Imagine isto. Você está sentado no jornal FLK2, o tempo está passando e uma única pergunta de melhor resposta coloca um comprador na sua frente que acabou de descobrir que a propriedade fica próxima a um desvio planejado. O vendedor nunca mencionou isso. O que deveria o advogado ter feito e em que fase da transação? Se sua mente ficar em branco, você não está sozinho - Direito e Prática de Propriedade é o assunto em que os candidatos conhecem a teoria da lei fundiária, mas congelam no procedimento. Este artigo aborda a transação de transmissão da forma como os examinadores SQE1 a testam: como uma sequência de decisões que um verdadeiro advogado toma.
Por que o procedimento de transferência domina SQE1 FLK2
A Lei de Terras fornece as regras substantivas - propriedades, servidões, copropriedade, registro de título. O Direito e Prática de Propriedade levanta uma questão mais difícil e prática: o que faz o advogado realmente do com essas regras, passo a passo, para passar uma venda da instrução à conclusão sem negligência? Os dois assuntos se sobrepõem fortemente, de modo que os examinadores podem construir uma questão que se pareça com a lei fundiária, mas que na verdade seja um procedimento de teste, ou vice-versa.
Meu conselho para qualquer pessoa que trabalhe com FLK2 é construir primeiro um cronograma mental da transação e, em seguida, suspender as regras legais. Uma vez que você consiga imaginar os estágios em ordem, os pontos mais complicados – quando o risco passa, quando os contratos se tornam vinculativos, quem é responsável por quê – se encaixam. Vamos percorrer a linha do tempo.
A fase pré-contratual: investigação do título e levantamento de dúvidas
Tudo o que protege o comprador acontece antes da assinatura do contrato. É aqui que a questão de contornar acima é ganha ou perdida. O advogado do comprador deve investigar o título e realizar as investigações padrão para que o cliente saiba exatamente o que está comprando.
Para terrenos registados , o advogado obtém cópias oficiais do registo e do plano de propriedade do Registo Predial de HM ao abrigo da Lei de Registo Predial de 2002 e verifica os registos de propriedade, titularidade e encargos. Para terrenos não registrados - ainda examináveis - o advogado examina um epítome do título e verifica uma cadeia ininterrupta de propriedade que remonta a pelo menos 15 anos até uma boa raiz do título, em seguida, faz uma pesquisa de encargos fundiários contra os nomes dos proprietários.
Ajuntamente com o título, o advogado do comprador levanta pesquisas e consultas pré-contrato. O pacote usual inclui uma pesquisa na autoridade local (que revelaria o desvio planejado), uma pesquisa de drenagem e água, uma pesquisa ambiental e consultas pré-contratuais do vendedor, muitas vezes nos formulários padrão da Law Society. Lembre-se do princípio governante aqui:
Caveat emptor – deixe o comprador tomar cuidado. O vendedor geralmente não é obrigado a apresentar defeitos físicos voluntários, portanto o advogado do comprador deve pesquisar e perguntar. O vendedor deve, no entanto, divulgar defeitos latentes no título e não deve deturpar ativamente a propriedade.
Uma armadilha SQE1 a ser observada: uma resposta vaga a perguntas que se revele enganosa pode dar ao comprador uma reclamação por falsas declarações. Portanto, quando uma pergunta mostra um vendedor dando uma resposta meia-verdadeira, pense em soluções, não apenas em procedimentos.
Troca de contratos: o ponto sem retorno
Até a troca, qualquer uma das partes pode ir embora. Em troca de contratos as partes tornam-se legalmente obrigadas a concluir, e este é um dos momentos mais testados em FLK2. Um contrato de venda de terreno deve cumprir a seção 2 da Lei de Propriedade (Disposições Diversas) de 1989: deve ser feito por escrito, conter todos os termos expressamente acordados e ser assinado por ou em nome de ambas as partes.
Os contratos são normalmente trocados através das fórmulas da Law Society para troca telefónica (Fórmula A, B ou C), que definem exactamente o que os solicitadores se comprometem a fazer. O comprador normalmente paga um depósito de 10% do preço de compra na troca. Conheça a distinção que os examinadores adoram:
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O depósito
- A mantido como parte interessada não pode ser liberado para o vendedor até a conclusão. O depósito
- A mantido como agent para o vendedor pode ser repassado imediatamente, o que é mais arriscado para o comprador.
O risco da propriedade passa para o comprador na troca, não na conclusão. Essa regra única explica por que o comprador deve ter o seguro de edifícios em vigor a partir do momento em que os contratos são trocados. Se a casa pegar fogo no dia seguinte à troca, o problema é do comprador – um padrão de fato que aparece repetidas vezes.
