A બેંક શ્રી A ના એકમાત્ર નામે નોંધાયેલા ઘર સામે £280,000 ધિરાણ આપે છે. તેના ભાગીદાર, જેમણે વર્ષો અગાઉ ખરીદી કિંમતનો ત્રીજો ભાગ ચૂકવ્યો હતો, તે ત્યાં રહે છે અને લોન વિશે કશું જાણતો નથી. મિસ્ટર એ ડિફોલ્ટ. બેંક પઝેશન માંગે છે. કોણ જીતે છે?
જો તમારી વૃત્તિ "તે તેના વાસ્તવિક વ્યવસાયમાં હતી કે કેમ તેના પર નિર્ભર કરે છે", તો તમે અડધા રસ્તા પર છો. જો તમારો આગળનો વિચાર "અને બેંકે તપાસ કરી છે કે કેમ, અને બે ટ્રસ્ટીઓને પૈસા ચૂકવવામાં આવ્યા હતા કે કેમ, અને વ્યવસાય ક્યારે અસ્તિત્વમાં હોવો જોઈએ" - તમે એવા વ્યક્તિની જેમ વિચારી રહ્યા છો જે FLK2 માં સારું કરશે. SQE1 માં જમીન કાયદાના પ્રશ્નો ભાગ્યે જ તમને કોઈ શબ્દ વ્યાખ્યાયિત કરવાનું કહે છે. તેઓ તમને પ્રતિસ્પર્ધી દાવાઓ સાથે બે લોકો વચ્ચેના વિવાદમાં ડ્રોપ કરે છે અને પૂછે છે કે કોણ પ્રચલિત છે. તે પ્રાથમિકતાનો પ્રશ્ન છે, અને અગ્રતા એ સમગ્ર વિષયની કરોડરજ્જુ છે.
આ લેખ જમીન કાયદાના એવા ભાગોને લે છે કે જે ઉમેદવારો મોટાભાગે સમયના દબાણ હેઠળ ડૂબી જાય છે — રજિસ્ટર્ડ ટાઇટલ, શેડ્યૂલ 3, અનરજિસ્ટર્ડ જમીન, લીઝ અને ગીરોમાં અગ્રતા — અને તમને દરેક માટે કામ કરવાની પદ્ધતિ આપે છે.
વ્યાજ સાથે પ્રારંભ કરો: તે કાયદેસર છે કે ન્યાયી?
તમે બે રુચિઓને ક્રમાંક આપો તે પહેલાં, તમારે જાણવું જોઈએ કે તેમાંથી દરેક શું છે. Law of Property Act 1925 ની કલમ 1(1) માત્ર બે કાનૂની મિલકતોને મંજૂરી આપે છે: ફી સરળ સંપૂર્ણ કબજામાં અને સંપૂર્ણ વર્ષોની મુદત. કલમ 1(2) કાયદેસર બનવા માટે સક્ષમ હિતોની યાદી આપે છે - તેમાંથી એક એસ્ટેટની સમકક્ષ સરળતા અને નફો, કાનૂની ગીરો દ્વારા ચાર્જ અને પ્રવેશના અધિકારો. બાકીનું બધું, કલમ 1(3) દ્વારા, માત્ર ઇક્વિટીમાં જ પ્રભાવી થાય છે.
"કાયદેસર બનવા માટે સક્ષમ" એ "કાનૂની" જેવું નથી. વધુ ત્રણ વિઘ્નો મહત્વના છે:
- A ડીડ સામાન્ય રીતે જરૂરી છે (LPA 1925, s.52), અને માન્ય ખત Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989 ની કલમ 1 નું પાલન કરવું આવશ્યક છે - તેના ચહેરા પર સ્પષ્ટ છે કે તે એક ખત છે, સહી થયેલ છે, સાક્ષી છે, વિતરિત છે.
- A જમીનમાં રસ બનાવવા અથવા સ્થાનાંતરિત કરવા માટેનો કરાર લેખિતમાં હોવો જોઈએ, જેમાં તમામ સંમત શરતો હોવી જોઈએ અને બંને પક્ષો (LP(MP)A 1989, s.2) દ્વારા સહી થયેલ હોવી જોઈએ. તેને નિષ્ફળ કરો અને બિલકુલ કોઈ કરાર નથી - માત્ર એક અમલ ન કરી શકાય તેવું નથી.
