Diritto fondiario per SQE1 FLK2: priorità, interessi preponderanti, locazioni

A presta 280.000 sterline a fronte di una casa intestata al solo nome del signor A. Il suo partner, che anni prima aveva pagato un terzo del prezzo di acquisto, vive lì e non sa nulla del prestito. Il signor A va in default. La banca ne vuole il possesso. Chi vince?

Se il tuo istinto è stato "dipende se aveva effettivamente un'occupazione", sei a metà strada. Se il tuo pensiero successivo è stato "e se la banca ha fatto un'indagine, e se il denaro è stato pagato a due fiduciari, e quando l'occupazione doveva esistere" - stai pensando come qualcuno che se la caverà bene nel FLK2. Le domande sul diritto fondiario in SQE1 raramente ti chiedono di definire un termine. Ti mettono in una disputa tra due persone con pretese concorrenti e ti chiedono quale prevale. Questa è una domanda prioritaria, e la priorità è la spina dorsale dell'intero argomento.

Questo articolo prende le parti del diritto fondiario in cui i candidati più spesso armeggiano sotto la pressione del tempo - priorità nel titolo registrato, Allegato 3, terreni non registrati, locazioni e ipoteche - e fornisce un metodo di lavoro per ciascuno.

Inizia con l'interesse: è legale o equo?

Prima di poter classificare due interessi, devi sapere qual è ciascuno di essi. La sezione 1(1) del Law of Property Act 1925 consente solo due patrimoni legali: il canone semplice assoluto in possesso e il termine di anni assoluto. L'articolo 1(2) elenca gli interessi che possono essere legali: servitù e profitti equivalenti a uno di tali beni, oneri a titolo di ipoteca legale e diritti di ingresso. Tutto il resto, ai sensi della sezione 1(3), ha effetto solo in equità.

"Capace di essere legale" non è la stessa cosa di "legale". Altri tre ostacoli contano:

A trappola dell'esame accurato: un tentativo di concessione legale che non soddisfa la formalità può ancora mordere l'equità. Un contratto specificamente esecutivo per la concessione di un contratto di locazione di sette anni crea un contratto di locazione equo (il principio in Walsh v Lonsdale). Un'ipoteca che non arriva mai al registro può comunque avere effetto come onere equo. Quindi, quando i fatti dicono che "l'atto non è mai stato registrato", non fermarti: chiedi cosa sopravvive in termini di equità, quindi esegui le regole di priorità su quello.

Abitudine all'esame che vale la pena sviluppare: per ogni interesse nello schema dei fatti, scrivi due lettere a margine: L o E. La metà delle risposte sbagliate in Diritto fondiario MCQs deriva dall'applicazione delle regole eque a un interesse legale, o viceversa.

Priorità dei terreni registrati: sezioni 28 e 29 della LRA 2002

La regola predefinita nella sezione 28 è cronologica: gli interessi sono classificati in ordine di creazione e non fa differenza se l'interesse successivo viene registrato. La maggior parte dei candidati dimentica che la sezione 28 esiste perché l'eccezione la inghiotte così spesso.

L'eccezione è sezione 29. Laddove sia presente una disposizione registrabile effettuata a titolo oneroso e debitamente registrata, il disponente si libera degli interessi preesistenti a meno che l'interesse non sia (a) protetto nel registro da un avviso, o (b) un interesse prevalente che rientra nell'Allegato 3.

Suddividi la sezione 29 in quattro controlli e applicali in questo ordine:

Ricordate anche gli interessi benefici sotto un trust fondiario. Questi non possono essere tutelati mediante preavviso; la voce corretta è restriction. La loro vera protezione sta altrove: nell’occupazione o nell’assenza di sforzi eccessivi.

Schedule 3: interessi prevalenti che vincono un acquirente

Tre paragrafi dell'Allegato 3 svolgono quasi tutto il lavoro in FLK2.

Paragrafo 1: contratti di locazione legali di durata pari o inferiore a sette anni. Si prevalgono automaticamente. Ecco perché la locazione breve residenziale o commerciale che non figura nel registro vincola ancora l'acquirente.

Paragrafo 2 — interessi delle persone che esercitano un'effettiva occupazione. Due condizioni: il richiedente deve avere un interesse proprietario (una licenza non va bene) e deve occupare effettivamente il terreno a cui si riferisce l'interesse. Quindi controlla le eccezioni. L'interesse non prevale nel caso in cui sia stata effettuata un'indagine presso l'occupante e l'interesse non sia stato divulgato quando ragionevolmente avrebbe potuto esserlo, o nel caso in cui l'occupazione non sarebbe stata evidente dopo un'ispezione ragionevolmente attenta e l'acquirente non ne avesse avuto conoscenza.

