Stellen Sie sich das vor. Sie sind vierzig Minuten in der FLK2-Zeitung, Sie treffen auf eine Frage zu zwei Geschwistern, die zusammen ein Haus gekauft haben, eines ist gestorben, und die Antwortmöglichkeiten hängen alle davon ab, ob sie als gemeinsame Mieter oder als gemeinsame Mieter wohnen. Ihr Magen dreht sich um, weil Sie sich das letzte Mal, als Sie „survivorship“ gelesen haben, halb daran erinnert haben und weitergemacht haben. Kommt Ihnen das bekannt vor? Das Landrecht bestraft die Halberinnerten. Es belohnt Kandidaten, die die Fakten auf eine kleine Anzahl starrer Regeln abbilden und diese ohne zu zögern anwenden können.
Dieses Thema befindet sich in SQE1 FLK2 neben Property Practice, Trusts, Testamente, Strafrecht und Anwaltskonten. Es ist eher konzeptionell als prozedural, und der Prüfer liebt es zu testen, ob Sie verstehen, warum ein Interesse einen Käufer bindet, und nicht nur, ob es existiert. Lassen Sie mich Sie durch die Teile führen, die immer wieder auftauchen.
Estates and Interests: Die Land Law Foundation, die Sie nicht überspringen können
Alles im Landrecht baut auf einer Unterscheidung auf. Seit dem Law of Property Act von 1925 können nur noch zwei Rechtsgüter existieren: das Freehold (eine Gebühr, die einfach in Besitz genommen wird) und das Pachtgrundstück (eine absolute Dauer von mehreren Jahren). Abschnitt 1(2) listet dann die Interessen auf, die rechtmäßig sein können, einschließlich einer Dienstbarkeit, die für einen Zeitraum gewährt wird, der einem Grundbesitz oder einer Pacht entspricht, und einer gesetzlichen Gebühr. Alles, was nicht in diese Boxen passt, kann immer nur equitable.
seinWarum ist das am Prüfungstag wichtig? Denn die Bezeichnung „legal/gerecht“ bestimmt die ganze Frage. Gesetzliche Rechte haben die Welt historisch verbunden; Gleichberechtigungsrechte hängen von Bekanntmachungsgrundsätzen oder, bei eingetragenen Grundstücken, von der Registrierung oder einem überwiegenden Interesse ab. Wenn Sie das Interesse in den ersten zehn Sekunden nicht einordnen können, werden Sie den Rest erraten.
Praktische Übung: Nehmen Sie ein beliebiges Interesse – eine Hypothek, eine Dienstbarkeit, eine restriktive Vereinbarung, einen Mietvertrag – und stellen Sie zwei Fragen. Ist es legal oder gerecht? Wie ist es vor einem späteren Käufer geschützt? Wenn Sie beide Fragen sofort beantworten können, sind Sie FLK2-bereit für dieses Thema.
Miteigentum für FLK2: Miteigentum, Miteigentum und Hinterbliebenenrecht
Das ist das Thema, das die Leute beschäftigt, also machen Sie hier langsamer. Wenn zwei oder mehr Personen Land besitzen, liegt der Rechtsanspruch immer bei einem Trust of Land, und der gesetzliche Nachlass kann immer nur als gemeinschaftlicher Pachtvertrag gehalten werden – nie getrennt, maximal vier Treuhänder. Die interessante Aktion findet im Eigenkapital statt, wo Miteigentümer entweder als Mitmieter oder als gemeinsame Mieter wohnen.
A-Miteigentum erfordert die vier Einheiten: Besitz, Zins, Titel und Zeit. Es beinhaltet das Recht auf Hinterbliebenen, d. h. wenn ein Mitmieter stirbt, geht sein Anteil automatisch auf die Hinterbliebenen über, außerhalb des Testaments. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis erhält jeder Eigentümer einen eigenen, ungeteilten Anteil, der in seinem Nachlass verfällt. In diesem Prüfungsszenario über das verstorbene Geschwisterkind hängt die gesamte Antwort davon ab, ob es sich bei dem gleichen Anteil um ein gemeinsames Mietverhältnis (der Hinterbliebene übernimmt alles) oder um ein gemeinsames Mietverhältnis (der Anteil des Verstorbenen geht an seine Begünstigten) handelt.
