Bilde dette. Du er førti minutter inne i FLK2-avisen, du treffer et spørsmål om to søsken som kjøpte et hus sammen, den ene er død, og svaralternativene avhenger av om de holdt som felles leietakere eller leietakere. Magen faller, for forrige gang du reviderte overlevelse husket du det halvt og gikk videre. Høres det kjent ut? Jordloven straffer de halvt huskede. Den belønner kandidater som kan kartlegge fakta på et lite antall rigide regler og anvende dem uten å nøle.
Dette emnet ligger i SQE1 FLK2 sammen med Property Practice, truster, testamenter, kriminell praksis og advokatkontoer. Det er konseptuelt snarere enn prosedyremessig, og sensoren elsker å teste om du forstår hvorfor en interesse binder en kjøper, ikke bare om den eksisterer. La meg lede deg gjennom delene som dukker opp igjen og igjen.
Estater and Interests: The Land Law Foundation You Can Not Skip
Everything in Land Law bygger på én distinksjon. Siden Law of Property Act 1925, kan bare to lovlige eiendommer eksistere: frieiendommen (et gebyr som er enkelt absolutt i besittelse) og leieforholdet (en periode på absolutt år). Seksjon 1(2) lister deretter opp de interesser som kan være lovlige, inkludert en servitutt gitt for en periode som tilsvarer en selveier eller leiegård, og et juridisk gebyr. Alt som ikke passer til disse boksene kan bare være equitable.
Hvorfor er dette viktig på eksamensdagen? Fordi den juridiske/rettferdige etiketten driver hele spørsmålet. Juridiske rettigheter har historisk sett bundet verden; rimelige rettigheter avhenger av varsellærer eller, i tinglyst grunn, av registrering eller en overordnet interesse. Hvis du ikke kan klassifisere interessen i løpet av de første ti sekundene, vil du gjette resten.
Praktisk øvelse: ta enhver interesse - et boliglån, en servitutt, en restriktiv pakt, en leiekontrakt - og still to spørsmål. Er det lovlig eller rettferdig? Hvordan er det beskyttet mot en senere kjøper? Hvis du kan svare på begge umiddelbart, er du FLK2 klar for det emnet.
Medeierskap for FLK2: Felles leieforhold, felles leieforhold og etterlatte
Dette er temaet som overfaller folk, så sakt ned her. Når to eller flere personer eier land, holdes den juridiske eiendomsretten alltid på en trust av land, og den juridiske eiendommen kan bare holdes som et felles leieforhold - aldri fraskilt, maksimalt fire bobestyrere. Den interessante handlingen skjer i egenkapital, hvor medeiere holder enten som felles leietakere eller leietakere i fellesskap.
A felles leieforhold krever de fire enhetene: besittelse, renter, tittel og tid. Den har rett til overlevelse, noe som betyr at når en felles leietaker dør, går deres andel automatisk over til de gjenlevende, utenfor testamentet. Et felles leieforhold gir hver eier en distinkt, udelt andel som går under deres eiendom. Så i det eksamensscenarioet om det avdøde søskenet, dreier hele svaret seg på om den rettferdige interessen var et felles leieforhold (den gjenlevende tar alt) eller et felles leieforhold (den avdødes andel går til mottakerne).
Nnå lære severance kaldt, fordi det er tungt undersøkt. Et rettferdig felles leieforhold kan avbrytes i løpet av livet - for eksempel ved skriftlig varsel i henhold til seksjon 36(2) i Law of Property Act 1925, av en leietaker som tar seg av deres andel, eller ved gjensidig avtale eller en avtale, som diskutert i Williams v Hensman. Sluttvederlag gjør fellesleieforholdet om til et felles leieforhold. Du kan ikke skilles etter testamente, fordi overlevelse fungerer øyeblikket før døden trer i kraft. Få det riktige tidspunktet, og du vil bankmerker andre taper.
Easements: De fire hindringene og hvordan de er skapt
Easements vises i nesten hver FLK2-sitting i en eller annen form. Start med definisjonen fra Re Ellenborough Park. For at en rett skal være en servitutt må den tilfredsstille fire krav: det må være en dominerende og en tjenende leiegård; retten må romme (til fordel) det dominerende landet; de to tomtene må eies eller okkuperes av forskjellige personer; og retten må kunne utgjøre gjenstand for et tilskudd. Det siste hinderet filtrerer ut vage påstander – for eksempel en rett til et syn er for usikker.
Creation er den delen kandidatene roter. Servitutter kan opprettes eksplisitt, underforstått eller etter resept. Under implisitt bevilgning bør du kjenne til regelen i Wheeldon v Burrows, som konverterer visse kvasi-servitutter til fulle servitutter ved salg av en del, og section 62 of Law of Property Act 1925, som kan oppgradere en uformell tillatelse til en servitutt på en overdragelse. Resept, stort sett, belønner lang bruk med rett – uten makt, hemmelighold eller tillatelse. Hold de tre negativene i hodet ditt som "nec vi, nec clam, nec precario".
