A வங்கி, திரு A இன் ஒரே பெயரில் பதிவுசெய்யப்பட்ட வீட்டிற்கு எதிராக £280,000 கடனாக வழங்குகிறது. வாங்கிய விலையில் மூன்றில் ஒரு பங்கை பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு செலுத்திய அவரது பங்குதாரர் அங்கு வசிக்கிறார், மேலும் கடனைப் பற்றி எதுவும் தெரியாது. Mr A இயல்புநிலை. வங்கி உடைமை விரும்புகிறது. யார் வெற்றி?
உங்கள் உள்ளுணர்வு "அவர் உண்மையான தொழிலில் இருந்தாரா என்பதைப் பொறுத்தது" என்றால், நீங்கள் பாதியிலேயே இருக்கிறீர்கள். உங்கள் அடுத்த எண்ணம் "மற்றும் வங்கி விசாரணை செய்ததா, மற்றும் இரண்டு அறங்காவலர்களுக்கு பணம் செலுத்தப்பட்டதா, மற்றும் தொழில் எப்போது இருக்க வேண்டும்" - நீங்கள் FLK2 இல் சிறப்பாக செயல்படும் ஒருவரைப் போல் சிந்திக்கிறீர்கள். SQE1 இல் நிலச் சட்டக் கேள்விகள் ஒரு சொல்லை வரையறுக்க அரிதாகவே கேட்கும். போட்டியிடும் உரிமைகோரல்களுடன் இரண்டு நபர்களுக்கிடையேயான தகராறில் அவர்கள் உங்களை விட்டுவிட்டு எது மேலோங்கியது என்று கேட்கிறார்கள். இது ஒரு முன்னுரிமைக் கேள்வி, மேலும் முன்னுரிமை என்பது முழுப் பாடத்தின் முதுகெலும்பாகும்.
இந்தக் கட்டுரையானது நிலச் சட்டத்தின் பகுதிகளை எடுத்துக்கொள்கிறது - பதிவு செய்யப்பட்ட தலைப்பு, அட்டவணை 3, பதிவு செய்யப்படாத நிலம், குத்தகைகள் மற்றும் அடமானங்கள் ஆகியவற்றில் முன்னுரிமை - மற்றும் ஒவ்வொருவருக்கும் வேலை செய்யும் முறையை உங்களுக்கு வழங்குகிறது.
ஆர்வத்துடன் தொடங்கவும்: இது சட்டப்பூர்வமானதா அல்லது நியாயமானதா?
இரண்டு ஆர்வங்களை வரிசைப்படுத்துவதற்கு முன், அவை ஒவ்வொன்றும் என்ன என்பதை நீங்கள் அறிந்திருக்க வேண்டும். Law of Property Act 1925 இன் பிரிவு 1(1) இரண்டு சட்டப்பூர்வ எஸ்டேட்களை மட்டுமே அனுமதிக்கிறது: கட்டணம் எளிமையான முழுமையான உடைமை மற்றும் ஆண்டுகளின் முழுமையான காலம். பிரிவு 1(2) சட்டப்பூர்வமாக இருக்கக்கூடிய நலன்களை பட்டியலிடுகிறது - அந்த எஸ்டேட்டுகளில் ஒன்றிற்கு சமமான ஈஸிமென்ட்கள் மற்றும் லாபங்கள், சட்டப்பூர்வ அடமானம் மற்றும் நுழைவு உரிமைகள். மற்ற அனைத்தும், பிரிவு 1(3) மூலம், சமபங்குகளில் மட்டுமே செயல்படும்.
"சட்டப்பூர்வமாக இருக்கும் திறன்" என்பது "சட்டப்பூர்வமானது" என்பதற்கு சமமானதல்ல. மேலும் மூன்று தடைகள் முக்கியம்:
- A பத்திரம் பொதுவாகத் தேவைப்படும் (LPA 1925, s.52), மற்றும் செல்லுபடியாகும் பத்திரமானது சொத்தின் (இதர விதிகள்) சட்டம் 1989 இன் பிரிவு 1 க்கு இணங்க வேண்டும் - அது ஒரு பத்திரம், கையொப்பமிடப்பட்ட, சாட்சியமளிக்கப்பட்ட, Y என அதன் முகத்தில் தெளிவாகத் தெரியும்.
