SQE1 Eigentumsrecht und -praxis: Mietverträge, Vereinbarungen und Registrierung

Sie haben gerade einen FLK2-Aufsatz mit 180 Fragen durchgearbeitet und kommen mit einem zuversichtlichen Gefühl in Sachen Landrecht heraus – nur um festzustellen, dass Sie in Frage 47 einen Pachtvertrag mit einer Lizenz verwechselt haben, in Frage 89 registriertes und nicht registriertes Land durcheinander gebracht und in Frage 134 vergessen haben, welche Vereinbarungen mit freiem Grundbesitz gelten. Kommt Ihnen das bekannt vor? Eigentumsrecht und -praxis sind in FLK2 neben Landrecht angesiedelt, und obwohl sich die beiden Fächer überschneiden, testen sie sehr unterschiedliche Fähigkeiten. Das Landrecht konzentriert sich auf Eigentumsrechte und Gerechtigkeit; Property Law and Practice konzentriert sich auf Transaktionsmechanismen – wie Sie tatsächlich Immobilien in England und Wales kaufen, verkaufen, leasen und finanzieren. Wenn Sie diese Unterscheidung verpassen, verlieren Sie Noten bei Fragen, von denen Sie dachten, Sie wüssten sie.

In diesem Artikel gehen wir drei ertragsstarke Bereiche durch, die in fast jeder SQE1-Sitzung auftauchen: die Unterscheidung zwischen Pachtvertrag und Lizenz, die Durchsetzbarkeit von Eigentumsverträgen und die Prioritätsregeln des Land Registration Act 2002. Jeder Abschnitt endet mit einem konkreten Tipp, den Sie in Ihrem nächsten Mock anwenden können. Wir zeigen auch an, wo der FLK2-Lehrplan und die Fragenbank von CELE SQE das offizielle SRA-Format widerspiegeln, sodass Sie vom ersten Tag an richtig üben.

Leasing oder Lizenz? Der Street-v-Mountford-Test

A gewährt ein Eigentumsrecht; Eine Lizenz ist lediglich eine persönliche Aufenthaltserlaubnis. Die Unterscheidung ist wichtig, weil nur ein Pachtvertrag einen Rechtsnachfolger binden kann, nur ein Pachtvertrag die Eigentumssicherheitsregeln des Landlord and Tenant Act 1954 auslöst und nur ein Pachtvertrag als Grundstücksnachlass gemäß Law of Property Act 1925, s 1(1)(b), gilt. Das gefällt den SQE1-Prüfern, weil Kandidaten oft die falsche Bezeichnung wählen, wenn die Fakten nicht eindeutig sind.

Die führende Autorität ist Street v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman vertrat die Auffassung, dass es sich um einen Mietvertrag handelt, wenn eine Vereinbarung den ausschließlichen Besitz für eine -Laufzeit zu einem Mietzins oder einer anderen Gegenleistung gewährt, es sich um einen Mietvertrag handelt – unabhängig davon, wie die Parteien ihn nennen. Etiketten spielen keine Rolle; Substanz tut es. Selbst wenn im Vertrag „Lizenz“ steht, wird das Gericht ihn als Mietverhältnis umqualifizieren, wenn diese drei Kennzeichen vorhanden sind.

Ausschließlicher Besitz bedeutet, dass der Bewohner alle anderen, einschließlich des Vermieters, ausschließen kann (es sei denn, der Vermieter behält sich ein Zutrittsrecht zur Inspektion oder Reparatur vor). Wenn sich der Eigentümer ein allgemeines Recht vorbehält, den Bewohner in einen anderen Raum zu verlegen oder den Raum nach Belieben zu teilen, bedeutet dies in der Regel einen ausschließlichen Besitz und deutet auf eine Lizenz hin.

Achten Sie auf Faktenmuster im Zusammenhang mit „Dienstleistungsbelegungen“ oder „Untermietern“. Im Fall Facchini gegen Bryson [1952] 1 TLR 1386 stellte das Gericht eine Lizenz fest, bei der der Mieter ein Angestellter war und der Beruf an die Stelle gebunden war. Ebenso kann es sich bei der Vereinbarung um eine Lizenz und nicht um einen Mietvertrag handeln, wenn ein Eigentümer Betreuungsleistungen erbringt oder Dienstleistungen (tägliche Reinigung, Wäschewechsel) erbringt und die Schlüssel zur Erbringung dieser Dienstleistungen behält – siehe Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.

