Interests

Οι περισσότερες εκτάσεις στην Αγγλία και την Ουαλία είναι πλέον εγγεγραμμένες στο Κτηματολόγιο της HM. Ο νόμος περί κτηματογράφησης του 2002 (LRA 2002) διέπει τον τρόπο δημιουργίας, προστασίας και κατάταξης συμφερόντων. Δύο έννοιες παρασύρουν τους υποψηφίους SQE1 σε κάθε συνεδρίαση: προτεραιότητα (ποιου το συμφέρον κερδίζει σε μια διαφωνία;) και Υπερισχύοντα συμφέροντα (ποια δικαιώματα δεσμεύουν έναν αγοραστή παρόλο που δεν εμφανίζονται στο μητρώο;).

Ο βασικός κανόνας προτεραιότητας

Section 28 LRA 2002 λέει ότι η προτεραιότητα ενός ενδιαφέροντος που επηρεάζει μια εγγεγραμμένη περιουσία καθορίζεται από την ημερομηνία δημιουργίας, εκτός εάν ο νόμος ορίζει διαφορετικά. Στην πράξη, "παρέχει διαφορετικά" σημαίνει εγγραφή. Εάν θέλετε το ενδιαφέρον σας να δεσμεύει έναν αγοραστή, πρέπει είτε:

• καταχωρίστε το ως καταχωρίσιμη διάθεση (για παράδειγμα, μια νόμιμη μίσθωση άνω των επτά ετών πρέπει να καταχωρηθεί με τον δικό της τίτλο—s 27(2)(b));
• Προστατέψτε το με μια Notice για τον επιβαρυμένο τίτλο (για παράδειγμα, μια περιοριστική σύμβαση, μια σύμβαση ακινήτου ή μια δίκαιη μίσθωση). ήΧΧ3ΕΕ
• Βασιστείτε στο ότι είναι υπερισχύον ενδιαφέρον στο Πρόγραμμα 3.

Εάν δεν κάνετε τίποτα από αυτά, το ενδιαφέρον σας είναι ευάλωτο. Ένας αγοραστής αξίας που είναι εγγεγραμμένος ως δικαιούχος αποδεσμεύεται από το απροστάτευτο συμφέρον σας (s 29 LRA 2002), ακόμα κι αν ο αγοραστής το γνώριζε. Η γνώση από μόνη της δεν δημιουργεί προτεραιότητα. εγγραφή (ή υπερισχύουσα κατάσταση) κάνει.

Υπερισχύοντα συμφέροντα που δεσμεύουν όλους

Σχέδιο 3 παραθέτει τα συμφέροντα που υπερισχύουν μιας καταχωρισμένης διάθεσης. Τα δύο που εμφανίζονται πιο συχνά στις ερωτήσεις SQE1 είναι:

1. Σύντομες μισθώσεις (παράγραφος 1): μια μίσθωση για επτά χρόνια ή λιγότερο (υπό την προϋπόθεση ότι είναι νόμιμη) υπερισχύει, επομένως ο αγοραστής την υπόκειται ακόμα κι αν δεν είναι καταχωρισμένη στο μητρώο.
2. Συμφέροντα προσώπων σε πραγματικό επάγγελμα (παράγραφος 2): εάν κάποιος με ιδιοκτησιακό συμφέρον (π.χ. ευεργετικό συμφέρον βάσει καταπιστεύματος, δίκαιη μίσθωση, δικαίωμα προαίρεσης) βρίσκεται σε Πραγματικό επάγγελμα κατά την ημερομηνία της διάθεσης και είναι προφανές ότι δεν είναι εύλογο στις XXYY επιθεώρηση and ο κατακτητής δεν παρέλειψε να το αποκαλύψει όταν του ζητήθηκε, ότι το ενδιαφέρον υπερισχύει. Αυτός είναι ο λόγος που οι μεταφορείς ρωτούν πάντα "Ποιος μένει στο ακίνητο;" και επιμένουν οι κατακτητές να υπογράφουν έντυπα συγκατάθεσης.ΧΧ9ΕΕ

A: Ο Α κατέχει τον νόμιμο τίτλο περί εμπιστοσύνης για τον εαυτό του και ο Β (αποκύπτουσα ή εποικοδομητική εμπιστοσύνη). Ο Α πουλά στον Γ χωρίς τη συγκατάθεση του Β. Αν ο Β μένει στο σπίτι όταν ο Γ αγοράζει, το δίκαιο συμφέρον του Β θα υπερισχύσει της πώλησης και θα δεσμεύσει τον Γ, παρόλο που δεν υπάρχει τίποτα στο μητρώο — Williams & Glyn's Bank Ltd κατά Boland [1981] AC 487. δωρεάν.ΧΧ4ΕΕ

SQE1 συμβουλή: Όταν μια ερώτηση αναφέρει "ο αγοραστής επιθεώρησε το ακίνητο και δεν είδε κανένα σημάδι κατοχής", αυτό το γεγονός είναι υπαρκτό για κάποιο λόγο—μπορεί να ακυρώσει μια αξίωση υπέρτερου τόκου σύμφωνα με την παράγραφο 2(γ)(i), η οποία αποκλείει συμφέροντα που θα ήταν προφανή σε μια εύλογα προσεκτική επιθεώρηση. Διαβάστε κάθε λέξη του στελέχους.

