A बँक श्री A च्या एकमेव नावावर नोंदणीकृत घरासाठी £280,000 कर्ज देते. त्याचा भागीदार, ज्याने काही वर्षांपूर्वी खरेदी किमतीच्या एक तृतीयांश पैसे दिले होते, तो तेथे राहतो आणि त्याला कर्जाबद्दल काहीही माहिती नाही. मिस्टर ए डीफॉल्ट. बँकेला ताबा हवा आहे. कोण जिंकेल?
जर तुमची अंतःप्रेरणा "ती प्रत्यक्ष व्यवसायात होती की नाही हे अवलंबून असते", तर तुम्ही तिथे अर्धवट आहात. जर तुमचा पुढचा विचार "आणि बँकेने चौकशी केली की नाही, आणि दोन ट्रस्टींना पैसे दिले गेले की नाही, आणि व्यवसाय अस्तित्वात असताना" - तुम्ही FLK2 मध्ये चांगले काम करणाऱ्या व्यक्तीसारखे विचार करत आहात. SQE1 मधील जमीन कायद्याचे प्रश्न क्वचितच तुम्हाला शब्द परिभाषित करण्यास सांगतात. ते तुम्हाला स्पर्धक दाव्यांसह दोन लोकांमधील वादात टाकतात आणि विचारतात की कोणता प्रचलित आहे. हा एक प्राधान्य प्रश्न आहे आणि प्राधान्य हा संपूर्ण विषयाचा मणका आहे.
हा लेख जमीन कायद्याचे भाग घेतो जे उमेदवार बहुतेक वेळा वेळेच्या दबावाखाली गडबडतात — नोंदणीकृत शीर्षक, अनुसूची 3, नोंदणी नसलेली जमीन, भाडेपट्टे आणि गहाण मधील प्राधान्य — आणि तुम्हाला प्रत्येकासाठी काम करण्याची पद्धत देते.
व्याजासह प्रारंभ करा: ते कायदेशीर आहे की न्याय्य?
तुम्ही दोन स्वारस्ये रँक करण्यापूर्वी, तुम्हाला त्या प्रत्येकाची माहिती असणे आवश्यक आहे. Law of Property Act 1925 चे कलम 1(1) फक्त दोन कायदेशीर इस्टेट्सला परवानगी देते: फी सोपी ॲबसोल्युट ऍब्बॉल्यूट ॲब्सोल्युट ॲब्सोल्युट ॲब्सोल्युट ॲब्सोल्युट ॲब्सोल्युट ॲब्सोल्युट ॲब्सोल्युट ॲब्सोल्युट वर्स ऑफ ॲब्सोल्युट. कलम 1(2) कायदेशीर असण्यास सक्षम स्वारस्ये सूचीबद्ध करते - त्या इस्टेटपैकी एकाच्या समतुल्य सुविधा आणि नफा, कायदेशीर तारण मार्गाने शुल्क आणि प्रवेशाचे अधिकार. इतर सर्व काही, कलम 1(3) नुसार, फक्त इक्विटीमध्ये लागू होते.
"कायदेशीर असण्यास सक्षम" हे "कायदेशीर" सारखे नाही. आणखी तीन अडथळे महत्त्वाचे:
- A डीड सामान्यत: आवश्यक असते (LPA 1925, s.52), आणि वैध डीड Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989 च्या कलम 1 चे पालन करणे आवश्यक आहे - हे एक डीड, स्वाक्षरी केलेले, साक्षीदार, वितरित केलेले आहे हे स्पष्ट होते.जमिनीवर स्वारस्य निर्माण करण्यासाठी किंवा हस्तांतरित करण्यासाठी
- A करार लिखित स्वरूपात असणे आवश्यक आहे, त्यात सर्व मान्य अटी असणे आवश्यक आहे आणि दोन्ही पक्षांनी स्वाक्षरी केलेली असावी (LP(MP)A 1989, s.2). ते अयशस्वी करा आणि कोणताही करार नाही - केवळ एक लागू न करता येणारा करार नाही.
