SQE1 시험장을 상상해 보세요. 하나의 베스트 답변 질문이 당신에게 시나리오를 제시합니다. 귀하의 고객이 £480,000에 자유보유 주택을 구입하고 있고, 지역 검색에서 근처 도로 확장 계획이 표시되었으며, 귀하에게는 4시간의 서류가 남아 있습니다. 실제로 당신의 조언을 바꾸는 사실은 무엇이며, 방해가 되는 것은 무엇입니까? 이것은 재산법 및 실무의 실제 테스트입니다. 정의를 암기하는 것이 아니라 변호사가 다음에 무엇을 하는지 아는 것입니다.
대부분의 후보자는 광범위한 전달 일정을 관리할 수 있다고 생각합니다. 표시가 조용히 사라지는 부분은 거래 중간과 끝의 세부 사항입니다. 즉, 주문할 검색 항목, 납부해야 할 세금 금액, 토지 등기소에서 구매자를 보호하는 방법 등이 있습니다. 시험관이 FLK2.
에서 테스트하기 좋아하는 부분을 살펴보겠습니다.재산법과 실무가 FLK2
에 적용되는 이유재산법 및 실무는 토지법, 신탁, 유언장 및 행정, 변호사 계정, 형법 및 실무와 함께 6개의 FLK2 과목 중 하나입니다. 토지법은 법적 재산, 지역권, 공동 소유 등 기본 원칙을 제공합니다. Property Practice는 이 교리를 받아들여 더 어려운 질문을 합니다. 고객을 노출시키지 않고 어떻게 부동산을 판매자에서 구매자로 실제로 이동할 수 있습니까?
SQE1 평가 형식은 최신 SRA 사양에 따라 각각 180개의 단일 우수 답변 질문으로 구성된 두 개의 문서로, 각 문서당 5시간 20분입니다. Property Practice 질문에서는 초록에서 규칙을 암송하도록 요구하는 경우가 거의 없습니다. 그들은 당신을 변호사 대행의 입장에 두고 올바른 다음 단계를 요구합니다. 그 프레이밍은 수정을 위한 단서입니다. 어휘뿐만 아니라 과정도 배우세요.
A 유용한 습관: 모든 주제에 대해 "누가, 어느 단계에서 이 작업을 수행하며, 잘못되면 어떻게 되나요?"라고 질문하세요. 시험관은 일반적으로 세 가지 각도 중 하나를 테스트합니다.
사전 계약 검색: 각 검색이 실제로 알려주는 내용
caveat emptor(구매자가 주의하도록 함) 원칙이 양도에 적용되므로 판매자는 부동산의 결함을 자발적으로 처리할 일반적인 의무가 없습니다. 구매자의 변호사는 교환 전에 문제를 찾아내야 합니다. 이것이 바로 검색의 목적이며 SQE는 귀하가 올바른 검색을 올바른 걱정과 일치시킬 수 있는지 테스트하는 것을 좋아합니다.
- 지방 토지 요금 및 지방 당국의 문의 — 계획 허가, 건축 규제 동의, 나무 보존 명령, 보존 지역 및 해당 부동산에 대한 도로가 공공 비용으로 채택 및 유지 관리되는지 여부를 공개합니다.
- 배수 및 물 수색 — 해당 부동산이 공공 하수구 및 주요 물과 연결되어 있는지, 그리고 공공 하수도가 흐르는 곳을 확인합니다.
- 환경 검색 — 오염된 토지 위험 및 홍수 이력을 표시합니다. 청소에 대한 책임은 현재 소유자에게 있을 수 있으므로 관련성이 있습니다.
- 수리 확인을 취소하세요 그리고 지역에 따라 광업 또는 기타 전문 검색을 수행합니다.
도로 확장 시나리오로 돌아가세요. 제안된 계획은 정확히 지역 검색이 선택하는 종류입니다. 당신의 임무는 당황하지 않는 것입니다. 그 결과를 고객에게 보고하고, 가치와 즐거움에 미치는 영향을 고려하고, 교환 전 진행, 재협상 또는 철회 여부에 대해 조언하는 것입니다. SBA에서 "최상의" 대답은 일반적으로 극적인 단계가 아닌 신중하고 고객 중심의 다음 단계입니다.
교환, 예금 및 표준 조건
토지 매매 계약은 재산법(기타 조항)법 1989의 섹션 2를 준수해야 합니다. 즉, 모든 합의된 조건을 하나의 문서에 포함하고 양 당사자가 서명한 서면으로 작성해야 합니다. 주거용 거래는 일반적으로 표준 판매 조건에 따라 초안이 작성됩니다. 표준 상업용 부동산 조건에 따른 상업 거래. 이름의 차이를 알고, 거래소에서 어떤 변화가 있는지 알아보세요.
교환 시 계약은 구속력을 갖게 되며 부동산에 대한 위험은 일반적으로 표준 조건에 따라 구매자에게 전가됩니다. 따라서 구매자의 건물 보험이 이미 마련되어 있어야 합니다. 보증금은 일반적으로 10%입니다. 구매자가 나중에 완료하지 못하는 경우 일반적으로 판매자는 해당 보증금을 유지하고 추가 구제책을 모색할 수 있습니다. 일반적인 시험 함정은 교환 전의 입장(어느 쪽이든 떠날 수 있음)과 이후의 입장(계약 구속력, 실제 결과)을 혼동하는 것입니다. 그 선을 마음속에 단단히 고정시키세요.
