Pصورة هذا. لقد مرت أربعون دقيقة على صدور ورقة FLK2، وطرحت سؤالاً حول شقيقين اشتريا منزلاً معًا، وتوفي أحدهما، وتتوقف خيارات الإجابة جميعها على ما إذا كانا مستأجرين مشتركين أو مستأجرين مشتركين. تنخفض معدتك، لأنه في المرة الأخيرة التي قمت فيها بمراجعة البقاء على قيد الحياة، كنت تتذكرها نصفًا وتمضي قدمًا. يبدو مألوفا؟ قانون الأرض يعاقب نصف المتذكرين. إنها تكافئ المرشحين الذين يمكنهم رسم الحقائق على عدد صغير من القواعد الصارمة وتطبيقها دون تردد.
يقع هذا الموضوع في SQE1 FLK2 إلى جانب Property Practice والصناديق الاستئمانية والوصايا والممارسات الجنائية وحسابات المحامين. إنه أمر مفاهيمي وليس إجرائي، والممتحن يحب اختبار ما إذا كنت تفهم why أن المصلحة تربط المشتري، وليس فقط ما إذا كانت موجودة. اسمح لي أن أطلعك على الأجزاء التي تظهر مرارًا وتكرارًا.
العقارات والمصالح: مؤسسة قانون الأراضي التي لا يمكنك تخطيها
كل شيء في قانون الأراضي يعتمد على تمييز واحد. منذ قانون الملكية لعام 1925، يمكن وجود عقارين قانونيين فقط: التملك الحر (رسوم مطلقة بسيطة في الحيازة) وعقد الإيجار (مدة سنوات مطلقة). ثم يسرد القسم 1 (2) المصالح التي يمكن أن تكون قانونية، بما في ذلك حق الارتفاق الممنوح لمدة تعادل التملك الحر أو الإيجار، والرسم القانوني. أي شيء لا يتناسب مع هذه المربعات لا يمكن أن يكون إلا equitable.
لماذا يهم هذا الأمر في يوم الامتحان؟ لأن التسمية القانونية/العادله هي التي تدفع السؤال برمته. لقد ربطت الحقوق القانونية العالم تاريخياً؛ تعتمد الحقوق العادلة على مبادئ الإشعار، أو، في الأراضي المسجلة، على التسجيل أو المصلحة الغالبة. إذا لم تتمكن من تصنيف الفائدة في الثواني العشرة الأولى، فسوف تخمن الباقي.
تمرين عملي: خذ أي مصلحة - الرهن العقاري، حق الارتفاق، العهد المقيد، عقد الإيجار - واطرح سؤالين. هل هو قانوني أم عادل؟ كيف يتم حمايتها ضد المشتري اللاحق؟ إذا كان بإمكانك الإجابة على كليهما على الفور، فأنت مستعد لـ FLK2 لهذا الموضوع.
الملكية المشتركة لـ FLK2: الإيجار المشترك، والإيجار المشترك، والبقاء على قيد الحياة
هذا هو الموضوع الذي ينصب كمينًا للناس، لذا تمهل هنا. عندما يمتلك شخصان أو أكثر أرضًا، يتم دائمًا الاحتفاظ بسند الملكية القانوني على من الأرض ، ولا يمكن الاحتفاظ بالملكية القانونية إلا كإيجار مشترك - لا يتم فصلها مطلقًا، بحد أقصى أربعة أمناء. يحدث الإجراء المثير للاهتمام في حقوق الملكية، حيث يحتفظ المالكون المشاركون إما كمستأجرين مشتركين أو مستأجرين مشتركين.
يتطلب الإيجار المشتركA الوحدات الأربع: الحيازة والفائدة والملكية والوقت. إنه يحمل حق البقاء على قيد الحياة ، مما يعني أنه عندما يموت أحد المستأجرين المشتركين، تنتقل حصته تلقائيًا إلى الباقين على قيد الحياة، خارج الوصية. يمنح عقد الإيجار المشترك كل مالك حصة مميزة وغير مقسمة تمر ضمن ممتلكاته. لذا، في سيناريو الامتحان الخاص بالأخ المتوفى، تدور الإجابة بأكملها حول ما إذا كانت المصلحة العادلة عبارة عن إيجار مشترك (يأخذ الباقي على قيد الحياة كل شيء) أو إيجار مشترك (تذهب حصة المتوفى إلى المستفيدين).