SQE1-Tipp: Wenn bei einer Frage mit der besten Antwort im Stamm steht: „Der Vertrag ist als Lizenz gekennzeichnet, gewährt dem Nutzer aber die alleinige Nutzung einer bestimmten Wohnung für zwölf Monate für 800 £ pro Monat“, wählen Sie die Antwort aus, die sie als Mietvertrag behandelt. Wenn umgekehrt der Bewohner die Küche mit dem Eigentümer teilt und nicht das Recht hat, den Eigentümer vom Schlafzimmer auszuschließen, handelt es sich mit ziemlicher Sicherheit um eine Lizenz. Die Prüfer fügen oft eine Ablenkungsklausel hinzu – „Die Parteien sind sich einig, dass es sich nicht um ein Mietverhältnis handelt“ – um zu sehen, ob Sie Street gegen Mountford richtig anwenden.

Freehold Covenants: Welche gelten und welche nicht?

Vereinbarungen – Versprechen zur Landnutzung – werden überall in der Praxis praktiziert. Ein Projektentwickler verkauft Grundstücke und möchte Käufer davon abhalten, einen Fish-and-Chip-Laden zu eröffnen. Ein Nachbar willigt ein, nicht mehr als zwei Stockwerke zu bauen. Die Frage ist, ob ein Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vertragsgebers oder Vertragsnehmers das Versprechen durchsetzen (oder daran gebunden sein kann). Wenn Sie dies in einer SQE1-Frage falsch machen, übersehen Sie die einfachen Noten

Vorteil eines Bundes

Damit der -Vorteil nach Gewohnheitsrecht ausgeführt werden kann, müssen vier Bedingungen erfüllt sein (abgeleitet aus P & A Swift Investments gegen Combined English Stores Group [1989] AC 632):

1. Der Bund muss das Land des Bundesvertrages berühren und betreffen (es betrifft den Wert oder die Nutzung dieses Landes, nicht nur eine persönliche Angelegenheit).
2. Die ursprünglichen Parteien müssen den Vorteil haben, intended zu kandidieren. Abschnitt 78 des Law of Property Act 1925 schafft eine gesetzliche Vermutung einer solchen Absicht, es sei denn, die Vereinbarung schließt Rechtsnachfolger ausdrücklich aus.
3. Der Antragsteller muss einen rechtlichen Nachlass an dem begünstigten Grundstück besitzen.
4. Nach allgemeinem Recht mussten Nutzen und Lasten in der Vergangenheit das gleiche Land berühren, obwohl dies im Billigkeitsrecht gelockert wurde.

Im Eigenkapital kann der Vorteil auch durch Annexion (ausdrücklich oder gesetzlich gemäß § 78 LPA 1925), durch Zuweisung (sofern jedes Mal mit dem Grundstück zugewiesen) oder im Rahmen eines Bauplans (eine Ausnahme nach lokalem Recht für Grundstücke, die auf Grundstücken mit gegenseitigen Vereinbarungen verkauft werden) übertragen werden.

Bürde eines Bundes

Hier ist das Problem: Die -Belastung einer Eigentumsvereinbarung entspricht nicht dem Gewohnheitsrecht (Austerberry gegen Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Die einzige Möglichkeit, einen Nachfolger zu binden, besteht in equity und nur dann, wenn die Vereinbarung restriktiv (im Wesentlichen negativ) ist. Die Regel in Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 erlaubt einen restriktiven Vertrag zur Bindung von Nachfolgern, wenn:

• es ist negativ in der Natur (erfordert keinen Geldaufwand);
• es wurde zugunsten von behaltenem Land des Bundesvertrags gemacht;
• es berührt und betrifft dieses Land;
• die Last sollte laufen,; und
• Der aktuelle Eigentümer hatte eine Mitteilung (tatsächlich, konstruktiv oder durch Registrierung).

A, „die Räumlichkeiten nicht für geschäftliche Zwecke zu nutzen“, ist restriktiv. Eine Vereinbarung, „den Grenzzaun in gutem Zustand zu halten“, ist positiv (erfordert Ausgaben) und bindet einen Rechtsnachfolger nicht , sondern nach Billigkeitsrecht – obwohl geschickte Formulierungen (eine Nachlassmiete gemäß dem Rentcharges Act 1977 oder eine Kette von Entschädigungsvereinbarungen) dies in der Praxis umgehen können.

