A presta £280.000 contra una casa registrada a nombre exclusivo del Sr. A. Su socio, que pagó un tercio del precio de compra años antes, vive allí y no sabe nada sobre el préstamo. El señor A incumple. El banco quiere posesión. ¿Quién gana?
Si tu instinto fue "depende de si ella estaba en una ocupación real", estás a medio camino. Si su siguiente pensamiento fue "si el banco hizo una investigación, si el dinero se pagó a dos fideicomisarios y cuándo debía existir la ocupación", entonces está pensando como alguien a quien le irá bien en FLK2. Las preguntas sobre derecho agrario en SQE1 rara vez le piden que defina un término. Te meten en una disputa entre dos personas con reclamos opuestos y te preguntan cuál prevalece. Ésa es una cuestión prioritaria, y la prioridad es la columna vertebral de todo el tema.
Este artículo toma las partes de la Ley de Tierras que los candidatos suelen fallar debido a la presión del tiempo (prioridad en títulos registrados, Anexo 3, terrenos no registrados, arrendamientos e hipotecas) y le brinda un método de trabajo para cada una.
Empiece por el interés: ¿es legal o equitativo?
Antes de poder clasificar dos intereses, debes saber cuál es cada uno de ellos. La sección 1 (1) de la Ley de Propiedad de 1925 permite solo dos patrimonios legales: el dominio absoluto absoluto en posesión y el término de años absoluto. La sección 1(2) enumera los intereses susceptibles de ser legales: servidumbres y ganancias equivalentes a una de esas fincas, cargas a modo de hipoteca legal y derechos de entrada. Todo lo demás, según la sección 1(3), surte efecto en equidad únicamente.
“Capaz de ser legal” no es lo mismo que “legal”. Tres obstáculos más importan:
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Normalmente se requiere una escritura
- A (LPA 1925, s.52), y una escritura válida debe cumplir con la sección 1 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Diversas) de 1989: claro a primera vista que es una escritura, firmada, atestiguada y entregada. El contrato
- A para crear o transferir una participación en un terreno debe constar por escrito, contener todos los términos acordados y estar firmado por ambas partes (LP(MP)A 1989, s.2). Si esto falla, no habrá ningún contrato, no simplemente uno inaplicable.
- El registro completa el cuadro. Según la sección 27 de la L Ley de Registro de Tierras de 2002, ciertas disposiciones (transferencias, cargas legales, arrendamientos otorgados por más de siete años, servidumbres legales expresas) no operan legalmente hasta que se registren.
A clara trampa de examen: un intento de concesión legal que no cumple con la formalidad aún puede afectar la equidad. Un contrato específicamente ejecutable para otorgar un arrendamiento por siete años crea un arrendamiento equitativo (el principio en Walsh contra Lonsdale). Una hipoteca que nunca llega al registro aún puede surtir efecto como cargo equitativo. Entonces, cuando los hechos digan que "la escritura nunca fue registrada", no se detenga: pregunte qué sobrevive en el patrimonio y luego aplique las reglas de prioridad sobre eso.
Hábito de examen que vale la pena desarrollar: por cada interés en el patrón de hechos, escriba dos letras en el margen: L o E. La mitad de las respuestas incorrectas en la Ley de Tierras MCQs provienen de la aplicación de reglas equitativas a un interés legal, o viceversa.
Prioridad de tierras registradas: secciones 28 y 29 de la LRA 2002
La regla predeterminada en la sección 28 es cronológica: los intereses se clasifican por orden de creación y no hay diferencia si el interés posterior se registra. La mayoría de los candidatos olvidan que la sección 28 existe porque la excepción la traga con mucha frecuencia.
Esa excepción es sección 29. Cuando hay una disposición registrable hecha a título oneroso y está debidamente registrada, el disponente la toma libre de intereses preexistentes a menos que el interés esté (a) protegido en el registro mediante una notificación, o (b) un interés preponderante incluido en el Anexo 3.
.Divida la sección 29 en cuatro controles y aplíquelos en este orden:
- Disposición registrable? Será suficiente una transferencia del patrimonio registrado o la concesión de un cargo legal. Una donación de interés equitativo no lo será.
- ¿Contraprestación valiosa? Los obsequios y transferencias realizados por quedarán fuera de la sección 29, por lo que el destinatario está sujeto a todo lo dispuesto en la sección 28. La contraprestación nominal está expresamente excluida.
- Registered? Si la disposición nunca se completó mediante el registro, la sección 29 no puede ayudar.
- ¿Algún aviso o interés superior? Recién ahora miras la carga.
Recuerde también los intereses benéficos bajo un fideicomiso de tierras. Estos no pueden protegerse mediante notificación; la entrada correcta es restricción. Su verdadera protección reside en otra parte: en la ocupación o en la ausencia de extralimitaciones.
SPrograma 3: intereses primordiales que vencen a un comprador
Tres párrafos del Anexo 3 hacen casi todo el trabajo en FLK2.
Párrafo 1 — arrendamientos legales de siete años o menos. Anulan automáticamente. Esta es la razón por la cual el arrendamiento residencial o comercial a corto plazo que no aparece en ninguna parte del registro aún vincula al comprador.
Párrafo 2 — intereses de personas en ocupación real. Dos condiciones: el reclamante debe tener un interés de propiedad (una licencia no es suficiente) y debe estar en ocupación real de la tierra a la que se refiere el interés. Luego verifique las excepciones. El interés no prevalece cuando se hizo una investigación sobre el ocupante y el interés no se reveló cuando razonablemente podría haberlo sido, o cuando la ocupación no habría sido obvia en una inspección razonablemente cuidadosa y el comprador no tenía conocimiento real de ella.
