SQE1 емтихан бөлмесінің суреті. Ең жақсы жауап беретін жалғыз сұрақ сізге сценарийді түсіреді: сіздің клиентіңіз £480,000-ға тегін үй сатып алуда, жергілікті іздеу жақын жердегі жолды кеңейту схемасын белгіледі және сізде төрт сағаттық қағаз қалды. Қандай факт сіздің кеңесіңізді өзгертеді және қайсысы алаңдатушы болып табылады? Бұл Меншік құқығы мен тәжірибесі-дегі нақты сынақ — анықтамаларды жаттау емес, адвокаттың ары қарай не істейтінін білу.
Көптеген кандидаттар тасымалдаудың кең уақыт кестесін басқаруға болады деп санайды. Белгілер мәміленің ортасында және аяғындағы егжей-тегжейлі ақпарат болып табылады: тапсырыс бойынша іздеу, қанша салық төлеу керек және сатып алушыны Жер тізілімінде қалай қорғау керек. Емтиханшылар FLK2.
ішінде сынауды ұнататын бөліктерді қарастырайықНеліктен меншік құқығы мен тәжірибесі FLK2
-де орын алады?Меншік құқығы және тәжірибесі – жер құқығы, сенімгерлік, өсиет және әкімшілік, адвокаттық есеп және қылмыстық құқық және практикамен қатар жүретін FLK2 алты пәнінің бірі. Жер туралы заң сізге негізгі доктринаны береді - заңды мүліктер, сервитуттар, бірлескен меншік. Property Practice бұл доктринаны қабылдайды және қиынырақ сұрақ қояды: клиентіңізді ашық қалдырмай мүлікті сатушыдан сатып алушыға қалай жылжытуға болады?
SQE1 бағалау пішімі – ең соңғы SRA спецификациясына сәйкес әрқайсысында бес сағат 20 минуттан тұратын 180 жалғыз ең жақсы жауап сұрақтан тұратын екі құжат. ХХ2ЖЖ сұрақтары сізден ережені рефератта айтуды сирек сұрайды. Олар сізді адвокаттың орнына қойып, келесі қадамның дұрыстығын сұрайды. Бұл фрейм сіздің қайта қарауға арналған анықтама: сөздік қорды ғана емес, процесті үйреніңіз.
A пайдалы әдет: әрбір тақырып бойынша «мұны кім жасайды, қай кезеңде және ол дұрыс емес болса не болады?» деп сұраңыз. Емтихан қабылдаушы әдетте осы үш бұрыштың бірін сынап көреді.
Келісімшартқа дейінгі іздеулер: әрқайсысы сізге не айтады
caveat emptor (сатып алушы абай болсын) қағидасы тасымалдауды басқаратындықтан, сатушы мүліктің кемшіліктерін ерікті түрде жоюға міндетті емес. Сатып алушының адвокаты айырбастау алдында проблемаларды табуы керек. Іздеу дәл осы, және SQE дұрыс іздеуді дұрыс уайымға сәйкестендіруге болатынын тексеруді ұнатады.
- Жергілікті жер алымдары және жергілікті атқарушы органның сұраулары — жоспарлауға рұқсаттарды, құрылыс ережелеріне келісімдерді, ағаштарды сақтау туралы бұйрықтарды, қорықтар аумақтарын және мүлікке қызмет көрсететін жолдың мемлекеттік қаражат есебінен қабылдануын және күтіп ұстауын анықтайды. .
- Дренажды және суды іздеу — мүліктің жалпы кәрізге және су құбырына қосылатынын және жалпы канализация қай жерде жұмыс істейтінін растайды.
- Қоршаған ортаны іздеу — ластанған жер қаупі мен су тасқыны тарихын белгілейді. Тазалау жауапкершілігі ағымдағы иесіне жүктелуі мүмкін болғандықтан маңызды.
- Кезексіз жөндеуді тексеру және аймаққа байланысты тау-кен немесе басқа маман іздеулері.
Жолды кеңейту сценарийіне оралыңыз. Ұсынылған схема - бұл жергілікті іздеудің дәл осындай түрі. Сіздің жұмысыңыз дүрбелең емес; бұл клиентке нәтиже туралы хабарлау, құндылық пен ләззатқа әсерін қарастыру және айырбастау алдында жалғастыру, қайта келіссөздер жүргізу немесе одан бас тарту туралы кеңес беру. SBA-да "ең жақсы" жауап әдетте өлшенген, клиентке бағытталған келесі қадам болып табылады, бұл драмалық емес.