- નોંધણી ચિત્ર પૂર્ણ કરે છે. Land રજિસ્ટ્રેશન એક્ટ 2002 ની કલમ 27 હેઠળ, અમુક સ્વભાવ - સ્થાનાંતરણ, કાનૂની શુલ્ક, સાત વર્ષથી વધુ સમય માટે મંજૂર કરાયેલ લીઝ, સ્પષ્ટ કાનૂની સરળતાઓ - નોંધણી ન થાય ત્યાં સુધી કાયદા મુજબ કામ કરતા નથી.
A સુઘડ પરીક્ષાની છટકું: ઔપચારિકતામાં નિષ્ફળ રહેલ કાનૂની અનુદાનનો પ્રયાસ હજુ પણ ઇક્વિટીમાં ડંખ મારી શકે છે. સાત-વર્ષની લીઝ આપવા માટે ખાસ કરીને લાગુ કરી શકાય તેવો કરાર ન્યાયપૂર્ણ લીઝ બનાવે છે (Walsh v Lonsdale માં સિદ્ધાંત). ગીરો કે જે ક્યારેય રજીસ્ટર સુધી પહોંચતું નથી તે હજુ પણ ન્યાયી ચાર્જ તરીકે અસર કરી શકે છે. તેથી જ્યારે હકીકતો કહે છે કે "ખત ક્યારેય નોંધાયેલ નથી", રોકશો નહીં — પૂછો કે ઇક્વિટીમાં શું ટકી રહ્યું છે, પછી તેના પર પ્રાધાન્યતા નિયમો ચલાવો.
YExam ની આદત બનાવવા લાયકરજિસ્ટર્ડ જમીન અગ્રતા: LRA 2002
ની કલમ 28 અને 29વિભાગ 28 માં ડિફોલ્ટ નિયમ કાલક્રમિક છે: રુચિઓ બનાવટના ક્રમમાં ક્રમાંકિત થાય છે, અને પછીનું વ્યાજ નોંધાયેલ છે કે કેમ તેનાથી કોઈ ફરક પડતો નથી. મોટાભાગના ઉમેદવારો ભૂલી જાય છે કે કલમ 28 અસ્તિત્વમાં છે કારણ કે અપવાદ તેને ઘણી વાર ગળી જાય છે.
તે અપવાદ વિભાગ 29 છે. જ્યાં મૂલ્યવાન વિચારણા માટે નોંધણીયોગ્ય સ્વભાવ બનાવવામાં આવે છે અને તે યોગ્ય રીતે નોંધાયેલ હોય છે, ડિસ્પોની પૂર્વ-અસ્તિત્વમાં રહેલા હિતોને મુક્ત કરે છે સિવાય કે વ્યાજ કાં તો (a) નોટિસ દ્વારા રજિસ્ટર પર સુરક્ષિત હોય, અથવા (b) અનુસૂચિ 3.
ની અંદર આવતા ઓવરરાઇડિંગ વ્યાજકલમ 29ને ચાર ચેકમાં તોડો અને તેને આ ક્રમમાં લાગુ કરો:
- રજિસ્ટ્રેબલ સ્વભાવ? રજિસ્ટર્ડ એસ્ટેટનું ટ્રાન્સફર અથવા કાનૂની ચાર્જની અનુદાન કરશે. સમાન વ્યાજની ભેટ નહીં.
- મૂલ્યવાન વિચારણા? દ્વારા ભેટો અને ટ્રાન્સફર કલમ 29 ની બહાર આવશે — તેથી પ્રાપ્તકર્તા કલમ 28 હેઠળની દરેક વસ્તુને આધીન છે. નજીવી વિચારણા સ્પષ્ટપણે બાકાત છે.
- રજિસ્ટર્ડ? જો સ્વભાવ ક્યારેય નોંધણી દ્વારા પૂર્ણ ન થયો હોય, તો કલમ 29 મદદ કરી શકશે નહીં.
- કોઈ નોટિસ અથવા ઓવરરાઇડિંગ વ્યાજ? માત્ર હવે તમે બોજ જોશો.
જમીનના ટ્રસ્ટ હેઠળના ફાયદાકારક હિતોને પણ યાદ રાખો. આ નોટિસ દ્વારા સુરક્ષિત કરી શકાતી નથી; સાચી એન્ટ્રી એ restriction છે. તેમનું વાસ્તવિક રક્ષણ બીજે છે — વ્યવસાયમાં, અથવા વધુ પડતી પહોંચની ગેરહાજરીમાં.