- A நிலத்தின் மீதான ஆர்வத்தை உருவாக்க அல்லது மாற்றுவதற்கான ஒப்பந்தம் எழுத்துப்பூர்வமாக இருக்க வேண்டும், ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட அனைத்து விதிமுறைகளையும் கொண்டிருக்க வேண்டும் மற்றும் இரு தரப்பினராலும் கையொப்பமிடப்பட வேண்டும் (LP(MP)A 1989, s.2). அதில் தோல்வியுற்றால், எந்த ஒப்பந்தமும் இல்லை — நடைமுறைப்படுத்த முடியாதது மட்டுமல்ல.
- பதிவு படத்தை நிறைவு செய்கிறது. நிலப் பதிவுச் சட்டம் 2002 பிரிவு 27ன் கீழ், சில இடமாற்றங்கள் - இடமாற்றங்கள், சட்டக் கட்டணங்கள், ஏழு ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக வழங்கப்பட்ட குத்தகைகள், சட்டப்பூர்வ தளர்வுகளை வெளிப்படுத்துதல் - பதிவு செய்யப்படும் வரை சட்டத்தில் செயல்படாது.
A நேர்த்தியான பரீட்சை பொறி: முறைப்படி தோல்வியடையும் முயற்சியான சட்டப்பூர்வ மானியம் இன்னும் ஈக்விட்டியில் கடிக்கலாம். ஏழு வருட குத்தகையை வழங்குவதற்கான குறிப்பாக செயல்படுத்தக்கூடிய ஒப்பந்தம் சமமான குத்தகையை உருவாக்குகிறது (Walsh v Lonsdale கொள்கை). பதிவேட்டை அடையாத அடமானம் இன்னும் சமமான கட்டணமாக நடைமுறைக்கு வரலாம். எனவே "பத்திரம் ஒருபோதும் பதிவு செய்யப்படவில்லை" என்று உண்மைகள் கூறும்போது, நிறுத்த வேண்டாம் - ஈக்விட்டியில் என்ன இருக்கிறது என்று கேட்கவும், அதன்பின் முன்னுரிமை விதிகளை இயக்கவும்.
தேர்வுப் பழக்கம் உருவாக்கத் தகுந்தது: உண்மை வடிவத்தின் ஒவ்வொரு ஆர்வத்திற்கும், ஓரத்தில் இரண்டு எழுத்துக்களை எழுதுங்கள் — L அல்லது E. நிலச் சட்டத்தில் உள்ள பாதி தவறான பதில்கள் MCQs சட்டப்பூர்வ ஆர்வத்திற்கு சமமான விதிகளைப் பயன்படுத்துவதிலிருந்தோ அல்லது நேர்மாறாகவும்.
பதிவு செய்யப்பட்ட நில முன்னுரிமை: LRA 2002
இன் பிரிவுகள் 28 மற்றும் 29பிரிவு 28 இல் உள்ள இயல்புநிலை விதியானது காலவரிசைப்படி உள்ளது: ஆர்வங்கள் படைப்பின் வரிசையில் வரிசைப்படுத்தப்படுகின்றன, மேலும் பிற்கால வட்டி பதிவு செய்யப்படுகிறதா என்பதில் எந்த வித்தியாசமும் இல்லை. பெரும்பாலான விண்ணப்பதாரர்கள் பிரிவு 28 இருப்பதை மறந்துவிடுகிறார்கள், ஏனெனில் விதிவிலக்கு அதை அடிக்கடி விழுங்குகிறது.
அந்த விதிவிலக்கு பிரிவு 29. மதிப்புமிக்க பரிசீலனைக்காக பதிவுசெய்யக்கூடிய நிலைப்பாடு இருந்தால், அது முறையாகப் பதிவுசெய்யப்பட்டால், (அ) பதிவேட்டில் வட்டி பாதுகாக்கப்படாவிட்டால், அல்லது (ஆ) அட்டவணை 3.
