Hình ảnh này. Bạn đang ngồi đọc tờ báo FLK2, đồng hồ đang điểm và một câu hỏi có câu trả lời hay nhất sẽ đưa người mua đến trước mặt bạn, người vừa phát hiện ra bất động sản nằm cạnh một đường tránh đã được quy hoạch. Người bán hàng không bao giờ đề cập đến nó. Luật sư nên làm gì và ở giai đoạn nào của giao dịch? Nếu đầu óc bạn trống rỗng, bạn không đơn độc - Luật và thực hành tài sản là môn học mà ứng viên biết lý thuyết luật đất đai nhưng lại đứng yên về thủ tục. Bài viết này trình bày về giao dịch chuyển nhượng theo cách mà các giám khảo SQE1 kiểm tra nó: như một chuỗi các quyết định mà một luật sư thực sự đưa ra.
Tại sao thủ tục chuyển tải lại chiếm ưu thế SQE1 FLK2
Luật đất đai cung cấp cho bạn các quy tắc nội dung - tài sản, quyền sử dụng đất, đồng sở hữu, đăng ký quyền sở hữu. Luật và Thực hành Tài sản đặt ra một câu hỏi khó hơn, thực tế hơn: luật sư thực sự do làm gì với những quy tắc đó, từng bước, để chuyển giao dịch mua bán từ hướng dẫn sang hoàn thành mà không có sơ suất? Hai môn này chồng chéo nhau nhiều nên giám khảo có thể xây dựng câu hỏi trông giống luật đất đai nhưng thực chất là thủ tục kiểm tra hoặc ngược lại.
Lời khuyên của tôi dành cho bất kỳ ai làm việc thông qua FLK2 là trước tiên hãy xây dựng lịch trình tinh thần cho giao dịch, sau đó loại bỏ các quy tắc pháp lý. Khi bạn có thể hình dung các giai đoạn theo thứ tự, những điểm phức tạp hơn - khi rủi ro qua đi, khi hợp đồng trở nên ràng buộc, ai chịu trách nhiệm về việc gì - hãy sắp xếp hợp lý. Hãy để chúng tôi đi theo dòng thời gian.
Giai đoạn trước hợp đồng: điều tra quyền sở hữu và nêu thắc mắc
Mọi thứ bảo vệ người mua đều diễn ra trước khi hợp đồng được ký kết. Đây là nơi mà câu hỏi bỏ qua ở trên được thắng hoặc thua. Luật sư của người mua phải điều tra quyền sở hữu và thực hiện các cuộc điều tra tiêu chuẩn để khách hàng biết chính xác những gì họ đang mua.
Đối với đất đã đăng ký, luật sư lấy bản sao chính thức của sổ đăng ký và sơ đồ quyền sở hữu từ Cơ quan đăng ký đất đai HM theo Đạo luật đăng ký đất đai năm 2002 và kiểm tra sổ đăng ký tài sản, quyền sở hữu và phí. Đối với đất chưa đăng ký — vẫn có thể kiểm tra được — luật sư kiểm tra bản tóm tắt về quyền sở hữu và xác minh chuỗi quyền sở hữu không bị gián đoạn trong ít nhất 15 năm kể từ nguồn gốc quyền sở hữu hợp pháp, sau đó thực hiện tìm kiếm Phí đất dựa trên tên của chủ sở hữu bất động sản.
Bên cạnh tiêu đề, luật sư của người mua đưa ra các yêu cầu và tìm kiếm trước hợp đồng. Gói thông thường bao gồm tìm kiếm của chính quyền địa phương (sẽ tiết lộ đường tránh đã được lên kế hoạch), tìm kiếm hệ thống thoát nước và nước, tìm kiếm về môi trường và yêu cầu người bán trước hợp đồng, thường có trên các biểu mẫu tiêu chuẩn của Hiệp hội Luật sư. Hãy nhớ nguyên tắc quản lý ở đây:
Caveat emptor — người mua hãy cẩn thận. Người bán thường không có nghĩa vụ phải tự nguyện xác nhận những khiếm khuyết về thể chất nên luật sư của người mua phải tìm kiếm và hỏi thăm. Tuy nhiên, người bán phải tiết lộ những khiếm khuyết tiềm ẩn về quyền sở hữu và không được chủ động xuyên tạc tài sản.
Một cái bẫy SQE1 cần chú ý: một câu trả lời mơ hồ cho những câu hỏi hóa ra gây hiểu lầm có thể khiến người mua khiếu nại về việc trình bày sai. Vì vậy, khi một câu hỏi cho thấy người bán đưa ra câu trả lời nửa đúng, hãy nghĩ đến các biện pháp khắc phục chứ không chỉ là thủ tục.