શેડ્યૂલ 3: ઓવરરાઇડિંગ રુચિઓ જે ખરીદનારને હરાવી દે છે
શેડ્યૂલ 3 ના ત્રણ ફકરા FLK2.
માં લગભગ તમામ કામ કરે છેParagraph 1 — સાત વર્ષ કે તેથી ઓછા કાનૂની લીઝ. તેઓ આપમેળે ઓવરરાઇડ થાય છે. આ જ કારણ છે કે ટૂંકી રહેણાંક અથવા વાણિજ્યિક ભાડાં જે રજિસ્ટરમાં ક્યાંય દેખાતી નથી તે હજુ પણ ખરીદનારને બાંધે છે.
Paragraph 2 — વાસ્તવિક વ્યવસાયમાં વ્યક્તિઓના હિત. બે શરતો: દાવેદાર પાસે માલિકીનું હિત હોવું જોઈએ (લાયસન્સ કરશે નહીં), અને તે જમીનના વાસ્તવિક કબજામાં હોવા જોઈએ જેનાથી વ્યાજ સંબંધિત છે. પછી અપવાદો તપાસો. જ્યાં કબજેદારની પૂછપરછ કરવામાં આવી હતી અને વ્યાજ જ્યારે વ્યાજબી રીતે હોઈ શકે ત્યારે જાહેર કરવામાં આવ્યું ન હતું, અથવા જ્યાં વ્યાજબી સાવચેતીપૂર્વક નિરીક્ષણ પર વ્યવસાય સ્પષ્ટ ન થયો હોત અને ખરીદનારને તેની કોઈ વાસ્તવિક જાણકારી ન હોત ત્યારે વ્યાજ ઓવરરાઇડ થતું નથી.
Timing એ છે જ્યાં ગુણ ખોવાઈ જાય છે. Abbey નેશનલ બિલ્ડીંગ સોસાયટી v Cann માં હાઉસ ઓફ લોર્ડ્સે એવું માન્યું હતું કે સ્વભાવની તારીખે વ્યવસાય અસ્તિત્વમાં હોવો જોઈએ, અને જ્યાં ખરીદી અને ગીરો એક જ વ્યવહારનો ભાગ છે ત્યાં કોઈ ક્ષણ એવી નથી કે જેમાં લેનાર ધિરાણકર્તાના ચાર્જ વિના મિલકત ધરાવે છે. Williams & Glyn's Bank v Boland પુષ્ટિ કરે છે કે લાભદાયી હિસ્સો ધરાવતો જીવનસાથી અથવા ભાગીદાર ત્યાં રહેતા કાનૂની માલિક હોવા છતાં, તેમના પોતાના અધિકારમાં વાસ્તવિક વ્યવસાયમાં હોઈ શકે છે.
Aઅને પછી મહાન તટસ્થ: overreaching. કલમ 2 અને 27 LPA 1925 હેઠળ, જો મૂડીના નાણાં ઓછામાં ઓછા બે ટ્રસ્ટીઓ અથવા ટ્રસ્ટ કોર્પોરેશનને ચૂકવવામાં આવે છે, તો લાભદાયી હિતોને જમીનમાંથી કાઢી નાખવામાં આવે છે અને આવક સાથે જોડવામાં આવે છે. City of London Building Society v Flegg ટાંકવા માટેનો કેસ છે. વધુ પડતા રસમાં ઓવરરાઇડ કરવા માટે કંઈ બાકી રહેતું નથી — તેથી જ, આ લેખની ટોચ પરના દૃશ્યમાં, એકલ-નામ નોંધાયેલ માલિક એ હકીકત છે જે ખરેખર પરિણામ નક્કી કરે છે.
અનનોંધાયેલ જમીન: જમીનના શુલ્ક અને નોટિસનો સિદ્ધાંત
અનનોંધાયેલ શીર્ષક હજુ પણ FLK2 માં દેખાય છે, અને તે અલગ એન્જિન પર ચાલે છે. કાનૂની હિતો લગભગ કોઈ અપવાદ વિના વિશ્વને બાંધે છે. સમાન હિતો બે જૂથોમાં વિભાજિત થાય છે.
