Gambar ini. Anda sedang menunggu kertas FLK2, jam semakin berdetik, dan satu soalan jawapan terbaik menjatuhkan pembeli di hadapan anda yang baru menemui hartanah itu duduk di sebelah pintasan yang dirancang. Penjual tidak pernah menyebutnya. Apakah yang sepatutnya dilakukan oleh peguam cara, dan di peringkat manakah urus niaga itu? Jika fikiran anda kosong, anda tidak bersendirian — Undang-undang dan Amalan Harta ialah subjek di mana calon mengetahui teori undang-undang tanah tetapi membekukan prosedur. Artikel ini membincangkan urus niaga pengangkutan seperti cara pemeriksa SQE1 mengujinya: sebagai urutan keputusan yang dibuat oleh peguam cara sebenar.
Mengapa prosedur penghantaran mendominasi SQE1 FLK2
Land Law memberi anda peraturan substantif — estet, kemudahan, pemilikan bersama, pendaftaran hak milik. Undang-undang dan Amalan Harta bertanya soalan yang lebih sukar dan praktikal: apakah sebenarnya peguam cara do dengan peraturan tersebut, langkah demi langkah, untuk memindahkan jualan daripada arahan kepada penyelesaian tanpa kecuaian? Kedua-dua subjek itu bertindih dengan banyak, jadi pemeriksa boleh membina soalan yang kelihatan seperti undang-undang tanah tetapi benar-benar prosedur ujian, atau sebaliknya.
Nasihat saya kepada sesiapa yang bekerja melalui FLK2 ialah membina garis masa mental transaksi itu dahulu, kemudian menggantung peraturan undang-undang itu. Sebaik sahaja anda dapat membayangkan peringkat-peringkat itu mengikut urutan, perkara yang lebih rumit - apabila risiko berlalu, apabila kontrak menjadi mengikat, siapa yang bertanggungjawab untuk apa - dimasukkan ke tempatnya. Mari kita ikuti garis masa.
Peringkat pra-kontrak: menyiasat tajuk dan mengemukakan pertanyaan
ESemua yang melindungi pembeli berlaku sebelum kontrak ditandatangani. Di sinilah soalan pintasan di atas menang atau kalah. Peguam cara pembeli mesti menyiasat hakmilik dan menjalankan penyiasatan standard supaya pelanggan mengetahui dengan tepat apa yang mereka beli.
Untuk tanah berdaftar, peguam cara mendapatkan salinan rasmi daftar dan pelan hak milik daripada HM Land Registry di bawah Akta Pendaftaran Tanah 2002, dan menyemak daftar harta, hak milik dan gadaian. Bagi un tanah berdaftar — masih boleh diperiksa — peguam cara meneliti lambang hak milik dan mengesahkan rantaian pemilikan yang tidak terputus yang bermula sekurang-kurangnya 15 tahun kepada akar hak milik yang baik, kemudian membuat carian Caj Tanah terhadap nama pemilik ladang.
A di samping tajuk, peguam cara pembeli membangkitkan carian dan pertanyaan pra-kontrak. Himpunan biasa termasuk carian pihak berkuasa tempatan (yang akan mendedahkan pintasan yang dirancang itu), carian saliran dan air, carian alam sekitar, dan pertanyaan pra-kontrak penjual, selalunya pada borang Persatuan Undang-undang standard. Ingat prinsip pentadbiran di sini:
Kaveat emptor — biarkan pembeli berhati-hati. Penjual secara amnya tidak bertanggungjawab untuk kecacatan fizikal secara sukarela, jadi peguam cara pembeli mesti mencari dan bertanya. Penjual mesti, walau bagaimanapun, mendedahkan kecacatan terpendam dalam hak milik dan tidak boleh menyalahgambar harta secara aktif.Perangkap
an SQE1 untuk diperhatikan: jawapan yang samar-samar untuk pertanyaan yang ternyata mengelirukan boleh memberi pembeli tuntutan untuk salah nyata. Jadi apabila soalan menunjukkan penjual memberikan jawapan separuh benar, fikirkan tentang remedi, bukan hanya prosedur.