Jetzt lernen Sie Abfindungskälte, weil es stark geprüft wird. Ein gleichwertiges gemeinsames Mietverhältnis kann zu Lebzeiten gekündigt werden – zum Beispiel durch schriftliche Mitteilung gemäß , Abschnitt 36(2) des Law of Property Act 1925, durch einen Mieter, der sich mit seinem Anteil befasst, oder durch gegenseitige Vereinbarung oder eine Vereinbarung, wie in Williams gegen Hensman besprochen. Durch eine Aufhebung wird das gemeinsame Mietverhältnis in ein gemeinsames Mietverhältnis umgewandelt. Sie können sich nicht durch Willen trennen, da das Überleben in dem Moment wirksam wird, bevor der Tod wirksam wird. Wenn Sie den richtigen Zeitpunkt wählen, werden Sie Banknoten verlieren, die andere verlieren.
Easements: Die vier Hürden und wie sie entstehen
Easements tauchen in fast jeder FLK2-Sitzung in irgendeiner Form auf. Beginnen Sie mit der Definition von Re Ellenborough Park. Damit es sich bei einem Recht um eine Dienstbarkeit handelt, muss es vier Anforderungen erfüllen: Es muss ein dominantes und ein dienendes Mietshaus vorhanden sein; das Recht muss dem beherrschenden Land entgegenkommen (nützen); die beiden Grundstücke müssen unterschiedlichen Personen gehören oder von diesen bewohnt werden; und das Recht muss den Gegenstand einer Zuwendung bilden können. Diese letzte Hürde filtert vage Behauptungen heraus – ein Recht auf Ansicht beispielsweise ist zu unsicher.
Creation ist der Teil, den die Kandidaten durcheinander bringen. Dienstbarkeiten können ausdrücklich, stillschweigend oder durch Verordnung geschaffen werden. Unter stillschweigender Gewährung sollten Sie die Regelung in Wheeldon gegen Burrows kennen, die bestimmte Quasi-Dienstbarkeiten bei einem Teilverkauf in vollständige Dienstbarkeiten umwandelt, und Abschnitt 62 des Law of Property Act 1925, der eine informelle Genehmigung in eine Dienstbarkeit bei einer Übertragung umwandeln kann. Im Großen und Ganzen belohnt die Verschreibung eine lange Nutzung von Rechts wegen – ohne Zwang, Geheimhaltung oder Erlaubnis. Behalten Sie diese drei Negative im Kopf als „nec vi, nec clam, nec precario“.
Beobachten Sie die Falle: Eine Frage gibt Ihnen oft ein „Recht“, das ein Ellenborough-Teil verfehlt, und fragt dann, wie es einen Käufer bindet. Handelt es sich überhaupt nicht um eine gültige Dienstbarkeit, stellt sich die Verbindlichkeitsfrage nie. Testen Sie die Gültigkeit immer vor der Priorität.
Freehold Covenants: Warum die Last selten beim Gesetz liegt
Vereinbarungen testen Ihre Fähigkeit, Nutzen von Belastung und Recht von Gerechtigkeit zu trennen. Der Nutzen eines Bundes kann sich nach allgemeinem Recht richten, wenn er das Land berührt und betrifft. Die Belastung unterliegt jedoch nicht dem Gesetz – das ist die Hauptregel im Fall Austerberry gegen Oldham Corporation, die später vom House of Lords im Fall Rhone gegen Stephens bestätigt wurde. Wie bindet ein restriktiver Vertrag einen späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks? Durch Billigkeit, gemäß der Doktrin in Tulk gegen Moxhay, vorausgesetzt, dass die Vereinbarung ihrem Wesen nach restriktiv (negativ) ist, sie das Land berührt und betrifft, die Parteien beabsichtigten, es zu betreiben, und es durch die Registrierung ordnungsgemäß geschützt ist.