તેમાંના મોટા ભાગના એસ્ટેટ માલિકના નામ સામે Land ચાર્જિસ એક્ટ 1972 હેઠળ જમીનના શુલ્ક તરીકે નોંધણીપાત્ર છે: 1925 (વર્ગ ડી), એસ્ટેટ કોન્ટ્રાક્ટ્સ અને વિકલ્પો (વર્ગ C(iv) અને ઘરના અધિકારો (વર્ગ C(iv)) અને ઘરના અધિકારો (C) (વર્ગ F). નોંધણીને વાસ્તવિક સૂચના માનવામાં આવે છે. બિન-નોંધણી જીવલેણ છે - અને નિર્દયતાથી. Midland Bank Trust Co Ltd v Green માં ખરીદનાર સામે પૈસા અથવા પૈસાની કિંમત માટે ખરીદી કરવાનો બિનનોંધાયેલ વિકલ્પ રદબાતલ રાખવામાં આવ્યો હતો, તેમ છતાં તેણીએ બજાર મૂલ્ય કરતાં ઘણું ઓછું ચૂકવ્યું હતું અને તે વિશે બધું જાણતી હતી. હેતુ અપ્રસ્તુત હતો.
શું બાકી રહેલું છે — ટ્રસ્ટ હેઠળ મુખ્યત્વે લાભદાયી હિત — પ્રથમ ઓવરરીચિંગ દ્વારા સંચાલિત થાય છે અને, તેમાં નિષ્ફળતા, નોટિસના જૂના સિદ્ધાંત: શું ખરીદનાર કોઈ નોટિસ વિના મૂલ્ય માટે કાનૂની મિલકતનો વાસ્તવિક, રચનાત્મક અથવા આરોપિત ખરીદનાર છે? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard બતાવે છે કે કેવી રીતે રચનાત્મક નોટિસનો નિર્ણય કરવામાં આવે છે: એક શાહુકાર કે જે રવિવારની બપોરે પૂર્વ-આયોજિત નિમણૂક દ્વારા તપાસવામાં આવે છે, જ્યારે કબજેદારને અનુકૂળ રીતે દૂર કરવામાં આવ્યો હોય, ત્યારે યોગ્ય નિરીક્ષણથી શું બહાર આવ્યું હશે તેની સૂચના સાથે નિશ્ચિત કરવામાં આવ્યું હતું.
લીઝ અને ગીરો: બે સંબંધો જે વિવાદો પેદા કરે છે
લીઝ માટે, Street v Mountford એ પ્રારંભિક બિંદુ રહે છે: વિશિષ્ટ કબજો, મુદત માટે, ભાડા પર, પક્ષકારો દ્વારા ઉપયોગમાં લેવાતા લેબલને ધ્યાનમાં લીધા વિના ભાડુઆત આપે છે. અદાલતો પદાર્થને જુએ છે, અને ભાડુઆતને હરાવવા માટે દાખલ કરાયેલી ખોટી કલમોની અવગણના કરવામાં આવે છે (Antoniades v Villiers). આ શબ્દ અવધિમાં ચોક્કસ હોવો જોઈએ — Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body.
માં "રસ્તા પહોળા કરવાના સમયગાળા માટે" અનિશ્ચિત ગ્રાન્ટ નિષ્ફળ ગઈ.O કરારમાં, વિભાજન રેખા 1 જાન્યુઆરી 1996 છે. તે તારીખે અથવા તે પછી મંજૂર કરાયેલ લીઝ Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 હેઠળ આવે છે: સોંપણી કરનાર ભાડૂતને કરારોમાંથી મુક્ત કરવામાં આવે છે, જોકે મકાનમાલિકને અધિકૃત ગેરંટી કરારની જરૂર પડી શકે છે. તે તારીખ પહેલાં મંજૂર કરાયેલા લીઝમાં કરાર શાસનની જૂની ગુપ્તતા હોય છે, જે હેઠળ મૂળ ભાડૂત સમગ્ર મુદત માટે જવાબદાર રહી શકે છે. અન્ય કંઈપણ પહેલાં અનુદાન તારીખ તપાસો.
