Fotografa l'aula d'esame SQE1. Una singola domanda con la risposta migliore ti fa venire in mente uno scenario: il tuo cliente sta acquistando una casa di proprietà per £ 480.000, la ricerca locale ha segnalato un progetto di ampliamento della strada nelle vicinanze e ti restano quattro ore di carta. Quale fatto cambia effettivamente il tuo consiglio e quale è un distrattore? Questo è il vero test in Diritto e pratica sulla proprietà : non memorizzare le definizioni, ma sapere cosa fa dopo un avvocato.
La maggior parte dei candidati ritiene gestibile l'ampia tempistica di trasmissione. Dove i segni scivolano via silenziosamente è il dettaglio nel mezzo e alla fine di una transazione: quali ricerche effettuare, quante tasse sono dovute e come proteggere l'acquirente presso il catasto. Esaminiamo le parti che gli esaminatori amano testare in FLK2.
Perché il diritto e la pratica della proprietà si trovano in FLK2
Diritto e pratica della proprietà è uno dei sei argomenti FLK2, insieme a diritto fondiario, trust, testamenti e amministrazione, conti degli avvocati e diritto e pratica penale. Il diritto fondiario fornisce la dottrina di base: proprietà legali, servitù, comproprietà. Property Practice prende questa dottrina e pone una domanda più difficile: come si fa effettivamente a trasferire una proprietà dal venditore all'acquirente senza lasciare scoperto il cliente?
Il formato di valutazione SQE1 prevede due documenti di 180 domande a risposta unica ciascuno, cinque ore e 20 minuti per documento, secondo le ultime specifiche SRA. Le domande Property Practice raramente ti chiedono di recitare una regola in astratto. Ti mettono nei panni dell'avvocato ad interim e ti chiedono il passo successivo corretto. Questa inquadratura è il tuo indizio per la revisione: impara il processo, non solo il vocabolario.
A abitudine utile: per ogni argomento, chiedi "chi fa questo, in quale fase e cosa succede se va storto?" L'esaminatore di solito testa uno di questi tre angoli.
Ricerche pre-contrattuali: cosa ti dice realmente ciascuna
Poiché il principio caveat emptor (che l'acquirente stia attento) regola il trasporto, il venditore non ha alcun obbligo generale di denunciare volontariamente i difetti della proprietà. L'avvocato dell'acquirente deve individuare i problemi prima dello scambio. Questo è lo scopo delle ricerche e SQE ama verificare se riesci ad abbinare la ricerca giusta alla preoccupazione giusta.
XX0AATorna al nostro scenario di ampliamento della strada. Uno schema proposto è esattamente il tipo di cosa che la ricerca locale raccoglie. Il tuo compito non è farti prendere dal panico; consiste nel riferire la scoperta al cliente, considerare l'effetto sul valore e sul godimento e consigliare se procedere, rinegoziare o recedere prima dello scambio. In una SBA, la risposta "migliore" è solitamente il passo successivo misurato e incentrato sul cliente, non quello drammatico.
Cambio, Deposito e Condizioni Standard
I contratti per la vendita di terreni devono essere conformi alla sezione 2 del Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989: per iscritto, incorporando tutti i termini concordati in un unico documento e firmato da entrambe le parti. I contratti residenziali sono normalmente redatti sulle Condizioni Standard di Vendita; accordi commerciali alle Condizioni Standard della Proprietà Commerciale. Conosci la differenza nel nome e scopri cosa cambia in exchange.
Ollo scambio il contratto diventa vincolante e il rischio dell'immobile passa generalmente all'acquirente alle condizioni standard, motivo per cui l'assicurazione di costruzione dell'acquirente dovrebbe già essere stipulata. Il deposito è in genere del 10%. Se in seguito l'acquirente non riesce a completare l'operazione, il venditore può solitamente trattenere il deposito e cercare ulteriori rimedi. Una trappola comune negli esami è confondere la posizione prima dello scambio (entrambe le parti possono andarsene) con la posizione successiva (contratto vincolante, conseguenze reali). Fissa quella linea saldamente nella tua mente.
Imposta fondiaria sull'imposta di bollo: il test degli esaminatori dei numeri
Stamp Duty Land Tax (SDLT) è una delle preferite perché ti costringe ad applicare le regole anziché richiamarle. La SDLT viene addebitata sulle transazioni fondiarie in Inghilterra e Irlanda del Nord (il Galles ha una propria tassa sulle transazioni fondiarie). Viene calcolato per fasce: ciascuna parte del prezzo viene tassata all'aliquota prevista per quella fascia, non l'intero prezzo a un'aliquota unica.
