Imagina això. Ja esteu quaranta minuts en el diari FLK2, heu fet una pregunta sobre dos germans que van comprar una casa junts, un ha mort i les opcions de resposta depenen de si tenien com a llogaters conjunts o llogaters en comú. Et cau l'estómac, perquè l'última vegada que vas revisar la supervivència te'n vas recordar mig i vas seguir endavant. Sona familiar? La Llei de la Terra castiga el mig recordat. Recompensa els candidats que poden mapejar els fets en un nombre reduït de regles rígides i aplicar-les sense dubtar-ho.
Aquest tema es troba a SQE1 FLK2 juntament amb Property Practice, fideïcomisos, testaments, pràctica criminal i comptes de procuradors. És conceptual més que procedimental, i a l'examinador li encanta provar si entén why un interès vincula un comprador, no només si existeix. Deixa'm que t'acompanyi per les parts que apareixen una i altra vegada.
Finances i interessos: la Fundació de la Llei de la Terra que no podeu saltar
Tot en el dret del sòl es basa en una distinció. Des de la Law of Property Act 1925, només poden existir dos patrimonis legals: la propietat lliure (una taxa simple absoluta en possessió) i la propietat d'arrendament (un termini d'anys absolut). A continuació, la secció 1(2) enumera els interessos que poden ser legals, inclosa una servitud concedida per un termini equivalent a una propietat lliure o arrendada, i un càrrec legal. Qualsevol cosa que no encaixi amb aquestes caixes només pot ser equitable.
Per què importa això el dia de l'examen? Perquè l'etiqueta legal/equitativa dirigeix tota la qüestió. Els drets legals han lligat històricament el món; els drets equitatius depenen de les doctrines de la notificació o, en terrenys registrals, de la inscripció o d'un interès superior. Si no pots classificar l'interès en els primers deu segons, endevinaràs la resta.
Exercici pràctic: pren qualsevol interès (una hipoteca, una servitud, un pacte restrictiu, un contracte d'arrendament) i fes dues preguntes. És legal o equitatiu? Com es protegeix contra un comprador posterior? Si pots respondre tots dos a l'instant, estàs preparat per a FLK2 sobre aquest tema.
Copropietat per FLK2: arrendament conjunt, arrendament en comú i supervivència
Aquest és el tema que embosca la gent, així que alentiu-vos aquí. Quan dues o més persones posseeixen terres, el títol legal sempre es manté en un trust de la terra, i el patrimoni legal només es pot mantenir com a arrendament conjunt, mai separat, màxim quatre fideïcomissaris. L'acció interessant passa en el patrimoni net, on els copropietaris tenen com a arrendataris conjunts o llogaters en comú.
L'arrendament conjuntA requereix les quatre unitats: possessió, interès, títol i temps. Comporta el dret de survivorship, és a dir, quan mor un llogater conjunt, la seva quota passa automàticament als supervivents, fora del testament. Un arrendament en comú dóna a cada propietari una part diferent i indivisa que passa sota el seu patrimoni. Així, en aquest escenari d'examen sobre el germà difunt, la resposta sencera gira en torn a si l'interès equitatiu era un arrendament conjunt (el supervivent s'emporta tot) o un arrendament en comú (la part del difunt va als seus beneficiaris).
Ara aprèn la separació freda, perquè està molt examinada. Un arrendament conjunt equitatiu es pot trencar durant tota la vida, per exemple mitjançant un avís per escrit segons secció 36(2) de la Llei de Propietat 1925, per un inquilí que s'ocupi de la seva quota, o per acord mutu o per un curs de negoci, tal com es va discutir a Williams v Hensman. El cessament converteix l'arrendament conjunt en un arrendament en comú. No es pot separar per voluntat, perquè la supervivència opera l'instant abans que la mort tingui efecte. Aconsegueix el moment correcte i comptaràs amb les marques que altres perden.
Esesments: els quatre obstacles i com es creen
Esesment apareixen en gairebé tots els FLK2 asseguts d'alguna forma. Comenceu amb la definició de Re Ellenborough Park. Perquè un dret sigui una servitud ha de complir quatre requisits: hi ha d'haver una finca dominant i una finca servil; el dret ha d'acomodar (aprofitar) la terra dominant; les dues parcel·les han de ser propietat o estar ocupades per persones diferents; i el dret ha de ser capaç de constituir l'objecte d'una subvenció. Aquest últim obstacle filtra les afirmacions vagues: el dret a una visió, per exemple, és massa incert.
Creation és la part que els candidats confonen. Les servituds es poden crear expressament, per implicació o per prescripció. En virtut d'una subvenció implícita, hauríeu de conèixer la regla Wheeldon v Burrows, que converteix certes quasi-servituds en servituds completes en una venda de part, i secció 62 de la Llei de propietat 1925, que pot convertir un permís informal en una servitud d'un transport. La prescripció, a grans trets, recompensa l'ús llarg de dret, sense força, secret o permís. Mantingueu aquests tres negatius al vostre cap com a "nec vi, nec clam, nec precario".
