Imagina això. Esteu assegut al paper FLK2, el rellotge avança i una única pregunta amb la millor resposta deixa davant vostre un comprador que acaba de descobrir que la propietat es troba al costat d'un bypass previst. El venedor no ho va esmentar mai. Què hauria d'haver fet l'advocat i en quina fase de la transacció? Si la vostra ment es queda en blanc, no esteu sols: Dret i pràctica de la propietat és l'assignatura en què els candidats coneixen la teoria de la llei de la terra però es bloquegen el procediment. Aquest article explica la transacció de transmissió de la mateixa manera que els examinadors SQE1 la comproven: com una seqüència de decisions que pren un advocat real.
Per què el procediment de transmissió domina SQE1 FLK2
Land Law us ofereix les normes substantives: successions, servituds, copropietat, registre del títol. El dret i la pràctica de la propietat planteja una pregunta més difícil i pràctica: què fa l'advocat realment do amb aquestes regles, pas a pas, per traslladar una venda de la instrucció a la finalització sense negligència? Els dos temes es superposen molt, de manera que els examinadors poden crear una pregunta que s'assembla a la llei de la terra però que realment és un procediment de prova, o viceversa.
El meu consell per a qualsevol persona que treballi a través de FLK2 és que primer creïs una cronologia mental de la transacció i, després, penges-hi les normes legals. Una vegada que pugueu imaginar les etapes en ordre, els punts més complicats (quan passa el risc, quan els contractes esdevenen vinculants, qui és responsable de què) es col·loquen al seu lloc. Anem a caminar per la línia del temps.
La fase precontractual: investigació del títol i plantejament de consultes
Tot el que protegeix el comprador passa abans de la signatura del contracte. Aquí és on es guanya o es perd la pregunta de bypass anterior. L'advocat del comprador ha d'investigar el títol i dur a terme les investigacions estàndard perquè el client sàpiga exactament què està comprant.
Per a les terres registrades , l'advocat obté còpies oficials del registre i del pla de títol de HM Land Registry d'acord amb la Llei de registre de la propietat de 2002, i verifica els registres de propietat, propietat i càrrecs. Per a terres no registrades —encara examinables—, l'advocat examina un epítom del títol i verifica una cadena de propietat ininterrompuda que es remunta almenys 15 anys a una bona arrel del títol, i després fa una cerca de càrregues de terres amb els noms dels propietaris de la finca.
Al costat del títol, l'advocat del comprador planteja cerques i consultes prèvies al contracte. El paquet habitual inclou una recerca de les autoritats locals (que revelaria la derivació prevista), una recerca de drenatge i aigua, una recerca ambiental i consultes prèvies al contracte del venedor, sovint en els formularis estàndard de la Societat d'Advocats. Recordeu el principi rector aquí:
Caveat emptor: deixeu que el comprador tingui cura. En general, el venedor no està obligat a presentar defectes físics voluntaris, de manera que l'advocat del comprador ha de buscar i consultar. El venedor, però, ha de revelar els defectes latents en el títol i no ha de tergiversar activament la propietat.
Una trampa SQE1 per mirar: una resposta vaga a les consultes que resulti enganyosa pot donar al comprador una reclamació per tergiversació. Per tant, quan una pregunta mostri un venedor donant una resposta mig certa, penseu en els remeis, no només en el procediment.
Canvi de contractes: el punt de no retorn
Fins a l'intercanvi, qualsevol de les parts pot marxar. A canvi de contractes les parts es veuen obligades legalment a completar, i aquest és un dels moments més provats a FLK2. Un contracte de venda de terres ha de complir l'apartat 2 de la Llei de la propietat (disposicions diverses) de 1989: ha de ser per escrit, contenir tots els termes pactats expressament i estar signat per o en nom d'ambdues parts.
L'intercanvi de contractes s'acostuma a fer mitjançant les fórmules del Col·legi d'Advocats d'intercanvi telefònic (Fórmula A, B o C), que estableixen exactament el que es comprometen a fer els advocats. El comprador normalment paga un dipòsit del 10% del preu de compra a canvi. Coneix la distinció que els agrada als examinadors:
- Un dipòsit conservat com a stakeholder no es pot lliurar al venedor fins que no es completi. El dipòsit
- conservat com a agent per al venedor es pot transferir immediatament, cosa que és més arriscada per al comprador.
El risc de la propietat passa al comprador en canvi, no en finalitzar. Aquesta única regla explica per què el comprador ha de disposar d'una assegurança d'edificis des del moment en què s'intercanvien els contractes. Si la casa es crema l'endemà del canvi, és un problema del comprador, un patró de fet que apareix una i altra vegada.
Les condicions estàndard, normalment les Condicions estàndard de venda o les Condicions estàndard de propietat comercial, omplen els buits entre les condicions especials que negocien les parts. Si una de les parts no completa, l'altra pot notificar-ho per completar-lo, aprofitant el moment de l'essència i obrint la porta a recursos, inclosa la confiscació del dipòsit i, en última instància, la rescissió.
Des de l'intercanvi fins a la finalització: els passos previs a la finalització
La bretxa entre l'intercanvi i la finalització és on l'advocat del comprador endreça els cabots solts. Dues cerques prèvies a la finalització són més importants.
