Pregledujete preteklo SQE1 FLK2 vprašanje prakse o sporu med skupnimi najemniki glede iztržka od prodaje - in nenadoma ugotovite, da se ne morete spomniti, ali oddelek 14 zakona o zemljiških skladih in imenovanju skrbnikov iz leta 1996 sodišču daje pooblastilo, da odredi prodajo *ali* jo samo odloži. Prelistate zapiske nazaj. Besedilo se zdi spolzko. Prebrali ste o Stack proti Dowden, a kaj, če dejstva kažejo na Jones proti Kernott? In potem je tu še tisto vprašanje o služnosti, kjer "prevladujoča najemnina" ni bila jasno opredeljena - ste jo opazili? Ne zamujate s časom. Zamujate z *gotovostjo*. Tukaj FLK2 zemljiško pravo spotakne celo močne kandidate.
Zakaj SQE1 FLK2 Zemljiško pravo se zdi drugačno od dodiplomskega študija
Na univerzi zemljiško pravo pogosto nagrajuje globoko doktrinarno analizo – sledenje pravičnim interesom skozi stoletja, razpravo o poštenosti Lloyds Bank proti Rosset ali razkritje politike, ki stoji za zakonom o lastnini iz leta 1925. Toda SQE1 FLK2 ne preizkuša vaše sposobnosti pisanja eseja. Preizkuša, ali lahko uporabite natančna zakonska pravila in zavezujočo avtoriteto v tesnih scenarijih, ki temeljijo na dejstvih – v manj kot 90 sekundah na vprašanje.
SRA ne sprašuje "Razpravljajte o razvoju solastništva". Sprašuje se: "X in Y imata Blackacre kot skupna najemnika. X umre. Y proda Blackacre Z-ju, ne da bi obvestil zapuščino. Ali je Z vezan na pokojnikove koristne interese?" To je vprašanje Trusts of Land + overreaching + registracija — vse v enem stavku.
Pozabite torej na abstraktno teorijo. Namesto tega se osredotočite na tri stebre, ki jih SRA dosledno preizkuša v FLK2 zemljiškem pravu:
- Solastništvo — zlasti razlikovanje med skupnim najemom in skupnim najemom, odpoved (z obvestilom, ravnanjem ali medsebojnim dogovorom) in vloge za prodajo po TLATA 1996;
- Služnosti in dobički à prendre — štiri značilnosti v Re Ellenborough Park, metode ustvarjanja (izrecna odobritev/rezervacija, implikacija, recept) in zahteve za registracijo;
- Pravna posest in interesi — zlasti kateri interesi zavezujejo kupce (prevladujoči interesi po Prilogi 3, LRA 2002) in kako prevladujoči interesi vplivajo na dejansko posest.
Solastništvo: Skupni najem proti skupnemu najemništvu – kaj je dejansko pomembno za SQE1
Tu ne gre le za definicije. Gre za posledice - zlasti smrt, bankrot in prodajo.
Če imata zemljišče dve osebi kot sonajemnika, pravica do preživetja velja samodejno. Ko nekdo umre, se njihov interes konča - ne glede na to, kaj pravi njihova volja. Če pa imata kot skupna najemnika, ima vsak v lasti ločen delež (enakovreden, razen če ni navedeno drugače), in ta delež preide pod njuno oporoko ali oporoko.
Ključni sprožilec za SQE1 je odpravnina. Poznati morate štiri veljavne metode – in kar je bistveno, katere delujejo brez obvestila drugemu solastniku.
Oddelek 36(2) Zakona o lastninskem pravu iz leta 1925 dovoljuje odpoved s pisnim obvestilom - vendar le, če je vročeno učinkovito. V zadevi Re Draper's Conveyance je sodišče presodilo, da obvestila ni treba potrditi ali prejeti – zadostuje dostava na zadnji znani naslov. Primerjajte to z odpovedjo na podlagi medsebojnega dogovora (Gore in Snell proti Carpenter) ali na podlagi ravnanja (Williams proti Hensmanu), ki zahteva jasen dokaz o nameri.