க்குள் வரக்கூடிய ஒரு மேலோட்டமான வட்டியை வழங்குபவர் முன்பே இருக்கும் ஆர்வங்களிலிருந்து விடுபடுவார்.பிரிவு 29ஐ நான்கு காசோலைகளாக பிரித்து, அவற்றை இந்த வரிசையில் பயன்படுத்தவும்:
- பதிவு செய்யக்கூடிய இடமா? பதிவு செய்யப்பட்ட எஸ்டேட்டின் பரிமாற்றம் அல்லது சட்டப்பூர்வக் கட்டணத்தை வழங்குவது. சமமான வட்டிக்கான பரிசு வழங்கப்படாது.
- மதிப்புமிக்க பரிசீலனையா? மூலம் பரிசுகள் மற்றும் இடமாற்றங்கள் பிரிவு 29 க்கு வெளியே வரும் - எனவே பெறுநர் பிரிவு 28 இன் கீழ் உள்ள அனைத்திற்கும் உட்பட்டார். பெயரளவு பரிசீலனை வெளிப்படையாக விலக்கப்பட்டுள்ளது.
- பதிவு செய்யப்பட்டதா? பதிவின் மூலம் இடமாற்றம் முடிக்கப்படவில்லை என்றால், பிரிவு 29 உதவாது.
- ஏதேனும் அறிவிப்பு அல்லது வட்டியை மீறுகிறதா? இப்போதுதான் சுமையை பார்க்கிறீர்கள்.
நிலத்தின் அறக்கட்டளையின் கீழ் உள்ள நன்மையான நலன்களையும் நினைவில் கொள்ளுங்கள். அறிவிப்பு மூலம் இவற்றைப் பாதுகாக்க முடியாது; சரியான நுழைவு கட்டுப்பாடு. அவர்களின் உண்மையான பாதுகாப்பு வேறு இடத்தில் உள்ளது - ஆக்கிரமிப்பில், அல்லது மிகைப்படுத்தல் இல்லாத நிலையில்.
அட்டவணை 3: வாங்குபவரை முறியடிக்கும் ஆர்வங்களை மீறுதல்
அட்டவணை 3 இன் மூன்று பத்திகள் FLK2.
இல் கிட்டத்தட்ட அனைத்து வேலைகளையும் செய்கின்றனபத்தி 1 — ஏழு ஆண்டுகள் அல்லது அதற்கும் குறைவான சட்டப்பூர்வ குத்தகைகள். அவை தானாகவே மேலெழுதப்படும். இதனால்தான் பதிவேட்டில் எங்கும் தோன்றாத குறுகிய குடியிருப்பு அல்லது வணிக அனுமதி வாங்குபவரை இன்னும் பிணைக்கிறது.
பத்தி 2 — உண்மையான தொழிலில் உள்ள நபர்களின் நலன்கள். இரண்டு நிபந்தனைகள்: உரிமைகோருபவருக்கு தனியுரிம ஆர்வம் இருக்க வேண்டும் (உரிமம் செய்யாது), மேலும் வட்டி சம்பந்தப்பட்ட நிலத்தின் உண்மையான ஆக்கிரமிப்பில் இருக்க வேண்டும். பின்னர் விதிவிலக்குகளை சரிபார்க்கவும். ஆக்கிரமிப்பாளரிடம் விசாரணை நடத்தப்பட்டு, வட்டி எப்போது நியாயமாக இருந்திருக்கக் கூடும், அல்லது ஆக்கிரமிப்பு வெளிப்படையாகத் தெரியாமல் இருக்கும் இடத்தில், வாங்குபவருக்கு அது பற்றிய உண்மையான அறிவு இல்லாமல் இருந்தால், வட்டி மீறப்படாது.