الآن تعلم قطع البرد، لأنه يتم فحصه بشكل كبير. يمكن قطع الإيجار المشترك العادل خلال الحياة - على سبيل المثال عن طريق إشعار كتابي بموجب القسم 36 (2) من قانون الملكية لعام 1925، من قبل مستأجر واحد يتعامل مع حصته، أو عن طريق الاتفاق المتبادل أو مسار التعامل، كما تمت مناقشته في Williams v Hensman. يقوم Severance بتحويل الإيجار المشترك إلى إيجار مشترك. لا يمكنك الانفصال بالإرادة، لأن البقاء على قيد الحياة يتم في اللحظة التي تسبق سريان الموت. احصل على نقطة التوقيت هذه بشكل صحيح وسوف يخسر الآخرون العلامات البنكية.
التسهيلات: العقبات الأربع وكيف يتم إنشاؤها
تظهر التسهيلاتفي كل FLK2 تقريبًا بشكل ما. ابدأ بالتعريف من Re Ellenborough Park. يشترط لكي يكون الحق ارتفاقاً أن تتوفر فيه أربعة شروط: أن يكون هناك مسكن مسيطر ومملوك. يجب أن يستوعب الحق (يستفيد) الأرض المهيمنة؛ يجب أن تكون قطعتي الأرض مملوكة أو مشغولة من قبل أشخاص مختلفين؛ ويجب أن يكون الحق قادرًا على تشكيل موضوع المنحة. تقوم هذه العقبة الأخيرة بتصفية المطالبات الغامضة - فالحق في الحصول على عرض، على سبيل المثال، أمر غير مؤكد للغاية.
Creation هو الجزء الذي يرتبك فيه المرشحون. يمكن إنشاء حقوق الارتفاق صراحةً أو ضمنًا أو بموجب وصفة طبية. بموجب المنحة الضمنية، يجب أن تعرف القاعدة في Wheeldon v Burrows، والتي تحول بعض شبه حقوق الارتفاق إلى حقوق ارتفاق كاملة عند بيع جزء، و القسم 62 من قانون قانون الملكية 1925، الذي يمكنه ترقية الإذن غير الرسمي إلى حق ارتفاق على وسيلة نقل. الوصفة الطبية، على نطاق واسع، تكافئ الاستخدام لفترة طويلة كحق - دون قوة أو سرية أو إذن. احتفظ بهذه السلبيات الثلاث في رأسك مثل "nec vi، nec clam، nec precario".
شاهد الفخ: غالبًا ما يمنحك السؤال "الحق" الذي يفشل أحد أطراف إلينبورو، ثم يسألك كيف يربط المشتري. إذا لم يكن الارتفاق صالحًا على الإطلاق، فلن يطرح السؤال الملزم أبدًا. اختبر الصلاحية دائمًا قبل الأولوية
مواثيق التملك الحر: لماذا نادرًا ما يقع العبء على القانون
تختبر المواثيققدرتك على فصل المنفعة عن العبء، والقانون عن العدالة. يمكن أن تنطبق فائدة العهد على القانون العام إذا كانت تمس الأرض وتتعلق بها. ومع ذلك، فإن العبء لا يمتثل للقانون - فهذه هي القاعدة الرئيسية من Austerberry ضد Oldham Corporation، والتي أكدها مجلس اللوردات لاحقًا في قضية Rhone v Stephens. فكيف يُلزم العهد المقيد مالكًا لاحقًا للأرض المثقلة؟ من خلال الإنصاف، بموجب المبدأ في Tulk v Moxhay، بشرط أن يكون العهد مقيدًا (سلبيًا) من حيث الجوهر، ويمس الأرض ويتعلق بها، ويعتزم الطرفان تشغيلها، ويكون محميًا بشكل صحيح عن طريق التسجيل.
الممتحنون يحبون المواثيق الإيجابية لأن العبء لا يمكن أن يتم بشكل مباشر. يتعين عليك بعد ذلك التوصل إلى حلول بديلة - سلسلة من مواثيق التعويض، أو مبدأ المنفعة المتبادلة والعبء من Halsall ضد Brand. إذا كان السؤال يوضح واجب do لشيء ما (إصلاح سياج، المساهمة في صيانة الطريق)، فتوصل بشكل غريزي إلى "ميثاق إيجابي، العبء لا يسير، ابحث عن طريق غير مباشر".