Prüfer lieben positive Bündnisse, weil die Last nicht direkt laufen kann. Sie müssen dann nach Workarounds greifen – einer Kette von Schadensersatzvereinbarungen oder dem Prinzip des gegenseitigen Nutzens und der gegenseitigen Belastung aus Halsall gegen Brand. Wenn eine Frage die Pflicht zeigt, etwas zu tun (Zaun reparieren, zur Straßeninstandhaltung beitragen), greifen Sie instinktiv nach „positiver Vertrag, Last läuft nicht, suchen Sie einen indirekten Weg“.
Registriertes und nicht registriertes Land: Ein Interesse binden einen Käufer
Dies ist der vorrangige Motor des Landrechts, und hier leben viele der Marken. Für eingetragenes Land gilt das Land Registration Act 2002. Eine eintragbare entgeltliche Verfügung hat Vorrang vor früheren Interessen, mit Ausnahme derjenigen, die durch eine Eintragung im Register geschützt sind, und solchen, die das Register überschreiben. Die übergeordneten Interessen in Anhang 3 werden stark geprüft – insbesondere ein gesetzlicher Mietvertrag für sieben Jahre oder weniger und das Interesse einer Person an einer tatsächlichen Beschäftigung, das moderne Echo von Williams & Glyn's Bank gegen Boland.
In der immer kleiner werdenden Anzahl nicht registrierter Grundstücke wenden Sie das ältere System an: Gesetzliche Rechte binden die Welt, die meisten gerechten Rechte müssen als Grundschulden gemäß dem Land Charges Act 1972 registriert werden, und alles außerhalb dieses Systems hängt von der Doktrin der Bekanntmachung ab. Hinter einem Rätsel verbirgt sich hier oft ein Versäumnis bei der Registrierung – ein Nachlassvertrag der Klasse C(iv) oder eine restriktive Vereinbarung der Klasse D(ii), die nie eingegangen wurde und daher gegenüber einem Käufer eines legalen Nachlasses gegen Geld ungültig ist. Finden Sie die fehlende Registrierung und die Antwort fällt heraus.
So überarbeiten Sie das Landrecht für das SQE1 FLK2 Paper
Single Best Answer-Fragen sind keine Aufsätze. Sie liefern Ihnen eine Reihe von Fakten und fünf plausible Optionen, von denen nur eine die beste ist. Daher sollte Ihre Überarbeitung nach Entscheidungsbäumen und nicht nach Prosa strukturiert sein. Erstellen Sie für jedes Thema ein einseitiges Flussdiagramm: Klassifizieren Sie das Interesse, testen Sie seine Gültigkeit und legen Sie dann die Priorität fest. Machen Sie das für Dienstbarkeiten, Vereinbarungen, Pachtverträge, Hypotheken und Miteigentum, und Sie haben den größten Teil dessen abgedeckt, was FLK2 auf Sie zukommen lässt.
Zwei Gewohnheiten unterscheiden starke Kandidaten vom Rest. Sie lernen die führenden Fälle als Auslöser, nicht als Zitate – Sie benötigen nicht das vollständige Verhältnis von Tulk vs. Moxhay, Sie müssen den Moment erkennen, in dem es zutrifft. Und sie üben unter Zeitdruck, denn das Lesen eines dichten Sachverhalts in weniger als neunzig Sekunden ist eine eigene Fähigkeit. Mischen Sie Fragen zum Landrecht mit Fragen zu Trusts und Property Practice, da der Prüfer diese absichtlich überschneidet. Ein Miteigentumsstreit kann sich still und heimlich zu einer Frage von Grundstücksvertretungen über Besetzung und Verkauf entwickeln.
Kurzer Selbsttest, bevor Sie das Buch schließen: Nennen Sie die beiden Rechtsgüter, die vier Einheiten, die vier Ellenborough-Anforderungen und die beiden Wege, auf denen eine restriktive Vereinbarung einen Käufer belastet. Wenn eine Antwort unklar ist, dann die Revision von heute Abend.
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