Predstavljajte si izpitno sobo SQE1. Eno samo vprašanje z najboljšim odgovorom vam postavi scenarij: vaša stranka kupuje lastniško hišo za 480.000 funtov, lokalno iskanje je označilo bližnji načrt za razširitev ceste in imate še štiri ure papirja. Katero dejstvo dejansko spremeni vaš nasvet in katero moti? To je pravi preizkus v pravo lastnine in praksi — ne zapomniti si definicij, ampak vedeti, kaj odvetnik naredi naslednje.
Večina kandidatov meni, da je široka časovnica prenosa obvladljiva. Tam, kjer se oznake tiho izmuznejo, so podrobnosti na sredini in na koncu transakcije: kateri iskalci po naročilu, koliko davka je treba plačati in kako zaščititi kupca v zemljiški knjigi. Sprehodimo se skozi dele, ki jih izpraševalci radi testirajo v FLK2.
Zakaj je lastninsko pravo in praksa v FLK2
Lastninsko pravo in praksa je eden od šestih predmetov FLK2, poleg zemljiškega prava, skladov, oporok in upravljanja, odvetniških računov ter kazenskega prava in prakse. Zemljiško pravo vam daje temeljno doktrino — pravne nepremičnine, služnosti, solastništvo. Property Practice vzame to doktrino in postavi težje vprašanje: kako dejansko premaknete nepremičnino od prodajalca k kupcu, ne da bi vašo stranko izpostavili?
Ocenjevalni format SQE1 sta dva dela s po 180 vprašanji z enim najboljšim odgovorom, pet ur in 20 minut na papir, v skladu z najnovejšo specifikacijo SRA. Vprašanja Property Practice vas redko zahtevajo, da navedete pravilo v povzetku. Postavijo vas v čevlje vršilca dolžnosti odvetnika in zahtevajo pravilen naslednji korak. To uokvirjanje je vaš namig za revizijo: naučite se postopka, ne le besedišča.
A koristna navada: za vsako temo vprašajte "kdo to počne, na kateri stopnji in kaj se zgodi, če gre narobe?" Izpraševalec običajno testira enega od teh treh kotov.
Predpogodbena iskanja: kaj vam vsako dejansko pove
Ker prenos ureja načelo caveat emptor (naj bo kupec previden), prodajalec ni pod splošno dolžnostjo, da bi prostovoljno prijavil napake na nepremičnini. Kupčev odvetnik mora pred zamenjavo ugotoviti težave. Temu so namenjena iskanja in SQE rad preizkuša, ali lahko pravo iskanje povežete s pravo skrbjo.
- Lokalne zemljiške dajatve in poizvedbe lokalnih organov — razkrije dovoljenja za načrtovanje, soglasja za gradbene predpise, odredbe o ohranitvi dreves, ohranitvena območja in ali je cesta, ki služi posestvu, sprejeta in vzdrževana na javne stroške.
- Drenaža in iskanje vode — potrdi, ali je nepremičnina povezana z javno kanalizacijo in glavnim vodovodom ter kje poteka javna kanalizacija.
- Okoljsko iskanje — označi nevarnost onesnaženih zemljišč in zgodovino poplav. Ustrezno, ker lahko odgovornost za čiščenje pade na trenutnega lastnika.
- Možnost preverjanja popravila in, odvisno od regije, iskanja rudarjev ali drugih strokovnjakov.
Pojdite nazaj k našemu scenariju širjenja ceste. Predlagana shema je natanko takšna stvar, ki jo pobere lokalno iskanje. Vaša naloga ni panika; to je poročanje o ugotovitvi stranki, preučitev učinka na vrednost in užitek ter svetovanje o tem, ali nadaljevati, se ponovno pogajati ali odstopiti pred zamenjavo. V SBA je "najboljši" odgovor običajno izmerjen, na stranko osredotočen naslednji korak - ne dramatičen.
Menjava, polog in standardni pogoji
Pogodbe o prodaji zemljišč morajo biti v skladu z 2. razdelkom zakona o lastnini (razne določbe) iz leta 1989: v pisni obliki, ki vključuje vse dogovorjene pogoje v enem dokumentu in podpisana s strani obeh strank. Stanovanjske pogodbe so običajno pripravljene na podlagi standardnih prodajnih pogojev; komercialne posle po Standardnih pogojih za poslovno nepremičnino. Spoznajte razliko v imenu in veste, kaj se spremeni pri menjavi.
Ob menjavi pogodba postane zavezujoča in tveganje v nepremičnini praviloma preide na kupca pod standardnimi pogoji, zato mora biti zavarovanje stavbe kupca že sklenjeno. Polog je običajno 10 odstotkov. Če kupec pozneje ne izpolni, lahko prodajalec običajno obdrži ta depozit in lahko zahteva nadaljnja pravna sredstva. Pogosta izpitna past je zamenjava položaja pred zamenjavo (katera koli stranka lahko odide) s položajem po (zavezujoča pogodba, dejanske posledice). To vrstico trdno utrdite v mislih.
Kolkovina Zemljiški davek: Test preizkuševalcev številk
Stamp Duty Land Tax (SDLT) je priljubljen, ker vas prisili k uporabi pravil, namesto da bi jih odpoklicali. SDLT se zaračunava pri transakcijah z zemljišči v Angliji in na Severnem Irskem (Wales ima svoj davek na transakcije z zemljišči). Izračunana je na podlagi pasov, rezin – vsak del cene je obdavčen po stopnji za ta pas, ne celotna cena po eni stopnji.