Eto, kaj storiti: Ko prakticirate MCQs, podčrtajte vsako omembo smrti, bankrota ali poskusa prodaje. Nato vprašajte: Ali je prišlo do odpravnine? Če da, kdaj – in na kakšen način? Če ne, velja preživetje. Naj vas ne zmoti, kdo je plačal hipoteko ali kdo je tam živel – to vpliva na upravičene deleže v skladu z zakonodajo o skrbništvu, ne na samo pravno premoženje.
Služnosti: Štiri značilnosti in zakaj zastarevanje še vedno šteje
SQE1 FLK2 vas ne bo prosil, da sestavite klavzulo o služnosti. Vprašalo se bo, ali ureditev izpolnjuje štiri značilnosti, določene v Re Ellenborough Park: (1) obstajati mora prevladujoče in služeče stanovanje; (2) služnost mora ustrezati prevladujočemu stanovanju; (3) prevladujoč in uslužbenec morata biti različni osebi; in (4) pravica mora biti sposobna tvoriti predmet podelitve.
Ta četrta točka spotakne številne kandidate. Pravica do parkiranja enega avtomobila je lahko v redu (Moncrieff proti Jamieson). Toda pravica do parkiranja "poljubnega števila vozil" verjetno ne velja - je preveč nejasna in potencialno ekskluzivna (Regent Properties proti London Borough of Westminster). In zapomnite si: samo dovoljenje – tudi dolgotrajno – ni služnost, razen če izpolnjuje vsa štiri merila.
Recept je pomemben, ker je še vedno preizkušen - in ga še vedno ureja Prescription Act 1832, ne LRA 2002. Potrebujete 20 let neprekinjene uporabe "po pravici" - tj. brez sile, tajnosti ali dovoljenja. V Sturman proti Bridgeman je sodišče potrdilo, da "po pravici" pomeni, da mora biti uporabnik odprt, miren in brez soglasja - tudi če lastnik ni nikoli nasprotoval.
Akcijski korak: Pri vsakem vprašanju o služnosti najprej odkljukajte štiri značilnosti — preden se dotaknete recepta ali registracije. Če prevladujoče stanovanje manjka (npr. "pravica do prečkanja zemljišča za javni dostop"), ne uspe v prvem koraku. Ni treba iti dlje.
Prevladujoči interesi: Kjer dejanski poklic resnično šteje
Tukaj se zemljiško pravo sreča z resničnostjo prenosa — in kjer SQE1 FLK2 močno črpa iz Land Registration Act 2002. Prevladujoči interesi zavezujejo registriranega lastnika, tudi če je neregistriran - vendar le, če so navedeni v Razporedu 3.
Najpogosteje testirana točka je 2. odstavek: interes osebe za dejanski poklic. Toda "dejanski poklic" ni le spanje tam. V zadevi Chhokar proti Chhokar je sodišče razsodilo, da je ženska, ki se je začasno odselila zaradi nasilja v družini, dejansko ostala v stanovanju – njen namen vrnitve je bil jasen. V nasprotju s tem Strand Securities proti Caswell ni ugotovil dejanske zasedbe, kjer tožeča stranka ni obiskala nepremičnine več mesecev in se ni imela namena vrniti.
Bistveno je, da ima odstavek 2 dva dela: (a) delež mora biti lastniški (npr. upravičeni delež v okviru sklada, ne le licenca); in (b) lastnik mora biti v dejanski posesti v času razpolaganja – običajno datum registracije, ne datum pogodbe.
V Thompson proti Foy je sodišče pojasnilo, da "dejanska zasedba" vključuje vidne znake - pohištvo, osebne predmete, račune za komunalne storitve - ne le fizično prisotnost. Toda zgolj "značke lastništva" (kot je ime na listinah) ne štejejo. Poiščite dokaze o vsakodnevni uporabi.