Per a terrenys empadronats, l'advocat fa una recerca prioritària OS1 al Registre de la Propietat HM. Això dóna un període de prioritat, actualment de 30 dies hàbils, durant el qual el comprador pot registrar la transacció sense cap entrada nova al registre. Entreu l'aplicació dins d'aquesta finestra i l'interès del comprador tindrà prioritat. Per a terrenys no registrats, una cerca de càrregues de terres (formulari K15) fa una feina semblant i ofereix el seu propi període de protecció.
Quan la compra està finançada per una hipoteca, l'advocat del prestador, sovint la mateixa empresa que actua en nom del comprador, també ha de dur a terme una recerca de fallida (formulari K16) contra el prestatari per satisfer el prestador. Llavors, l'advocat presenta un certificat de títol al prestador i retira l'avançament de la hipoteca llest per al dia de finalització.
Finalització i postemplenament: impostos i matrícula
Un cop finalitzat es paga el saldo del preu de compra, el venedor lliura l'escriptura de transmissió (un TR1 per a la totalitat d'un títol registrat) i el comprador té dret a la propietat. La transferència s'ha de fer mitjançant escriptura d'acord amb la secció 52 de la Llei de la propietat de 1925, un punt de superposició clar amb el vostre coneixement de la llei de la terra.
La finalització no és la meta. Dues tasques posteriors a la finalització estan directament al programa SQE1, i totes dues inclouen dates límit que hauríeu de memoritzar com a intervals en lloc d'endevinar xifres exactes:
L'impost després del registre. El comprador ha de presentar una declaració de l'impost sobre la terra de l'impost de segell i pagar qualsevol SDLT que s'hagi vençut dins del període legal després de la finalització. Només un cop pagat SDLT, el comprador pot sol·licitar al Registre de la Propietat HM per registrar la transferència i qualsevol càrrec nou.
Dos punts els examinadors avaluen aquí. En primer lloc, a Wales, SDLT no s'aplica; en canvi, es cobra l'impost sobre transaccions de terres. Una pregunta que situa la propietat a Cardiff és provar si heu detectat la diferència. En segon lloc, el registre és constitutiu per a moltes negociacions: segons la Llei de registre de terres de 2002, la transferència d'una finca registrada no funciona per llei fins que es completa mitjançant el registre. Mentrestant, el comprador té l'interès equitatiu, i és precisament per això que la cerca prioritària és tan important.
Leasehold i els examinadors de punts pràctics recompensen
La compra d'un pla d'arrendament inclou passos addicionals a la mateixa línia de temps. L'advocat del comprador revisa el contracte d'arrendament per al termini, el càrrec del servei i el lloguer del sòl, i planteja consultes al propietari o a l'agent gestor. Quan el contracte d'arrendament requereix el consentiment del propietari per a la cessió, aquest consentiment s'ha d'obtenir i el propietari no l'ha de negar sense raó. En un nou contracte d'arrendament de locals comercials, vigileu la seguretat de la tinença d'acord amb la Llei de propietaris i llogaters de 1954 i si les parts n'han contractat.
Durant la transacció, la conducta queda en segon pla. Un advocat que actuï tant per al comprador com per al prestador, o per a compradors conjunts, ha d'estar alerta davant d'un conflicte d'interessos d'acord amb els estàndards i regulacions SRA i ha de mantenir els diners del client estrictament d'acord amb les regles de comptes SRA, que lliga perfectament la llei i la pràctica de la propietat a la revisió dels vostres comptes d'advocat.
Llavors, com es converteix tot això en marques? Prova aquests moviments pràctics:
- Dibuixa la línia de temps una vegada, a mà: instruccions → cerques i consultes → intercanvi → cerques prèvies a la finalització → finalització → SDLT → registre. A continuació, comproveu-vos què passa a cada node.
- Per a cada patró de fets, pregunteu en quina etapa estem? La resposta correcta gairebé sempre activa el temps.
- Recordeu les conseqüències de l'intercanvi (contracte vinculant, dipòsit, transmissió de riscos, assegurances) perquè aquest clúster és or per al format SBA.
- Contingueu els procediments registrats i no registrats en columnes mentals separades perquè mai apliqueu una cerca de càrregues de terres a un terreny registrat.
Domineu la seqüència i les preguntes deixen de semblar com a proves de memòria i comencen a sentir-se com la feina per a la qual us esteu entrenant.
Com pot ajudar CELE SQE
A CELE SQE (celebar.com) hem ensenyat Dret i Pràctica de la Propietat des de la primera sessió SQE, i els nostres materials mapegen tota aquesta línia de temps de transmissió amb el tipus de preguntes de millor resposta que trobareu. Si voleu estructurar-vos, els cursos SQE1 van des de 1.750 £ per a l'opció a curt termini fins a 3.720 £ per al curs a llarg termini, amb un preu de FLK únic a la meitat d'aquestes tarifes si només necessiteu FLK2, a més d'un descompte de 150 £ per anticipació. Preferiu fer preguntes o llegir al vostre ritme? El banc de preguntes SQE1 és de 575 £ al mes i el conjunt complet de llibres de text és de 950 £. Posa't en contacte amb nosaltres en qualsevol moment a WeChat SQE100 o a [email protected].