Loi foncière pour SQE1 FLK2 : priorité, intérêts prépondérants, baux

A prête 280 000 £ pour une maison enregistrée au nom unique de M. A. Son partenaire, qui a payé un tiers du prix d'achat des années plus tôt, y vit et ne sait rien du prêt. M. A fait défaut. La banque veut la possession. Qui gagne ?

Si votre instinct vous disait « ça dépend si elle exerçait réellement une activité », vous êtes à mi-chemin. Si votre prochaine pensée était « et si la banque a fait une enquête, et si l'argent a été versé à deux administrateurs, et quand l'occupation devait exister » — vous pensez comme quelqu'un qui réussira bien en FLK2. Les questions de droit foncier dans SQE1 vous demandent rarement de définir un terme. Ils vous plongent dans un conflit entre deux personnes ayant des revendications concurrentes et vous demandent laquelle prévaut. C’est une question prioritaire, et la priorité est la colonne vertébrale de tout le sujet.

Cet article reprend les parties du droit foncier que les candidats tâtonnent le plus souvent sous la pression du temps – priorité dans les titres enregistrés, annexe 3, terres non enregistrées, baux et hypothèques – et vous donne une méthode de travail pour chacune.

Commencez par les intérêts : est-ce légal ou équitable ?

Avant de pouvoir classer deux intérêts, vous devez savoir ce qu'est chacun d'eux. L'article 1 (1) de la Law of Property Act 1925 n'autorise que deux domaines légaux : le fief simple absolu en possession et la durée des années absolue. L'article 1 (2) énumère les intérêts susceptibles d'être légaux : servitudes et bénéfices équivalents à l'un de ces domaines, charges au titre d'hypothèque légale et droits d'entrée. Tout le reste, selon l'article 1(3), prend effet uniquement en capitaux propres.

« Capable d'être légal » n'est pas la même chose que « légal ». Trois autres obstacles comptent : 

L'acte
• A est normalement requis (LPA 1925, article 52), et un acte valide doit être conforme à l'article 1 de la loi Law of Property (Miscellaneous Dispositions) Act 1989 - il est clair à première vue qu'il s'agit d'un acte signé, attesté, délivré.
Le contrat
• A visant à créer ou à transférer un intérêt foncier doit être écrit, contenir toutes les conditions convenues et être signé par les deux parties (LP(MP)A 1989, s.2). Si vous n’y parvenez pas, il n’y aura aucun contrat, pas simplement un contrat inapplicable.
• L’inscription complète le tableau. En vertu de l'article 27 de la Land Registration Act 2002, certaines dispositions — transferts, charges juridiques, baux accordés pour plus de sept ans, servitudes légales expresses — n'ont pas d'effet juridique tant qu'elles n'ont pas été enregistrées.

A Un piège d'examen soigné : une tentative d'octroi légal qui échoue à la formalité peut toujours nuire à l'équité. Un contrat spécifiquement exécutoire pour accorder un bail de sept ans crée un bail équitable (le principe de Walsh contre Lonsdale). Une hypothèque qui n’atteint jamais le registre peut toujours prendre effet en tant que charge équitable. Ainsi, lorsque les faits indiquent que « l'acte n'a jamais été enregistré », ne vous arrêtez pas : demandez ce qui survit en capitaux propres, puis appliquez les règles de priorité à ce sujet.

Une habitude d'examen qui mérite d'être développée : pour chaque intérêt pour le modèle de faits, écrivez deux lettres dans la marge : L ou E. La moitié des mauvaises réponses dans le droit foncier MCQs proviennent de l'application des règles équitables à un intérêt juridique, ou vice versa.

Priorité foncière enregistrée : articles 28 et 29 de la LRA 2002

La règle par défaut de l'article 28 est chronologique : les intérêts sont classés par ordre de création, et cela ne fait aucune différence si l'intérêt ultérieur est enregistré. La plupart des candidats oublient que l’article 28 existe parce que l’exception l’avale si souvent.

