Landrecht für SQE1 FLK2: Priorität, überwiegende Interessen, Pachtverträge

A verleiht 280.000 £ für ein Haus, das auf den alleinigen Namen von Herrn A. eingetragen ist. Sein Partner, der vor Jahren ein Drittel des Kaufpreises bezahlt hat, lebt dort und weiß nichts über den Kredit. Herr A gerät in Verzug. Die Bank will Besitz. Wer gewinnt?

Wenn Ihr Instinkt lautete: „Es kommt darauf an, ob sie tatsächlich berufstätig war“, sind Sie auf halbem Weg. Wenn Ihr nächster Gedanke lautete: „Und ob die Bank Nachforschungen angestellt hat und ob das Geld an zwei Treuhänder ausgezahlt wurde und wann der Beruf bestehen musste“ – dann denken Sie wie jemand, dem es im Jahr 2020 gut gehen wird. Bei Fragen zum Landrecht in SQE1 werden Sie selten aufgefordert, einen Begriff zu definieren. Sie verwickeln Sie in einen Streit zwischen zwei Personen mit konkurrierenden Ansprüchen und fragen, wer obsiegt. Das ist eine vorrangige Frage, und Priorität ist das Rückgrat des gesamten Themas.

Dieser Artikel befasst sich mit den Teilen des Landrechts, an denen Kandidaten unter Zeitdruck am häufigsten herumfummeln – Priorität bei eingetragenem Eigentum, Anhang 3, nicht eingetragenem Land, Pachtverträgen und Hypotheken – und gibt Ihnen für jeden eine Arbeitsmethode.

Beginnen Sie mit dem Interesse: Ist es legal oder gerecht?

Bevor Sie zwei Interessen in eine Rangfolge bringen können, müssen Sie wissen, um welche Interessen es sich jeweils handelt. Abschnitt 1(1) des Law of Property Act 1925 lässt nur zwei Rechtsnachlässe zu: die Gebühr einfach absolut im Besitz und die Laufzeit der Jahre absolut. Abschnitt 1(2) listet die Interessen auf, die rechtmäßig sein können – Dienstbarkeiten und Gewinne, die einem dieser Nachlässe entsprechen, Belastungen in Form einer gesetzlichen Hypothek und Eintrittsrechte. Alles andere gemäß Abschnitt 1(3) gilt nur für das Eigenkapital.

„Fähig, legal zu sein“ ist nicht dasselbe wie „legal“. Drei weitere Hürden sind wichtig:

Normalerweise ist eine
• A-Urkunde erforderlich (LPA 1925, Abschnitt 52), und eine gültige Urkunde muss Abschnitt 1 des Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989 entsprechen – auf den ersten Blick ist klar, dass es sich um eine unterzeichnete, beglaubigte und übergebene Urkunde handelt.
• A-Verträge zur Schaffung oder Übertragung eines Grundstücksanteils müssen schriftlich erfolgen, alle vereinbarten Bedingungen enthalten und von beiden Parteien unterzeichnet werden (LP(MP)A 1989, S.2). Gelingt das nicht, kommt überhaupt kein Vertrag zustande – nicht nur ein undurchsetzbarer.
Die
• -Registrierung rundet das Bild ab. Gemäß Abschnitt 27 des Land Registration Act 2002 gelten bestimmte Verfügungen – Übertragungen, Gerichtskosten, Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als sieben Jahren, ausdrückliche rechtliche Dienstbarkeiten – erst nach der Registrierung als rechtswirksam.

Eine hübsche Prüfungsfalle: Ein versuchter Rechtsbewilligungsantrag, der die Formalität nicht erfüllt, kann immer noch Auswirkungen auf das Eigenkapital haben. Ein ausdrücklich durchsetzbarer Vertrag zur Gewährung eines siebenjährigen Mietvertrags schafft einen gerechten Mietvertrag (Grundsatz in Walsh gegen Lonsdale). Eine Hypothek, die nie im Register eingetragen wird, kann dennoch als angemessene Belastung wirksam werden. Wenn also die Fakten besagen, dass „die Urkunde nie registriert wurde“, hören Sie nicht auf – fragen Sie, was an Eigenkapital übrig bleibt, und führen Sie dann die Prioritätsregeln dafür aus.

Prüfungsgewohnheit, die es wert ist, aufgebaut zu werden: Schreiben Sie für jedes Interesse am Faktenmuster zwei Buchstaben an den Rand – L oder E. Die Hälfte der falschen Antworten im Landrecht MCQs resultiert aus der Anwendung der gerechten Regeln auf ein rechtliches Interesse oder umgekehrt.

Eingetragene Landpriorität: Abschnitte 28 und 29 des LRA 2002

Die Standardregel in Abschnitt 28 ist chronologisch: Die Zinsen sind in der Reihenfolge ihrer Entstehung geordnet, und es macht keinen Unterschied, ob die späteren Zinsen registriert werden. Die meisten Kandidaten vergessen, dass Abschnitt 28 existiert, weil die Ausnahme ihn so oft verschluckt.