Timing என்பது மதிப்பெண்கள் இழக்கப்படும் இடம். Abbey நேஷனல் பில்டிங் சொசைட்டி v Cann இல், ஹவுஸ் ஆஃப் லார்ட்ஸ் ஆக்கிரமிப்பு தேதியில் இருக்க வேண்டும் என்றும், வாங்குதல் மற்றும் அடமானம் ஆகியவை ஒரே பரிவர்த்தனையின் ஒரு பகுதியாக இருந்தால், கடன் வாங்கியவர் கடன் வழங்குபவரின் கட்டணமின்றி சொத்தை வைத்திருக்கும் தருணம் இல்லை. Williams & Glyn's Bank v Boland ஆனது, சட்டப்பூர்வ உரிமையாளரும் அங்கு வசித்தாலும், ஒரு மனைவி அல்லது பங்குதாரர் தங்கள் சொந்த உரிமையில் உண்மையான தொழிலில் இருக்க முடியும் என்பதை உறுதிப்படுத்துகிறது.
பின்னர் சிறந்த நியூட்ராலைசர்: overreaching. பிரிவுகள் 2 மற்றும் 27 LPA 1925 இன் கீழ், குறைந்தபட்சம் இரண்டு அறங்காவலர்களுக்கோ அல்லது அறக்கட்டளை நிறுவனத்திற்கோ மூலதனப் பணம் செலுத்தப்பட்டால், பயனளிக்கும் நலன்கள் நிலத்திலிருந்து துடைக்கப்பட்டு, வருமானத்துடன் இணைக்கப்படும். City of London Building Society v Flegg என்பது மேற்கோள் காட்ட வேண்டிய வழக்கு. மிகைப்படுத்தப்பட்ட ஆர்வத்திற்கு மேலெழுத எதுவும் இல்லை - அதனால்தான், இந்தக் கட்டுரையின் மேலே உள்ள சூழ்நிலையில், ஒற்றைப் பெயரில் பதிவுசெய்யப்பட்ட உரிமையாளரே உண்மையில் முடிவைத் தீர்மானிக்கிறார்.
பதிவு செய்யப்படாத நிலம்: நிலக் கட்டணங்கள் மற்றும் அறிவிப்பின் கோட்பாடு
பதிவுசெய்யப்படாத தலைப்பு இன்னும் FLK2 இல் தோன்றும், அது வேறு எஞ்சினில் இயங்குகிறது. சட்ட நலன்கள் கிட்டத்தட்ட விதிவிலக்கு இல்லாமல் உலகை பிணைக்கிறது. சம நலன்கள் இரண்டு குழுக்களாகப் பிரிக்கப்படுகின்றன.
அவற்றில் பெரும்பாலானவை Land Charges Act 1972 இன் கீழ் நிலக் கட்டணங்களாகப் பதிவு செய்யக்கூடியவை, எஸ்டேட் உரிமையாளரின் பெயருக்கு எதிராக: 1925 க்குப் பிறகு உருவாக்கப்பட்ட கட்டுப்பாடான உடன்படிக்கைகள் மற்றும் சமமான தளர்வுகள் (வகுப்பு D), எஸ்டேட் ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் விருப்பங்கள் (Class PU (C) மற்றும் வீட்டு உரிமைகள்), (வகுப்பு F). பதிவு உண்மையான அறிவிப்பு என்று கருதப்படுகிறது. பதிவு செய்யாதது ஆபத்தானது - மற்றும் கொடூரமானது. Midland Bank Trust Co Ltd v Green இல், அவர் சந்தை மதிப்புக்கு மிகக் குறைவாகச் செலுத்தி, அதைப் பற்றி எல்லாம் அறிந்திருந்தாலும், பணம் அல்லது பணத்தின் மதிப்புக்காக வாங்குபவர்களுக்கு எதிராகப் பதிவுசெய்யப்படாத ஒரு விருப்பத்தை வாங்குவது செல்லாது. நோக்கம் பொருத்தமற்றது.
