A cho vay 280.000 bảng Anh đối với một ngôi nhà được đăng ký đứng tên duy nhất của ông A. Đối tác của ông, người đã trả 1/3 giá mua nhiều năm trước đó, đang sống ở đó và không biết gì về khoản vay. Ông A vỡ nợ. Ngân hàng muốn sở hữu. Ai thắng?
Nếu bản năng của bạn là "điều đó còn tùy thuộc vào việc cô ấy có làm nghề nghiệp thực sự hay không" thì bạn đã đi được nửa đường rồi. Nếu suy nghĩ tiếp theo của bạn là "và liệu ngân hàng có tiến hành điều tra hay không, liệu số tiền đó có được trả cho hai người được ủy thác hay không và khi nào nghề nghiệp phải tồn tại" - thì bạn đang suy nghĩ giống như một người sẽ làm tốt trong FLK2. Các câu hỏi về Luật Đất đai trong SQE1 hiếm khi yêu cầu bạn xác định một thuật ngữ. Họ thả bạn vào cuộc tranh chấp giữa hai người có yêu sách cạnh tranh và hỏi xem bên nào thắng. Đó là câu hỏi ưu tiên và ưu tiên là xương sống của toàn bộ chủ đề.
Bài viết này đề cập đến các phần của Luật Đất đai mà các ứng viên thường gặp khó khăn nhất dưới áp lực thời gian - ưu tiên trong quyền sở hữu đã đăng ký, Phụ lục 3, đất chưa đăng ký, hợp đồng thuê và thế chấp - và cung cấp cho bạn phương pháp làm việc cho từng phần.
Bắt đầu với mối quan tâm: nó hợp pháp hay công bằng?
Trước khi có thể xếp hạng hai sở thích, bạn phải biết sở thích của từng sở thích là gì. Mục 1(1) của Luật Tài sản 1925 chỉ cho phép hai tài sản hợp pháp: phí sở hữu tuyệt đối đơn giản và thời hạn tuyệt đối theo năm. Phần 1(2) liệt kê các lợi ích có thể hợp pháp - quyền sử dụng đất và lợi nhuận tương đương với một trong những tài sản đó, các khoản phí bằng cách thế chấp hợp pháp và quyền gia nhập. Mọi thứ khác, theo mục 1(3), chỉ có hiệu lực đối với vốn chủ sở hữu.
"Có khả năng hợp pháp" không giống như "hợp pháp". Ba trở ngại nữa:
- A chứng thư thường được yêu cầu (LPA 1925, s.52) và chứng thư hợp lệ phải tuân thủ mục 1 của Đạo luật Luật Tài sản (Các điều khoản khác) 1989 - bề ngoài ghi rõ rằng đó là chứng thư, được ký tên, được chứng kiến, được giao. Hợp đồng
- A để tạo lập hoặc chuyển nhượng quyền lợi về đất đai phải được lập thành văn bản, có tất cả các điều khoản đã được thỏa thuận và có chữ ký của cả hai bên (LP(MP)A 1989, s.2). Nếu không thực hiện được điều đó thì sẽ không có hợp đồng nào cả — không chỉ đơn thuần là một hợp đồng không thể thực thi được.
- Đăng ký hoàn thành bức tranh. Theo mục 27 của Đạo luật đăng ký đất đai YY 2002, một số quyết định nhất định — chuyển nhượng, phí pháp lý, hợp đồng thuê có thời hạn trên bảy năm, quyền sử dụng đất hợp pháp rõ ràng — không có hiệu lực theo luật cho đến khi được đăng ký.
A một cái bẫy kỳ thi gọn gàng: một nỗ lực cấp phép hợp pháp không thành công về mặt hình thức vẫn có thể ảnh hưởng đến vốn chủ sở hữu. Một hợp đồng có hiệu lực thi hành cụ thể để cấp hợp đồng thuê bảy năm sẽ tạo ra một hợp đồng thuê công bằng (nguyên tắc trong Walsh v Lonsdale). Một khoản thế chấp không bao giờ được đăng ký vẫn có thể có hiệu lực như một khoản phí hợp lý. Vì vậy, khi sự thật nói rằng "chứng thư chưa bao giờ được đăng ký", đừng dừng lại - hãy hỏi điều gì còn tồn tại trong vốn chủ sở hữu, sau đó áp dụng các quy tắc ưu tiên cho điều đó.