Ni vam treba zapomniti vsakega praga do penija in tečaji se spreminjajo, zato preglejte trenutne pasove iz zanesljivega vira blizu vašega sedeža. Kar morate razumeti, so koncepti, okoli katerih izpraševalec gradi vprašanja:
- Razlikovanje med stanovanjskimi in nestanovanjskimi stopnjami ter nepremičnino mešane rabe.
- višje stopnje za dodatna stanovanja — doplačilo, ki velja, če ima kupec že v lasti drugo stanovanjsko nepremičnino.
- Olajšava za prvega kupca in pogoji, ki morajo biti izpolnjeni za njeno uveljavljanje.
- Obveznost predložitve napovedi SDLT in plačila v zakonsko določenem roku po datumu veljavnosti transakcije, običajno zaključku.
Vadite izračun rezin z okroglimi številkami, dokler ni samodejen. Na izpitu ne boste imeli dolgo časa, zato je tekoče obvladati metodo banding več vredno kot poskušati zapomniti tabelo, ki se je napol spomnite.
Dokončanje in naknadno dokončanje: Zaščita kupca
Dokončanje je, ko stanje nakupne cene preide, prodajalec zapusti nepremičnino in kupec postane upravičen do nepremičnine. Listina o prenosu — običajno zemljiškoknjižni obrazec TR1 — mora biti v skladu z razdelkom 52 zakona o lastnini iz leta 1925 in mora biti sestavljena kot listina. Toda dokončanje ni ciljna črta. Dva koraka po zaključku odločita, ali je vaša stranka dejansko varna.
Prvič, davek. Vračilo in plačilo SDLT je treba obravnavati v zakonsko določenem roku. Zamudite in stranka se sooči s kaznimi in obrestmi – tveganjem malomarnosti v resničnem svetu in urejenim vzorcem dejstev SBA.
Drugič, registracija. Po zakonu o registraciji zemljišč iz leta 2002 je prenos registriranega brezplačnega lastništva ali dodelitev zakupa za sedem let razpolaganje, ki ga je mogoče registrirati. Pravni naslov kupca ne preide, dokler ni prenos vpisan v zemljiški knjigi HM – razdelek 27 določa, da je vpis zahteva za razpolaganje po zakonu. Do takrat ima kupec samo pravični delež.
Tukaj je pomembno prioritetno obdobje iz uradnega iskanja pred dokončanjem (obrazec OS1). To iskanje daje zaščiteno okno, v katerem se lahko kupec registrira brez večine poznejših vnosov, če vloga prispe v zemljiško knjigo v roku. Razumevanje, zakaj to okno obstaja – da se prepreči, da bi prodajalec ustvaril nova zanimanja med iskanjem in registracijo – je ravno nagrada preizkuševalcev.
Zakupni dodatki, ki jih ne morete preskočiti
Freehold je čistejša zgodba; leasehold doda gibljive dele, FLK2 pa jih preizkusi. Pri nakupu najemnine bodite pozorni na soglasje najemodajalca za dodelitev (licenca za dodelitev), morebitne omejitve v registru, ki zahtevajo potrdilo najemodajalca pred registracijo, strošek storitev in zaostala najemnina ter ali je treba najemodajalca obvestiti o dodelitvi po zaključku. Najem za sedem let je mogoče registrirati ločeno z lastno številko naslova.
Praktičen zaključek: ko vprašanje omenja stanovanje, družbo za upravljanje ali stroške storitev, upočasnite. "Najboljši odgovor" bo pogosto vklopil korak, specifičen za najem, ki bi ga revizijski načrt samo za prosto lastništvo zamudil.
A Osredotočeni revizijski načrt za Property Practice
Kako naj bi to pravzaprav študiral? Poskusite preslikati celotno transakcijo na eno stran: predpogodbo (iskanje, povpraševanje, priprava), zamenjavo (zavezujoča pogodba, polog, tveganje), dokončanje (potrdilo o prenosu, denarni tok) in po zaključku (SDLT, registracija, prednostno obdobje). Nato vsaki stopnji priložite ključno pravilo in ključno tveganje. Ta en sam diagram odgovori na večino vprašanj SBA hitreje kot katera koli stena zapiskov.
Vrtajte izračune SDLT, dokler trakovi niso drugačna narava. Vadite razliko med stanovanjskimi in komercialnimi pogoji. In vsakič, ko dobite napačno vadbeno vprašanje, zapišite, ali ste zgrešili pravilo, stopnjo ali posledico – iste tri kote, ki jih uporablja izpraševalec. Vzorci v lastnih napakah so najhitrejša pot do izboljšav.
Še zadnji opomnik: Property Practice je povezan z računi odvetnika in zemljiškim pravom. Denar stranke ob zaključku, plačilo SDLT, hipotekarni predujem - vse to poteka skozi knjigo strank. Preglejte te teme, pri čemer bodite pozorni na to, kako se povezujejo, in medtematska vprašanja ne bodo več delovala kot zaseda.
Če želite strukturirano podporo, to počnemo pri CELE SQE (celebar.com). Naši tečaji SQE1 se gibljejo od 1750 £ za kratkoročno možnost do 3720 £ za dolgoročni program, z možnostjo enega FLK po polovični ceni, če potrebujete samo FLK2, in 150 £ popusta za zgodnjo prijavo. Mnogi kandidati združijo tečaj z banko vprašanj za 575 GBP na mesec, da vadijo natančen slog SBA, opisan zgoraj. Vprašanja? Stopite v stik z nami na WeChat SQE100 ali na [email protected] – brez pritiska, samo usmerite vas v pravo smer.