- नोंदणी चित्र पूर्ण करते. Land Registration Act 2002 च्या कलम 27 अंतर्गत, काही स्वभाव - हस्तांतरण, कायदेशीर शुल्क, सात वर्षांहून अधिक काळासाठी दिलेले भाडेपट्टे, कायदेशीर सुलभता - नोंदणीकृत होईपर्यंत कायद्यानुसार कार्य करू नका.
A नीट परीक्षेचा सापळा: औपचारिकता अयशस्वी ठरणारे कायदेशीर अनुदान अजूनही इक्विटीमध्ये दंश करू शकते. सात वर्षांच्या लीज मंजूर करण्यासाठी विशेषत: लागू करण्यायोग्य करार एक न्याय्य लीज तयार करतो (Walsh v Lonsdale मधील तत्त्व). जे गहाणखत कधीही रजिस्टरपर्यंत पोहोचत नाही ते अजूनही न्याय्य शुल्क म्हणून लागू होऊ शकते. म्हणून जेव्हा वस्तुस्थिती सांगते की "डीड कधीही नोंदणीकृत नव्हते", तेव्हा थांबू नका — इक्विटीमध्ये काय टिकते ते विचारा, नंतर त्यावर प्राधान्य नियम चालवा.
YExam ची सवय वाढवण्यासारखी आहे: वस्तुस्थितीच्या पॅटर्नमधील प्रत्येक स्वारस्यासाठी, समासात दोन अक्षरे लिहा — L किंवा E. जमीन कायद्यातील MCQs मधील अर्धी चुकीची उत्तरे कायदेशीर हितासाठी न्याय्य नियम लागू केल्याने येतात किंवा त्याउलट.
नोंदणीकृत जमीन प्राधान्य: LRA 2002
च्या कलम 28 आणि 29विभाग 28 मधील डीफॉल्ट नियम कालक्रमानुसार आहे: स्वारस्ये निर्मितीच्या क्रमाने रँक करतात, आणि नंतरचे व्याज नोंदणीकृत आहे की नाही याचा फरक पडत नाही. बहुतेक उमेदवार हे विसरतात की कलम 28 अस्तित्वात आहे कारण अपवादाने तो अनेकदा गिळला आहे.
तो अपवाद विभाग 29 आहे. जिथे मौल्यवान विचारासाठी नोंदणी करण्यायोग्य स्वभाव आहे आणि तो रीतसर नोंदणीकृत आहे, तोपर्यंत डिस्पोनी पूर्व-अस्तित्वात असलेल्या स्वारस्यांपासून मुक्त आहे जोपर्यंत व्याज एकतर (अ) नोंदणीवर नोटीसद्वारे संरक्षित केले जात नाही, किंवा (ब) अनुसूची 3.
मध्ये येणारे अधिलिखित व्याजकलम 29 चे चार चेकमध्ये खंडित करा आणि त्यांना या क्रमाने लागू करा:
- रजिस्ट्रेबल स्वभाव? नोंदणीकृत इस्टेटचे हस्तांतरण किंवा कायदेशीर शुल्क मंजूर केल्याने होईल. समान व्याजाची भेट नाही.
- मौल्यवान विचार? भेटवस्तू आणि हस्तांतरणे कलम 29 च्या बाहेर असतील — म्हणून प्राप्तकर्ता कलम 28 अंतर्गत प्रत्येक गोष्टीच्या अधीन असेल. नाममात्र मोबदला स्पष्टपणे वगळण्यात आला आहे.
- नोंदणी केली? नोंदणीद्वारे स्वभाव कधीही पूर्ण झाला नसल्यास, कलम 29 मदत करू शकत नाही.
- कोणतीही सूचना किंवा व्याज अधिलिखित? फक्त आता तुम्ही भार पहा.