Thói quen thi cử đáng xây dựng: đối với mỗi người quan tâm đến mô hình thực tế, hãy viết hai chữ cái bên lề - L hoặc E. Một nửa số câu trả lời sai trong Luật Đất đai MCQs đến từ việc áp dụng các quy tắc công bằng cho lợi ích hợp pháp hoặc ngược lại.
Ưu tiên đất đã đăng ký: mục 28 và 29 của LRA 2002
Quy tắc mặc định trong phần 28 là theo trình tự thời gian: các sở thích được xếp hạng theo thứ tự được tạo ra và việc đăng ký sở thích sau này có được đăng ký hay không cũng không có gì khác biệt. Hầu hết các thí sinh đều quên rằng phần 28 tồn tại vì ngoại lệ thường xuyên nuốt chửng nó.
Ngoại lệ đó là phần 29. Trong trường hợp có một quyết định có thể đăng ký được thực hiện để xem xét có giá trị và được đăng ký hợp lệ, người bị từ chối sẽ không có các quyền lợi có sẵn trừ khi quyền lợi đó được (a) được bảo vệ trên sổ đăng ký bằng một thông báo hoặc (b) quyền lợi quan trọng hơn nằm trong Phụ lục 3.
Chia phần 29 thành bốn bước kiểm tra và áp dụng chúng theo thứ tự sau:
- Xử lý có thể đăng ký? Việc chuyển nhượng bất động sản đã đăng ký hoặc cấp một khoản phí pháp lý sẽ được thực hiện. Một món quà có lợi ích công bằng sẽ không.
- Sự cân nhắc có giá trị? Quà tặng và chuyển khoản sẽ nằm ngoài mục 29 — vì vậy người nhận phải tuân theo mọi điều trong mục 28. Việc xem xét danh nghĩa được loại trừ rõ ràng.
- Đã đăng ký? Nếu việc xử lý chưa bao giờ được hoàn thành bằng cách đăng ký thì mục 29 không thể trợ giúp.
- Có thông báo hoặc ghi đè lãi suất nào không? Bây giờ bạn mới nhìn vào gánh nặng.
Cũng hãy nhớ đến lợi ích được hưởng từ quỹ ủy thác đất đai. Những điều này không thể được bảo vệ bằng thông báo; mục nhập đúng là restriction. Sự bảo vệ thực sự của họ nằm ở nơi khác - trong nghề nghiệp hoặc trong trường hợp không phản ứng thái quá.
Lịch trình 3: ghi đè các lợi ích đánh bại người mua
Ba đoạn của Phụ lục 3 thực hiện gần như tất cả công việc trong FLK2.
Đoạn 1 — hợp đồng thuê hợp pháp từ bảy năm trở xuống. Chúng tự động ghi đè. Đây là lý do tại sao hợp đồng cho thuê nhà ở hoặc thương mại ngắn hạn không xuất hiện trên sổ đăng ký vẫn ràng buộc người mua.
Đoạn 2 — quyền lợi của những người chiếm hữu thực tế vùng đất. Hai điều kiện: nguyên đơn phải có quyền lợi độc quyền (giấy phép sẽ không có) và phải chiếm hữu thực tế vùng đất mà quyền lợi liên quan. Sau đó kiểm tra các ngoại lệ. Quyền lợi không được ghi đè khi người thuê đã thực hiện điều tra và quyền lợi không được tiết lộ khi lẽ ra điều đó có thể được tiết lộ một cách hợp lý hoặc khi quyền sở hữu không được thể hiện rõ ràng khi kiểm tra cẩn thận một cách hợp lý và người mua không thực sự biết về việc đó.
