Уявіть це. Ви пройшли сорок хвилин у газеті FLK2, ви відповіли на запитання про двох братів і сестер, які купили будинок разом, один помер, і всі варіанти відповідей залежать від того, були вони спільними чи спільними орендарями. Ваш шлунок падає, тому що минулого разу, коли ви переглядали виживання, ви наполовину згадали це й пішли далі. Звучить знайомо? Земельний закон карає напівпам'ятих. Він винагороджує кандидатів, які можуть відобразити факти на невеликій кількості жорстких правил і застосовувати їх без вагань.
Ця тема знаходиться в SQE1 FLK2 поряд із Property Practice, трасти, заповіти, кримінальна практика та рахунки адвокатів. Це концептуальний, а не процедурний характер, і експерт любить перевіряти, чи розумієте ви , чому інтерес пов’язує покупця, а не просто чи він існує. Дозвольте мені ознайомитися з тими частинами, які виникають знову і знову.
Майно та інтереси: Фонд земельного права, який не можна пропустити
Усе в земельному праві ґрунтується на одній відмінності. Починаючи з Закону про власність 1925, можуть існувати лише дві юридичні власності: безкоштовне володіння (плата за абсолютне володіння) та орендне володіння (абсолютний термін у роки). Потім у розділі 1(2) перераховуються інтереси, які можуть бути законними, включаючи сервітут, наданий на термін, еквівалентний вільному володінню або оренді, і юридичну плату. Все, що не відповідає цим полям, може бути тільки equitable.
Чому це важливо в день іспиту? Тому що ярлик законності/справедливості керує всім питанням. Юридичні права історично зв'язували світ; справедливі права залежать від доктрин повідомлення або, у зареєстрованих земельних ділянках, від реєстрації чи переважного інтересу. Якщо ви не можете класифікувати інтерес протягом перших десяти секунд, ви вгадаєте решту.
Практична вправа: візьміть будь-який відсоток — іпотеку, сервітут, обмежувальну угоду, оренду — і поставте два запитання. Це законно чи справедливо? Як він захищений від наступного покупця? Якщо ви можете відповісти на обидва миттєво, ви FLK2 готові до цієї теми.
Спільна власність для FLK2: Спільна оренда, загальна оренда та пережиток
Це тема, яка підстерігає людей, тому повільніше. Якщо двоє або більше осіб володіють землею, право власності завжди належить трасту землі, а юридичне майно може бути лише спільною орендою — ніколи не розривається, максимум чотири довірчі особи. Цікава дія відбувається в акціонерному капіталі, де співвласники є або спільними орендарями, або спільними орендарями.
A спільна оренда вимагає чотирьох одиниць: володіння, інтересу, права власності та часу. Він несе право survivorship, тобто коли один спільний орендар помирає, його частка автоматично переходить до тих, хто залишився живим, поза заповітом. Спільна оренда дає кожному власнику окрему, неподілену частку, яка переходить під його маєток. Тож у цьому сценарії іспиту щодо померлого брата та сестри вся відповідь залежить від того, чи була справедлива частка спільною орендою (потерпілий отримує все) чи спільною орендою (частка померлого переходить до їхніх бенефіціарів).
Тепер вивчіть розривний холод, тому що він сильно перевірений. Справедливе спільне орендування може бути розірвано протягом усього життя — наприклад, шляхом письмового повідомлення відповідно до розділу 36(2) Закону про власність 1925, одним орендарем, який має справу зі своєю часткою, або за взаємною згодою чи курсом угод, як обговорювалося у справі Williams проти Hensman. Розрив перетворює спільну оренду на спільну оренду. Ви не можете розірвати за бажанням, тому що виживання діє за мить до того, як смерть вступає в силу. Правильно встановивши цю точку часу, ви отримаєте гроші, які інші втратять.
Сервітути: чотири перешкоди та як вони створюються
Сервітути з’являються майже в кожному FLK2 засіданні в тій чи іншій формі. Почніть з визначення з Re Ellenborough Park. Щоб право бути сервітутом, воно має відповідати чотирьом вимогам: має бути домінуюче та службове майно; право повинно вміщати (приносити користь) панівній землі; дві ділянки повинні належати або займатися різними особами; і право має бути здатним формувати предмет гранту. Ця остання перешкода відфільтровує розпливчасті претензії — право на перегляд, наприклад, є надто невизначеним.
Creation — це заплутаність кандидатів. Сервітути можуть створюватися явно, непрямо або за приписом. Щодо неявного надання, вам слід знати правило у справі Wheeldon v Burrows, яке перетворює певні квазісервітути на повні сервітути при продажу частини, і розділ 62 Закону про власність 1925, який може оновити неофіційний дозвіл до сервітуту щодо передачі. Рецепт, загалом, винагороджує тривале використання за правом — без примусу, таємниці чи дозволу. Тримайте ці три мінуси у своїй голові як "nec vi, nec clam, nec precario".
