A מלווה 280,000 ליש"ט כנגד בית הרשום על שמו של מר א. שותפו, ששילם שליש ממחיר הרכישה שנים קודם לכן, מתגורר בו ואינו יודע דבר על ההלוואה. מר A מחדל. הבנק רוצה חזקה. מי מנצח?
אם האינסטינקט שלך היה "תלוי אם היא הייתה בעיסוק בפועל", אתה באמצע הדרך. אם המחשבה הבאה שלך הייתה "והאם הבנק ערך בירור, והאם הכסף שולם לשני נאמנים, ומתי היה צריך להתקיים הכיבוש" - אתה חושב כמו מישהו שיצליח ב-FLK2. שאלות דיני מקרקעין ב-SQE1 לעיתים רחוקות מבקשות ממך להגדיר מונח. הם מכניסים אותך למחלוקת בין שני אנשים עם תביעות מתחרות ושואלים מי מהם גובר. זו שאלה בעדיפות, והעדיפות היא עמוד השדרה של כל הנושא.
מאמר זה לוקח את החלקים של דיני המקרקעין שלרוב המועמדים מגששים בלחץ זמן - עדיפות בבעלות רשומה, נספח 3, קרקע לא רשומה, חכירה ומשכנתאות - ונותן לך שיטת עבודה עבור כל אחד מהם.
התחל עם הריבית: האם היא חוקית או הוגנת?
לפני שתוכל לדרג שני תחומי עניין, עליך לדעת מהו כל אחד מהם. סעיף 1(1) של חוק הקניין 1925 מאפשר רק שני עזבונות חוקיים: האגרה הפשוטה המוחלטת בחזקה ותקופת השנים המוחלטת. סעיף 1(2) מפרט את האינטרסים היכולים להיות חוקיים - הקלות ורווחים השווים לאחת מאותן עזבונות, חיובים בדרך של משכנתא חוקית וזכויות כניסה. כל השאר, לפי סעיף 1(3), נכנס לתוקף בהון העצמי בלבד.
"כשיר להיות חוקי" אינו זהה ל"חוקי". שלושה מכשולים נוספים חשובים:
-
בדרך כלל נדרש שטר
- A (LPA 1925, s.52), ושטר תקף חייב לעמוד בסעיף 1 של Law of Property (Discellaneous Provisions) Act 1989 - ברור על פניו שזה שטר, חתום, עדים, נמסר. חוזה
- A ליצירה או העברת עניין בקרקע חייב להיות בכתב, להכיל את כל התנאים המוסכמים ולהיות חתום על ידי שני הצדדים (LP(MP)A 1989, s.2). נכשל בכך ואין חוזה כלל - לא רק חוזה בלתי ניתן לאכיפה.
- הרשמה משלימה את התמונה. על פי סעיף 27 של Land Registration Act 2002, דיספוזיציות מסוימות - העברות, חיובים משפטיים, חכירות שניתנו ליותר משבע שנים, הקלות משפטיות מבטאות - אינן פועלות על פי חוק עד לרישום.
A מלכודת בחינות מסודרת: ניסיון מענק משפטי שנכשל בפורמליות עדיין יכול לנגוס בהון העצמי. חוזה בר אכיפה ספציפי להענקת חכירה לשבע שנים יוצר חכירה הוגנת (העיקרון ב-Walsh v Lonsdale). משכנתא שלא תגיע לעולם לפנקס עדיין עשויה להיכנס לתוקף כחיוב שוויוני. אז כאשר העובדות אומרות "המעשה מעולם לא נרשם", אל תפסיק - תשאל מה נשאר בהון העצמי, ואז הפעל את כללי העדיפות על זה.
כדאי לבנות הרגלבחינה: עבור כל עניין בדפוס העובדה, כתוב שתי אותיות בשוליים - L או E. חצי מהתשובות השגויות בדיני מקרקעין MCQs נובעות מהחלת כללי השוויון על עניין משפטי, או להיפך.
עדיפות קרקע רשומה: סעיפים 28 ו-29 של LRA 2002
כלל ברירת המחדל בסעיף 28 הוא כרונולוגי: האינטרסים מדורגים לפי סדר יצירתם, ואין זה משנה אם הריבית המאוחרת נרשמה. רוב המועמדים שוכחים שסעיף 28 קיים מכיוון שהחריג בולע אותו לעתים קרובות כל כך.
חריג זה הוא סעיף 29. כאשר ישנה רשות ברישום שנעשתה תמורת תמורה יקרת ערך והיא רשומה כדין, הנפטר משתחרר מאינטרסים קיימים, אלא אם כן האינטרס מוגן בפנקס על ידי הודעה, או (ב) עניין עילאי הנופל בנספח 3.