Mireu la trampa: una pregunta sovint us dóna un "dret" que falla en un membre d'Ellenborough, i després us pregunta com vincula un comprador. Si no és una servitud vàlida, mai es planteja la qüestió vinculant. Comproveu sempre la validesa abans de la prioritat.
Contractes de llibertat: per què la càrrega rarament s'executa a la llei
Covenants posen a prova la vostra capacitat per separar el benefici de la càrrega i la llei de l'equitat. El benefici d'un pacte es pot aplicar al dret comú si afecta i afecta la terra. La càrrega, però, no s'executa per llei: aquesta és la regla principal de Austerberry v Oldham Corporation, confirmada posteriorment per la Cambra dels Lords a Rhone v Stephens. Llavors, com un pacte restrictiu vincula un posterior propietari de la terra carregada? Mitjançant l'equitat, segons la doctrina Tulk v Moxhay, sempre que el pacte sigui restrictiu (negatiu) en el fons, toqui i afecti la terra, les parts pretenien que funcionés i estigui degudament protegit pel registre.
els examinadors estimen els pactes positius perquè la càrrega no pot funcionar directament. Aleshores, haureu d'aconseguir solucions alternatives: una cadena de pactes d'indemnització o el principi de benefici mutu i càrrega de Halsall v Brand. Si una pregunta mostra el deure de do alguna cosa (reparar una tanca, contribuir al manteniment de la carretera), aconseguiu instintivament "un pacte positiu, la càrrega no s'executa, busqueu una ruta indirecta".
Terra registrada i no registrada: fer que un interès vinculi un comprador
Aquest és el motor prioritari de la Llei del sòl, i és on viuen moltes de les marques. Per a les terres registrades, regeix la Land Registration Act 2002. Una disposició registrable per una consideració valuosa té prioritat sobre els interessos anteriors, excepte els protegits per un avís al registre i els que anul·len el registre. Els interessos primordials de l'Annex 3 estan molt provats, especialment un contracte d'arrendament legal de set anys o menys, i l'interès d'una persona en l'ocupació real, el ressò modern de Williams & Glyn's Bank v Boland.
A la reducció de terres no registrades, apliqueu el sistema anterior: els drets legals lliguen al món, la majoria dels drets equitatiu s'han de registrar com a càrregues de terres d'acord amb la Land Charges Act 1972, i qualsevol cosa fora d'aquest esquema depèn de la doctrina de l'avís. Un trencaclosques aquí sovint amaga una fallada en el registre: un contracte immobiliari de classe C (iv) o un pacte restrictiu de classe D (ii) que mai no es va entrar, i per tant és nul contra un comprador d'una finca legal per diners. Localitza el registre que falta i la resposta cau.
Com revisar la llei del sòl per al document SQE1 FLK2
Les preguntes de millor resposta no són assaigs. Us ofereixen un conjunt ajustat de fets i cinc opcions plausibles, només una de les quals és la millor. Per tant, la vostra revisió s'ha d'estructurar al voltant d'arbres de decisió, no de prosa. Per a cada tema, creeu un diagrama de flux d'una pàgina: classifiqueu l'interès, comproveu-ne la validesa i, a continuació, resoleu la prioritat. Fes-ho per a servituds, pactes, arrendaments, hipoteques i copropietat, i hauràs cobert la major part del que FLK2 et llançarà.
Dos hàbits separen els candidats forts de la resta. Aprenen els casos principals com a desencadenants, no com a cites: no necessiteu la proporció completa de Tulk i Moxhay, heu de reconèixer el moment en què s'aplica. I practiquen sota la pressió del temps, perquè llegir un escenari factual dens en menys de noranta segons és la seva pròpia habilitat. Barrejar les preguntes de la Llei de la Terra amb Trusts i Property Practice, ja que l'examinador les superposa deliberadament; una disputa de copropietat pot convertir-se en silenci en una qüestió de fideïcomís de terra sobre ocupació i venda.
Autoprova ràpida abans de tancar el llibre: nomeneu els dos patrimonis legals, les quatre unitats, els quatre requisits d'Ellenborough i les dues vies per les quals un pacte restrictiu pesa sobre un comprador. Si alguna resposta és confusa, aquesta és la revisió d'aquesta nit.
Com pot ajudar CELE SQE
Si voleu que el Dret de la Terra s'inclogui en arbres de decisions nets amb una pràctica SBA treballada, els nostres cursos SQE1 van des del curs a curt termini a 1.750 £ fins al curs a llarg termini a 3.720 £, amb una opció de FLK única a la meitat de preu si només necessiteu FLK2. Hi ha un descompte de 150 £ per anticipació, i el nostre banc de preguntes SQE1 està disponible a 575 £ al mes per a la perforació centrada. Vine i troba'ns a celebar.com o a WeChat SQE100: hem estat guiant els candidats des de la primera sessió i ens complau parlar-nos d'on encaixa la Llei de la Terra en el teu pla.