Τραβώντας τα όλα μαζί: Ένα λειτουργικό παράδειγμα

Φανταστείτε αυτό το μοτίβο γεγονότων SQE1: "Η L χορηγεί στον T μια τριετή συμφωνία για την κατάληψη του Διαμερίσματος 5 με 900 £ το μήνα. Η συμφωνία αναφέρει "Αυτή είναι άδεια, όχι μίσθωση." Το T έχει αποκλειστική χρήση του Flat 5 και το L μπορεί να εισέλθει για επιθεώρηση μόνο μετά από ειδοποίηση 48 ωρών. Η L πουλά την ελεύθερη ιδιοκτησία στον P. Μπορεί ο P να εκδιώξει τον T αμέσως;"

Βήμα πρώτο: εφαρμόστε το Street v Mountford. Το T έχει αποκλειστική κατοχή (μπορεί να αποκλείσει το L εκτός από επιθεώρηση), για μια περίοδο (τρία χρόνια), με μίσθωμα. Η ετικέτα "άδεια" είναι άσχετη. Αυτό είναι ένα lease. Βήμα δεύτερο: έλεγχος εγγραφής. Η μίσθωση τριών ετών είναι νόμιμη (χορηγείται με πράξη ή, εάν δεν υπερβαίνει τα τρία χρόνια, μπορεί να τεθεί σε ισχύ σύμφωνα με το s 54(2) LPA 1925 χωρίς πράξη, εάν ενοικιάζεται στην αγορά με άμεση κατοχή). Δεν απαιτεί εγγραφή γιατί είναι κάτω των επτά ετών. Βήμα τρίτο: υπέρτατο συμφέρον; Ναι—παράγραφος 1 του Προγράμματος 3 LRA 2002. Η μίσθωση υπερισχύει της αγοράς του P. Ο P υπόκειται σε αυτό και δεν μπορεί να εκδιώξει τον Τ έως ότου λήξει η θητεία. Η απάντηση είναι No, το P δεν μπορεί να εκδιώξει αμέσως το T.

Αυτή η μία ερώτηση αφορά τη μίσθωση/άδεια, τις διατυπώσεις, τα κατώτατα όρια εγγραφής και τα κυρίαρχα συμφέροντα—ακριβώς το είδος της σύνθεσης που αναπτύσσουν οι εξεταστές SQE1. Εάν έχετε απομνημονεύσει κανόνες μεμονωμένα, θα δυσκολευτείτε. Εάν έχετε εξασκηθεί στην εφαρμογή τους σε γεγονότα σε επίπεδα, θα εντοπίσετε τη διαδρομή σε δευτερόλεπτα.

Πώς το CELE SQE σας προετοιμάζει για το νόμο περί ιδιοκτησίας και την πρακτική

CELE SQE FLK2 καλύπτει και τα έξι θέματα—συμπεριλαμβανομένων των Ιδιοτήτων Νόμου και Πρακτικής—μέσω δομημένων διαλέξεων βίντεο, λεπτομερών περιγραμμάτων και εκατοντάδων ερωτήσεων με την καλύτερη απάντηση που αντικατοπτρίζουν την επίσημη μορφή SRA. Η συνδρομή μας στην Τράπεζα Ερωτήσεων (575 £ το μήνα) σας προσφέρει απεριόριστες προσπάθειες στο MCQs τόσο στο FLK1 όσο και στο FLK2, με άμεση ανατροφοδότηση και συλλογιστική για κάθε απάντηση. Εάν συμμετέχετε στα μέσα του κύκλου ή κοντά στις εξετάσεις σας, το Βραχυπρόθεσμο Μάθημα (1.750 £) συμπυκνώνει τα βασικά σε ένα εστιασμένο σπριντ και οι υποψήφιοι που ξεκινούν νωρίς ή τους τελευταίους τρεις μήνες εξοικονομούν 150 £. Θα βρείτε επίσης επεξεργασμένα παραδείγματα σεναρίων μίσθωσης έναντι άδειας, πλέγματα επιβολής συμβάσεων και διαγράμματα ροής προτεραιότητας LRA 2002 στο υλικό του μαθήματος—πρακτικά εργαλεία που μπορείτε να εκτυπώσετε και να χρησιμοποιήσετε μέχρι την ημέρα των εξετάσεων. Για περισσότερες λεπτομέρειες ή για να μιλήσετε με την ομάδα, επισκεφτείτε το celebar.com, στείλτε μας email στο [email protected] ή προσθέστε μας στο WeChat στο SQE100.

Το Δίκαιο και η Πρακτική Ιδιοκτησίας ανταμείβει τους υποψηφίους που σκέφτονται σαν δικηγόροι και όχι σαν φοιτητές νομικής. Γνωρίστε τα βασικά στοιχεία του Street v Mountford, κατακτήστε τους κανόνες περιοριστικής συμφωνίας και μην ξεχνάτε ποτέ ότι η εγγραφή (ή η υπερισχύουσα κατάσταση) υπερισχύει της απλής γνώσης. Κάντε το και θα μετατρέψετε FLK2 ερωτήσεις ιδιοκτησίας από εμπόδια σε ξεκάθαρους βαθμούς.