Ortak kiracılar arasında satış gelirleriyle ilgili bir anlaşmazlığa ilişkin geçmiş bir SQE1 FLK2 uygulama sorusunu inceliyorsunuz ve birdenbire, 1996 Arazi Tröstleri ve Mütevelli Atama Yasası'nın 14. bölümünün mahkemeye satış emri verme *veya* erteleme yetkisi verip vermediğini hatırlayamadığınızı fark ediyorsunuz. Notlara geri dönersiniz. İfadeler kaygan geliyor. Stack - Dowden davasını okudunuz, peki ya gerçekler Jones - Kernott'yi işaret ediyorsa? Ve bir de "hakim apartman dairesinin" açıkça tanımlanmadığı irtifak hakkı sorusu var - fark ettiniz mi? Zamanında geride kalmadın. *Kesinlik* konusunda geridesiniz. FLK2 Arazi Kanununun güçlü adayları bile tuzağa düşürdüğü nokta burasıdır.
Neden SQE1 FLK2 Arazi Hukuku Lisans Eğitiminden Farklı Hissediyor
AÜniversitede Arazi Hukuku genellikle derin doktrinsel analizleri ödüllendirir; yüzyıllar boyunca adil çıkarların izini sürmek, Lloyds Bank ile Rosset davasının adilliğini tartışmak veya 1925 Mülkiyet Kanunu Yasası'nın arkasındaki politikayı ortaya çıkarmak gibi. Ancak SQE1 FLK2, makale yazma yeteneğinizi test etmez. Kesin yasal kuralları ve bağlayıcı yetkiyi sıkı, gerçeklere dayalı senaryolara uygulayıp uygulayamayacağınızı test ediyor - soru başına 90 saniyeden kısa sürede.
SRA, "Ortak mülkiyetin gelişimini tartışın" diye sormuyor. Şunu sorar: "X ve Y, Blackacre'ı ortak kiracı olarak tutuyor. X ölür. Y, mülkü bilgilendirmeden Blackacre'ı Z'ye satar. Z, merhumun intifa hakkıyla bağlı mı?" Bu, Trusts of Land + aşırı erişim + kayıt sorusu — hepsi tek bir cümlede.
SÖyleyse soyut teoriyi unutun. Bunun yerine SRA'nin FLK2 Arazi Kanunu'nda sürekli olarak test ettiği üç sütuna odaklanın:
- Ortak mülkiyet — özellikle müşterek kiracılık ile ortak kiracılık arasındaki ayrım, ayrılma (bildirim, davranış veya karşılıklı anlaşma yoluyla) ve TLATA 1996 kapsamındaki satış başvuruları;
- Eprendre'den kazançlar ve karlar — Re Ellenborough Park'deki dört özellik, oluşturma yöntemleri (açık hibe/rezervasyon, uygulama, reçete) ve kayıt gereklilikleri;
- Yasal mülkler ve menfaatler - özellikle alıcıları bağlayan menfaatler (LRA 2002 Çizelge 3 kapsamında öncelikli menfaatler) ve öncelikli menfaatlerin fiili meslekle nasıl etkileşime girdiği.
Ortak mülkiyet: Ortak Kiracılık ve Ortak Kiracılık — SQE1
İçin Aslında Önemli Olan Nedir?Bu sadece tanımlarla ilgili değil. Bu, sonuçlarla ilgilidir; özellikle ölüm, iflas ve satış.
Eğer iki kişi ortak kiracı olarak araziye sahipse, hayatta kalma hakkı otomatik olarak geçerli olur. Kişi öldüğünde, vasiyeti ne olursa olsun, ilgisi sona erer. Ancak ortak kiracılar olarak sahiplerse, her biri ayrı bir hisseye sahip olur (aksi belirtilmedikçe eşit) ve bu hisse onların iradesi veya vesayetine geçer.
SQE1 için anahtar tetikleyici ayrılma'dir. Dört geçerli yöntemi ve en önemlisi hangilerinin diğer ortak sahibine haber vermeden işe yaradığını bilmeniz gerekir.
1925 Mülkiyet Kanunu'nun 36(2) Bölümü, yazılı bildirim yoluyla işten ayrılmaya izin verir - ancak yalnızca etkili bir şekilde tebliğ edilmesi durumunda. Re Draper's Convence davasında mahkeme, bildirimin kabul edilmesine veya alınmasına gerek olmadığına, bilinen son adrese teslimatın yeterli olduğuna karar verdi. Bunu, niyetin açık bir şekilde kanıtlanmasını gerektiren karşılıklı anlaşma (Gore ve Snell v Carpenter) veya davranış tarzı (Williams v Hensman) yoluyla ayrılma ile karşılaştırın.