Pertukaran kontrak: titik tiada pulangan
Usehingga pertukaran, mana-mana pihak boleh pergi. Pada exchange of contracts para pihak terikat secara sah untuk menyelesaikannya, dan ini adalah salah satu detik yang paling banyak diuji dalam FLK2. Kontrak untuk penjualan tanah mesti mematuhi seksyen 2 Akta Undang-undang Harta (Peruntukan Pelbagai) 1989: ia mestilah secara bertulis, mengandungi semua terma yang dipersetujui dengan nyata, dan ditandatangani oleh atau bagi pihak kedua-dua pihak.
Kontrak biasanya ditukar menggunakan formula Persatuan Undang-undang untuk pertukaran melalui telefon (Formula A, B atau C), yang menyatakan dengan tepat apa yang peguam cara berjanji untuk lakukan. Pembeli biasanya membayar deposit sebanyak 10% daripada harga pembelian secara pertukaran. Ketahui perbezaan yang disukai pemeriksa:
-
Deposit
- A dipegang sebagai stakeholder tidak boleh diserahkan kepada penjual sehingga selesai. Deposit
- A dipegang sebagai agent untuk penjual boleh disalurkan terus, yang lebih berisiko untuk pembeli.
Risiko dalam hartanah berpindah kepada pembeli secara pertukaran, bukan apabila siap. Peraturan tunggal itu menerangkan sebab pembeli mesti mempunyai insurans bangunan sejak kontrak ditukar. Jika rumah itu terbakar sehari selepas pertukaran, itu adalah masalah pembeli — corak fakta yang muncul berulang kali.
Syarat standard, biasanya Syarat Standard Jualan atau Syarat Harta Komersial Standard, mengisi jurang antara syarat khas yang dirundingkan oleh pihak-pihak. Jika satu pihak gagal menyelesaikan, pihak yang lain boleh menyampaikan notis untuk melengkapkan, meluangkan masa intipati dan membuka pintu kepada remedi termasuk pelucuthakan deposit dan, akhirnya, pembatalan.
Dari pertukaran hingga selesai: langkah pra-penyiapan
Jurang antara pertukaran dan penyiapan ialah di mana peguam cara pembeli mengemaskannya dengan longgar. Dua carian prapenyelesaian paling penting.
Untuk tanah berdaftar, peguam cara menjalankan pencarian keutamaan OS1 di HM Land Registry. Ini memberikan tempoh keutamaan — pada masa ini 30 hari bekerja — di mana pembeli boleh mendaftarkan urus niaga tanpa sebarang entri baharu pada daftar. Dapatkan aplikasi dalam tetingkap itu dan minat pembeli diutamakan. Untuk tanah tidak berdaftar, carian Caj Tanah (borang K15) melakukan kerja yang sama dan memberikan tempoh perlindungannya sendiri.
Di mana pembelian dibiayai oleh gadai janji, peguam cara pemberi pinjaman — selalunya firma yang sama bertindak untuk pembeli — mesti juga menjalankan carian kebankrapan (borang K16) terhadap peminjam untuk memuaskan hati pemberi pinjaman. Peguam cara kemudian menyerahkan sijil hak milik kepada pemberi pinjaman dan mengeluarkan pendahuluan gadai janji sedia untuk hari penyiapan.
Penyiapan dan selepas siap: cukai dan pendaftaran
OSetelah selesai baki harga belian dibayar, penjual menyerahkan surat ikatan pindah milik (TR1 untuk keseluruhan hakmilik berdaftar), dan pembeli menjadi berhak ke atas harta itu. Pemindahan mestilah melalui surat ikatan di bawah seksyen 52 Undang-undang Akta Harta 1925 — titik pertindihan yang jelas dengan pengetahuan undang-undang tanah anda.
Penyelesaian bukanlah garisan penamat. Dua tugas selepas tamat adalah tepat pada sukatan pelajaran SQE1, dan kedua-duanya membawa tarikh akhir yang harus anda hafal sebagai julat dan bukannya meneka angka yang tepat:
Tax kemudian pendaftaran. Pembeli mesti menyerahkan penyata Cukai Tanah Duti Setem dan membayar apa-apa SDLT yang perlu dibayar dalam tetingkap berkanun selepas selesai. Hanya setelah SDLT dibayar, pembeli boleh memohon kepada HM Land Registry untuk mendaftarkan pemindahan dan sebarang caj baharu.
