이걸 상상해 보세요. 당신은 FLK2 종이에 앉아 있고 시계는 똑딱거리고 있으며 단 하나의 최선의 답변 질문이 당신 앞에 부동산이 계획된 우회로 옆에 있다는 것을 발견한 구매자를 떨어뜨립니다. 판매자는 그것을 언급한 적이 없습니다. 변호사는 무엇을 해야 했으며, 거래의 어느 단계에서 했어야 합니까? 머릿속이 멍해진다면 혼자가 아닙니다. 재산권법 및 실무는 토지법 이론은 알지만 절차에 대해서는 얼어붙는 과목입니다. 이 기사에서는 SQE1 심사관이 테스트하는 방식, 즉 실제 변호사가 내리는 일련의 결정에 따라 양도 거래를 안내합니다.
운송 절차가 중요한 이유 SQE1 FLK2
토지법은 부동산, 지역권, 공동 소유권, 소유권 등록 등 실질적인 규칙을 제공합니다. 재산법 및 실무에서는 더 어렵고 실용적인 질문을 던집니다. 변호사는 과실 없이 지시에서 완료까지 판매를 단계적으로 진행하기 위해 이러한 규칙을 사용하여 실제로 do 무엇을 합니까? 두 주제가 많이 겹치므로 시험관은 토지법처럼 보이지만 실제로는 테스트 절차인 문제를 만들거나 그 반대의 경우도 가능합니다.
FLK2를 통해 작업하는 모든 사람에게 드리는 조언은 먼저 거래에 대한 정신적 타임라인을 구축한 다음 법적 규칙을 중단하라는 것입니다. 단계를 순서대로 상상할 수 있으면 더 까다로운 사항(위험이 지나갈 때, 계약이 구속력을 갖게 될 때, 누가 무엇에 책임을 지는지)이 자리를 잡게 됩니다. 타임라인을 따라가보자.
계약 전 단계: 소유권 조사 및 문의 접수
구매자를 보호하는 모든 일은 계약이 체결되기 전에 발생합니다. 위의 우회 질문이 승패를 좌우하는 지점이 바로 여기입니다. 구매자의 변호사는 소유권을 조사하고 표준 조사를 수행하여 고객이 자신이 구매하는 제품이 무엇인지 정확히 알 수 있도록 해야 합니다.
등록된 토지에 대해 변호사는 2002년 토지 등록법에 따라 HM 토지 등기부로부터 등기부 및 소유권 계획의 공식 사본을 입수하고 재산, 소유권 및 요금 등기를 확인합니다. 미등록 토지(여전히 조사 가능)의 경우 변호사는 소유권의 개요를 조사하고 최소 15년 동안 올바른 소유권 근원까지 거슬러 올라가는 깨지지 않은 소유권 체인을 확인한 다음 부동산 소유자의 이름에 대해 토지 요금을 검색합니다.
A소유권과 함께 구매자의 변호사는 계약 전 검색 및 문의를 제기합니다. 일반적인 번들에는 지방 당국 검색(계획된 우회 계획을 밝힐 수 있음), 배수 및 물 검색, 환경 검색, 판매자의 사전 계약 문의가 포함되며, 종종 표준 법률 협회 양식에 표시됩니다. 여기에서 지배 원칙을 기억하세요:
Caveat emptor — 구매자가 주의하도록 하세요. 판매자는 일반적으로 물리적 결함을 자발적으로 처리할 의무가 없으므로 구매자의 변호사가 검색하고 문의해야 합니다. 그러나 판매자는 소유권에 잠재된 결함을 공개해야 하며 부동산을 적극적으로 허위 표시해서는 안 됩니다.
주의해야 할 함정: 문의에 대한 모호한 답변으로 인해 오해의 소지가 있는 것으로 밝혀지면 구매자가 허위 진술을 했다는 주장을 펼칠 수 있습니다. 따라서 질문에 판매자가 절반만 대답한 것으로 나타나면 절차뿐만 아니라 해결 방법도 생각하세요.