Cette exception est section 29. Lorsqu'il existe une disposition enregistrable effectuée moyennant une contrepartie valable et qu'elle est dûment enregistrée, le bénéficiaire est libéré des intérêts préexistants à moins que l'intérêt soit (a) protégé sur le registre par un avis, ou (b) un intérêt prédominant relevant de l'annexe 3.

Divisez la section 29 en quatre vérifications et appliquez-les dans cet ordre :

1. Disposition enregistrable ? Un transfert de la succession enregistrée ou l'octroi d'une charge légale suffira. Un don présentant un intérêt équitable ne le sera pas.
2. Contrepartie de valeur ? Les cadeaux et les transferts par testament ne relèvent pas de l'article 29 — le destinataire est donc soumis à tout ce qui est prévu à l'article 28. La contrepartie nominale est expressément exclue.
3. Enregistré? Si la disposition n'a jamais été complétée par un enregistrement, l'article 29 ne peut pas aider.
4. Un préavis ou un intérêt dérogatoire ? Ce n'est que maintenant que vous examinez la charge.

Rappelez-vous également les intérêts bénéficiaires d'une fiducie foncière. Ceux-ci ne peuvent être protégés par un préavis ; l'entrée correcte est restriction. Leur véritable protection réside ailleurs – dans l’occupation ou en l’absence d’excès.

Schedule 3 : des intérêts prépondérants qui l'emportent sur un acheteur

Trois paragraphes de l'annexe 3 font presque tout le travail dans FLK2.

Paragraphe 1 — baux légaux de sept ans ou moins. Ils prévalent automatiquement. C'est pourquoi la courte location résidentielle ou commerciale qui n'apparaît nulle part sur le registre engage néanmoins l'acquéreur.

Paragraphe 2 — intérêts des personnes effectivement occupées. Deux conditions : le demandeur doit avoir un intérêt de propriété (un permis ne fera pas l'affaire) et doit occuper réellement le terrain auquel l'intérêt se rapporte. Vérifiez ensuite les exceptions. L'intérêt ne prévaut pas sur les cas où une enquête a été menée auprès de l'occupant et où l'intérêt n'a pas été divulgué alors qu'il aurait raisonnablement pu l'être, ou lorsque l'occupation n'aurait pas été évidente lors d'une inspection raisonnablement minutieuse et que l'acheteur n'en avait aucune connaissance réelle.

Timing est l'endroit où les marques sont perdues. Dans Abbey National Building Society contre Cann, la Chambre des Lords a estimé que l'occupation doit exister à la date de la disposition et que lorsque l'achat et l'hypothèque font partie d'une seule transaction, il n'y a aucun moment où l'emprunteur détient la propriété sans frais du prêteur. Williams & Glyn's Bank contre Boland confirme qu'un conjoint ou un partenaire avec une part bénéficiaire peut exercer une occupation réelle de son propre chef, même si le propriétaire légal y vit également.

Et puis le grand neutralisant : dépassement. En vertu des articles 2 et 27 LPA 1925, si le capital est versé à au moins deux fiduciaires ou à une société de fiducie, les intérêts bénéficiaires sont balayés du terrain et attachés au produit. City of London Building Society contre Flegg est le cas à citer. Un intérêt exagéré n’a plus rien à prendre en compte – c’est pourquoi, dans le scénario présenté en haut de cet article, le propriétaire enregistré au nom unique est le fait qui décide réellement du résultat.

Terrains non immatriculés : les charges foncières et la doctrine du préavis

Le titre non enregistré apparaît toujours dans FLK2 et s'exécute sur un moteur différent. Les intérêts juridiques lient le monde sans exception. Les intérêts équitables sont divisés en deux groupes.

La plupart d'entre eux sont enregistrables en tant que charges foncières en vertu de la Land Charges Act 1972 au nom du propriétaire du domaine : clauses restrictives et servitudes équitables créées après 1925 (classe D), contrats et options successoraux (classe C (iv)), hypothèques puînées (classe C (i)) et droits de logement (classe F). L’inscription vaut notification effective. Le non-enregistrement est fatal – et brutalement. Dans Midland Bank Trust Co Ltd contre Green, une option d'achat non enregistrée a été déclarée nulle à l'encontre d'un acheteur contre de l'argent ou pour la valeur de son argent, même si elle avait payé bien en dessous de la valeur marchande et qu'elle savait tout à ce sujet. Le motif n’était pas pertinent.