ஒரு அறக்கட்டளையின் கீழ் எஞ்சியிருப்பது - முக்கியமாக நன்மை பயக்கும் நலன்கள் - முதலில் மிகைப்படுத்துவதன் மூலம் நிர்வகிக்கப்படுகிறது மற்றும் தவறினால், பழைய நோட்டீஸின் கொள்கை: வாங்குபவர், அறிவிப்பு இல்லாமல், உண்மையானதா, ஆக்கபூர்வமானதா அல்லது குற்றஞ்சாட்டப்படாமல் ஒரு சட்டப்பூர்வ எஸ்டேட்டை நேர்மையாக வாங்குபவரா? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard ஆனது ஆக்கபூர்வமான அறிவிப்பு எவ்வாறு மதிப்பிடப்படுகிறது என்பதைக் காட்டுகிறது: ஒரு ஞாயிற்றுக்கிழமை மதியம் முன் ஏற்பாடு செய்யப்பட்ட சந்திப்பின் மூலம் பரிசோதிக்கப்பட்ட கடன் வழங்குபவர், ஆக்கிரமிப்பாளர் வசதியாக அகற்றப்பட்டபோது, முறையான ஆய்வின் மூலம் என்ன தெரிய வந்திருக்கும் என்ற அறிவிப்புடன் சரி செய்யப்பட்டது.
குத்தகைகள் மற்றும் அடமானங்கள்: சர்ச்சைகளை உருவாக்கும் இரண்டு உறவுகள்
குத்தகைக்கு, Street v Mountford தொடக்கப் புள்ளியாக உள்ளது: பிரத்தியேக உடைமை, ஒரு காலத்திற்கு, வாடகைக்கு, கட்சிகள் பயன்படுத்திய லேபிளைப் பொருட்படுத்தாமல் ஒரு குத்தகையை அளிக்கிறது. நீதிமன்றங்கள் பொருளைப் பார்க்கின்றன, மேலும் குத்தகைதாரர்களைத் தோற்கடிக்க செருகப்பட்ட போலி விதிகள் புறக்கணிக்கப்படுகின்றன (Antoniades villiers). கால அளவு உறுதியாக இருக்க வேண்டும் — Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body.
இல் "சாலை விரிவுபடுத்தும் காலத்திற்கான" காலவரையற்ற மானியம் தோல்வியடைந்தது.O உடன்படிக்கைகளில், பிரிக்கும் கோடு 1 ஜனவரி 1996 ஆகும். அந்தத் தேதியில் அல்லது அதற்குப் பிறகு வழங்கப்படும் குத்தகைகள் Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995-ன் கீழ் வரும்: ஒரு வீட்டு உரிமையாளருக்கு அங்கீகரிக்கப்பட்ட உத்தரவாத ஒப்பந்தம் தேவைப்பட்டாலும், ஒப்பந்தங்களில் இருந்து ஒதுக்கப்படும் குத்தகைதாரர் விடுவிக்கப்படுகிறார். அந்தத் தேதிக்கு முன் வழங்கப்பட்ட குத்தகைகள் ஒப்பந்த ஆட்சியின் பழைய தனியுரிமையைக் கொண்டுள்ளன, இதன் கீழ் அசல் குத்தகைதாரர் முழு காலத்திற்கும் பொறுப்பாக இருக்க முடியும். வேறு எதற்கும் முன் மானியத் தேதியைச் சரிபார்க்கவும்.