Айырбастау, депозит және стандартты шарттар
Жерді сатуға арналған келісім-шарттар жылжымайтын мүлік туралы заңның (әртүрлі ережелер) 1989 заңының 2-бөліміне сәйкес болуы керек: жазбаша түрде, барлық келісілген шарттар бір құжатқа енгізілген және екі тарап қол қойған. Тұрғын үй мәмілелері әдетте стандартты сату шарттары бойынша жасалады; Стандартты коммерциялық меншік шарттары бойынша коммерциялық мәмілелер. Атаудың айырмашылығын біліңіз және айырбастау кезінде не өзгеретінін біліңіз.
O айырбастау кезінде келісім-шарт міндетті болады және мүліктегі тәуекел әдетте стандартты шарттарда сатып алушыға өтеді, сондықтан сатып алушының ғимаратты сақтандыруы қазірдің өзінде болуы керек. Депозит әдетте 10 пайызды құрайды. Сатып алушы кейінірек орындай алмаса, сатушы әдетте бұл депозитті сақтай алады және қосымша қорғау жолдарын іздей алады. Жалпы емтихан тұзағы алмасу алдындағы позицияны (кез келген тарап кете алады) кейінгі позициямен (міндетті келісім-шарт, нақты салдар) шатастырады. Сол сызықты санаңызға мықтап бекітіңіз.
Мөрге баж салығы: Сандар емтиханы ХХ1ЖЖ
Жер салығы (SDLT) таңдаулы болып табылады, себебі ол сізді ережелерді еске түсірмей, қолдануға мәжбүр етеді. SDLT Англия мен Солтүстік Ирландиядағы жер транзакциялары үшін алынады (Уэльстің жер транзакциялары салығы бар). Ол жолақты, кесінді негізінде есептеледі — бағаның әрбір бөлігіне бір мөлшерлеме бойынша бүкіл бағаға емес, сол жолақ үшін мөлшерлеме бойынша салық салынады.
Әр шекті тиынға дейін жаттап алудың қажеті жоқ, ал тарифтер өзгереді, сондықтан отыратын жеріңізге жақын сенімді көзден ағымдағы жолақтарды қайта қарап шығыңыз. Сіз суықты түсінуіңіз керек нәрсе - емтихан алушы сұрақтар құрастыратын тұжырымдамалар:
- тұрғын және тұрғын емес тарифтер және аралас мақсаттағы мүлік арасындағы айырмашылық.
- Қосымша тұрғын үйлер үшін жоғары тарифтер — сатып алушының басқа тұрғын үй мүлкі бұрыннан бар болған кезде қолданылатын үстеме ақы.
- Алғаш рет сатып алушы жеңілдік және оны талап ету үшін орындалуы керек шарттар.
- SDLT декларациясын ұсыну және транзакция күшіне енген күннен кейін заңмен белгіленген мерзімде төлеу міндеттемесі, әдетте аяқталады.
Дөңгелек сандармен кесінді есептеуді ол автоматты түрде болғанша орындаңыз. Емтиханда сізге көп уақыт болмайды, сондықтан белдеу әдісін еркін меңгеру сіз жартылай еске түсіретін кестені есте сақтауға тырысқаннан гөрі маңызды.
Аяқтау және кейінгі аяқтау: Сатып алушыны қорғау
Аяқтау – сатып алу бағасының қалдығы өтіп, сатушы босаса және сатып алушы мүлікке құқыққа ие болады. Тасымалдау актісі — әдетте жер тізілімінің TR1 нысаны — 1925 жылжымайтын мүлік туралы заңның Заңының 52 бөліміне сәйкес болуы және акт ретінде ресімделуі керек. Бірақ аяқтау - мәре сызығы емес. Аяқтаудан кейінгі екі қадам клиенттің шынымен қауіпсіз екенін анықтайды.
Біріншіден, салық. SDLT қайтарымы мен төлемі заңмен белгіленген мерзімде қарастырылуы керек. Оны жіберіп алсаңыз, клиент айыппұлдар мен пайыздармен бетпе-бет келеді — немқұрайлылық тәуекелі және SBA деректерінің ұқыпты үлгісі.