Ce qui reste - principalement les intérêts bénéficiaires dans le cadre d'une fiducie - est d'abord régi par la portée excessive et, à défaut, par l'ancienne doctrine du préavis : l'acheteur est-il un acheteur de bonne foi d'un domaine légal pour une valeur sans préavis, réel, implicite ou imputé ? Kingsnorth Finance Co Ltd contre Tizard montre comment un avis constructif est jugé : un prêteur qui a inspecté sur rendez-vous convenu à l'avance un dimanche après-midi, alors que l'occupant avait été commodément expulsé, a été informé de ce qu'une inspection appropriée aurait révélé.

Baux et hypothèques : les deux relations génératrices de litiges

Pour les baux, Street contre Mountford reste le point de départ : la possession exclusive, pour une durée, moyennant un loyer, donne une location quelle que soit l'étiquette utilisée par les parties. Les tribunaux examinent le fond et les fausses clauses insérées pour faire échouer la location sont ignorées (Antoniades contre Villiers). La durée doit être certaine - une subvention à durée indéterminée "pour la durée de l'élargissement de la route" a échoué dans l'affaire Prudential Assurance Co Ltd contre London Residuary Body.

Sur les covenants, la ligne de démarcation est 1 janvier 1996. Les baux accordés à compter de cette date relèvent de la loi Landlord and Tenant (Cvenants) Act 1995 : un locataire cédant est libéré des clauses, bien qu'un propriétaire puisse exiger un accord de garantie autorisé. Les baux accordés avant cette date bénéficient de l’ancien régime du lien contractuel, en vertu duquel le locataire d’origine peut rester responsable pendant toute la durée. Vérifiez la date d'octroi avant toute chose.

Pour les prêts hypothécaires, trois points remboursent la révision. Le droit de rachat ne peut pas être rendu illusoire, et des avantages collatéraux inadmissibles ou des obstacles à l'équité du rachat peuvent être annulés. L'influence indue dans les affaires de cautionnement suit Royal Bank of Scotland plc contre Etridge (No 2) : lorsqu'une personne offre sa maison en garantie des dettes d'autrui, le prêteur fait l'objet d'une enquête et doit veiller à ce qu'un avis juridique indépendant soit donné, sous peine de risquer que la charge soit annulée. Et lors de l'exécution, le pouvoir de vente naît en vertu de l'article 101 LPA 1925 une fois que l'hypothèque est conclue par acte et que la date légale de rachat est passée, mais ne devient exerçable que dans les circonstances de l'article 103. Le produit est ensuite appliqué dans l'ordre statutaire en vertu de l'article 105 - les charges antérieures, les dépenses, la dette hypothécaire, puis tout excédent au prochain preneur ou à l'emprunteur.

A méthode en quatre étapes pour toute question prioritaire FLK2

Dans les conditions d’examen, vous disposez d’environ une minute et demie par question. Vous avez besoin d'une routine, pas d'un débat.

1. Le titre est-il enregistré ou non ? Tout part d'ici.
2. Identifiez chaque intérêt concurrent et classez-le comme légal ou équitable, en vérifiant les formalités et l'enregistrement.
3. ADemandez si la dernière partie est un acheteur contre rémunération qui s'est enregistré - ou, dans le cas d'un terrain non enregistré, un acheteur d'un domaine légal contre valeur.
4. Exécuter la voie de protection : avis sur le registre, annexe 3, dépassement ; ou l'enregistrement des charges foncières et la doctrine de l'avis.

Pratiquez cela sur dix questions et cela devient automatique. Pratiquez-le sur aucune et vous lirez quatre options plausibles et choisirez celle qui semble la plus juste – ce qui, en droit foncier, est rarement celle qui est juste.

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