जमिनीच्या ट्रस्ट अंतर्गत फायदेशीर हितसंबंध देखील लक्षात ठेवा. हे नोटीसद्वारे संरक्षित केले जाऊ शकत नाही; योग्य एंट्री Restriction आहे. त्यांचे खरे संरक्षण इतरत्र आहे — व्यवसायात, किंवा अतिप्रसंगाच्या अनुपस्थितीत.
अनुसूची 3: खरेदीदाराला मागे टाकणारी स्वारस्ये
शेड्यूल 3 चे तीन परिच्छेद FLK2.
मध्ये जवळजवळ सर्व काम करतातParagraph 1 — सात वर्षे किंवा त्यापेक्षा कमी कालावधीचे कायदेशीर भाडेपट्टे. ते आपोआप अधिलिखित होतात. त्यामुळेच नोंदणीवर कुठेही न दिसणारे छोटे निवासी किंवा व्यावसायिक भाडे खरेदीदाराला बांधून ठेवते.
Paragraph 2 — वास्तविक व्यवसायातील व्यक्तींचे हित. दोन अटी: दावेदाराकडे मालकीचे स्वारस्य असणे आवश्यक आहे (परवाना असे करणार नाही), आणि व्याज ज्या जमिनीशी संबंधित आहे त्या जमिनीच्या वास्तविक व्यवसायात असणे आवश्यक आहे. मग अपवाद तपासा. व्याज अधिलिखित होत नाही जेथे व्यापाऱ्याची चौकशी केली गेली होती आणि व्याज उघड केले गेले नसते जेव्हा ते वाजवीपणे केले जाऊ शकते किंवा जेथे वाजवी काळजीपूर्वक तपासणी केल्यावर व्यवसाय स्पष्ट झाला नसता आणि खरेदीदाराला त्याची वास्तविक माहिती नव्हती.
Timing म्हणजे जिथे गुण गमावले जातात. Abbey नॅशनल बिल्डिंग सोसायटी v Cann मध्ये हाऊस ऑफ लॉर्ड्सने असे मानले होते की व्यवसाय हा स्वभावाच्या तारखेला अस्तित्त्वात असणे आवश्यक आहे आणि जेथे खरेदी आणि गहाण ठेवणे हे एकाच व्यवहाराचा भाग आहे तेथे कर्जदाराने कर्जदाराच्या शुल्काशिवाय मालमत्ता धारण केलेली नाही. Williams & Glyn's Bank v Boland पुष्टी करते की फायदेशीर वाटा असलेला जोडीदार किंवा भागीदार त्यांच्या स्वत: च्या अधिकारात प्रत्यक्ष व्यवसायात असू शकतो, कायदेशीर मालक तेथे राहत असला तरीही.
Aआणि नंतर ग्रेट न्यूट्रलायझर: overreaching. कलम 2 आणि 27 LPA 1925 अंतर्गत, भांडवली पैसे किमान दोन विश्वस्तांना किंवा ट्रस्ट कॉर्पोरेशनला दिले असल्यास, फायदेशीर हितसंबंध जमिनीतून काढून टाकले जातात आणि उत्पन्नाशी संलग्न केले जातात. लंडन बिल्डिंग सोसायटीचे City v Flegg हे प्रकरण उद्धृत करण्यासाठी आहे. अतिवृद्ध स्वारस्याला ओव्हरराइड करण्यासाठी काहीही उरले नाही — म्हणूनच, या लेखाच्या शीर्षस्थानी, एकल-नाव नोंदणीकृत मालक ही वस्तुस्थिती आहे जी खरोखरच निकाल ठरवते.
अनोंदणीकृत जमीन: जमिनीचे शुल्क आणि नोटिसचा सिद्धांत
अनोंदणीकृत शीर्षक अजूनही FLK2 मध्ये दिसते आणि ते वेगळ्या इंजिनवर चालते. कायदेशीर हितसंबंध जगाला जवळजवळ अपवाद नसताना बांधतात. समान हितसंबंध दोन गटांमध्ये विभागले गेले.
