Kuva tämä. Olet neljäkymmentä minuuttia FLK2-lehdessä, osuit kysymykseen kahdesta sisaruksesta, jotka ostivat talon yhdessä, yksi on kuollut, ja vastausvaihtoehdot riippuvat kaikki siitä, pitivätkö he yhteisvuokralaisia vai yhteisiä vuokralaisia. Vatsasi putoaa, koska viime kerralla kun tarkistit selviytymistä, muistit sen puoliksi ja jatkoit eteenpäin. Kuulostaako tutulta? Maalaki rankaisee puoliksi muistaneita. Se palkitsee hakijat, jotka pystyvät kartoittaa tosiasiat pieneen määrään jäykkiä sääntöjä ja soveltaa niitä epäröimättä.
Tämä aihe on ryhmässä SQE1 FLK2 yhdessä Property Practice:n, Trustit, Testamentit, Rikoskäytännöt ja Asianajajatilit rinnalla. Se on pikemminkin käsitteellinen kuin menettelyllinen, ja tutkija testaa mielellään, ymmärrätkö, että kiinnostus sitoo ostajaa, ei vain sen olemassaolo. Anna minun käydä läpi kohdat, jotka tulevat esiin yhä uudelleen.
Osuudet ja intressit: Land Law Foundation, jota et voi ohittaa
Kaikki maaoikeudessa perustuu yhdelle erolle. Vuoden 1925 Law of Property Act -lain 1925 jälkeen vain kaksi oikeudellista kiinteistöä voi olla olemassa: freehold (yksinkertainen palkkio, absoluuttinen hallussapito) ja vuokraoikeus (absoluuttinen vuosikausi). Sen jälkeen 1 §:n 2 momentissa luetellaan edut, jotka voivat olla laillisia, mukaan lukien vapaa- tai vuokrasopimusta vastaavaksi ajaksi myönnetty rauhoitus ja lakisääteinen maksu. Kaikki, mikä ei sovi näihin laatikoihin, voi olla vain equitable.
Miksi tällä on väliä koepäivänä? Koska laillinen/oikeudenmukainen etiketti ohjaa koko kysymystä. Lailliset oikeudet ovat historiallisesti sitoneet maailmaa; kohtuulliset oikeudet riippuvat irtisanomisperiaatteista tai rekisteröidyssä maassa rekisteröinnistä tai ylivoimaisesta edusta. Jos et voi luokitella kiinnostusta ensimmäisten kymmenen sekunnin aikana, arvaat loput.
Käytännön harjoitus: ota kaikki korko - asuntolaina, vapaus, rajoittava sopimus, vuokrasopimus - ja esitä kaksi kysymystä. Onko se laillista vai tasapuolista? Miten se suojataan myöhemmältä ostajalta? Jos voit vastata molempiin välittömästi, olet FLK2-valmiina aiheeseen.
Yhteisomistus vuodelle FLK2: yhteisvuokraus, yhteisvuokra ja eloonjääminen
Tämä on aihe, joka väijyttää ihmisiä, joten hidasta täällä. Kun kaksi tai useampi henkilö omistaa maata, laillinen omistusoikeus on aina maa-alueen trustissa, ja laillinen omaisuus voidaan koskaan pitää yhteisenä vuokrasuhteena – ei koskaan erotettuna, enintään neljä edunvalvojaa. Mielenkiintoinen toiminta tapahtuu osakepääomassa, jossa osaomistajat omistavat joko yhteisvuokralaisina tai yhteisvuokralaisina.
A-yhteisvuokra edellyttää neljää kokonaisuutta: omistus, korko, omistusoikeus ja aika. Se sisältää oikeuden survivorship, mikä tarkoittaa, että yhden yhteisvuokralaisen kuollessa hänen osuutensa siirtyy automaattisesti eloonjääneille testamentin ulkopuolella. Yhteinen vuokrasopimus antaa jokaiselle omistajalle erillisen, jakamattoman osuuden, joka siirtyy heidän omaisuuden alle. Joten tuossa kuolleesta sisaruksesta kokeessa koko vastaus riippuu siitä, oliko kohtuullinen etu yhteisvuokra (eloonjäänyt ottaa kaiken) vai yhteinen vuokrasopimus (kuolleen omistusosuus menee edunsaajille).
