Zamisli ovo. Četrdeset minuta ste u novinama FLK2, pogodili ste pitanje o dvoje braće i sestara koji su zajedno kupili kuću, jedan je umro, a sve mogućnosti odgovora ovise o tome jesu li bili zajednički ili zajednički stanari. Želudac vam pada, jer prošli put kada ste revidirali preživljavanje napola ste ga se sjetili i nastavili dalje. Zvuči poznato? Zemljišni zakon kažnjava polusjećane. Nagrađuje kandidate koji mogu preslikati činjenice na mali broj krutih pravila i primijeniti ih bez oklijevanja.
Ovaj predmet nalazi se u SQE1 FLK2 uz Property Practice, Zaklade, Oporuke, Kaznena praksa i Računi odvjetnika. To je više konceptualno nego proceduralno, a ispitivač voli testirati razumijete li zašto interes obvezuje kupca, a ne samo postoji li. Dopustite mi da vas provedem kroz dijelove koji se uvijek iznova pojavljuju.
Imovina i interesi: Zaklada za zemljišno pravo koju ne možete preskočiti
Sve u zemljišnom pravu temelji se na jednoj razlici. Od Zakona o vlasništvu iz 1925, mogu postojati samo dva pravna posjeda: pravo vlasništva (naknada koja je jednostavna apsolutna u posjedu) i zakup (apsolutni rok od godina). Odjeljak 1(2) zatim navodi interese koji mogu biti zakoniti, uključujući služnost dodijeljenu na rok koji je jednak slobodnom vlasništvu ili najmu, te zakonsku naknadu. Sve što ne odgovara ovim okvirima može biti samo equitable.
Zašto je to važno na dan ispita? Jer oznaka legalno/pravično pokreće cijelo pitanje. Zakonska su prava povijesno povezivala svijet; pravedna prava ovise o doktrinama obavijesti ili, u registriranom zemljištu, o uknjižbi ili prevladavajućem interesu. Ako ne možete klasificirati interes u prvih deset sekundi, ostatak ćete pogoditi.
Praktična vježba: uzmite bilo koju kamatu - hipoteku, pravo služnosti, restriktivni ugovor, najam - i postavite dva pitanja. Je li to zakonito ili pravedno? Kako se štiti od kasnijeg kupca? Ako možete odmah odgovoriti na oboje, spremni ste FLK2 za tu temu.
Suvlasništvo za FLK2: Zajednički stan, zajednički stan i nadživljenje
Ovo je tema koja ljude izaziva u zasjedi, pa usporite ovdje. Kada dvije ili više osoba posjeduju zemlju, zakonski naslov uvijek se drži na zakladi zemljišta, a pravna imovina se može držati samo kao zajednički zakup - nikada se ne odvaja, najviše četiri povjerenika. Zanimljiva radnja događa se u kapitalu, gdje suvlasnici drže ili zajednički stanari ili zajednički stanari.
A zajednički zakup zahtijeva četiri cjeline: posjed, interes, vlasništvo i vrijeme. Nosi pravo nasljednika, što znači da kada jedan zajednički stanar umre, njihov dio automatski prelazi na preživjele, izvan oporuke. Zajednički zakup daje svakom vlasniku poseban, nepodijeljen udio koji prolazi pod njihovu imovinu. Dakle, u onom ispitnom scenariju o preminulom bratu ili sestri, cijeli odgovor ovisi o tome je li pravičan interes bio zajednički stan (preživjeli uzima sve) ili zajednički stan (udio preminulog ide njihovim korisnicima).
Sada naučite otpremninu hladno, jer se jako ispituje. Pravedno zajedničko najamno pravo može se raskinuti tijekom života — na primjer pisanom obavijesti prema odjeljku 36(2) Zakona o vlasništvu iz 1925, od strane jednog stanara koji se bavi svojim udjelom ili zajedničkim dogovorom ili načinom poslovanja, kao što je objašnjeno u predmetu Williams protiv Hensmana. Raskidom se zajedničko stanarsko pravo pretvara u zajedničko stanarsko pravo. Ne možete prekinuti voljom, jer opstanak djeluje trenutak prije nego smrt stupi na snagu. Odredite točnu vremensku točku i dobit ćete marke koje drugi gube.
Služnosti: četiri prepreke i kako nastaju
Služnosti se pojavljuju u gotovo svakom FLK2 sjedištu u nekom obliku. Počnite s definicijom iz Re Ellenborough Park. Da bi pravo bilo služnost, mora zadovoljiti četiri uvjeta: mora postojati glavni i pomoćni stan; pravo mora prilagoditi (koristiti) gospodareće zemljište; dvije parcele moraju biti u vlasništvu ili okupirani od strane različitih ljudi; a pravo mora biti sposobno tvoriti predmet darovnice. Ta posljednja prepreka filtrira nejasne zahtjeve - pravo na pogled, na primjer, previše je nesigurno.
Stvaranje je dio koji kandidati mute. Služnosti se mogu uspostaviti izričito, implicitno ili na recept. Pod implicitnom dodjelom trebali biste znati pravilo u Wheeldon protiv Burrows, koje pretvara određene kvazi-služnosti u pune služnosti pri prodaji dijela, i odjeljak 62 Zakona o vlasništvu iz 1925, koji može nadograditi neformalnu dozvolu u služnost na prijenosu. Recept, općenito gledano, nagrađuje dugu upotrebu po pravu - bez sile, tajnosti ili dopuštenja. Držite te tri negativne riječi u svojoj glavi kao "nec vi, nec clam, nec precario".