Зверніть увагу на пастку: запитання часто дає вам «право», яке підводить одну кінцівку Елленборо, а потім запитує, як це пов’язує покупця. Якщо це взагалі не дійсний сервітут, питання про обов’язковість не виникає. Завжди перевіряйте дійсність перед пріоритетом.
Угоди вільного володіння: чому тягар рідко виконується за законом
Угоди перевіряють вашу здатність відокремлювати користь від тягаря, а також закон від справедливості. Вигода від угоди може діяти відповідно до загального права, якщо вона стосується землі. Однак цей тягар не відповідає закону — це правило заголовка у справі Austerberry v Oldham Corporation, пізніше підтверджене Палатою лордів у справі Rhone v Stephens. Отже, як обмежувальна угода зобов’язує пізнішого власника обтяженої землі? Через справедливість, відповідно до доктрини у справі Tulk v Moxhay, за умови, що угода є обмежувальною (негативною) по суті, вона торкається та стосується землі, сторони мали намір її використовувати, і вона належним чином захищена реєстрацією.
Екзаменатори люблять позитивні угоди, тому що тягар не може йти безпосередньо. Тоді вам доведеться знайти обхідні шляхи — ланцюг угод про відшкодування або принцип взаємної вигоди та тягаря від Halsall проти Brand. Якщо запитання демонструє обов’язок до щось (відремонтувати огорожу, сприяти утриманню дороги), інстинктивно тягніться до «позитивної угоди, тягар не біжить, шукайте непрямий шлях».
Зареєстрована та незареєстрована земля: створення інтересу для покупця
Це пріоритетний двигун земельного права, і саме тут проживає багато знаків. Для зареєстрованої землі регулюється Закон про реєстрацію землі 2002. Відчуження, що підлягає реєстрації, має пріоритет над попередніми інтересами, за винятком тих, які захищені повідомленням у реєстрі, і тих, які перекривають реєстр. Головні інтереси в Додатку 3 проходять сувору перевірку — зокрема, законна оренда на сім років або менше, а також інтереси особи, яка займає фактичну посаду, сучасне відлуння Williams & Glyn's Bank v Boland.
У зменшенні кількості незареєстрованої землі ви застосовуєте стару систему: законні права пов’язують весь світ, більшість справедливих прав має бути зареєстровано як плату за землю відповідно до Закону про плату за землю 1972 року , а все, що виходить за межі цієї схеми, залежить від доктрини повідомлення. Головоломка тут часто приховує неможливість реєстрації — договір про майно класу C(iv) або обмежувальний договір класу D(ii), який ніколи не укладався, а тому є недійсним щодо покупця законного майна за гроші. Знайдіть відсутню реєстрацію, і відповідь випаде.
Як переглянути земельне законодавство для SQE1 FLK2 Документ
Single Best Answer питання не есе. Вони дають вам вузький набір фактів і п’ять правдоподібних варіантів, лише один із яких найкращий. Отже, ваш перегляд має бути структурований навколо дерева рішень, а не прози. Для кожної теми побудуйте односторінкову блок-схему: класифікуйте інтерес, перевірте його достовірність, а потім визначте пріоритет. Зробіть це для сервітутів, угод, оренди, іпотеки та спільного володіння, і ви покриєте більшість того, що FLK2 кине на вас.
Дві звички відрізняють сильних кандидатів від решти. Вони вивчають провідні випадки як тригери, а не як котирування — вам не потрібне повне співвідношення Tulk v Moxhay, вам потрібно розпізнати момент, коли воно застосовується. І вони тренуються під тиском часу, тому що читати щільний фактичний сценарій менш ніж за дев’яносто секунд — це власна майстерність. Змішайте питання Земельного права з трастами та Property Practice, оскільки екзаменатор навмисно їх накладає; суперечка про спільне володіння може спокійно перетворитися на питання щодо земельних трастів щодо окупації та продажу.
Швидко перевірте себе перед тим, як закрити книгу: назвіть дві юридичні норми, чотири одиниці, чотири вимоги Елленборо та два шляхи, якими обмежувальна угода обтяжує покупця. Якщо будь-яка відповідь нечітка, це сьогоднішній перегляд.
Як CELE SQE може допомогти
Якщо ви хочете, щоб земельне право було відображено в чітких деревах рішень із відпрацьованою практикою SBA, наші курси SQE1 проходять від короткострокового курсу за 1750 фунтів стерлінгів до довгострокового курсу за 3720 фунтів стерлінгів, з опцією одного FLK за півціни, якщо вам потрібен лише FLK2. Діє знижка в розмірі 150 фунтів стерлінгів на раннє буріння, а наш банк питань SQE1 доступний за ціною 575 фунтів стерлінгів на місяць для цілеспрямованого буріння. Приходьте та знайдіть нас на celebar.com або на WeChat SQE100 — ми скеровуємо кандидатів із самого першого засідання та будемо раді обговорити, де земельне законодавство відповідає вашому плану.