계약교환: 반품불가
교환 전까지는 어느 쪽이든 물러설 수 있습니다. 계약 교환에서 당사자들은 법적으로 완료해야 할 의무가 있으며 이는 FLK2에서 가장 엄격하게 테스트되는 순간 중 하나입니다. 토지 매매 계약은 1989년 재산법(기타 조항)법 제2조를 준수해야 합니다. 이는 서면으로 작성되어야 하고 명시적으로 합의된 모든 조건을 포함해야 하며 양 당사자가 또는 양 당사자를 대신하여 서명해야 합니다.
계약은 일반적으로 변호사가 수행할 작업을 정확히 명시하는 전화 교환을 위한 법률 협회 공식(공식 A, B 또는 C)을 사용하여 교환됩니다. 구매자는 교환 시 일반적으로 구매 가격의 10%를 보증금으로 지불합니다. 시험관이 선호하는 차이점을 알아보세요:
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stakeholder로 보유된
- A 예금은 완료될 때까지 판매자에게 반환될 수 없습니다. 판매자를 위해 agent로 보관된
- A 보증금은 바로 전달될 수 있으며 이는 구매자에게 더 위험합니다.
부동산의 위험은 완료 시가 아닌 교환 시 구매자에게 이전됩니다. 이 단일 규칙은 계약이 교환되는 순간부터 구매자가 건물 보험을 보유해야 하는 이유를 설명합니다. 교환 다음날 집이 불타면 구매자 문제라는 사실이 반복적으로 나타나는 현상입니다.
표준 조건(보통 표준 판매 조건 또는 표준 상업용 부동산 조건)은 당사자들이 협상하는 특별 조건 사이의 공백을 메웁니다. 일방 당사자가 완료하지 못하는 경우, 상대방은 완료 통지를 송달하여 본질에 대한 시간을 확보하고 예치금 몰수 및 궁극적으로는 취소를 포함한 구제 수단의 문을 열 수 있습니다.
교환부터 완료까지: 사전 완료 단계
교환과 완성 사이의 공백은 구매자의 변호사가 느슨한 결말을 정리하는 곳입니다. 두 가지 사전 완료 검색이 가장 중요합니다.
등록된 토지에 대해 변호사는 HM Land Registry에서 OS1 우선순위 검색을 수행합니다. 이는 구매자가 등록부에 새로운 항목을 추가하지 않고 거래를 등록할 수 있는 우선순위 기간(현재 영업일 기준 30일)을 제공합니다. 해당 기간 내에 신청서를 제출하면 구매자의 이익이 우선적으로 고려됩니다. 미등록 토지의 경우 토지 요금 검색(K15 형식)이 유사한 작업을 수행하며 자체 보호 기간을 제공합니다.
구매 자금이 모기지에서 조달되는 경우 대출 기관의 변호사(종종 구매자를 대리하는 동일한 회사)도 대출 기관을 만족시키기 위해 대출 기관에 대해 파산 조사(K16 양식)를 수행해야 합니다. 그런 다음 변호사는 소유권 증명서를 대출 기관에 제출하고 완료일에 맞춰 모기지 대출금을 인출합니다.
완료 및 완료 후: 세금 및 등록
구매 가격 잔액 지불이 완료되면 판매자는 양도 증서(등록된 소유권 전체에 대한 TR1)를 넘겨주고 구매자는 해당 자산에 대한 권리를 갖게 됩니다. 양도는 1925년 재산법 제52조에 따라 증서로 이루어져야 합니다. 이는 귀하의 토지법 지식과 분명히 중복되는 부분입니다.
완료는 결승선이 아닙니다. 두 가지 완료 후 임무는 SQE1 강의 계획서에 정확하게 포함되어 있으며 둘 다 정확한 숫자를 추측하기보다는 범위로 기억해야 하는 마감일을 전달합니다.