שבור את סעיף 29 לארבעה המחאות והחל אותן בסדר הזה:
- דיספוזיציה ניתנת לרישום? העברת העיזבון הרשום או הענקת חיוב משפטי תתאים. מתנה של ריבית שוויונית לא.
- תמורה בעלת ערך? מתנות והעברות על ידי ייפלו מחוץ לסעיף 29 - כך שהנמען נושא בכפוף לכל מה לפי סעיף 28. תמורה נומינלית אינה נכללת במפורש.
- רשום? אם ההחלטה מעולם לא הושלמה ברישום, סעיף 29 לא יכול לעזור.
- הודעה כלשהי או ריבית עוקפת? רק עכשיו אתה מסתכל על הנטל.
זכור גם את האינטרסים המועילים תחת נאמנות קרקע. לא ניתן להגן על אלה בהודעה; הערך הנכון הוא restriction. ההגנה האמיתית שלהם טמונה במקום אחר - בכיבוש, או בהיעדר התפשטות יתר.
לוח 3: תחומי עניין גוברים על קונה
שלוש פסקאות של נספח 3 עושות כמעט את כל העבודה ב-FLK2.
פסקה 1 - חכירה חוקית של שבע שנים או פחות. הם עוקפים אוטומטית. זו הסיבה שהשכירות הקצרה למגורים או למסחר שלא מופיעה בשום מקום בפנקס עדיין מחייבת את הרוכש.
פסקה 2 - אינטרסים של אנשים בעיסוק בפועל. שני תנאים: על התובע להיות בעל עניין קנייני (רישיון לא יעשה), והוא חייב להיות בעיסוק בפועל של הקרקע אליה מתייחסת הריבית. לאחר מכן בדוק את החריגים. האינטרס אינו גובר במקום בו נעשתה בירור אצל המחזיק והאינטרס לא נחשף כאשר היה יכול להיות סביר, או כאשר העיסוק לא היה ברור בבדיקה מדוקדקת למדי ולקונה לא הייתה ידיעה ממשית על כך.
Timing הוא המקום שבו הסימנים אובדים. ב-Abbey National Building Society v Cann קבע בית הלורדים כי עיסוק חייב להתקיים במועד הגזירה, וכי כאשר רכישה ומשכנתא הם חלק מעסקה אחת, אין רגע שבו הלווה מחזיק בנכס ללא תשלום המלווה. Williams & Glyn's Bank v Boland מאשר שבן זוג או שותף עם חלק מועיל יכולים להיות בעיסוק ממשי בזכות עצמם, על אף הבעלים החוקי המתגורר גם שם.
ואז המנטרל הגדול: overreaching. לפי סעיפים 2 ו-27 לח"א 1925, אם ישולמו כספים הוניים לפחות לשני נאמנים או תאגיד נאמנות, האינטרסים המועילים נסחפים מהמקרקעין ומצורפים לתמורה. City of London Building Society v Flegg הוא המקרה לצטט. לעניין שהושג יתר על המידה אין מה להתגבר עליו - וזו הסיבה, בתרחיש בראש מאמר זה, הבעלים הרשום בעל שם יחיד הוא העובדה שבאמת קובעת את התוצאה.
קרקע לא רשומה: חיובי קרקע ודוקטרינת ההודעה
כותר לא רשום עדיין מופיע ב-FLK2, והוא פועל על מנוע אחר. אינטרסים משפטיים מחייבים את העולם כמעט ללא יוצא מן הכלל. אינטרסים שוויוניים מתחלקים לשתי קבוצות.
רובם ניתנים לרישום כחיובי קרקע לפי חוק Land Charges Act 1972 כנגד שמו של בעל האחוזה: התחייבויות מגבילות והקלות שוויוניות שנוצרו לאחר 1925 (Class D), חוזי עיזבון ואופציות (Class C(iv)), Puisne משכנתאות (Class C(siC)), ו-Class C(siC). הרישום נחשב כהודעה ממשית. אי רישום הוא קטלני - ובאכזריות. ב-Midland Bank Trust Co Ltd v Green אופציה לא רשומה לרכישה נתפסה כנגד רוכש תמורת כסף או שווי כסף למרות ששילמה הרבה מתחת לשווי השוק וידעה הכל. המניע לא היה רלוונטי.