Pazite na zamku: pitanje vam često daje "pravo" koje iznevjeri jedan Ellenboroughov ud, a zatim pita kako to veže kupca. Ako se uopće ne radi o valjanoj služnosti, pitanje obvezivanja se nikada ne postavlja. Uvijek testirajte valjanost prije prioriteta.
Ugovori o slobodnom posjedu: zašto je teret rijetko protiv zakona
Ugovori testiraju vašu sposobnost da odvojite korist od tereta i zakon od pravednosti. Korist saveza može se odvijati prema običajnom pravu ako dotiče i tiče se zemlje. Teret, međutim, nije po zakonu - to je glavno pravilo iz Austerberry protiv Oldham Corporation, koje je kasnije potvrdio Dom lordova u Rhone protiv Stephens. Dakle, kako ograničavajući savez obvezuje kasnijeg vlasnika opterećene zemlje? Putem pravičnosti, prema doktrini u Tulk protiv Moxhay, pod uvjetom da je savez restriktivan (negativan) u suštini, dotiče i odnosi se na zemljište, stranke su namjeravale njime upravljati i ispravno je zaštićeno registracijom.
Ispitivači vole pozitivne saveze jer teret ne može teći izravno. Tada morate posegnuti za zaobilaznim rješenjima — lancem sporazuma o obeštećenju ili načelom uzajamne koristi i tereta iz Halsall protiv Brand. Ako pitanje pokazuje dužnost da se nešto učini do (popravi ogradu, pridonese održavanju ceste), instinktivno posegnite za "pozitivnim savezom, teret ne prolazi, tražite neizravan put".
Uknjiženo i neuknjiženo zemljište: stvaranje interesa za vezivanje kupca
Ovo je prioritetni pokretač zemljišnog prava i tu žive mnoge marke. Za registrirano zemljište, Land Registration Act 2002 regulira. Raspolaganje koje se može registrirati za dragocjenu naknadu ima prednost nad ranijim interesima, osim onih zaštićenih obavještenjem u registru i onih koji poništavaju registar. Preovlađujući interesi u Prilogu 3 pod velikim su testom — posebice zakonski najam na sedam godina ili manje, te interes osobe koja stvarno radi, moderni odjek Williams & Glyn's Bank protiv Boland.
U sve manjoj gomili neuknjiženog zemljišta, primjenjujete stariji sustav: zakonska prava obvezuju svijet, većina ravnopravnih prava mora biti registrirana kao naknada za zemljište prema Zakonu o naknadama za zemljište iz 1972., a sve izvan te sheme ovisi o doktrini obavijesti. Zagonetka ovdje često skriva neuspjeh u registraciji - ugovor o posjedu klase C(iv) ili restriktivni ugovor klase D(ii) koji nikada nije sklopljen, pa je ništavan protiv kupca legalnog posjeda za novac. Uočite registraciju koja nedostaje i odgovor će ispasti.
Kako revidirati zakon o zemljištu za SQE1 FLK2 papir
Pitanja s pojedinačnim najboljim odgovorom nisu eseji. Daju vam tijesan skup činjenica i pet vjerojatnih opcija, od kojih je samo jedna najbolja. Stoga bi vaša revizija trebala biti strukturirana oko stabla odlučivanja, a ne oko proze. Za svaku temu izradite dijagram toka na jednoj stranici: klasificirajte interes, testirajte njegovu valjanost, zatim riješite prioritet. Učinite to za služnosti, ugovore, zakupe, hipoteke i suvlasništvo, i pokrili ste većinu onoga što će vam FLK2 dati.
Dvije navike odvajaju jake kandidate od ostalih. Oni uče glavne slučajeve kao okidače, a ne kao citate — ne treba vam puni omjer Tulk v Moxhay, morate prepoznati trenutak kada se primjenjuje. I vježbaju pod vremenskim pritiskom, jer je čitanje gustog činjeničnog scenarija za manje od devedeset sekundi vlastita vještina. Pomiješajte pitanja o zemljišnom pravu s Trustovima i Property Practice, budući da ih ispitivač namjerno preklapa; spor oko suvlasništva može tiho postati pitanje zaklada zemljišta o okupaciji i prodaji.
Brzi samotestirajte prije nego što zatvorite knjigu: navedite dva pravna posjeda, četiri jedinstva, četiri Ellenboroughova zahtjeva i dva načina na koje ograničavajući ugovor opterećuje kupca. Ako je bilo koji odgovor nejasan, to je večerašnja revizija.
Kako CELE SQE može pomoći
Ako želite da se zemljišno pravo preslika u čista stabla odlučivanja s razrađenom SBA praksom, naši tečajevi SQE1 kreću se od kratkoročnog tečaja po cijeni od 1750 GBP do dugoročnog tečaja po cijeni od 3720 GBP, s opcijom jednog FLK-a u pola cijene ako trebate samo FLK2. Postoji popust od £150 za rane kupce, a naša banka pitanja SQE1 dostupna je za £575 mjesečno za fokusirano bušenje. Dođite i pronađite nas na celebar.com ili na WeChat SQE100 — vodimo kandidate od samog prvog sastanka i rado ćemo razgovarati o tome gdje se zakon o zemljištu uklapa u vaš plan.