ગીરો માટે, ત્રણ પોઈન્ટ પુન:ચુકવણી પુનરાવર્તન. રિડીમ કરવાનો અધિકાર ભ્રમિત કરી શકાતો નથી, અને રિડેમ્પશનની ઇક્વિટી પરના બિનજરૂરી કોલેટરલ લાભો અથવા અવરોધો નષ્ટ થઈ શકે છે. જામીનના કેસોમાં અનુચિત પ્રભાવ Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2) ને અનુસરે છે: જ્યાં કોઈ વ્યક્તિ બીજાના દેવાની સુરક્ષા તરીકે પોતાનું ઘર આપે છે, ત્યારે ધિરાણકર્તાને પૂછપરછ કરવામાં આવે છે અને સ્વતંત્ર કાનૂની સલાહ આપવામાં આવે છે તેની ખાતરી કરવી જોઈએ, અથવા ચાર્જ અલગ રાખવામાં આવે તેવું જોખમ લે છે. અને અમલીકરણ પર, વેચાણની શક્તિ કલમ 101 LPA 1925 હેઠળ ઉભી થાય છે એકવાર મોર્ટગેજ ડીડ દ્વારા થઈ જાય અને રિડેમ્પશન માટેની કાનૂની તારીખ પસાર થઈ જાય, પરંતુ કલમ 103માંના સંજોગોમાં જ તેનો ઉપયોગ કરી શકાય છે. પછી કલમ 105 હેઠળના કાયદાકીય હુકમમાં આગળની કાર્યવાહી લાગુ કરવામાં આવે છે — પછી દેવુંમાં વધારાની વધારાની રકમ, કોઈપણ વધારાના વધારાના આગામી હોદ્દેદાર અથવા ઉધાર લેનાર.
કોઈપણ FLK2 અગ્રતા પ્રશ્ન માટેA ચાર-પગલાની પદ્ધતિ
પરીક્ષાની શરતો હેઠળ તમારી પાસે પ્રશ્ન દીઠ આશરે દોઢ મિનિટ છે. તમારે દિનચર્યાની જરૂર છે, ચર્ચાની નહીં.
- શું શીર્ષક રજિસ્ટર્ડ છે કે અનરજિસ્ટર્ડ? દરેક વસ્તુની શાખા અહીંથી થાય છે.
- દરેક સ્પર્ધાત્મક રુચિને ઓળખો અને તેને કાનૂની અથવા ન્યાયી તરીકે વર્ગીકૃત કરો, ઔપચારિકતાઓ અને નોંધણી તપાસો.
- A પૂછો કે પછીનો પક્ષ મૂલ્યવાન વિચારણા માટે ખરીદનાર છે કે જેણે નોંધણી કરાવી છે — અથવા, બિન-નોંધાયેલ જમીનમાં, મૂલ્ય માટે કાનૂની મિલકત ખરીદનાર છે.
- સંરક્ષણ માર્ગ ચલાવો: રજિસ્ટર પર સૂચના, શેડ્યૂલ 3, ઓવરરીચિંગ; અથવા જમીન ચાર્જ નોંધણી અને નોટિસનો સિદ્ધાંત.
દસ પ્રશ્નો પર આનો અભ્યાસ કરો અને તે આપોઆપ બની જાય છે. કોઈ પણ પર તેનો પ્રેક્ટિસ કરો અને તમે ચાર બુદ્ધિગમ્ય વિકલ્પો વાંચશો અને સૌથી યોગ્ય લાગે તે પસંદ કરશો - જે જમીન કાયદામાં ભાગ્યે જ યોગ્ય હોય છે.
જો તમે નોંધોના બીજા ઢગલા કરતાં સ્ટ્રક્ચર્ડ સપોર્ટ ઇચ્છતા હોવ, તો CELE SQE એ પ્રથમ બેઠકથી જ તમામ તેર SQE1 વિષયો શીખવી રહ્યાં છે. અમારા SQE1 અભ્યાસક્રમો £3,720 (લાંબા ગાળાના), £2,750 (મધ્ય ગાળાના) અને £1,750 (ટૂંકા ગાળાના), અડધા ભાવે સિંગલ-FLK વિકલ્પ સાથે અને પ્રારંભિક પક્ષી માટે £150 છૂટ સાથે અથવા પરીક્ષાના ત્રણ-મહિનાના બુકિંગમાં ચાલે છે. SQE1 પ્રશ્ન બેંક સબ્સ્ક્રિપ્શન દર મહિને £575 છે જો ડ્રિલિંગ પ્રાધાન્યતાના દૃશ્યો તમને ખરેખર જોઈએ છે. પ્રશ્નો? WeChat SQE100, [email protected], અથવા celebar.com.