SQE1-Tipp: Wenn die Frage lautet: „Kann der neue Eigentümer die Vereinbarung durchsetzen?“ Prüfen Sie zunächst, ob es um den Nutzen oder die Belastung geht. Wenn es um die Bürde geht und der Bund positiv ist, lautet die Antwort fast immer: „Nein, er bindet den Nachfolger nicht.“ Wenn es restriktiv und registriert ist oder der Nachfolger davon Kenntnis hatte, ist es wahrscheinlich bindend.

Land Registration Act 2002: Priorität und überwiegende Interessen

Die meisten Grundstücke in England und Wales sind jetzt im HM-Grundbuch eingetragen. Das Land Registration Act 2002 (LRA 2002) regelt, wie Interessen begründet, geschützt und eingestuft werden. Zwei Konzepte bringen SQE1-Kandidaten in jeder Sitzung zum Stolpern: Priorität (Wessen Interesse gewinnt in einem Streit?) und Überrangige Interessen (Welche Rechte binden einen Käufer, obwohl sie nicht im Register erscheinen?).

Die grundlegende Prioritätsregel

Abschnitt 28 LRA 2002 besagt, dass die Priorität eines Anspruchs, der einen eingetragenen Nachlass betrifft, durch das -Erstellungsdatum bestimmt wird, sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht. In der Praxis bedeutet „sieht etwas anderes vor“ registrierung. Wenn Sie möchten, dass Ihr Interesse einen Käufer bindet, müssen Sie entweder:

• registrieren Sie es als registrierbare Verfügung (zum Beispiel muss ein gesetzlicher Mietvertrag über sieben Jahre mit einem eigenen Titel registriert werden – s 27(2)(b));
• schützen Sie es durch eine Mitteilung zum belasteten Titel (z. B. eine restriktive Vereinbarung, einen Nachlassvertrag oder einen gerechten Mietvertrag); oder
• verlassen sich darauf, dass es sich um ein überwiegendes Interesse gemäß Anhang 3.
handelt

Wenn Sie nichts davon tun, sind Ihre Interessen gefährdet. Ein Wertkäufer, der als Eigentümer eingetragen ist, nimmt Ihr ungeschütztes Interesse (§ 29 LRA 2002) frei, selbst wenn der Käufer davon wusste. Wissen allein schafft keine Priorität; registration (oder überschreibender Status) tut.

Übergeordnete Interessen, die alle binden

Schedule 3 listet Interessen auf, die eine registrierte Disposition außer Kraft setzen. Die beiden, die in SQE1-Fragen am häufigsten vorkommen, sind:

1. Kurze Mietverträge (Absatz 1): Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von sieben Jahren oder weniger (sofern er rechtmäßig ist) hat Vorrang, so dass ein Käufer ihn auch dann einhält, wenn er nicht im Register eingetragen ist.
2. Interessen von Personen mit tatsächlichem Beruf (Abs. 2): Wenn jemand mit einem Eigentumsrecht (z. B. ein Nutzungsrecht aus einem Trust, einem Billigkeitsleasing, einer Option) zum Zeitpunkt der Verfügung tatsächlichen Beruf ausübt und, ist das Interesse bei einer hinreichend sorgfältigen Prüfung nicht offensichtlich und der Eigentümer hat es auf Nachfrage nicht versäumt, es offenzulegen, dieses Interesse hat Vorrang. Aus diesem Grund fragen Grundstückseigentümer immer: „Wer wohnt auf dem Grundstück?“ und bestehen Sie darauf, dass die Bewohner Einverständniserklärungen unterzeichnen.

Ein Beispiel: A hält den rechtlichen Titel des Treuhandverhältnisses für sich und B (ein resultierendes oder konstruktives Treuhandverhältnis). A verkauft an C ohne Zustimmung von B. Wenn B zum Zeitpunkt des Kaufs im Haus wohnt, hat Bs angemessenes Interesse Vorrang vor dem Verkauf und bindet C, auch wenn nichts im Register eingetragen ist – Williams & Glyn's Bank Ltd gegen Boland [1981] AC 487. Wenn B nicht im Haus war oder wenn C Nachforschungen anstellte und B es versäumte, offenzulegen, würde das Interesse nicht überwiegen und C würde kostenlos nehmen.