세금 후 등록. 구매자는 인지세 토지세 신고서를 제출하고 완료 후 법정 기간 내에 납부해야 할 SDLT를 납부해야 합니다. SDLT가 지불된 후에만 구매자는 HM Land Registry에 신청하여 양도 및 새로운 요금을 등록할 수 있습니다.
시험관이 여기서 테스트하는 두 점입니다. 첫째, Wales에서는 SDLT가 적용되지 않고 대신 토지 거래세가 부과됩니다. 카디프에 부동산을 배치하는 질문은 차이점을 발견했는지 테스트하는 것입니다. 둘째, 등록은 많은 거래에서 중요합니다. 2002년 토지 등록법에 따라 등록된 부동산의 양도는 등록이 완료될 때까지 법적 효력이 없습니다. 구매자는 그 동안 공평한 이익을 보유하고 있으며, 이것이 바로 우선순위 검색이 중요한 이유입니다.
임대 및 실무 포인트 심사관 보상
임대 아파트를 구매하면 동일한 타임라인에 추가 단계가 추가됩니다. 매수인의 변호사는 임대차 계약의 기간, 수수료, 임대료 등을 검토한 후 집주인이나 관리대리인에게 문의합니다. 임대차 계약에서 임대인의 양도 동의가 필요한 경우 해당 동의를 얻어야 하며, 임대인은 이를 부당하게 보류해서는 안 됩니다. 상업용 건물을 새로 임대할 경우 1954년 집주인 및 임차인법에 따른 소유권 보장과 당사자들이 계약을 체결했는지 여부를 확인하세요.
거래 전반에 걸쳐 행위는 백그라운드에서 진행됩니다. 구매자와 대출 기관 또는 공동 구매자를 대리하는 변호사는 SRA 표준 및 규정에 따른 이해 상충에 주의해야 하며 재산법 및 실무를 귀하의 변호사 계정 개정과 깔끔하게 연결하는 SRA 계정 규칙에 따라 고객의 자금을 엄격하게 유지해야 합니다.
그렇다면 이 모든 것을 어떻게 표시로 바꿀 수 있나요? 다음과 같은 실용적인 조치를 취해보세요.
- 손으로 한 번 타임라인을 그립니다. 지시 → 검색 및 문의 → 교환 → 사전 완료 검색 → 완료 → SDLT → 등록. 그런 다음 각 노드에서 무슨 일이 일어나는지 직접 테스트해 보세요.
- 모든 사실 패턴에 대해 현재 어느 단계에 있는지 물어보세요. 정답은 거의 항상 타이밍에 달려 있습니다.
- 교환의 결과(구속적인 계약, 예금, 위험 전가, 보험)를 기억하세요. 왜냐하면 해당 클러스터는 SBA 형식에 있어서 금이기 때문입니다.
- 등록된 절차와 미등록된 절차를 별도의 정신 열에 보관하여 등록된 토지에 토지 요금 검색을 적용하지 마십시오.
순서를 익히면 질문이 기억력 테스트 같은 느낌을 멈추고 훈련 중인 직업처럼 느껴지기 시작합니다.
CELE SQE가 도울 수 있는 방법
ACELE SQE(celebar.com)에서 우리는 첫 SQE 수업 이후 재산법과 실무를 가르쳤으며, 우리 자료는 이 전체 양도 타임라인을 귀하가 직면하게 될 단일 베스트 답변 질문에 매핑합니다. 구조를 원하는 경우 SQE1 코스는 단기 옵션의 경우 £1,750부터 장기 코스의 경우 최대 £3,720까지 진행되며, FLK2만 필요한 경우 단일 FLK 가격은 절반 가격에 £150의 조기 등록 할인도 제공됩니다. 질문을 드릴링하거나 자신의 속도에 맞춰 읽는 것을 선호하시나요? SQE1 질문 은행은 한 달에 £575이고 전체 교과서 세트는 £950입니다. WeChat SQE100 또는 [email protected].
로 언제든지 연락주세요.