الأرض المسجلة وغير المسجلة: جعل الفائدة تلزم المشتري
هذا هو المحرك ذو الأولوية لقانون الأراضي، وهو المكان الذي تعيش فيه العديد من العلامات. بالنسبة للأراضي المسجلة، يحكم قانون تسجيل الأراضي لعام 2002. يتمتع التصرف القابل للتسجيل مقابل عوض قيم بالأولوية على المصالح السابقة، باستثناء تلك المحمية بإشعار في السجل وتلك التي override السجل. يتم اختبار المصالح المهيمنة في الجدول 3 بشكل كبير - لا سيما عقد الإيجار القانوني لمدة سبع سنوات أو أقل، ومصلحة الشخص في الوظيفة الفعلية، وهو الصدى الحديث لقضية Williams & Glyn's Bank v Boland.
في المجموعة المتقلصة من الأراضي غير المسجلة، يمكنك تطبيق النظام الأقدم: الحقوق القانونية ملزمة للعالم، ويجب تسجيل معظم الحقوق العادلة كرسوم على الأراضي بموجب قانون رسوم الأراضي لعام 1972، وأي شيء خارج هذا المخطط يعتمد على مبدأ الإشعار. غالبًا ما يخفي اللغز هنا الفشل في التسجيل - عقد عقاري من الفئة C(iv) أو ميثاق مقيد من الفئة D(ii) لم يتم الدخول فيه مطلقًا، وبالتالي فهو باطل ضد مشتري عقار قانوني مقابل المال. اكتشف التسجيل المفقود وسيظهر الجواب.
كيفية مراجعة قانون الأراضي لورقة SQE1 FLK2
أسئلة أفضل إجابة واحدة ليست مقالات. فهي توفر لك مجموعة محكمة من الحقائق وخمسة خيارات معقولة، واحد منها فقط هو الأفضل. لذلك يجب أن تتمحور مراجعتك حول شجرة القرار، وليس النثر. لكل موضوع، أنشئ مخططًا انسيابيًا من صفحة واحدة: صنف الاهتمام، واختبر صلاحيته، ثم حدد الأولوية. افعل ذلك بالنسبة لحقوق الارتفاق، والعهود، وعقود الإيجار، والرهون العقارية، والملكية المشتركة، وستكون قد غطيت معظم ما سيقدمه لك FLK2.
هناك عادتان تفصلان بين المرشحين الأقوياء عن البقية. إنهم يتعلمون الحالات الرائدة كمحفزات، وليس كاقتباسات - فأنت لا تحتاج إلى النسبة الكاملة لـ Tulk v Moxhay، بل تحتاج إلى التعرف على اللحظة التي يتم تطبيقها فيها. وهم يتدربون تحت ضغط الوقت، لأن قراءة سيناريو واقعي كثيف في أقل من تسعين ثانية هي مهارة خاصة بهم. امزج أسئلة قانون الأراضي مع الصناديق الاستئمانية وProperty Practice، نظرًا لأن الفاحص يتداخل معها عمدًا؛ يمكن أن يتحول نزاع الملكية المشتركة بهدوء إلى سؤال يتعلق بصناديق الأراضي حول الاحتلال والبيع.
اختبار ذاتي سريع قبل إغلاق الكتاب: قم بتسمية الوظيفتين القانونيتين، والوحدات الأربع، ومتطلبات إلينبورو الأربعة، والطريقين اللذين من خلالهما يثقل العهد المقيد كاهل المشتري. إذا كانت هناك أي إجابة غامضة، فهذه هي مراجعة الليلة.
كيف يمكن أن يساعد CELE SQE
إذا كنت تريد تعيين قانون الأراضي في أشجار قرارات نظيفة مع ممارسة SBA الناجحة، فإن دوراتنا التدريبية SQE1 تبدأ من الدورة قصيرة المدى بسعر 1,750 جنيهًا إسترلينيًا حتى الدورة طويلة المدى بسعر 3,720 جنيهًا إسترلينيًا، مع خيار FLK فردي بنصف السعر إذا كنت بحاجة إلى FLK2 فقط. هناك خصم بقيمة 150 جنيهًا إسترلينيًا للحجز المبكر، ويتوفر بنك الأسئلة SQE1 الخاص بنا بسعر 575 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا للحفر المركز. تفضل بزيارتنا على celebar.com أو على WeChat SQE100 - نحن نرشد المرشحين منذ الجلسة الأولى، ويسعدنا أن نتحدث عن المكان الذي يتناسب فيه قانون الأراضي مع خطتك.