Diese Ausnahme ist , Abschnitt 29. Liegt eine eintragungsfähige Verfügung gegen entgeltliche Gegenleistung vor und ist diese ordnungsgemäß registriert, wird der Disponee von bereits bestehenden Interessen befreit, es sei denn, das Interesse ist entweder (a) im Register durch eine Mitteilung geschützt oder (b) ein überwiegendes Interesse, das unter Anhang 3.

Teilen Sie Abschnitt 29 in vier Prüfungen auf und wenden Sie sie in dieser Reihenfolge an:

1. Eintragungsfähige Verfügung? Eine Übertragung des eingetragenen Nachlasses oder die Gewährung einer gerichtlichen Verfügung genügen. Eine Schenkung mit angemessenem Interesse erfolgt nicht.
2. Wertvolle Gegenleistung? Schenkungen und Übertragungen durch Testamente fallen nicht unter Abschnitt 29 – der Empfänger unterliegt daher allen Bestimmungen gemäß Abschnitt 28. Eine geringfügige Gegenleistung ist ausdrücklich ausgeschlossen.
3. Registriert? Wenn die Verfügung nie durch die Registrierung abgeschlossen wurde, kann Abschnitt 29 nicht weiterhelfen.
4. Irgendwelche Hinweise oder übergeordnetes Interesse? Schauen Sie sich erst jetzt die Belastung an.

Denken Sie auch an die Nutzungsrechte an einem Treuhandfonds. Diese können nicht durch Kündigung geschützt werden; Der korrekte Eintrag ist eine restriction. Ihr wirklicher Schutz liegt woanders – in der Besetzung oder im Fehlen von Übergriffen.

Schedule 3: Vorrangige Interessen, die einen Käufer übertreffen

Drei Absätze von Anhang 3 erledigen fast die gesamte Arbeit in FLK2.

Absatz 1 – gesetzliche Mietverträge mit einer Laufzeit von höchstens sieben Jahren. Sie haben automatisch Vorrang. Aus diesem Grund ist die kurzfristige Wohn- oder Gewerbemiete, die nirgends im Register aufgeführt ist, für den Käufer dennoch bindend.

Absatz 2 – Interessen von Personen mit tatsächlichem Erwerb. Zwei Bedingungen: Der Antragsteller muss ein Eigentumsrecht haben (eine Lizenz ist nicht ausreichend) und er muss tatsächlich im Besitz des Grundstücks sein, auf das sich das Interesse bezieht. Überprüfen Sie dann die Ausnahmen. Das Interesse hat keinen Vorrang, wenn eine Anfrage an den Bewohner gestellt wurde und das Interesse nicht offengelegt wurde, obwohl dies vernünftigerweise möglich gewesen wäre, oder wenn die Nutzung bei einer hinreichend sorgfältigen Inspektion nicht offensichtlich gewesen wäre und der Käufer keine tatsächliche Kenntnis davon hatte.

gehen Markierungen verloren. In der Rechtssache Abbey National Building Society v. Cann entschied das House of Lords, dass zum Zeitpunkt der Verfügung ein Wohnsitz vorhanden sein muss und dass es, wenn Kauf und Hypothek Teil einer einzigen Transaktion sind, keinen Moment gibt, in dem der Kreditnehmer die Immobilie frei von den Gebühren des Kreditgebers hält. Williams & Glyn's Bank gegen Boland bestätigt, dass ein Ehegatte oder Partner mit einem wirtschaftlichen Anteil tatsächlich einer eigenständigen Erwerbstätigkeit nachgehen kann, ungeachtet dessen, dass der rechtmäßige Eigentümer auch dort lebt.

Und dann der große Neutralisator: overreaching. Wenn Kapitalgelder an mindestens zwei Treuhänder oder eine Treuhandgesellschaft gezahlt werden, werden gemäß den Abschnitten 2 und 27 LPA 1925 die Nutzungsrechte vom Grundstück abgezogen und dem Erlös beigefügt. City of London Building Society gegen Flegg ist der hier zu zitierende Fall. Ein überzogenes Interesse hat nichts mehr zu verdrängen – weshalb in der Situation oben in diesem Artikel der einzelne eingetragene Eigentümer die Tatsache ist, die wirklich über das Ergebnis entscheidet.

Nicht eingetragenes Land: Grundschulden und die Doktrin der Kündigung

Der nicht registrierte Titel erscheint weiterhin in FLK2 und läuft auf einer anderen Engine. Rechtliche Interessen binden die Welt fast ausnahmslos. Gleichberechtigte Interessen werden in zwei Gruppen aufgeteilt.

Die meisten von ihnen können als Grundschulden gemäß dem Land Charges Act 1972 auf den Namen des Grundstückseigentümers eingetragen werden: restriktive Vereinbarungen und gerechte Dienstbarkeiten, die nach 1925 geschaffen wurden (Klasse D), Nachlassverträge und -optionen (Klasse C(iv)), Hypothekendarlehen (Klasse C(i)) und Wohnrechte (Klasse F). Die Anmeldung gilt als tatsächliche Mitteilung. Eine Nichtregistrierung ist fatal – und zwar brutal. In der Rechtssache Midland Bank Trust Co Ltd gegen Green wurde einer Käuferin eine nicht registrierte Kaufoption gegen Geld oder Geldwert für nichtig erklärt, obwohl sie weit unter dem Marktwert bezahlte und alles darüber wusste. Das Motiv war irrelevant.