Dua mata ujian pemeriksa di sini. Pertama, dalam Wales, SDLT tidak terpakai — Cukai Urus Niaga Tanah dicaj sebaliknya. Soalan yang meletakkan hartanah di Cardiff sedang menguji sama ada anda melihat perbezaannya. Kedua, pendaftaran adalah konstitutif untuk banyak urusan: di bawah Akta Pendaftaran Tanah 2002, pemindahan harta pusaka berdaftar tidak beroperasi mengikut undang-undang sehingga ia diselesaikan melalui pendaftaran. Pembeli memegang kepentingan saksama sementara itu, itulah sebabnya carian keutamaan sangat penting.
Pegangan pajakan dan ganjaran pemeriksa mata praktikal
Membeli pegangan pajakan membuat langkah tambahan ke garis masa yang sama. Peguam cara pembeli menyemak pajakan untuk tempoh, caj perkhidmatan dan sewa tanah, dan membangkitkan pertanyaan tuan tanah atau ejen pengurusan. Apabila pajakan memerlukan persetujuan tuan tanah untuk menyerahkannya, persetujuan itu mesti diperolehi, dan tuan tanah tidak boleh menahannya secara tidak munasabah. Pada pajakan baru premis komersial, perhatikan keselamatan pegangan di bawah Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1954 dan sama ada pihak-pihak telah membuat kontrak daripadanya.
Sepanjang transaksi, tingkah laku terletak di latar belakang. Peguam cara yang bertindak untuk kedua-dua pembeli dan pemberi pinjaman, atau untuk pembeli bersama, mesti berwaspada terhadap konflik kepentingan di bawah Piawaian dan Peraturan SRA dan mesti menyimpan wang pelanggan dengan ketat selaras dengan Peraturan Akaun SRA — yang mengikat Undang-undang dan Amalan Harta dengan kemas kembali kepada semakan Akaun Peguamcara anda.
Jadi bagaimana anda mengubah semua ini menjadi markah? Cuba langkah praktikal ini:
- Lukis garis masa sekali, dengan tangan: arahan → carian dan pertanyaan → tukar → carian pra-penyiapan → siap → SDLT → pendaftaran. Kemudian uji diri anda tentang apa yang berlaku pada setiap nod.
- Untuk setiap corak fakta, tanya tahap mana kita? Jawapan yang betul hampir sentiasa menghidupkan pemasaan.
- Ingat akibat pertukaran — kontrak mengikat, deposit, lulus risiko, insurans — kerana kluster itu adalah emas untuk format SBA.
- Simpan prosedur berdaftar dan tidak berdaftar dalam ruangan mental yang berasingan supaya anda tidak sekali-kali menggunakan carian Caj Tanah untuk tanah berdaftar.
Kuasai urutan dan soalan berhenti berasa seperti ujian ingatan dan mula berasa seperti tugas yang anda sedang latih untuk lakukan.
Bagaimana CELE SQE boleh membantu
At CELE SQE (celebar.com) kami telah mengajar Undang-undang dan Amalan Harta sejak persidangan SQE yang pertama, dan bahan kami memetakan keseluruhan garis masa pengangkutan ini kepada jenis soalan jawapan tunggal terbaik yang akan anda hadapi. Jika anda mahukan struktur, kursus SQE1 bermula dari £1,750 untuk pilihan jangka pendek sehingga £3,720 untuk kursus jangka panjang, dengan harga FLK tunggal pada separuh daripada kadar tersebut jika anda hanya memerlukan FLK2, ditambah dengan diskaun awal £150. Lebih suka untuk latih tubi soalan atau membaca mengikut kadar anda sendiri? Bank Soalan SQE1 ialah £575 sebulan dan set buku teks penuh ialah £950. Hubungi kami pada bila-bila masa di WeChat SQE100 atau di [email protected].