Yapılması gerekenler: MCQs'yi uygularken ölüm, iflas veya satış girişimiyle ilgili her atıfın altını çizin. O zaman şunu sorun: Kıdem tazminatı var mıydı? Evet ise, ne zaman ve hangi yöntemle? Hayır ise hayatta kalma geçerlidir. İpoteği kimin ödediği veya orada kimin yaşadığı dikkatinizi dağıtmasın; bunlar yasal mülkün kendisini değil, vakıf kanunu kapsamındaki intifa paylarını etkiler.
Eazimler: Dört Özellik ve Reçetenin Neden Hala Önemli Olduğu
SQE1 FLK2 sizden bir irtifak hakkı maddesi taslağı hazırlamanızı istemeyecektir. Bir düzenlemenin Re Ellenborough Park'de belirtilen dört özelliği karşılayıp karşılamadığını soracaktır: (1) hakim ve hizmetkar bir apartman dairesi bulunmalıdır; (2) irtifak hakkı hakim olan apartman dairesine uygun olmalıdır; (3) Hâkim ve hizmetkâr maliklerin farklı kişiler olması gerekir; ve (4) hakkın hibenin konusunu oluşturabilecek nitelikte olması gerekir.
Bu dördüncü nokta birçok adayı şaşırtıyor. Bir arabayı park etme hakkı iyi olabilir (Moncrieff - Jamieson). Ancak "herhangi bir sayıda aracı" park etme hakkı büyük ihtimalle başarısızlığa uğrayacak; çok belirsiz ve potansiyel olarak ayrıcalıklı (Regent Properties - London Borough of Westminster). Ve unutmayın: Sadece bir lisans (uzun süreli bile olsa) dört kriterin tümünü karşılamadığı sürece bir irtifak hakkı sayılmaz.
Reçete hâlâ test edildiğinden ve hâlâ LRA 2002'ye değil, Reçete Yasası 1832'ye tabi olduğundan önemlidir. "Hak tarihinden itibaren", yani zorlama, gizlilik veya izin olmaksızın 20 yıl kesintisiz kullanıma ihtiyacınız vardır. Sturman v Bridgeman davasında mahkeme, "hak gereği"nin, sahibi hiçbir zaman itiraz etmese bile kullanıcının açık, barışçıl ve rızasız olması gerektiği anlamına geldiğini doğruladı.
AEylem adımı: Her irtifak hakkı sorusu için, reçete veya tescile dokunmadan önce ilk olarak dört özelliği işaretleyin. Hakim mülk eksikse (örneğin, "kamu erişimi için araziyi geçme hakkı"), birinci adımda başarısız olur. Daha ileri gitmeye gerek yok.
Önemli İlgi Alanları: Gerçek Mesleğin Gerçekten Önemli Olduğu Yerler
Bu, Arazi Kanununun aktarılan gerçeklikle buluştuğu yerdir - ve SQE1 FLK2'nin büyük ölçüde Arazi Kayıt Yasası 2002'den yararlandığı yerdir. Geçersiz kılınan menfaatler kayıtlı bir sahibi, kayıtlı olmasa bile bağlar - ancak yalnızca SÇizelge 3.
'de göründükleri takdirdeEn sık test edilen madde 2. paragraftır: kişinin fiili mesleğe ilgisi. Ancak “gerçek meslek” orada sadece uyumak değildir. Chhokar v Chhokar davasında mahkeme, aile içi şiddet nedeniyle geçici olarak ayrılan bir kadının fiili mesleğinde kaldığına karar verdi; geri dönme niyeti açıktı. Buna karşılık, Strand Securities - Caswell davasında, davacının aylardır mülkü ziyaret etmediği ve geri dönme niyetinin olmadığı gerçek bir meslek tespit edilmedi.
Önemli olan, 2. paragrafın iki kısmı vardır: (a) menfaatin mülkiyetinde olması gerekir (örneğin, sadece bir lisans değil, bir tröst kapsamındaki intifa hakkı); ve (b) kiracının a, tasarruf tarihinde - genellikle sözleşme tarihi değil, kayıt tarihi tarihinde fiili mesleğinde olması gerekir.
Thompson v Foy davasında mahkeme, "gerçek mesleğin" yalnızca fiziksel varlığı değil, mobilya, kişisel eşyalar, hizmet hesapları gibi görünür işaretleri de içerdiğini açıkladı. Ancak yalnızca "mülkiyet rozetleri" (tapu üzerindeki isim gibi) sayılmaz. Günlük kullanıma dair kanıt arayın.