Thời gian là nơi bị mất điểm. Trong Abbey National Building Society v Cann, House of Lords cho rằng nghề nghiệp phải tồn tại vào ngày định đoạt và khi việc mua bán và thế chấp là một phần của một giao dịch thì không có thời điểm nào người đi vay nắm giữ tài sản mà không phải chịu phí của người cho vay. Williams & Glyn's Bank v Boland xác nhận rằng vợ/chồng hoặc đối tác có cổ phần hưởng lợi có thể tự mình làm nghề nghiệp thực tế, bất kể chủ sở hữu hợp pháp cũng sống ở đó.
Và sau đó là chất trung hòa tuyệt vời: overreaching. Theo mục 2 và 27 LPA 1925, nếu tiền vốn được trả cho ít nhất hai người được ủy thác hoặc một công ty ủy thác, thì lợi ích sinh ra sẽ bị loại khỏi đất và gắn liền với số tiền thu được. Hiệp hội Xây dựng Thành phố Luân Đôn v Flegg là trường hợp được trích dẫn. Lợi ích vượt quá mức không còn gì để ghi đè - đó là lý do tại sao, trong tình huống ở đầu bài viết này, chủ sở hữu đã đăng ký một tên mới là thực tế thực sự quyết định kết quả.
Đất chưa đăng ký: tiền đất và học thuyết về thông báo
Tiêu đề chưa đăng ký vẫn xuất hiện trong FLK2 và nó chạy trên một công cụ khác. Lợi ích pháp lý ràng buộc thế giới hầu như không có ngoại lệ. Lợi ích công bằng chia thành hai nhóm.
Hầu hết trong số đó có thể được đăng ký dưới dạng phí đất theo Đạo luật phí đất đai 1972 đứng tên chủ sở hữu bất động sản: các giao ước hạn chế và quyền sử dụng đất công bằng được tạo ra sau năm 1925 (Loại D), hợp đồng và quyền chọn bất động sản (Loại C(iv)), thế chấp puisne (Loại C(i)) và quyền sở hữu nhà (Loại F). Việc đăng ký được coi là thông báo thực tế. Không đăng ký là gây tử vong - và thật tàn nhẫn. Trong Midland Bank Trust Co Ltd v Green, một tùy chọn mua hàng chưa đăng ký đã bị vô hiệu đối với người mua vì tiền hoặc giá trị của tiền mặc dù cô ấy đã trả thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường và biết tất cả về điều đó. Động cơ không liên quan.
Những gì còn lại - chủ yếu là các lợi ích có lợi theo một quỹ tín thác - bị chi phối bởi việc phản ứng thái quá trước tiên và nếu không, học thuyết cũ về thông báo: người mua có phải là người mua thực sự một bất động sản hợp pháp theo giá trị mà không cần thông báo, thực tế, mang tính xây dựng hay bị quy kết không? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard cho thấy thông báo mang tính xây dựng được đánh giá như thế nào: một người cho vay được kiểm tra theo cuộc hẹn đã sắp xếp trước vào chiều Chủ nhật, khi người thuê đã được di chuyển một cách thuận tiện, đã được gắn với thông báo về những gì một cuộc kiểm tra thích hợp sẽ tiết lộ.
Cho thuê và thế chấp: hai mối quan hệ phát sinh tranh chấp
Đối với hợp đồng thuê, Street v Mountford vẫn là điểm khởi đầu: quyền sở hữu độc quyền, trong một thời hạn, với giá thuê, mang lại quyền thuê nhà bất kể nhãn mà các bên sử dụng. Tòa án xem xét nội dung và các điều khoản giả mạo được đưa vào để hủy hợp đồng thuê nhà đều bị bỏ qua (Antoniades v Villiers). Điều khoản phải chắc chắn về thời hạn — một khoản trợ cấp vô thời hạn “trong thời gian mở rộng đường” đã không thành công trong Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body.