El tiempo es donde se pierden las marcas. En Abbey National Building Society contra Cann, la Cámara de los Lores sostuvo que la ocupación debe existir en la fecha de la enajenación y que cuando la compra y la hipoteca son parte de una sola transacción no hay ningún momento en el que el prestatario mantenga la propiedad libre de cargas del prestamista. Williams & Glyn's Bank contra Boland confirma que un cónyuge o pareja con una participación beneficiosa puede tener una ocupación real por derecho propio, independientemente de que el propietario legal también viva allí.
Y luego el gran neutralizador: overreaching. Según los artículos 2 y 27 LPA 1925, si el capital se paga a al menos dos fiduciarios o una corporación fiduciaria, los intereses beneficiarios se eliminan de la tierra y se adjuntan a las ganancias. City of London Building Society contra Flegg es el caso a citar. Un interés extralimitado no tiene nada que anular, razón por la cual, en el escenario que aparece al principio de este artículo, el propietario registrado de un solo nombre es el hecho que realmente decide el resultado.
Tierras no registradas: cargas territoriales y la doctrina de la notificación
El título no registrado todavía aparece en FLK2 y se ejecuta en un motor diferente. Los intereses legales vinculan al mundo casi sin excepción. Los intereses equitativos se dividen en dos grupos.
La mayoría de ellos son registrables como cargas territoriales según la Land Charges Act 1972 contra el nombre del propietario de la propiedad: convenios restrictivos y servidumbres equitativas creadas después de 1925 (Clase D), contratos y opciones patrimoniales (Clase C(iv)), hipotecas puisne (Clase C(i)) y derechos de vivienda (Clase F). La inscripción se considera notificación efectiva. No registrarse es fatal, y brutalmente. En Midland Bank Trust Co Ltd contra Green, una opción de compra no registrada se declaró nula contra un comprador por dinero o el valor del dinero a pesar de que pagó muy por debajo del valor de mercado y lo sabía todo. El motivo era irrelevante.
Lo que queda (principalmente intereses beneficiosos bajo un fideicomiso) se rige primero por la extralimitación y, en su defecto, por la antigua doctrina de la notificación: ¿es el comprador un comprador de buena fe de un patrimonio legal por valor sin notificación, real, implícita o imputada? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard muestra cómo se juzga la notificación constructiva: un prestamista que inspeccionó mediante una cita preestablecida un domingo por la tarde, cuando el ocupante había sido convenientemente retirado, recibió un aviso de lo que habría revelado una inspección adecuada.
Arrendamientos e hipotecas: las dos relaciones que generan disputas
Para los arrendamientos, Street v Mountford sigue siendo el punto de partida: la posesión exclusiva, por un plazo, a cambio de un alquiler, da un arrendamiento independientemente de la etiqueta utilizada por las partes. Los tribunales examinan el fondo y las cláusulas falsas insertadas para frustrar el arrendamiento no se tienen en cuenta (Antoniades v Villiers). El plazo debe tener una duración determinada: una subvención indefinida "por la duración de la ampliación de la carretera" falló en Prudential Assurance Co Ltd contra London Residuary Body.
En los pactos, la línea divisoria es 1 de enero de 1996. Los arrendamientos otorgados en esa fecha o después se rigen por la Ley de propietarios e inquilinos (convenios) de 1995 : el inquilino cedente queda liberado de los convenios, aunque el propietario puede exigir un acuerdo de garantía autorizado. Los arrendamientos otorgados antes de esa fecha llevan el antiguo régimen de privacidad del contrato, según el cual el inquilino original puede seguir siendo responsable durante todo el plazo. Verifique la fecha de concesión antes que nada.
Para hipotecas, revisión de amortización de tres puntos. El derecho a redimir no puede volverse ilusorio, y se pueden anular ventajas colaterales desmesuradas o obstáculos al capital de redención. La influencia indebida en casos de garantías sigue el ejemplo Royal Bank of Scotland plc contra Etridge (No 2): cuando una persona ofrece su casa como garantía para las deudas de otra, el prestamista es investigado y debe asegurarse de que se le brinde asesoramiento legal independiente, o corre el riesgo de que se desestime el cargo. Y en la ejecución, el poder de venta surge bajo el artículo 101 LPA 1925 una vez que la hipoteca es por escritura y ha pasado la fecha legal para la redención, pero se vuelve ejercitable sólo en las circunstancias del artículo 103. Los productos luego se aplican en el orden estatutario bajo el artículo 105: cargas anteriores, gastos, la deuda hipotecaria, luego cualquier excedente al siguiente titular o al prestatario.
A método de cuatro pasos para cualquier pregunta de prioridad FLK2
En condiciones de examen, tienes aproximadamente un minuto y medio por pregunta. Necesitas una rutina, no un debate.
- ¿El título está registrado o no registrado ? Todo se ramifica desde aquí.
- Identificar cada interés en competencia y clasificarlo como legal o equitativo, verificando formalidades y registro.
- APregunte si la parte posterior es un comprador a título oneroso que se ha registrado o, en terrenos no registrados, un comprador de un inmueble legal por valor.
- Ejecutar la ruta de protección: aviso en el registro, Anexo 3, extralimitación; o registro de carga territorial y la doctrina de notificación.
Practique esto con diez preguntas y se volverá automático. Practíquelo sin ninguna y leerá cuatro opciones plausibles y elegirá la que le parezca más justa, que, en el derecho agrario, rara vez es la correcta.
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