Trao đổi hợp đồng: điểm không thể hoàn trả
Cho đến khi trao đổi, một trong hai bên có thể bỏ đi. Tại trao đổi hợp đồng, các bên bị ràng buộc về mặt pháp lý phải hoàn thành và đây là một trong những thời điểm được thử nghiệm kỹ lưỡng nhất trong FLK2. Hợp đồng mua bán đất phải tuân thủ mục 2 của Đạo luật Luật Tài sản (Các quy định khác) năm 1989: hợp đồng phải bằng văn bản, có tất cả các điều khoản được thỏa thuận rõ ràng và được ký bởi hoặc thay mặt cho cả hai bên.
Hợp đồng thường được trao đổi bằng cách sử dụng các công thức của Hiệp hội Luật sư để trao đổi qua điện thoại (Công thức A, B hoặc C), trong đó nêu chính xác những gì luật sư cam kết thực hiện. Thông thường người mua sẽ đặt cọc 10% giá mua khi trao đổi. Biết sự khác biệt mà giám khảo yêu thích:
-
Khoản tiền gửi
- A được giữ với tư cách là stakeholder không thể được chuyển cho người bán cho đến khi hoàn thành. Khoản tiền gửi
- A được giữ dưới dạng agent cho người bán có thể được chuyển ngay lập tức, điều này sẽ rủi ro hơn cho người mua.
Rủi ro trong tài sản được chuyển cho người mua khi trao đổi chứ không phải khi hoàn thành. Quy tắc duy nhất đó giải thích lý do tại sao người mua phải có bảo hiểm tòa nhà kể từ thời điểm hợp đồng được trao đổi. Nếu ngôi nhà bị cháy một ngày sau khi trao đổi, đó là vấn đề của người mua - một thực tế lặp đi lặp lại.
Các điều kiện tiêu chuẩn, thường là Điều kiện bán hàng tiêu chuẩn hoặc Điều kiện sở hữu thương mại tiêu chuẩn, lấp đầy khoảng trống giữa các điều kiện đặc biệt mà các bên thương lượng. Nếu một bên không hoàn thành, bên kia có thể gửi thông báo hoàn thành, dành thời gian cho bản chất và mở ra cơ hội cho các biện pháp khắc phục bao gồm tịch thu tiền đặt cọc và cuối cùng là hủy bỏ.
Từ trao đổi đến hoàn thành: các bước trước khi hoàn thành
Khoảng cách giữa trao đổi và hoàn thành là nơi luật sư của người mua thu dọn các đầu mối còn lỏng lẻo. Hai tìm kiếm trước khi hoàn thành quan trọng nhất.
Đối với đất đã đăng ký, luật sư thực hiện tra cứu ưu tiên OS1 tại Cơ quan đăng ký đất đai HM. Điều này đưa ra khoảng thời gian ưu tiên - hiện tại là 30 ngày làm việc - trong thời gian đó người mua có thể đăng ký giao dịch mà không cần bất kỳ mục nhập mới nào trong sổ đăng ký. Nhận đơn đăng ký trong cửa sổ đó và quyền lợi của người mua sẽ được ưu tiên. Đối với đất chưa đăng ký, tìm kiếm Phí đất (mẫu K15) thực hiện công việc tương tự và đưa ra thời hạn bảo vệ riêng.
Khi việc mua hàng được tài trợ bằng một khoản thế chấp, luật sư của bên cho vay — thường là cùng một công ty đại diện cho người mua — cũng phải tiến hành tìm kiếm phá sản (mẫu K16) đối với người đi vay để làm hài lòng người cho vay. Sau đó, luật sư sẽ nộp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người cho vay và rút tiền tạm ứng thế chấp sẵn sàng cho ngày hoàn thành.
Hoàn thành và sau hoàn thành: thuế và đăng ký
Sau khi thanh toán xong phần còn lại của giá mua, người bán sẽ giao chứng thư chuyển nhượng (TR1 cho toàn bộ quyền sở hữu đã đăng ký) và người mua sẽ có quyền đối với tài sản. Việc chuyển nhượng phải được thực hiện bằng chứng thư theo mục 52 của Đạo luật Tài sản năm 1925 - một điểm trùng lặp rõ ràng với kiến thức về luật đất đai của bạn.
Hoàn thành không phải là vạch đích. Hai nhiệm vụ sau khi hoàn thành đều nằm trong giáo trình SQE1 và cả hai đều có thời hạn mà bạn nên ghi nhớ dưới dạng phạm vi thay vì đoán số liệu chính xác:
Tax sau đó đăng ký. Người mua phải nộp tờ khai Thuế đất đóng dấu và thanh toán mọi khoản SDLT đến hạn trong thời hạn luật định sau khi hoàn thành. Chỉ sau khi thanh toán SDLT, người mua mới có thể đăng ký với Cơ quan đăng ký đất đai HM để đăng ký chuyển nhượng và mọi khoản phí mới.