Ne yapmalısınız: Aynı soruda "kayıtlı tapu", "alıcı" ve "kayıtsız hak" ifadesini gördüğünüzde hemen Çizelge 3, paragraf 2'yi tarayın. Şunu sorun: Tescilli mi? *Kayıt sırasında* gerçek mesleğiniz var mı? Her ikisi de evet ise ve alıcı inceleme yapmamışsa, faiz geçersiz kılınır. Alıcı muayene etmiş ve işgal görmüşse yine de bağlıdır (paragraf 2(c)).
FLK2 Bağlamında Arazi Hukuku: Mülkiyet Hukuku ve Uygulamasıyla Nasıl Uyumludur
Arazi Kanununu ayrı ayrı ele almayın. Başka bir FLK2 konusu olan Mülkiyet Hukuku ve Uygulaması (PLP) ile doğrudan örtüşmektedir. PLP'de, Arazi Hukuku kavramlarını devir adımlarına uygulayacaksınız: aramalar sırasında öncelikli menfaatleri kontrol etmek, TR1 formlarının taslağını hazırlamak, ortak mülkiyet yapıları hakkında tavsiyelerde bulunmak veya tapu belgelerindeki kusurlu irtifak haklarını tespit etmek.
İşte bu nedenle CELE'nin FLK2 kursları, konular arası tatbikatları entegre ediyor; örneğin, hem Arazi Hukuku konusunu (bu bir irtifak hakkı mı yoksa lisans mı?) ve PLP sonucunu (kayıta not edilmesi gerekiyor mu?) tanımlamanız gereken tek bir senaryo. SQE1 FLK2 silolanmış bilgiyi test etmez. İşlevsel anlayışı test eder.
Ve SQE2, Arazi Hukukunu bağımsız bir beceri olarak öne çıkarmasa da, Müşteri Görüşmeleri (ortak sahiplere kıdem seçenekleri konusunda tavsiyelerde bulunmak) ve Dava ve Önemlilik Analizi'de (bir satın alma dosyasında öncelikli menfaatleri tespit etmek) dolaylı olarak görünmektedir. Yani FLK2 Arazi Kanununu hemen almak daha sonra zaman tasarrufu sağlar.
FLK2 Arazi Kanunu Revizyon Kontrol Listeniz — Uygulanabilir ve Sınava Hazır
Önümüzdeki 10 gün içinde yapmanız gerekenler (yalnızca okumak değil):
- Her SQE1 FLK2 Arazi Hukuku sorusunu eşleştirin, şu üç gruptan birine gitmeniz gerekir: ortak mülkiyet, irtifak hakkı veya öncelikli haklar. Uymuyorsa gövdeyi yeniden okuyun. Asıl sorunu kaçırdınız.
- TLATA 1996 s.14(1)'in ifadesini tam olarak ezberleyin: "Herhangi bir arazi mütevellisi... arazinin satışı için... mahkemeye başvuruda bulunabilir..." - "satış için başvuruda bulunabilir" değil. Hassasiyet önemlidir.
- P"Gerçek mesleği" tespit etme alıştırması yapın, gerçek iletilen tehlike işaretlerini kullanarak: işgalciye gönderilen postalar, belediye vergi kayıtları, mobilyaları gösteren fotoğraflar. “Orada yaşıyorlardı” değil.
- Kendinizi 10 soruluk serilere ayırın - kesinlikle 15 dakika. Soru başına 90 saniyeyi art arda iki kez aşarsanız duraklatın ve temel kuralı yeniden çalışın.
Land Law her vakayı ezberlemekle ilgili değildir. Hangi kuralın hangi gerçek gerilimi çözdüğünü bilmek ve bunu hem FLK1 hem de FLK2 ödevlerini bitirecek kadar hızlı yapmakla ilgilidir. Bu hız, pasif incelemeden değil, model tanımadan gelir.
CELE SQE nasıl yardımcı olabilir: SQE1 FLK2 Kursumuz (orta vadede 2.750 £ / kısa vadede 1.750 £), gerçek SRA tarzı sorular etrafında oluşturulmuş hedeflenen Arazi Hukuku modüllerini içerir - irtifak ve ortak mülkiyet saplarının tam olarak nasıl inceleneceğini gösteren videolu anlatımlar içerir. Ayrıca, yeni Arazi Kanunu senaryolarıyla aylık olarak güncellenen FLK2 ders kitabı setinin (570 £) ve SQE1 Soru Bankasının (575 £/ay)'nin tamamını sunuyoruz. Desteğe mi ihtiyacınız var? WeChat SQE100 üzerinden bize ulaşın, [email protected] adresine e-posta gönderin veya celebar.com.
adresini ziyaret edin.