Non è necessario memorizzare ogni soglia fino al centesimo e le tariffe cambiano, quindi rivedi le fasce attuali da una fonte affidabile vicina alla tua seduta. Ciò che devi capire sono i concetti attorno ai quali l'esaminatore costruisce le domande:
XX0AAEsercitati nel calcolo delle fette con numeri tondi finché non diventa automatico. All'esame non avrai molto tempo, quindi essere fluente con il metodo delle bande vale più che cercare di ricordare una tabella che ricordi a metà.
Completamento e post-completamento: tutela dell'acquirente
Il completamento avviene quando il saldo del prezzo di acquisto passa, il venditore si libera e l'acquirente acquisisce diritto alla proprietà. L'atto di trasferimento, solitamente un modulo catastale TR1, deve essere conforme alla sezione 52 del Law of Property Act 1925 ed essere eseguito come atto. Ma il completamento non è il traguardo. Due passaggi successivi al completamento decidono se il tuo cliente è effettivamente sicuro.
Primo, imposta. La restituzione e il pagamento della SDLT devono essere gestiti entro il termine legale. Se non lo fa, il cliente dovrà affrontare sanzioni e interessi: un rischio di negligenza nel mondo reale e un modello di fatto ordinato SBA.
Secondo, registrazione. Ai sensi del Land Registration Act 2002, il trasferimento di una proprietà registrata o la concessione di un contratto di locazione per sette anni è una disposizione registrabile. Il titolo legale dell'acquirente non viene trasferito finché il trasferimento non viene registrato presso il Registro fondiario HM: la sezione 27 rende la registrazione un requisito affinché la disposizione operi ai sensi di legge. Fino ad allora l'acquirente detiene solo un interesse equo.
Qui è importante il periodo prioritario dalla ricerca ufficiale pre-completamento (modulo OS1). Questa ricerca offre un periodo protetto durante il quale l'acquirente può registrarsi senza la maggior parte delle iscrizioni successive, a condizione che la domanda arrivi al registro fondiario entro il termine. Capire perché esiste quella finestra – per evitare che il venditore crei nuovi interessi tra la ricerca e la registrazione – è esattamente il ragionamento che ricompensa gli esaminatori.
Extra su beni di terzi che non puoi ignorare
Freehold è la storia più pulita; il locatario aggiunge parti mobili e FLK2 le testa. Per l'acquisto di un bene in locazione, controlla il consenso del proprietario all'assegnazione (una licenza di cessione), qualsiasi restrizione sul registro che richieda il certificato del proprietario prima della registrazione, i costi di servizio e gli arretrati dell'affitto del terreno e se l'avviso della cessione deve essere dato al proprietario dopo il completamento. Un contratto di locazione di durata superiore a sette anni è registrabile separatamente con il proprio numero di titolo.
Il punto pratico: quando una domanda menziona un appartamento, una società di gestione o un costo di servizio, rallenta. La "risposta migliore" si baserà spesso su un passaggio specifico su beni di locazione che un piano di revisione di sola proprietà non mancherebbe.
A Piano di revisione mirato per Property Practice
Come dovresti effettivamente studiarlo? Prova a mappare l'intera transazione su una pagina: pre-contratto (ricerche, richieste, redazione), scambio (contratto vincolante, deposito, rischio), completamento (atto di trasferimento, flusso di denaro) e post-completamento (SDLT, registrazione, periodo di priorità). Quindi allegare la regola chiave e il rischio chiave a ciascuna fase. Quel singolo diagramma risponde alla maggior parte delle domande SBA più velocemente di qualsiasi muro di appunti.
Esegui i calcoli SDLT finché la fasciatura non diventa una seconda natura. Provare la differenza tra condizioni residenziali e commerciali. E ogni volta che sbagli una domanda pratica, scrivi se ti sei perso la rule, la stage o la consequence: gli stessi tre angoli utilizzati dall'esaminatore. Gli schemi nei tuoi errori sono la strada più veloce verso il miglioramento.
On ultimo promemoria: Property Practice interagisce con i conti degli avvocati e con il diritto fondiario. Il denaro del cliente al completamento, il pagamento SDLT, l'anticipo del mutuo: tutto questo scorre nel registro del cliente. Rivedi questi argomenti tenendo d'occhio il modo in cui si collegano e le domande trasversali smetteranno di sembrare un'imboscata.
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