यापैकी बहुतेकांची नोंदणी Land चार्जेस कायदा 1972 अंतर्गत मालमत्ता मालकाच्या नावाविरूद्ध जमीन शुल्क म्हणून केली जाते: प्रतिबंधात्मक करार आणि 1925 नंतर तयार केलेल्या न्याय्य सुविधा (वर्ग डी), इस्टेट करार आणि पर्याय (वर्ग C(iv) आणि घराचे अधिकार), Crts (iv) आणि गृह हक्क. (वर्ग F). नोंदणी ही वास्तविक सूचना मानली जाते. गैर-नोंदणी घातक आहे - आणि क्रूरपणे. Midland Bank Trust Co Ltd v Green मध्ये खरेदी करण्याचा एक नोंदणी नसलेला पर्याय पैसे किंवा पैशाच्या किमतीसाठी खरेदीदाराविरुद्ध रद्दबातल ठरवला गेला, जरी तिने बाजार मूल्यापेक्षा खूप कमी पैसे दिले आणि त्याबद्दल सर्व माहिती होती. हेतू अप्रासंगिक होता.
काय उरले आहे — ट्रस्ट अंतर्गत मुख्यतः फायदेशीर हितसंबंध — प्रथम ओव्हररेचिंगद्वारे नियंत्रित केले जाते आणि, ते अयशस्वी झाल्यास, नोटीसची जुनी शिकवण: खरेदीदार कायदेशीर इस्टेटचा वास्तविक, विधायक किंवा आरोपित, नोटीस न देता मूल्यासाठी प्रामाणिक खरेदीदार आहे का? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard कसे रचनात्मक नोटीस ठरवले जाते हे दर्शविते: एक सावकार ज्याची रविवारी दुपारी पूर्व-नियोजन केलेल्या भेटीद्वारे तपासणी केली गेली, जेव्हा भोगवटादार सोयीस्करपणे काढून टाकला गेला होता, तेव्हा योग्य तपासणीने काय उघड झाले असते याची सूचना देऊन निश्चित केले होते.
लीज आणि गहाणखत: विवाद निर्माण करणारे दोन संबंध
लीजसाठी, Street v Mountford हा प्रारंभिक बिंदू आहे: विशेष ताबा, एका मुदतीसाठी, भाड्याने, पक्षांनी वापरलेल्या लेबलची पर्वा न करता भाडेकरू देते. न्यायालये वस्तुस्थिती पाहतात, आणि भाडेकरूला पराभूत करण्यासाठी घातलेल्या लबाडीच्या कलमांकडे दुर्लक्ष केले जाते (Antoniades v Villiers). मुदत निश्चित असणे आवश्यक आहे — Prudential Assurance Co Ltd v लंडन रेसिड्युअरी Body.
मध्ये "रस्ता रुंदीकरणाच्या कालावधीसाठी" अनिश्चित काळासाठी अनुदान अयशस्वी झाले.O करारावर, विभाजन रेखा 1 जानेवारी 1996 आहे. त्या तारखेला किंवा त्यानंतर दिलेले भाडेपट्टे Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 अंतर्गत येतात: एखाद्या घरमालकाला अधिकृत हमी कराराची आवश्यकता असली तरी, नियुक्त भाडेकरू करारातून मुक्त केला जातो. त्या तारखेपूर्वी मंजूर केलेल्या भाडेपट्ट्यांमध्ये करार पद्धतीची जुनी गोपनीयता असते, ज्या अंतर्गत मूळ भाडेकरू संपूर्ण मुदतीसाठी जबाबदार राहू शकतात. इतर कोणत्याही गोष्टीपूर्वी अनुदान तारीख तपासा.
