SQE1 FLK2 Eigendomsrecht en -praktijk: stappen voor overdracht

Stel je dit eens voor. U zit op het FLK2-papier, de klok tikt en één enkele vraag met het beste antwoord zet een koper voor u neer die net heeft ontdekt dat het pand naast een geplande bypass ligt. De verkoper heeft er nooit iets over gezegd. Wat had de advocaat moeten doen, en in welk stadium van de transactie? Als je geest leeg is, ben je niet de enige: Eigendomsrecht en praktijk is het onderwerp waarbij kandidaten de theorie van het grondrecht kennen, maar stilstaan ​​bij de procedure. In dit artikel wordt de overdrachtstransactie besproken zoals de SQE1-examinatoren deze testen: als een reeks beslissingen die een echte advocaat neemt.

Waarom de overdrachtsprocedure domineert SQE1 FLK2

Landwet geeft u de materiële regels: landgoederen, erfdienstbaarheden, mede-eigendom, eigendomsregistratie. Property Law and Practice stelt een moeilijkere, meer praktische vraag: wat doet de advocaat eigenlijk met die regels, stap voor stap, om een ​​verkoop zonder nalatigheid van instructie naar voltooiing te brengen? De twee onderwerpen overlappen elkaar grotendeels, zodat de examinatoren een vraag kunnen opstellen die lijkt op het grondrecht, maar in werkelijkheid een testprocedure is, of andersom.

Mijn advies aan iedereen die via FLK2 werkt, is om eerst een mentale tijdlijn van de transactie op te bouwen en daar vervolgens de wettelijke regels aan te hangen. Als je de fases eenmaal in volgorde kunt zien, vallen de lastigere punten – wanneer het risico voorbij is, wanneer contracten bindend worden, wie waarvoor aansprakelijk is – op hun plaats. Laten we de tijdlijn bewandelen.

De fase voorafgaand aan het contract: onderzoek naar de eigendomstitel en het stellen van vragen

Alles wat de koper beschermt, gebeurt voordat het contract wordt ondertekend. Dit is waar de bovenstaande bypass-vraag wordt gewonnen of verloren. De advocaat van de koper moet de eigendomsrechten onderzoeken en de standaardonderzoeken uitvoeren, zodat de cliënt precies weet wat hij koopt.

Voor geregistreerd land verkrijgt de advocaat officiële kopieën van het register en het eigendomsplan van HM Land Registry onder de Land Registration Act 2002, en controleert hij de eigendoms-, eigendoms- en lastenregisters. Voor niet-geregistreerd land – nog steeds te onderzoeken – onderzoekt de advocaat een toonbeeld van eigendom en verifieert een ononderbroken eigendomsketen die minstens 15 jaar teruggaat tot een goede wortel van eigendom, en voert vervolgens een onderzoek naar de grondkosten uit op de namen van landgoedeigenaren.

ANaast de titel stelt de advocaat van de koper precontractuele zoekopdrachten en onderzoeken in. De gebruikelijke bundel omvat een onderzoek bij de plaatselijke overheid (waaruit de geplande omleiding zou blijken), een onderzoek naar riolering en water, een onderzoek naar het milieu en precontractuele vragen van de verkoper, vaak op basis van de standaardformulieren van de Law Society. Denk aan het leidende principe hier:

Caveat emptor — laat de koper oppassen. De verkoper is over het algemeen niet verplicht om fysieke gebreken op te geven, dus de advocaat van de koper moet zoeken en informeren. De verkoper moet echter verborgen gebreken in de eigendom openbaar maken en mag de eigendom niet actief verkeerd voorstellen.

AEen SQE1-valstrik om in de gaten te houden: een vaag antwoord op vragen dat misleidend blijkt te zijn, kan de koper een claim wegens verkeerde voorstelling van zaken opleveren. Dus als op een vraag blijkt dat een verkoper een half waar antwoord geeft, denk dan aan oplossingen, niet alleen aan de procedure.

Uitwisseling van contracten: het punt waarop geen terugkeer meer mogelijk is

Tot de uitwisseling kan elke partij weglopen. Bij uitwisseling van contracten zijn de partijen wettelijk verplicht om de overeenkomst na te komen, en dit is een van de zwaarst geteste momenten in FLK2. Een contract voor de verkoop van grond moet voldoen aan sectie 2 van de Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989: het moet schriftelijk zijn, alle uitdrukkelijk overeengekomen voorwaarden bevatten en door of namens beide partijen zijn ondertekend.

Contracten worden gewoonlijk uitgewisseld met behulp van de Law Society-formules voor telefonische uitwisseling (Formule A, B of C), waarin precies wordt uiteengezet wat de advocaten zullen doen. Normaal gesproken betaalt de koper bij inruil een aanbetaling van 10% van de koopprijs. Ken het onderscheid waar de examinatoren van houden:

Het risico van de woning gaat bij ruil over op de koper, niet bij voltooiing. Die ene regel verklaart waarom de koper een opstalverzekering moet hebben afgesloten vanaf het moment dat contracten worden uitgewisseld. Als het huis de dag na de ruil afbrandt, is dat het probleem van de koper – een feitpatroon dat keer op keer opduikt.