அடமானங்களுக்கு, மூன்று புள்ளிகள் திருப்பிச் செலுத்தும் திருத்தம். மீட்பதற்கான உரிமையை மாயையாக மாற்ற முடியாது, மேலும் மனசாட்சியற்ற இணை அனுகூலங்கள் அல்லது மீட்பின் ஈக்விட்டி மீதான தடைகள் முறியடிக்கப்படலாம். ஜாமீன் வழக்குகளில் தேவையற்ற செல்வாக்கு Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): ஒரு நபர் தனது வீட்டை மற்றொருவரின் கடன்களுக்குப் பத்திரமாக வழங்கினால், கடன் வழங்குபவர் விசாரணைக்கு உட்படுத்தப்படுவார் மற்றும் சுயாதீனமான சட்ட ஆலோசனை வழங்கப்படுவதை உறுதி செய்ய வேண்டும் அல்லது கட்டணம் ஒதுக்கப்படும் அபாயம் உள்ளது. மற்றும் அமலாக்கத்தில், அடமானம் பத்திரம் மற்றும் மீட்பிற்கான சட்டப்பூர்வ தேதி முடிந்தவுடன் பிரிவு 101 LPA 1925 இன் கீழ் விற்பனை அதிகாரம் எழுகிறது, ஆனால் பிரிவு 103 இல் உள்ள சூழ்நிலைகளில் மட்டுமே நடைமுறைப்படுத்தப்படும். வருவாய் பிரிவு 105 இன் கீழ் சட்டப்பூர்வ வரிசையில் பயன்படுத்தப்படும் - முந்தைய செலவுகள், அடுத்த கடன்கள், அடமானங்கள் பொறுப்பாளர் அல்லது கடன் வாங்குபவர்.
FLK2 முன்னுரிமை கேள்விக்குA நான்கு-படி முறை
தேர்வு நிலைமைகளின் கீழ் ஒரு கேள்விக்கு சுமார் ஒன்றரை நிமிடம். உங்களுக்கு ஒரு வழக்கமான தேவை, விவாதம் அல்ல.
- I தலைப்பு பதிவு செய்யப்பட்டதா அல்லது பதிவு செய்யப்படாததா? இங்கிருந்து அனைத்தும் கிளைகள்.
- ஒவ்வொரு போட்டியிடும் ஆர்வத்தையும் அடையாளம் கண்டு அதை சட்டப்பூர்வ அல்லது சமமானதாக வகைப்படுத்தவும், சம்பிரதாயங்கள் மற்றும் பதிவைச் சரிபார்க்கவும்.
- பதிவு செய்தவர் மதிப்புமிக்க பரிசீலனைக்கு வாங்குபவரா - அல்லது, பதிவு செய்யப்படாத நிலத்தில், மதிப்புக்கு சட்டப்பூர்வ எஸ்டேட்டை வாங்குபவரா என்று கேட்கவும்.
- பாதுகாப்பு வழியை இயக்கவும்: பதிவேட்டில் அறிவிப்பு, அட்டவணை 3, மிகைப்படுத்தல்; அல்லது நிலக் கட்டணப் பதிவு மற்றும் அறிவிப்புக் கோட்பாடு.
இதை பத்து கேள்விகளில் பயிற்சி செய்யுங்கள், அது தானாகவே மாறும். எதிலும் இதைப் பயிற்சி செய்யாதீர்கள், நீங்கள் நான்கு நம்பத்தகுந்த விருப்பங்களைப் படித்து, சிறந்ததாகத் தோன்றும் ஒன்றைத் தேர்ந்தெடுப்பீர்கள் - நிலச் சட்டத்தில், இது அரிதாகவே சரியானது.
இன்னொரு குறிப்புக் குவியலைக் காட்டிலும் கட்டமைக்கப்பட்ட ஆதரவை நீங்கள் விரும்பினால், CELE SQE முதல் அமர்வில் இருந்தே அனைத்து பதின்மூன்று SQE1 பாடங்களையும் கற்பித்து வருகிறது. எங்கள் SQE1 படிப்புகள் £3,720 (நீண்ட கால), £2,750 (இடைக்காலம்) மற்றும் £1,750 (குறுகிய கால) விலையில் இயங்கும், ஒற்றை FLK விருப்பத்துடன் பாதி விலையில் மற்றும் £150 தள்ளுபடியுடன் ஆரம்பகால பறவை அல்லது மூன்று மாதங்களுக்குள் தேர்வு முன்பதிவுகள். துரப்பண முன்னுரிமை காட்சிகள் உங்களுக்கு உண்மையில் தேவை என்றால் SQE1 கேள்வி வங்கிச் சந்தா மாதத்திற்கு £575 ஆகும். கேள்விகள்? WeChat SQE100, [email protected] அல்லது celebar.com.