तारणासाठी, तीन गुण परतफेड पुनरावृत्ती. पूर्तता करण्याचा अधिकार भ्रामक रेंडर केला जाऊ शकत नाही, आणि बेकायदेशीर संपार्श्विक फायदे किंवा विमोचनाच्या इक्विटीवर अडथळा आणला जाऊ शकतो. जामीन प्रकरणांमध्ये अनुचित प्रभाव Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): जिथे एखादी व्यक्ती दुसऱ्याच्या कर्जासाठी सुरक्षितता म्हणून त्यांचे घर देते, सावकाराची चौकशी केली जाते आणि स्वतंत्र कायदेशीर सल्ला दिल्याची खात्री करणे आवश्यक आहे किंवा शुल्क बाजूला ठेवण्याचा धोका आहे. आणि अंमलबजावणीवर, एकदा गहाण ठेवल्यानंतर आणि विमोचनाची कायदेशीर तारीख निघून गेल्यावर कलम 101 LPA 1925 अंतर्गत विक्रीची शक्ती उद्भवते, परंतु कलम 103 मधील परिस्थितीतच ती लागू केली जाते. नंतर कलम 105 अंतर्गत वैधानिक आदेशात प्राप्ती लागू केली जाते — नंतर कर्जमाफीच्या आधी, कोणतीही अतिरिक्त रक्कम जमा केली जाते. पुढील पदाधिकारी किंवा कर्जदार.
कोणत्याही FLK2 प्राधान्य प्रश्नासाठीA चार-चरण पद्धत
YYYU परीक्षेच्या परिस्थितीत तुमच्याकडे प्रत्येक प्रश्नासाठी अंदाजे दीड मिनिटे असतात. तुम्हाला नित्यक्रमाची गरज आहे, वादविवाद नाही.
- हे शीर्षक नोंदणीकृत किंवा नोंदणीकृत आहे? सर्व काही येथून शाखा सुरू होते.
- प्रत्येक प्रतिस्पर्धी स्वारस्य ओळखा आणि त्याचे कायदेशीर किंवा न्याय्य म्हणून वर्गीकरण करा, औपचारिकता आणि नोंदणी तपासा.
- या विचारा की नंतरचा पक्ष मौल्यवान विचारासाठी खरेदीदार आहे की ज्याने नोंदणी केली आहे — किंवा, नोंदणी नसलेल्या जमिनीत, मूल्यासाठी कायदेशीर इस्टेट खरेदी करणारा आहे.
- संरक्षण मार्ग चालवा: रजिस्टरवर सूचना, अनुसूची 3, ओव्हररीचिंग; किंवा जमीन शुल्क नोंदणी आणि नोटिसचा सिद्धांत.
दहा प्रश्नांवर याचा सराव करा आणि ते स्वयंचलित होईल. कोणत्याही गोष्टीवर त्याचा सराव करा आणि तुम्ही चार प्रशंसनीय पर्याय वाचाल आणि सर्वात सुंदर वाटणारा एक निवडाल - जो जमीन कायद्यात क्वचितच योग्य आहे.
तुम्हाला नोटांच्या दुसऱ्या ढिगाऱ्याऐवजी संरचित समर्थन हवे असल्यास, CELE SQE पहिल्या बैठकीपासून सर्व तेरा SQE1 विषय शिकवत आहे. आमचे SQE1 अभ्यासक्रम £3,720 (दीर्घ-मुदती), £2,750 (मध्य-मुदती) आणि £1,750 (अल्प-मुदतीचे), अर्ध्या किमतीत सिंगल-FLK पर्याय आणि अर्ली बर्डसाठी £150 सूट किंवा तीन महिन्यांच्या-परीक्षेच्या बुकिंगमध्ये चालतात. SQE1 प्रश्न बँक सदस्यत्व दरमहा £575 आहे जर ड्रिलिंग प्राधान्य परिस्थिती तुम्हाला खरोखर आवश्यक असेल. प्रश्न? WeChat SQE100, [email protected], किंवा celebar.com.