As condições padrão, geralmente as Condições Padrão de Venda ou as Condições Padrão de Propriedade Comercial, preenchem as lacunas entre as condições especiais que as partes negociam. Se uma parte não cumprir a conclusão, a outra poderá notificar a conclusão, dando tempo à essência e abrindo a porta para soluções, incluindo o confisco do depósito e, em última instância, a rescisão.
Da troca até a conclusão: as etapas de pré-conclusão
A lacuna entre a troca e a conclusão é onde o advogado do comprador resolve as pontas soltas. Duas pesquisas de pré-conclusão são mais importantes.
Para terrenos registados, o advogado realiza uma pesquisa prioritária OS1 no HM Land Registry. Isto dá um período de prioridade — atualmente de 30 dias úteis — durante o qual o comprador pode registar a transação sem quaisquer novas entradas no registo. Faça o pedido entrar nessa janela e o interesse do comprador terá prioridade. Para terras não registradas, uma pesquisa de Encargos Terrestres (formulário K15) faz um trabalho semelhante e fornece seu próprio período de proteção.
Quando a compra é financiada por uma hipoteca, o advogado do credor — muitas vezes a mesma empresa que atua em nome do comprador — também deve realizar uma investigação de falência (formulário K16) contra o mutuário para satisfazer o credor. O advogado então envia um certificado de titularidade ao credor e saca o adiantamento da hipoteca pronto para o dia de conclusão.
Conclusão e pós-conclusão: impostos e registro
Oundo finalizado o saldo do preço de compra é pago, o vendedor entrega a escritura de transferência (um TR1 para a totalidade do título registrado) e o comprador passa a ter direito ao imóvel. A transferência deve ser feita por escritura de acordo com a seção 52 da Lei de Propriedade de 1925 - um ponto claro de sobreposição com seu conhecimento sobre direito fundiário.
Completion não é a linha de chegada. Duas tarefas pós-conclusão estão diretamente no programa SQE1, e ambas trazem prazos que você deve memorizar como intervalos, em vez de adivinhar números exatos:
Imposto e depois registro. O comprador deve enviar uma declaração de Imposto Terrestre de Imposto de Selo e pagar qualquer SDLT devido dentro do prazo legal após a conclusão. Somente depois que o SDLT for pago o comprador poderá solicitar ao HM Land Registry para registrar a transferência e qualquer nova cobrança.
Dois pontos os examinadores testam aqui. Primeiro, em País de Gales, o SDLT não se aplica – em vez disso, é cobrado o Imposto sobre Transações Terrestres. Uma questão que coloca a propriedade em Cardiff é testar se você percebeu a diferença. Em segundo lugar, o registo é constitutivo para muitas transações: ao abrigo da Lei do Registo Predial de 2002, a transferência de uma propriedade registada não funciona legalmente até ser concluída através do registo. Enquanto isso, o comprador detém o interesse equitativo, e é exatamente por isso que a busca prioritária é tão importante.
Leasehold e a recompensa dos examinadores de pontos práticos
A compra de um plano arrendado coloca etapas extras na mesma linha do tempo. O advogado do comprador analisa o prazo do contrato de arrendamento, a taxa de serviço e a renda do terreno e levanta questões ao senhorio ou agente gestor. Quando o arrendamento exigir o consentimento do proprietário para a cessão, esse consentimento deverá ser obtido e o proprietário não deverá recusá-lo injustificadamente. Em um novo aluguel de instalações comerciais, observe a segurança da posse sob a Lei de Proprietários e Inquilinos de 1954 e se as partes contrataram isso.
Durante a transação, a conduta fica em segundo plano. Um advogado que atue tanto para o comprador quanto para o credor, ou para compradores conjuntos, deve estar alerta para um conflito de interesses sob os Padrões e Regulamentos SRA e deve manter o dinheiro do cliente estritamente alinhado com as Regras de Contas SRA - que vinculam a Lei e Prática de Propriedade perfeitamente à sua revisão de Contas de Solicitador.
Então, como você transforma tudo isso em marcas? Experimente estes movimentos práticos:
- Desenhe a linha do tempo uma vez, à mão: instrução → pesquisas e consultas → troca → pesquisas de pré-conclusão → conclusão → SDLT → registro. Em seguida, teste o que acontece em cada nó.
- Para cada padrão de fato, pergunte em que estágio estamos? A resposta certa quase sempre depende do tempo.
- Memorize as consequências da troca – contrato vinculativo, depósito, transferência de risco, seguro – porque esse cluster é ouro para o formato SBA.
- Mantenha procedimentos registrados e não registrados em colunas mentais separadas para que você nunca aplique uma pesquisa de Encargos Terrestres a terrenos registrados.
Domine a sequência e as perguntas deixarão de parecer testes de memória e começarão a parecer o trabalho para o qual você está treinando.
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