Trong các giao ước, đường phân chia là 1 tháng 1 năm 1996. Các hợp đồng thuê được cấp vào hoặc sau ngày đó tuân theo Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà (Giao ước) 1995: người thuê nhà chuyển nhượng được miễn trừ khỏi các giao ước, mặc dù chủ nhà có thể yêu cầu một thỏa thuận bảo lãnh được ủy quyền. Các hợp đồng thuê được cấp trước ngày đó mang theo chế độ hợp đồng riêng tư cũ, theo đó người thuê ban đầu có thể vẫn chịu trách nhiệm pháp lý trong toàn bộ thời hạn. Kiểm tra ngày cấp trước bất kỳ điều gì khác.
Đối với khoản thế chấp, sửa đổi hoàn trả ba điểm. Quyền chuộc lại không thể bị coi là viển vông, và những lợi thế tài sản thế chấp vô lương tâm hoặc sự cản trở vốn chủ sở hữu của việc chuộc lại có thể bị loại bỏ. Ảnh hưởng quá mức trong các trường hợp bảo lãnh xảy ra sau Ngân hàng Hoàng gia Scotland plc v Etridge (Số 2) : trong đó một người dùng nhà của họ để bảo đảm cho các khoản nợ của người khác, người cho vay sẽ bị điều tra và phải đảm bảo đưa ra lời khuyên pháp lý độc lập, nếu không sẽ có nguy cơ bị gạt sang một bên khoản phí. Và khi thực thi, quyền bán phát sinh theo mục 101 LPA 1925 sau khi thế chấp được thực hiện bằng chứng thư và ngày hợp pháp để mua lại đã trôi qua, nhưng chỉ có hiệu lực thực thi trong các trường hợp ở mục 103. Sau đó, tiền thu được sẽ được áp dụng theo thứ tự luật định theo mục 105 — các khoản nợ trước đó, chi phí, nợ thế chấp, sau đó là bất kỳ khoản thặng dư nào đối với người nắm giữ hoặc người đi vay tiếp theo.
A phương pháp bốn bước cho bất kỳ câu hỏi ưu tiên FLK2
Trong điều kiện thi, bạn có khoảng một phút rưỡi cho mỗi câu hỏi. Bạn cần một thói quen chứ không phải một cuộc tranh luận.
- Tiêu đề đã đăng ký hay chưa đăng ký? Mọi thứ đều phân nhánh từ đây.
- Xác định từng lợi ích cạnh tranh và phân loại lợi ích đó là hợp pháp hoặc công bằng, kiểm tra thủ tục và đăng ký.
- Hỏi xem bên sau có phải là người mua tài sản có giá trị đã đăng ký — hoặc, ở vùng đất chưa đăng ký, là người mua bất động sản hợp pháp theo giá trị hay không.
- Chạy lộ trình bảo vệ: thông báo trên sổ đăng ký, Phụ lục 3, vượt mức; hoặc đăng ký tiền đất và học thuyết về thông báo.
Thực hành điều này với mười câu hỏi và nó sẽ trở nên tự động. Không thực hành nó và bạn sẽ đọc bốn phương án hợp lý và chọn phương án nghe có vẻ công bằng nhất - điều mà trong Luật Đất đai hiếm khi là phương án đúng.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ có cấu trúc hơn là một đống ghi chú khác, CELE SQE đã dạy tất cả mười ba môn SQE1 kể từ lần ngồi đầu tiên. Các khóa học SQE1 của chúng tôi có giá £3.720 (dài hạn), £2.750 (trung hạn) và £1.750 (ngắn hạn), với tùy chọn FLK duy nhất với mức giá chỉ bằng một nửa và giảm giá £150 nếu đăng ký sớm hoặc trong vòng ba tháng kể từ ngày thi. Đăng ký ngân hàng câu hỏi SQE1 có giá £575 mỗi tháng nếu bạn thực sự cần các kịch bản ưu tiên khoan. Câu hỏi? WeChat SQE100, [email protected] hoặc celebar.com.