Nyt opi eroraha kylmänä, koska se on tutkittu voimakkaasti. Kohtuullinen yhteisvuokrasuhde voidaan purkaa eliniän ajaksi – esimerkiksi kirjallisella ilmoituksella :n XX1YY:n 36(2) pykälän mukaan omaisuuslain 1925, yksi vuokralainen käsittelee osuuttaan tai yhteisellä sopimuksella tai kaupalla, kuten asiassa Williams vastaan Hensman on käsitelty. Irtisanominen muuttaa yhteisvuokrasuhteen yhteiseksi vuokrasuhteeksi. Et voi erota tahdon perusteella, koska eloonjääminen toimii välittömästi ennen kuoleman voimaantuloa. Valitse oikea ajoitus, niin saat muiden menettää merkkejä.
YEasements: Neljä estettä ja niiden luominen
Easmentit näkyvät melkein jokaisessa FLK2-istunnossa jossain muodossa. Aloita määritelmästä Re Ellenborough Park. Jotta oikeus olisi rajattu, sen on täytettävä neljä vaatimusta: on oltava hallitseva ja palveleva vuokratalo; oikeuden tulee sisältää (etua) hallitsevaa maata; kahden tontin on oltava eri ihmisten omistuksessa tai käytössä; ja oikeuden on voitava muodostaa apurahan kohteen. Tämä viimeinen este suodattaa pois epämääräiset väitteet – esimerkiksi oikeus näkemykseen on liian epävarma.
Creation on osa ehdokkaiden sekaisin. Rajoitukset voidaan luoda nimenomaisesti, epäsuorasti tai määräyksellä. Epäsuorassa myöntämisessä sinun tulee tietää sääntö Wheeldon v Burrows, joka muuntaa tietyt näennäiset rasitteet osan myynnin yhteydessä, ja omaisuuslain 1925 pykälä 62, joka voi muuttaa epävirallisen luvan rauhansopimukseksi. Resepti yleisesti ottaen palkitsee pitkän käytön oikeutetusti – ilman voimaa, salassapitoa tai lupaa. Pidä nämä kolme negatiivia päässäsi muodossa "muihin luokkiin kuuluva vi, muualle luokittelematon simpukka, muualle luokittelematon precario".
Katso ansa: Kysymys antaa sinulle usein "oikeuden", joka pettää yhden Ellenboroughin raajan, ja kysyy sitten, kuinka se sitoo ostajaa. Jos se ei ole lainkaan pätevä, sitovaa kysymystä ei koskaan esiinny. Testaa aina kelvollisuus ennen prioriteettia.
Freehold Covenants: Miksi taakka harvoin kulkee lain mukaan
Covenants testaa kykyäsi erottaa hyöty taakasta ja laki tasapuolisuudesta. Liiton edut voivat perustua yleiseen lainsäädäntöön, jos se koskettaa ja koskee maata. Taakka ei kuitenkaan ole lain mukainen – tämä on otsikkosääntö asiassa Austerberry vastaan Oldham Corporation, jonka House of Lords vahvisti myöhemmin asiassa Rhone vastaan Stephens. Joten miten rajoittava liitto sitoo rasitetun maan myöhemmän omistajan? Tasapuolisuuden kautta, Tulk v Moxhay opin mukaisesti, edellyttäen, että sopimus on sisällöltään rajoittava (negatiivinen), se koskettaa ja koskee maata, osapuolet aikoivat sen hoitaa ja se on asianmukaisesti suojattu rekisteröinnillä.
Tutkijat rakastavat myönteisiä liittoja, koska taakka ei voi kulkea suoraan. Tämän jälkeen sinun on löydettävä kiertotapoja – korvaussopimusten ketju tai molemminpuolisen hyödyn ja taakan periaate Halsall vastaan Brand. Jos kysymys osoittaa velvollisuuden do jotain (korjaa aita, edistää tien kunnossapitoa), kurkota vaistomaisesti "positiivinen liitto, taakka ei kulje, etsi epäsuora reitti".