Standaardvoorwaarden, doorgaans de Standaard Verkoopvoorwaarden of de Standaard Voorwaarden Commercieel Vastgoed, vullen de gaten op tussen de bijzondere voorwaarden waarover de partijen onderhandelen. Als een partij er niet in slaagt de voltooiing te voltooien, kan de andere partij een kennisgeving betekenen om de voltooiing te voltooien, waardoor tijd van essentieel belang is en de deur wordt geopend voor rechtsmiddelen, waaronder verbeurdverklaring van de aanbetaling en uiteindelijk ontbinding.

Van uitwisseling tot voltooiing: de stappen vóór voltooiing

In de kloof tussen uitwisseling en voltooiing ruimt de advocaat van de koper de losse eindjes op. Twee zoekopdrachten vóór voltooiing zijn het belangrijkst.

Voor geregistreerde grond voert de advocaat een OS1 prioritaire zoekopdracht uit bij HM Kadaster. Dit geeft een prioriteitsperiode – momenteel 30 werkdagen – waarin de koper de transactie kan registreren, zonder nieuwe vermeldingen in het register. Ontvang de aanvraag binnen dat venster en het belang van de koper staat voorop. Voor niet-geregistreerd land doet een zoekactie naar grondheffingen (formulier K15) een soortgelijke taak en geeft zijn eigen beschermingsperiode.

Wanneer de aankoop wordt gefinancierd door een hypotheek, moet de advocaat van de kredietgever (vaak dezelfde firma die namens de koper optreedt) ook een faillissementsonderzoek (formulier K16) tegen de kredietnemer uitvoeren om de kredietverstrekker tevreden te stellen. De advocaat dient vervolgens een eigendomscertificaat in bij de kredietverstrekker en trekt het hypotheekvoorschot op, klaar voor de voltooiingsdag.

Voltooiing en navoltooiing: belasting en registratie

Bij voltooiing wordt het saldo van de koopprijs betaald, overhandigt de verkoper de overdrachtsakte (een TR1 voor de gehele geregistreerde titel) en wordt de koper rechthebbende op het onroerend goed. De overdracht moet plaatsvinden via een akte op grond van sectie 52 van de Law of Property Act 1925 – een duidelijk overlappunt met uw kennis van het grondrecht.

Voltooiing is niet de finishlijn. Twee post-voltooiingstaken staan ​​duidelijk op de SQE1-syllabus, en beide hebben deadlines die je moet onthouden als reeksen in plaats van exacte cijfers te raden:

Belasting en vervolgens registratie. De koper moet een aangifte zegelrecht over grondbelasting indienen en de verschuldigde SDLT na voltooiing binnen de wettelijke termijn betalen. Pas nadat SDLT is betaald, kan de koper bij HM Kadaster een aanvraag indienen om de overdracht en eventuele nieuwe kosten te registreren.

Twee punten die de examinatoren hier testen. Ten eerste is SDLT in Wales niet van toepassing; in plaats daarvan wordt grondtransactiebelasting geheven. Een vraag die het onroerend goed in Cardiff plaatst, is testen of je het verschil hebt opgemerkt. Ten tweede is registratie bepalend voor veel transacties: volgens de Land Registration Act 2002 is een overdracht van een geregistreerd landgoed juridisch niet van kracht totdat deze door registratie is voltooid. De koper heeft in de tussentijd het billijke belang, en dat is precies de reden waarom het zoeken naar prioriteit zo belangrijk is.

Erfpacht en de praktijkpuntenexaminatorenbeloning

Het kopen van een erfpachtplat legt extra stappen op dezelfde tijdlijn. De advocaat van de koper toetst de huurovereenkomst op de looptijd, de servicekosten en de canon, en vraagt ​​navraag bij de verhuurder of beheerder. Wanneer voor de huurovereenkomst de toestemming van de verhuurder voor de overdracht vereist is, moet die toestemming worden verkregen en mag de verhuurder deze niet op onredelijke gronden onthouden. Let bij een nieuwe huurovereenkomst voor een bedrijfspand op de eigendomszekerheid op grond van de Landlord and Tenant Act 1954 en of de partijen zich daaruit hebben teruggetrokken.

Gedurende de transactie blijft het gedrag op de achtergrond. Een advocaat die optreedt voor zowel de koper als de kredietverstrekker, of voor gezamenlijke kopers, moet alert zijn op belangenverstrengeling onder de SRA Normen en Regelgeving en moet het geld van cliënten strikt in overeenstemming houden met de SRA Accounts Rules – die het eigendomsrecht en de praktijk netjes terugkoppelen naar de revisie van uw Solicitor Accounts.

Dus hoe zet je dit allemaal om in cijfers? Probeer deze praktische bewegingen:

Beheers de reeks en de vragen voelen niet meer als geheugentests, maar beginnen te voelen als het werk waarvoor je traint.

Hoe CELE SQE kan helpen

ABij CELE SQE (celebar.com) hebben we eigendomsrecht en -praktijk onderwezen sinds de allereerste SQE-vergadering, en onze materialen brengen deze hele overdrachtstijdlijn in kaart met het soort vragen met het beste antwoord waarmee u te maken zult krijgen. Als je structuur wilt, lopen de SQE1-cursussen van £ 1.750 voor de kortetermijnoptie tot £ 3.720 voor de lange termijncursus, met single-FLK-prijzen voor de helft van die tarieven als je alleen FLK2 nodig hebt, plus een £ 150 vroegboekkorting. Wilt u liever vragen beantwoorden of in uw eigen tempo lezen? De SQE1-vragenbank kost £ 575 per maand en de volledige set schoolboeken kost £ 950. U kunt ons op elk gewenst moment bereiken op WeChat SQE100 of op [email protected].