SQE1-Tipp: Wenn in einer Frage steht: „Der Käufer hat die Immobilie inspiziert und keine Anzeichen von Besiedlung gesehen“, hat diese Tatsache einen Grund – sie kann einen übergeordneten Zinsanspruch gemäß Absatz 2(c)(i) zunichte machen, der Interessen ausschließt, die bei einer einigermaßen sorgfältigen Inspektion offensichtlich gewesen wären. Lesen Sie jedes Wort des Stammes.

Alles zusammenfassen: Ein praktisches Beispiel

Stellen Sie sich dieses SQE1-Faktenmuster vor: „L gewährt T einen Dreijahresvertrag zur Nutzung von Wohnung 5 für 900 £ pro Monat. In der Vereinbarung heißt es: „Dies ist eine Lizenz, kein Mietverhältnis.“ T hat die ausschließliche Nutzung von Wohnung 5 und L darf die Wohnung nur zur Besichtigung mit einer Frist von 48 Stunden betreten. L verkauft das Grundeigentum an P. Kann P T sofort vertreiben?“

Schritt eins: Street v Mountford anwenden. T hat ausschließlichen Besitz (kann L außer zur Besichtigung ausschließen) für einen Zeitraum (drei Jahre) zu einer Miete. Die Bezeichnung „Lizenz“ ist irrelevant. Dies ist ein Lease. Schritt zwei: Überprüfen Sie die Registrierung. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von drei Jahren ist rechtmäßig (wird durch eine Urkunde gewährt oder kann, wenn er drei Jahre nicht überschreitet, gemäß § 54(2) LPA 1925 ohne Urkunde in Kraft treten, wenn es sich um einen marktüblichen Mietpreis mit sofortigem Besitz handelt). Es ist keine Registrierung erforderlich, da es weniger als sieben Jahre alt ist. Schritt drei: Überwiegendes Interesse? Ja – Absatz 1 von Anhang 3 LRA 2002. Der Mietvertrag hat Vorrang vor dem Kauf von P. P unterwirft sich ihr und kann T nicht vertreiben, bis die Frist abgelaufen ist. Die Antwort ist No, P kann T nicht sofort vertreiben.

Diese eine Frage betrifft Miete/Lizenz, Formalitäten, Registrierungsschwellen und übergeordnete Interessen – genau die Art von Synthese, die die SQE1-Prüfer anwenden. Wenn Sie die Regeln isoliert auswendig gelernt haben, werden Sie Schwierigkeiten haben. Wenn Sie geübt haben, sie auf mehrschichtige Fakten anzuwenden, werden Sie den Weg in Sekundenschnelle erkennen.

Wie CELE SQE Sie auf das Eigentumsrecht und die Immobilienpraxis vorbereitet

CELE SQE deckt alle sechs Themen ab – einschließlich Eigentumsrecht und -praxis – durch strukturierte Videovorträge, detaillierte Gliederungen und Hunderte von Fragen mit der besten Antwort, die das offizielle SRA-Format widerspiegeln. Mit unserem Question Bank-Abonnement (£ 575 pro Monat) haben Sie unbegrenzte Versuche bei MCQs sowohl im FLK1 als auch im FLK2, mit sofortigem Feedback und Modellbegründung für jede Antwort. Wenn Sie mitten im Prüfungszyklus oder kurz vor Ihrer Prüfung einsteigen, fasst der Kurzzeitkurs (1.750 £) das Wesentliche in einem fokussierten Sprint zusammen, und Kandidaten, die sich für den frühen Einstieg oder die letzten drei Monate bewerben, sparen 150 £. In den Kursmaterialien finden Sie auch ausgearbeitete Beispiele für Leasing-gegen-Lizenz-Szenarien, Raster zur Durchsetzbarkeit von Vereinbarungen und LRA 2002-Prioritätsflussdiagramme – praktische Tools, die Sie ausdrucken und bis zum Prüfungstag verwenden können. Für weitere Details oder um mit dem Team zu sprechen, besuchen Sie celebar.com, senden Sie eine E-Mail an [email protected] oder fügen Sie uns auf WeChat unter SQE100.

Property Law and Practice belohnt Kandidaten, die wie Anwälte und nicht wie Jurastudenten denken. Machen Sie sich mit den Grundlagen Ihres Street v Mountford vertraut, beherrschen Sie die restriktiven Vertragsregeln und vergessen Sie nie, dass die Registrierung (oder der übergeordnete Status) das bloße Wissen übertrifft. Wenn Sie das tun, verwandeln Sie FLK2-Eigenschaftsfragen von Stolpersteinen in einfache Punkte.