Was übrig bleibt – hauptsächlich wirtschaftliche Interessen im Rahmen eines Trusts – unterliegt zunächst der Übertreibung und, falls dies nicht der Fall ist, der alten Doktrin der Bekanntmachung: Ist der Käufer ein gutgläubiger Käufer eines rechtmäßigen Nachlasses für einen Wert ohne Vorankündigung, ob tatsächlich, konstruktiv oder unterstellt? Kingsnorth Finance Co Ltd gegen Tizard zeigt, wie eine konstruktive Kündigung beurteilt wird: Ein Kreditgeber, der nach einem vorher vereinbarten Termin an einem Sonntagnachmittag eine Inspektion durchführte, als der Mieter praktischerweise entfernt worden war, wurde mit der Mitteilung darüber beauftragt, was eine ordnungsgemäße Inspektion ergeben hätte.

Leasing und Hypotheken: die beiden Beziehungen, die zu Streitigkeiten führen

Bei Mietverträgen bleibt Street gegen Mountford der Ausgangspunkt: Alleinbesitz, für einen bestimmten Zeitraum, zu einer Miete, ergibt ein Mietverhältnis, unabhängig von der Bezeichnung, die die Parteien verwendet haben. Gerichte prüfen den Inhalt, und Scheinklauseln, die eingefügt wurden, um das Mietverhältnis zu verhindern, werden missachtet (Antoniades gegen Villiers). Die Laufzeit muss eine bestimmte Dauer haben – ein unbefristeter Zuschuss „für die Dauer der Straßenverbreiterung“ scheiterte im Fall Prudential Assurance Co Ltd gegen London Residuary Body.

Bei Vereinbarungen ist die Trennlinie 1. Januar 1996. An oder nach diesem Datum gewährte Mietverträge fallen unter den Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: Ein abtretender Mieter ist von den Vereinbarungen befreit, obwohl ein Vermieter möglicherweise eine autorisierte Garantievereinbarung verlangt. Für Mietverträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, gilt die alte Privatheitsregelung, nach der der ursprüngliche Mieter für die gesamte Laufzeit haftbar bleiben kann. Überprüfen Sie vor allem das Gewährungsdatum.

Für Hypotheken beträgt die Rückzahlungsrevision drei Punkte. Das Recht auf Rückzahlung darf nicht illusorisch gemacht werden, und unzumutbare Nebenvorteile oder Behinderungen des Rückkaufs können aufgehoben werden. Unzulässiger Einfluss in Bürgschaftsfällen folgt Royal Bank of Scotland plc gegen Etridge (Nr. 2): Wenn eine Person ihr Haus als Sicherheit für die Schulden einer anderen Person anbietet, wird der Kreditgeber befragt und muss sicherstellen, dass eine unabhängige Rechtsberatung erfolgt, andernfalls riskiert er, dass die Anklage aufgehoben wird. Und bei der Vollstreckung entsteht die Verkaufsbefugnis gemäß Abschnitt 101 LPA 1925, sobald die Hypothek durch eine Urkunde bestätigt wurde und das gesetzliche Datum für die Rückzahlung verstrichen ist, kann jedoch nur unter den in Abschnitt 103 genannten Umständen ausgeübt werden. Der Erlös wird dann in der gesetzlichen Reihenfolge gemäß Abschnitt 105 verwendet – frühere Belastungen, Ausgaben, die Hypothekenschuld, dann etwaiger Überschuss an den nächsten Hypothekenschuldner oder den Kreditnehmer.

A vierstufige Methode für jede FLK2 Prioritätsfrage

Unter Prüfungsbedingungen haben Sie pro Frage etwa eineinhalb Minuten Zeit. Sie brauchen eine Routine, keine Debatte.

1. Ist der Titel registriert oder nichtregistriert? Von hier aus verzweigt sich alles.
2. Identifizieren Sie jedes konkurrierende Interesse und klassifizieren Sie es als rechtmäßig oder gerecht, indem Sie die Formalitäten und die Registrierung prüfen.
3. AFragen Sie, ob es sich bei der späteren Partei um einen entgeltlichen Käufer handelt, der sich registriert hat – oder, bei nicht registriertem Land, um einen entgeltlichen Käufer eines rechtmäßigen Nachlasses.
4. Führen Sie den Schutzweg aus: Bekanntmachung im Register, Anhang 3, Überreichweite; oder Grundschuldeintragung und die Doktrin der Kündigung.

Üben Sie dies anhand von zehn Fragen und es wird automatisch. Üben Sie es an keinem, und Sie werden vier plausible Optionen lesen und diejenige auswählen, die am fairsten klingt – was im Landrecht selten die richtige ist.

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