Hai điểm mà giám khảo kiểm tra ở đây. Đầu tiên, trong Wales, SDLT không áp dụng — Thay vào đó, Thuế giao dịch đất đai sẽ được tính. Câu hỏi đặt bất động sản ở Cardiff đang kiểm tra xem bạn có phát hiện ra sự khác biệt hay không. Thứ hai, đăng ký là yếu tố cấu thành của nhiều giao dịch: theo Đạo luật Đăng ký Đất đai năm 2002, việc chuyển nhượng bất động sản đã đăng ký không có hiệu lực theo pháp luật cho đến khi việc đăng ký được hoàn tất. Người mua nắm giữ lợi ích công bằng trong thời gian chờ đợi, đó chính xác là lý do tại sao tìm kiếm ưu tiên lại quan trọng đến vậy.
Leasehold và phần thưởng giám khảo điểm thực hành
Việc mua căn hộ cho thuê sẽ đưa thêm các bước vào cùng một dòng thời gian. Luật sư của người mua xem xét thời hạn hợp đồng thuê, phí dịch vụ và tiền thuê mặt bằng, đồng thời đưa ra các câu hỏi với chủ nhà hoặc đại lý quản lý. Trong trường hợp hợp đồng thuê yêu cầu phải có sự đồng ý chuyển nhượng của chủ nhà thì phải có sự đồng ý đó và chủ nhà không được từ chối một cách vô lý. Khi ký hợp đồng thuê mặt bằng thương mại mới, hãy theo dõi sự đảm bảo về quyền sử dụng theo Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1954 và liệu các bên có ký hợp đồng với nó hay không.
Trong suốt giao dịch, hành vi được ẩn giấu. Luật sư hành động cho cả người mua và người cho vay hoặc cho những người mua chung, phải cảnh giác với xung đột lợi ích theo Tiêu chuẩn và Quy định SRA và phải giữ tiền của khách hàng tuân thủ nghiêm ngặt Quy tắc tài khoản SRA - quy định ràng buộc chặt chẽ Luật tài sản và Thông lệ với bản sửa đổi Tài khoản luật sư của bạn.
Vậy làm cách nào để biến tất cả những thứ này thành nhãn hiệu? Hãy thử những động tác thực tế sau:
- Vẽ tay dòng thời gian một lần: hướng dẫn → tìm kiếm và yêu cầu → trao đổi → tìm kiếm trước khi hoàn thành → hoàn thành → SDLT → đăng ký. Sau đó, hãy tự kiểm tra xem điều gì xảy ra ở mỗi nút.
- Đối với mọi mẫu thực tế, hãy hỏi chúng ta đang ở giai đoạn nào? Câu trả lời đúng hầu như luôn bật về thời gian.
- Ghi nhớ hậu quả của trao đổi — hợp đồng ràng buộc, tiền gửi, chuyển giao rủi ro, bảo hiểm — vì cụm đó là vàng đối với định dạng SBA.
- Giữ các thủ tục đã đăng ký và chưa đăng ký trong các cột riêng biệt để bạn không bao giờ áp dụng tìm kiếm Phí đất đai cho đất đã đăng ký.
Làm chủ trình tự và các câu hỏi không còn cảm giác giống như các bài kiểm tra trí nhớ nữa mà bắt đầu cảm thấy giống như công việc bạn đang đào tạo để làm.
CELE SQE có thể giúp như thế nào
Tại CELE SQE (celebar.com), chúng tôi đã dạy Luật và Thực hành Tài sản kể từ buổi SQE đầu tiên và tài liệu của chúng tôi ánh xạ toàn bộ dòng thời gian truyền đạt này thành loại câu hỏi có câu trả lời hay nhất mà bạn sẽ gặp phải. Nếu bạn muốn có cấu trúc, các khóa học SQE1 có giá từ £1.750 cho tùy chọn ngắn hạn lên đến £3.720 cho khóa học dài hạn, với mức giá FLK đơn bằng một nửa mức giá đó nếu bạn chỉ cần FLK2, cộng với khoản giảm giá khi đăng ký sớm £150. Thích đọc câu hỏi hoặc đọc theo tốc độ của riêng bạn? Ngân hàng câu hỏi SQE1 có giá £575 một tháng và bộ sách giáo khoa đầy đủ có giá £950. Hãy liên hệ với chúng tôi bất cứ lúc nào trên WeChat SQE100 hoặc tại [email protected].