מה שנותר - בעיקר אינטרסים מועילים תחת נאמנות - נשלט על ידי התעלמות תחילה, ואם לא זאת, דוקטרינת ההודעה הישנה: האם הקונה הוא רוכש בתום לב של עיזבון חוקי תמורת ערך ללא הודעה מוקדמת, בפועל, קונסטרוקטיבי או נזקף? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard מראה כיצד שופטת הודעה בונה: מלווה שנבדק בפגישה קבועה מראש ביום ראשון אחר הצהריים, כשהתופס הוצא בנוחות, תוקנה עם הודעה על מה שבדיקה נאותה הייתה מגלה.
חכירות ומשכנתאות: שני מערכות היחסים היוצרות מחלוקות
עבור חוזי שכירות, Street v Mountford נותרה נקודת המוצא: החזקה בלעדית, לתקופה, בדמי שכירות, מעניקה שכירות ללא קשר לתווית שבה השתמשו הצדדים. בתי המשפט בוחנים את המהות, ומתעלמים מסעיפים מדומה שהוכנסו כדי להביס את השכירות (Antoniades v Villiers). התקופה חייבת להיות בטוחה לאורך זמן - מענק בלתי מוגבל "למשך הרחבת הכביש" נכשל ב-Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body.
O באמנהים, קו ההפרדה הוא 1 ינואר 1996. חכירות שהוענקו בתאריך זה או אחריו נופלות תחת חוק Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: שוכר מקצה משוחרר מההתחייבויות, אם כי בעל בית עשוי לדרוש הסכם ערבות מורשה. חוזי שכירות שניתנו לפני תאריך זה נושאים את משטר החסינות הישן של חוזים, לפיו השוכר המקורי יכול להישאר אחראי לכל התקופה. בדוק את תאריך ההענקה לפני כל דבר אחר.
עבור משכנתאות, עדכון של שלוש נקודות החזר. לא ניתן להפוך את הזכות לפדיון הזוי, וייתכן כי יתרונות בטחונות בלתי מתקבלים על הדעת או חסימות בהון העצמי של הפדיון יימחקו. השפעה בלתי הוגנת במקרים של ערבות באה בעקבות Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): כאשר אדם מציע את ביתו כערובה לחובות של אחר, המלווה עומד לחקירה ועליו להבטיח מתן ייעוץ משפטי עצמאי, או להסתכן בביטול החיוב. ובאכיפה, סמכות המכירה נוצרת לפי סעיף 101 לרפ"א 1925 לאחר שהמשכנתא היא בשטר ועבר המועד החוקי לפדיון, אך ניתנת למימוש רק בנסיבות המפורטות בסעיף 103. התמורה מוחלת אז בצו הסטטוטורי לפי סעיף 105 - קודם כל הוצאות המשכנתא, אזי התוספת על המשכנתא בעל תפקיד או הלווה.
A שיטת ארבעה שלבים עבור כל שאלה בעדיפות FLK2
בתנאי הבחינה יש לך בערך דקה וחצי לכל שאלה. אתה צריך שגרה, לא ויכוח.
- האם הכותרת רשומה או לא רשומה? הכל מסתעף מכאן.
- זהה כל עניין מתחרה וסווגו אותו כחוקי או הוגן, תוך בדיקת פורמליות ורישום.
- שאל אם הצד המאוחר הוא רוכש בתמורה יקרת ערך שנרשם - או, בקרקע לא רשומה, רוכש של עזבון חוקי לפי ערך.
- הפעל את מסלול ההגנה: הודעה בפנקס, נספח 3, הרחקה; או רישום חיוב מקרקעין ודוקטרינת ההודעה.
תרגל זאת על עשר שאלות וזה הופך לאוטומטי. תרגל את זה על אף אחת ותקרא ארבע אפשרויות סבירות ותבחר את זו שנשמעת הכי הוגנת - שבדיני מקרקעין, לעתים נדירות היא זו הנכונה.
אם אתה רוצה תמיכה מובנית במקום עוד ערימה של הערות, CELE SQE לימד את כל שלושת המקצועות SQE1 מאז הישיבה הראשונה. קורסי ה-SQE1 שלנו עולים ב-3,720 ליש"ט (לטווח ארוך), 2,750 ליש"ט (בינוני) ו-1,750 ליש"ט (לטווח קצר), עם אפשרות FLK בודדת בחצי מחיר והנחה של 150 ליש"ט להזמנות מוקדמות או בתוך שלושה חודשים לבחינה. מנוי הבנק לשאלות SQE1 הוא 575 פאונד לחודש אם תרחישי עדיפות קידוח הם מה שאתה באמת צריך. שאלות? WeChat SQE100, [email protected] או celebar.com.