Il tempismo è il punto in cui si perdono i segni. Nel caso Abbey National Building Society v Cann la Camera dei Lord ha ritenuto che l'occupazione deve esistere alla data della disposizione e che laddove acquisto e mutuo fanno parte di un'unica transazione non esiste un momento in cui il mutuatario detiene la proprietà gratuitamente dalle spese del creditore. Williams & Glyn's Bank v Boland conferma che un coniuge o partner con una quota effettiva può esercitare un'effettiva occupazione a pieno titolo, nonostante anche il proprietario legale vi viva.

E poi il grande neutralizzatore: overreaching. Ai sensi delle sezioni 2 e 27 LPA 1925, se il capitale in denaro viene pagato ad almeno due fiduciari o a una società fiduciaria, gli interessi benefici vengono spazzati via dalla terra e allegati ai proventi. City of London Building Society contro Flegg è il caso da citare. Un interesse eccessivo non ha più nulla su cui prevalere: ecco perché, nello scenario all'inizio di questo articolo, il titolare registrato con un solo nome è il fatto che decide davvero il risultato.

Terreni non registrati: tasse fondiarie e dottrina della notifica

Il titolo non registrato appare ancora in FLK2 e funziona su un motore diverso. Gli interessi legali vincolano il mondo quasi senza eccezioni. Gli interessi equi sono divisi in due gruppi.

La maggior parte di essi sono registrabili come oneri fondiari ai sensi del Land Charges Act 1972 contro il nome del proprietario dell'immobile: patti restrittivi e servitù equi create dopo il 1925 (Classe D), contratti e opzioni immobiliari (Classe C(iv)), ipoteche puisne (Classe C(i)) e diritti sulla casa (Classe F). L'iscrizione vale effettiva notifica. La mancata registrazione è fatale – e brutalmente. Nel caso Midland Bank Trust Co Ltd contro Green un'opzione di acquisto non registrata è stata ritenuta nulla nei confronti di un acquirente per denaro o valore in denaro anche se aveva pagato molto al di sotto del valore di mercato e sapeva tutto al riguardo. Il movente era irrilevante.

Ciò che resta - principalmente interessi benefici sotto un trust - è governato prima dal superamento e, in mancanza di ciò, dalla vecchia dottrina del preavviso: l'acquirente è un acquirente in buona fede di un patrimonio legale per un valore senza preavviso, effettivo, costruttivo o imputato? Kingsnorth Finance Co Ltd contro Tizard mostra come viene giudicato un avviso costruttivo: un prestatore che ha effettuato un'ispezione su appuntamento prestabilito una domenica pomeriggio, quando l'occupante era stato opportunamente allontanato, è stato informato di ciò che un'ispezione adeguata avrebbe rivelato.

Locazioni e mutui: i due rapporti che generano controversie

Per i contratti di locazione, Street v Mountford rimane il punto di partenza: il possesso esclusivo, per un periodo, a un canone, dà una locazione indipendentemente dall'etichetta utilizzata dalle parti. I tribunali esaminano la sostanza e le clausole fittizie inserite per annullare la locazione vengono ignorate (Antoniades v Villiers). Il termine deve essere di durata certa: una sovvenzione a tempo indeterminato "per la durata dell'ampliamento della strada" non è riuscita nel caso Prudential Assurance Co Ltd contro London Residuary Body.

Sulle alleanze, la linea di demarcazione è 1 gennaio 1996. I contratti di locazione concessi a partire da tale data rientrano nel Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: un inquilino cedente è liberato dai patti, sebbene un proprietario possa richiedere un accordo di garanzia autorizzato. I contratti di locazione concessi prima di tale data mantengono il vecchio regime contrattuale, in base al quale l'originario conduttore può rimanere responsabile per l'intera durata. Controlla prima di ogni altra cosa la data di concessione.

Per i mutui, revisione rimborso tre punti. Il diritto di riscatto non può essere reso illusorio, e i vantaggi collaterali inconcepibili o gli ostacoli all’equità del riscatto possono essere eliminati. Un'influenza indebita nei casi di fideiussione segue Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): quando una persona offre la propria casa come garanzia per i debiti di un altro, il prestatore viene interrogato e deve garantire che venga fornita una consulenza legale indipendente, altrimenti rischia che l'accusa venga annullata. Inoltre, in sede di esecuzione, il potere di vendita sorge ai sensi della sezione 101 LPA 1925 una volta che l'ipoteca è per atto e la data legale per il riscatto è trascorsa, ma diventa esercitabile solo nelle circostanze di cui alla sezione 103. I proventi vengono quindi applicati nell'ordine statutario ai sensi della sezione 105: gravami precedenti, spese, debito ipotecario, quindi qualsiasi eccedenza al successivo debitore o mutuatario.

A metodo in quattro fasi per qualsiasi domanda prioritaria FLK2

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