Представете си това. Вие сте четиридесет минути във вестника FLK2, задавате въпрос за двама братя и сестри, които са купили къща заедно, единият е починал и всички опции за отговор зависят от това дали са били съвместни наематели или общи наематели. Стомахът ви се свива, защото последния път, когато преразгледахте оцеляването, наполовина си го запомнихте и продължихте напред. Звучи ли ви познато? Законът за земята наказва полузапомнените. Той награждава кандидати, които могат да съпоставят фактите върху малък брой строги правила и да ги прилагат без колебание.
Тази тема се намира в SQE1 FLK2 заедно с Property Practice, Тръстове, завещания, наказателна практика и сметки на адвокати. Той е по-скоро концептуален, отколкото процедурен, и проверяващият обича да проверява дали разбирате why интересът обвързва купувача, а не само дали той съществува. Нека ви преведа през частите, които се появяват отново и отново.
Имоти и интереси: Фондацията за поземлено право, която не можете да пропуснете
Всичко в поземленото право се основава на едно разграничение. От Закона за собствеността от 1925 могат да съществуват само две правни имоти: право на свободно владение (такса за просто абсолютно притежание) и право на наем (абсолютен срок от години). След това в раздел 1(2) са изброени интересите, които могат да бъдат законни, включително сервитут, предоставен за срок, еквивалентен на право на свободно владение или наемане, и правна такса. Всичко, което не отговаря на тези кутии, може да бъде само equitable.
Защо това има значение в деня на изпита? Тъй като етикетът законно/справедливо движи целия въпрос. Законните права исторически са обвързвали света; справедливите права зависят от доктрините за уведомяване или, в регистрираната земя, от регистрацията или преобладаващ интерес. Ако не можете да класифицирате интереса в първите десет секунди, ще познаете останалите.
Практична тренировка: вземете всякаква лихва – ипотека, сервитут, ограничителен договор, лизинг – и задайте два въпроса. Законно ли е или справедливо? Как се предпазва от по-късен купувач? Ако можете да отговорите незабавно и на двете, вие сте FLK2 готови по тази тема.
Собственост за FLK2: Съвместно наемане, общо наемане и наследяване
Това е темата, която дебне хората, така че по-бавно. Когато двама или повече души притежават земя, законното право на собственост винаги се държи върху тръст на земя и законното имущество може да се държи само като съвместен наем — никога не се разделя, максимум четирима попечители. Интересното действие се случва в капитала, където съсобствениците държат или като съвместни наематели, или като общи наематели.
A съвместното наемане изисква четирите единици: притежание, интерес, право на собственост и време. То носи правото на survivorship, което означава, че когато един съвместен наемател умре, неговият дял преминава автоматично към оцелелите, извън завещанието. Общият наем дава на всеки собственик отделен, неразделен дял, който преминава под тяхното имущество. Така че в този изпитен сценарий за починалия брат или сестра целият отговор зависи от това дали справедливият интерес е бил съвместно наемане (оцелелият взема всичко) или общо наемане (делът на починалия отива при техните бенефициенти).
Сега научете прекъсване, защото е силно изследвано. Справедлив съвместен наем може да бъде прекъснат по време на живота — например чрез писмено предизвестие съгласно раздел 36(2) от Закона за собствеността от 1925, от един наемател, който се занимава с техния дял, или по взаимно съгласие или курс на сделка, както е обсъдено в Williams срещу Hensman. Прекратяването преобразува съвместното наемане в общо наемане. Не можете да прекъснете по воля, защото оцеляването действа миг преди смъртта да влезе в сила. Вземете правилната времева точка и ще запазите марките, които другите губят.
Сервизути: Четирите препятствия и как се създават
Сервизутите се появяват в почти всеки FLK2 заседание под някаква форма. Започнете с определението от Re Ellenborough Park. За да бъде едно право сервитут, то трябва да отговаря на четири изисквания: трябва да има господстващо и служещо жилище; правото трябва да побира (облагодетелства) господстващата земя; двата парцела трябва да са собственост или заети от различни лица; и правото трябва да може да формира предмета на дарение. Това последно препятствие филтрира неясни твърдения - правото на изглед, например, е твърде несигурно.
Creation е частта, която кандидатите объркват. Сервитутите могат да бъдат създадени изрично, имплицитно или по давност. Под подразбиращо се предоставяне трябва да знаете правилото в Wheeldon v Burrows, което превръща определени квазисервитути в пълни сервитути при продажба на част, и раздел 62 от Закона за собствеността от 1925, който може да надстрои неофициално разрешение в сервитут върху прехвърляне. Рецептата, като цяло, възнаграждава продължителна употреба по право - без сила, секретност или разрешение. Запазете тези три негатива в главата си като "nec vi, nec clam, nec precario".