Rekisteröity ja rekisteröimätön maa: ostajaa sitova etu
Tämä on Land Lawn ensisijainen moottori, ja siellä monet merkit elävät. Rekisteröityyn maa-alueeseen sovelletaan -maarekisterilakia 2002. Rekisteröitävissä oleva määräys arvokasta vastiketta vastaan on etusijalla aiempiin etuihin nähden, lukuun ottamatta niitä, jotka on suojattu rekisteriin liittyvällä ilmoituksella, ja niitä, jotka override rekisterin. Luettelon 3 tärkeimmät edut on testattu voimakkaasti – erityisesti laillinen vuokrasopimus seitsemäksi vuodeksi tai sitä lyhyemmäksi ajaksi ja henkilön kiinnostus todelliseen ammattiin, nykyaikainen kaiku Williams & Glyn's Bank vastaan Boland.
Rekisteröimättömien maiden kutistuvassa joukossa käytät vanhempaa järjestelmää: lailliset oikeudet sitovat maailmaa, useimmat oikeudenmukaiset oikeudet on rekisteröitävä maamaksuina Land Charges Act 1972 -lain mukaisesti, ja kaikki tämän järjestelmän ulkopuolinen riippuu huomautusdoktriinista. Tämä arvoitus kätkee usein rekisteröinnin epäonnistumisen – luokan C(iv) kiinteistösopimuksen tai luokan D(ii) rajoittavan sopimuksen, jota ei koskaan tehty, ja näin ollen se on mitätön laillisen kiinteistön ostajaa vastaan. Huomaa puuttuva rekisteröinti ja vastaus putoaa.
Maalain tarkistaminen SQE1 FLK2 -paperille
Syksittäisen parhaan vastauksen kysymykset eivät ole esseitä. Ne tarjoavat sinulle tiukat faktat ja viisi uskottavaa vaihtoehtoa, joista vain yksi on paras. Joten versiosi tulisi rakentua päätöspuiden, ei proosan, ympärille. Luo jokaiselle aiheelle yksisivuinen vuokaavio: luokittele kiinnostuksen kohde, testaa sen kelpoisuus ja määritä sitten prioriteetti. Tee näin helpotuksille, sopimuksille, vuokrasopimuksille, kiinnityksille ja yhteisomistukselle, ja olet kattanut suurimman osan siitä, mitä FLK2 tuo sinulle.
TKaksi tapaa erottaa vahvat ehdokkaat muista. He oppivat johtavat tapaukset laukaisimina, eivät lainauksina – et tarvitse täyttä suhdetta Tulk v Moxhay, sinun on tunnistettava sen ajankohta. Ja he harjoittelevat ajan paineessa, koska tiiviin faktaskenaarion lukeminen alle 90 sekunnissa on oma taitonsa. Sekoita Land Law -kysymykset Trustien ja Property Practice:n kanssa, koska tutkija asettaa ne tarkoituksella päällekkäin. yhteisomistuskiista voi hiljaa muuttua maa-asiakaskysymykseksi miehityksestä ja myynnistä.
Nopea itsetestaus ennen kirjan sulkemista: nimeä kaksi laillista asemaa, neljä yksikköä, neljä Ellenboroughin vaatimusta ja kaksi reittiä, joilla rajoittava liitto rasittaa ostajaa. Jos jokin vastaus on epäselvä, se on tämän illan versio.
Kuinka CELE SQE voi auttaa
Jos haluat, että Land Law kartoitetaan puhtaisiin päätöspuihin työstetyllä SBA-käytännöllä, SQE1-kurssimme alkavat lyhytaikaisesta kurssista 1 750 punnan pitkäkestoiseen kurssiin 3 720 puntaa, ja yhden FLK-vaihtoehdon puoleen hintaan, jos tarvitset vain FLK2. Saatavilla on 150 punnan etukäteisalennus, ja SQE1-kyselypankkimme on saatavilla hintaan 575 puntaa kuukaudessa kohdennettua porausta varten. Tule ja löydä meidät osoitteesta celebar.com tai WeChat SQE100 – olemme ohjanneet ehdokkaita heti ensimmäisestä istunnosta lähtien, ja keskustelemme mielellämme siitä, mihin Land Law sopii suunnitelmaasi.