Kaj storiti: Ko v istem vprašanju vidite »registriran naslov«, »kupec« in »neregistriran interes«, nemudoma poiščite seznam 3, odstavek 2. Vprašajte: Ali je lastniško? Ali obstaja dejanska zasedenost *ob registraciji*? Če je oboje pritrdilno - in kupec ni pregledal - prevladajo obresti. Če je kupec pregledal in videl zasedenost, je vseeno vezan (odstavek 2(c)).
FLK2 Zemljiško pravo v kontekstu: kako se ujema z lastninskim pravom in prakso
Ne obravnavajte zemljiškega prava ločeno. Neposredno se prekriva z Property Law and Practice (PLP) — drugo temo FLK2. V PLP boste uporabili koncepte zemljiškega prava za korake prenosa: preverjanje prevladujočih interesov med iskanjem, priprava obrazcev TR1, svetovanje o skupnih lastniških strukturah ali odkrivanje pomanjkljivih služnosti v dokumentih o lastništvu.
Zato tečaji CELE FLK2 vključujejo medpredmetne vaje – npr. en sam scenarij, kjer morate identificirati tako vprašanje zemljiškega prava (je to služnost ali dovoljenje?) kot posledice PLP (ali je treba to zabeležiti v registru?). SQE1 FLK2 ne preverja zakritega znanja. Preizkuša funkcionalno razumevanje.
In čeprav SQE2 ne predstavlja zemljiškega prava kot samostojne veščine, se implicitno pojavlja v Client Interviewing (svetovanje solastniku o možnostih odpravnine) in Case and Matter Analysis (prepoznavanje prevladujočih interesov v datoteki o nakupu). Torej pridobitev FLK2 Land Law takoj prihrani čas pozneje.
Vaš FLK2 kontrolni seznam za revizijo zemljiške zakonodaje – ukrep in pripravljen na izpit
Eto, kaj storiti – ne samo brati – v naslednjih 10 dneh:
- Preslikajte vsako SQE1 FLK2 vprašanje o zemljiškem pravu, ki ga imate, v eno od teh treh skupin: solastnina, služnosti ali prevladujoči interesi. Če se ne prilega - ponovno preberite steblo. Zgrešili ste glavno težavo.
- Zapomnite si natančno besedilo TLATA 1996 s.14(1): "Vsak skrbnik zemljišča ... lahko vloži vlogo pri sodišču za nalog ... za prodajo zemljišča ..." - ne "lahko zaprosi za prodajo". Natančnost je pomembna.
- Vadite odkrivanje »dejanske zasedbe« z uporabo resničnih rdečih zastavic za prevoz: pošta, naslovljena na stanovalca, občinske davčne evidence, fotografije, ki prikazujejo pohištvo. Ne "včasih so tam živeli".
- Odmerite čas za nize 10 vprašanj — strogo 15 minut. Če dvakrat zaporedoma presežete 90 sekund na vprašanje, začasno ustavite in predelajte osnovno pravilo.
Deželno pravo ni zapomniti vsakega primera. Gre za to, da veste, katero pravilo razreši katero dejansko napetost – in to storite dovolj hitro, da dokončate dokumente FLK1 in FLK2. Ta hitrost izvira iz prepoznavanja vzorcev in ne pasivnega pregleda.
Kako lahko CELE SQE pomaga: Naš tečaj SQE1 FLK2 (2750 GBP vmesni / 1750 GBP kratkoročni) vključuje ciljno usmerjene module o zemljiškem pravu, zgrajene na resničnih vprašanjih v slogu SRA — z videoposnetki o tem, kako natančno razčleniti izhodišča služnosti in solastnine. Ponujamo tudi celoten komplet učbenikov FLK2 (£570) in SQE1 Question Bank (£575/mesec), ki se mesečno posodablja z novimi scenariji zemljiškega prava. Potrebujete podporo? Pišite nam na WeChat SQE100, pišite na [email protected] ali obiščite celebar.com.