Екінші, тіркеу. Жерді тіркеу туралы 2002 заңына сәйкес, тіркелген тегін меншікті беру немесе жеті жылдан астам жалға беру тіркелетін диспозиция болып табылады. Сатып алушының заңды құқығы аудару HM Жер тізілімінде тіркелмейінше өтпейді — 27-бөлім тіркеуді заң бойынша әрекет ету үшін талап етеді. Осы уақытқа дейін сатып алушы тек әділ үлеске ие болады.
Бұл жерде аяқталуға дейінгі ресми іздеуден (OS1 нысаны) басымдылық кезеңі маңызды. Бұл іздестіру қорғалған терезені береді, оның барысында сатып алушы өтініш мерзімі ішінде Жер тізіліміне келіп түскен жағдайда, кейінгі жазбалардың көпшілігінсіз тіркеле алады. Бұл терезенің неліктен бар екенін түсіну — сатушының іздеу мен тіркеу арасында жаңа қызығушылықтар туғызуына жол бермеу — дәл дәлелді сарапшылардың сыйлығы.
Жалға берілген қосымшалар
өткізіп жіберуге болмайдыFreehold - бұл таза оқиға; жалға беру жылжымалы бөліктерді қосады және FLK2 оларды сынайды. Жалға беруді сатып алу үшін жалға берушінің беруге келісімін (беруге лицензияны), тіркеуге дейін жалға берушінің куәлігін талап ететін тізілімдегі кез келген шектеуді, қызмет көрсету ақысы мен жерді жалға алу бойынша берешекті және жалға берушіге жалға беру туралы хабарлама аяқталғаннан кейін берілу керек пе екенін бақылаңыз. Жеті жылдан астам жалдау өзінің меншікті нөмірімен бөлек тіркеледі.
Тәжірибелік шешім: сұрақ пәтер, басқарушы компания немесе қызмет ақысы туралы айтылғанда, жылдамдықты азайтыңыз. "Ең жақсы жауап" көбінесе жалдау ақысына қатысты нақты қадамды қосады, оны тек тегін қарау жоспары өткізіп жібереді.
A Property Practice
үшін бағытталған қайта қарау жоспарыБұны қалай зерттеу керек? Бүкіл транзакцияны бір бетте салыстырып көріңіз: келісім-шартқа дейінгі (іздеу, сұраулар, жобаны жасау), айырбастау (міндетті келісім-шарт, депозит, тәуекел), аяқтау (аудару актісі, ақша қозғалысы) және аяқталғаннан кейінгі (SDLT, тіркеу, басымдық кезеңі). Содан кейін әрбір кезеңге негізгі ереже мен негізгі тәуекелді тіркеңіз. Бұл жалғыз диаграмма SBA сұрақтарының көпшілігіне жазбалардың кез келген қабырғасынан жылдамырақ жауап береді.
Жолдаудың екінші сипаты болғанша SDLT есептеулерін бұрғылаңыз. Тұрғын үй және коммерциялық жағдайлар арасындағы айырмашылықты қайталаңыз. Жаттығу сұрағын қате алған сайын, ереже, кезең немесе салдары — емтихан алушы пайдаланатын бірдей үш бұрышты өткізіп алғаныңызды жазыңыз. Өз қателеріңіздегі үлгілер - жақсартудың ең жылдам жолы.
OСоңғы ескерту: Property Practice заңгер шоттарымен және жер туралы заңмен байланысты. Аяқтау кезіндегі клиент ақшасы, SDLT төлемі, ипотекалық аванс — мұның бәрі клиенттік кітап арқылы өтеді. Осы тақырыптарды олардың қалай байланыстырылғанын қадағалап, қайта қарап шығыңыз және тақырыпаралық сұрақтар буксирленгендей сезінуді тоқтатады.
Егер құрылымдық қолдауды алғыңыз келсе, біз мұны CELE SQE (celebar.com) сайтында жасаймыз. Біздің SQE1 курстары қысқа мерзімді нұсқа үшін £1,750-ден ұзақ мерзімді бағдарлама үшін £3,720-ға дейін, егер сізге тек FLK2 қажет болса, жарты бағамен бір FLK опциясы және £150 ерте құсбелгі жеңілдіктері бар. Көптеген үміткерлер жоғарыда сипатталған дәл SBA стилін қолдану үшін айына £ 575 болатын сұрақтар банкімен курсты жұптатады. Сұрақтар? Бізге WeChat SQE100 немесе [email protected] мекенжайы арқылы хабарласыңыз — ешқандай қысым жасамаңыз, тек сізді дұрыс бағытта көрсетіңіз.