Внимавайте капана: въпросът често ви дава „право“, което проваля един крайник на Елънбъро, след което пита как обвързва купувача. Ако това изобщо не е валиден сервитут, обвързващият въпрос никога не възниква. Винаги тествайте валидността преди приоритета.
Споразумения за безвъзмездно владение: Защо бремето рядко се изпълнява от закона
Споразуменията тестват способността ви да отделяте ползата от тежестта и закона от собствения капитал. Ползата от завета може да бъде съобразена с общото право, ако засяга и се отнася до земята. Тежестта обаче не е законна – това е основното правило от Austerberry срещу Oldham Corporation, потвърдено по-късно от Камарата на лордовете в Rhone срещу Stephens. И така, как един ограничителен завет обвързва по-късен собственик на обременената земя? Чрез справедливост, съгласно доктрината в Tulk v Moxhay, при условие че заветът е ограничителен (отрицателен) по същество, той засяга и се отнася до земята, страните са възнамерявали тя да се управлява и е надлежно защитен чрез регистрация.
Екзаменаторите обичат положителните завети, защото тежестта не може да тече директно. След това трябва да посегнете към заобиколни решения – верига от споразумения за обезщетение или принципа на взаимната полза и тежест от Halsall срещу Brand. Ако даден въпрос показва задължение да до нещо (ремонт на ограда, допринасяне за поддръжката на пътя), посегнете инстинктивно към „положителен завет, бремето не тече, потърсете непряк път“.
Регистрирана и нерегистрирана земя: Обвързване на интерес към купувач
Това е приоритетният двигател на поземленото право и там живеят много от марките. За регистрираната земя се прилага Законът за регистрация на земя от 2002. Регистрираното разпореждане за ценно възнаграждение има приоритет пред по-ранните интереси, с изключение на тези, защитени от известие в регистъра, и тези, които заменят регистъра. Основните интереси в Приложение 3 са подложени на тежки изпитания — особено законен договор за наем за седем години или по-малко и интересът на лице в действителна професия, съвременното ехо на Williams & Glyn's Bank v Boland.
В намаляващия набор от нерегистрирана земя вие прилагате по-старата система: законните права обвързват света, повечето справедливи права трябва да бъдат регистрирани като такси за земя съгласно Закона за таксите за земя от 1972 и всичко извън тази схема зависи от доктрината за уведомяване. Пъзел тук често крие неуспешна регистрация - договор за недвижимо имущество от клас C(iv) или ограничителен договор от клас D(ii), който никога не е бил сключван и следователно е невалиден срещу купувач на законно имущество за пари. Намерете липсващата регистрация и отговорът изпада.
Как да преразгледаме закона за земята за SQE1 FLK2 Документ
Въпросите за единичен най-добър отговор не са есета. Те ви дават стегнат набор от факти и пет правдоподобни варианта, само един от които е най-добрият. Така че вашата ревизия трябва да бъде структурирана около дървета на решенията, а не проза. За всяка тема изградете блок-схема от една страница: класифицирайте интереса, тествайте неговата валидност, след това разрешете приоритета. Направете това за сервитути, споразумения, договори за наем, ипотеки и съсобственост и ще покриете повечето от това, което FLK2 ще ви хвърли.
Два навика отличават силните кандидати от останалите. Те научават водещите случаи като тригери, а не като котировки — не се нуждаете от пълното съотношение на Tulk срещу Moxhay, трябва да разпознаете момента, в който се прилага. И те тренират под натиска на времето, защото четенето на плътен фактически сценарий за по-малко от деветдесет секунди е собствено умение. Смесете въпросите по поземленото право с Trusts и Property Practice, тъй като изпитващият умишлено ги припокрива; спорът за съсобственост може тихо да се превърне във въпрос за тръстове на земя относно окупация и продажба.
Бърз самотест, преди да затворите книгата: назовете двете правни ценности, четирите единици, четирите изисквания на Елънбъро и двата начина, по които ограничителният договор натоварва купувача. Ако някой отговор е неясен, това е тази вечер.
Как CELE SQE може да помогне
Ако искате поземленото право да бъде картографирано в чисти дървета за вземане на решения с отработена практика на SBA, нашите курсове SQE1 се провеждат от краткосрочния курс на £1750 до дългосрочния курс на £3720, с опция за един FLK на половин цена, ако имате нужда само от FLK2. Има отстъпка от £150 за ранно записване, а нашата банка за въпроси SQE1 е налична за £575 на месец за целенасочено сондиране. Елате и ни намерете на celebar.com или на WeChat SQE100 — ние напътстваме кандидатите още от първото заседание и се радваме да обсъдим къде Законът за земята се вписва във вашия план.