Se fellen: et spørsmål gir deg ofte en "rett" som svikter en Ellenborough-del, og deretter spør hvordan det binder en kjøper. Hvis det ikke er en gyldig servitutt i det hele tatt, oppstår aldri det bindende spørsmålet. Test alltid gyldigheten før prioritet.
Friholdspakter: Hvorfor byrden sjelden løper ved lov
Covenants tester din evne til å skille fordel fra byrde og lov fra egenkapital. Fordelen med en pakt kan løpe etter sedvanerett hvis den berører og angår landet. Byrden er imidlertid ikke rettslig – det er hovedregelen fra Austerberry v Oldham Corporation, senere bekreftet av House of Lords i Rhone v Stephens. Så hvordan binder en restriktiv pakt en senere eier av det belastede landet? Gjennom egenkapital, i henhold til doktrinen i Tulk v Moxhay, forutsatt at pakten er restriktiv (negativ) i substans, berører og angår landet, partene hadde til hensikt at det skulle drives, og det er forsvarlig beskyttet av registrering.
Examinatorer elsker positive pakter fordi byrden ikke kan løpe direkte. Du må da finne løsninger – en kjede av erstatningsavtaler, eller prinsippet om gjensidig nytte og byrde fra Halsall v Brand. Hvis et spørsmål viser en plikt til å do noe (reparere et gjerde, bidra til veivedlikehold), nå instinktivt etter "positiv pakt, byrden løper ikke, se etter en indirekte rute".
Registrert og uregistrert land: Å gjøre en interesse binde en kjøper
Dette er den prioriterte motoren i Land Law, og det er der mange av merkene bor. For registrert land er det Land Registration Act 2002 som styrer. En registrerbar disposisjon mot verdifulle vederlag har prioritet over tidligere interesser, bortsett fra de som er beskyttet av en notis i registeret og de som override registeret. De overordnede interessene i Schedule 3 er sterkt testet - spesielt en lovlig leieavtale for syv år eller mindre, og interessen til en person i faktisk okkupasjon, det moderne ekkoet av Williams & Glyn's Bank v Boland.
I den krympende poolen av uregistrert land bruker du det eldre systemet: juridiske rettigheter binder verden, de fleste rettferdige rettigheter må registreres som landavgifter under Land Charges Act 1972, og alt utenfor denne ordningen avhenger av varsellæren. Et puslespill her skjuler ofte en manglende registrering - en klasse C(iv) eiendomskontrakt eller en klasse D(ii) restriktiv pakt som aldri ble inngått, og derfor er ugyldig mot en kjøper av et lovlig eiendom for penger. Finn den manglende registreringen og svaret faller ut.
Hvordan revidere landloven for SQE1 FLK2 Paper
Single Best Answer-spørsmål er ikke essays. De gir deg et stramt sett med fakta og fem plausible alternativer, hvorav bare ett er best. Så revisjonen din bør være strukturert rundt beslutningstrær, ikke prosa. Bygg et flytskjema på én side for hvert emne: klassifiser interessen, test dens gyldighet, og avgjør deretter prioritet. Gjør det for servitutter, avtaler, leiekontrakter, pantelån og sameie, og du har dekket det meste av det FLK2 vil kaste på deg.
To vaner skiller sterke kandidater fra resten. De lærer de ledende sakene som triggere, ikke som sitater - du trenger ikke hele forholdet mellom Tulk v Moxhay, du må gjenkjenne øyeblikket det gjelder. Og de øver under tidspress, for å lese et tett faktascenario på under nitti sekunder er sin egen ferdighet. Bland landrettsspørsmål med Trusts og Property Practice, siden sensor bevisst overlapper dem; en sameietvist kan stille og rolig bli et trust-of-land-spørsmål om okkupasjon og salg.
Rask selvtest før du lukker boken: navngi de to lovlige eiendommene, de fire enhetene, de fire Ellenborough-kravene og de to rutene som en restriktiv pakt belaster en kjøper på. Hvis noe svar er uklart, er det kveldens revisjon.
Hvordan CELE SQE kan hjelpe
Hvis du vil ha landlov kartlagt i rene beslutningstrær med fungert SBA-praksis, går våre SQE1-kurs fra korttidskurset til £1750 opp til langtidskurset til £3720, med et enkelt-FLK-alternativ til halv pris hvis du bare trenger FLK2. Det er £150 tidlig-rabatt, og vår SQE1 spørsmålsbank er tilgjengelig for £575 per måned for fokusert boring. Kom og finn oss på celebar.com eller på WeChat SQE100 — vi har veiledet kandidater siden det aller første møtet, og vi snakker gjerne gjennom hvor Land Law passer inn i planen din.