인지세 토지세: 숫자 조사관 테스트
인지세 토지세(SDLT)는 규칙을 불러오는 대신 규칙을 적용하도록 강제하기 때문에 가장 선호되는 제도입니다. SDLT는 잉글랜드와 북아일랜드의 토지 거래에 부과됩니다(웨일스에는 자체 토지 거래세가 있습니다). 이는 밴드 단위로 계산됩니다. 가격의 각 부분에는 단일 세율이 적용되는 전체 가격이 아닌 해당 밴드에 대한 세율이 적용됩니다.
모든 임계값을 1페니까지 외울 필요가 없으며 요율이 변경되므로 가까운 신뢰할 수 있는 소스에서 현재 밴드를 수정하세요. 냉정하게 이해해야 할 것은 시험관이 문제를 구성하는 개념입니다:
- 주거용 요금과 비거주용 요금, 혼합 용도 부동산의 차이
- 추가 주택에 대한 더 높은 요율 — 구매자가 이미 다른 주거용 부동산을 소유한 경우 적용되는 추가 요금입니다.
- 최초 구매자 구제 및 이를 청구하기 위해 충족해야 하는 조건.
- 거래 유효일(일반적으로 완료일) 이후 법정 기한 내에 SDLT 보고서를 제출하고 지불해야 할 의무입니다.
자동이 될 때까지 어림수를 사용하여 슬라이스 계산을 연습하세요. 시험 시간이 길지 않으므로 밴딩 방법을 능숙하게 다루는 것이 반만 기억나는 표를 기억하려고 노력하는 것보다 더 가치가 있습니다.
완료 및 완료 후: 구매자 보호
완료는 구매 가격의 잔액이 지나고 판매자가 집을 비우고 구매자가 부동산에 대한 권리를 갖게 되는 시점입니다. 일반적으로 토지 등록 양식 TR1인 양도 증서는 재산법 1925의 52조를 준수해야 하며 증서로 실행되어야 합니다. 그러나 완성은 결승선이 아닙니다. 완료 후 두 단계를 통해 고객이 실제로 안전한지 여부가 결정됩니다.
첫 번째, 세금. SDLT 신고 및 납부는 법정 기한 내에 처리되어야 합니다. 이를 놓치면 고객은 처벌과 이자를 받게 됩니다. 이는 실제 과실 위험과 깔끔한 SBA 사실 패턴입니다.
두 번째, 등록. 토지 등록법 2002에 따라 등록된 자유 보유권의 양도 또는 7년 이상의 임대 허가는 등록 가능한 처분입니다. 구매자의 법적 소유권은 HM 토지 등기소에 양도가 등록될 때까지 유효하지 않습니다. 섹션 27에서는 등록이 법적 처분에 대한 요건으로 규정하고 있습니다. 그때까지 구매자는 공평한 지분만 보유합니다.
여기서 완성 전 공식 검색(OS1 양식)의 우선순위 기간가 중요합니다. 해당 검색은 해당 기간 내에 신청서가 토지 등록소에 도착하는 경우 구매자가 대부분의 이후 항목을 등록하지 않고 등록할 수 있는 보호된 창을 제공합니다. 판매자가 검색과 등록 사이에 새로운 관심을 생성하는 것을 방지하기 위해 해당 창이 존재하는 이유를 이해하는 것이 바로 추론 조사관에게 보상입니다.
건너뛸 수 없는 임대차 추가 사항
Freehold는 더 깔끔한 이야기입니다. Leasehold는 움직이는 부품을 추가하고 FLK2는 이를 테스트합니다. 임차권 구매의 경우 집주인의 양도 동의(양도 면허), 등록 전 집주인의 증명서가 필요한 등록부에 대한 제한 사항, 서비스 요금 및 임대료 연체, 완료 후 집주인에게 양도 통지를 제공해야 하는지 여부를 확인하십시오. 7년 이상의 임대는 고유 소유권 번호로 별도로 등록할 수 있습니다.
실용적인 교훈: 질문에 아파트, 관리 회사 또는 서비스 요금이 언급되면 속도를 줄이세요. "최선의 답변"은 종종 자유 보유 전용 개정 계획에서 놓칠 수 있는 임대 보유 관련 단계를 활성화하는 것입니다.
A Focused Revision Plan for Property Practice
이것을 실제로 어떻게 공부해야 합니까? 계약 전(검색, 문의, 초안 작성), 교환(구속 계약, 예금, 위험), 완료(양도 증서, 자금 흐름), 완료 후(SDLT, 등록, 우선 기간) 등 전체 거래를 한 페이지에 매핑해 보세요. 그런 다음 각 단계에 주요 규칙과 주요 위험을 연결합니다. 이 단일 다이어그램은 메모로 가득 찬 벽보다 더 빠르게 대부분의 SBA 질문에 답합니다.
밴딩이 자연스러워질 때까지 SDLT 계산을 드릴합니다. 주거 조건과 상업 조건의 차이를 연습해 보세요. 그리고 연습 문제가 틀릴 때마다 rule, stage 또는 consequence를 놓쳤는지 적어 보십시오. 이는 시험관이 사용하는 것과 동일한 세 가지 각도입니다. 자신의 실수에 있는 패턴이 개선을 위한 가장 빠른 길입니다.
마지막 알림: Property Practice는 변호사 계정 및 토지법과 연동됩니다. 완료 시 고객 자금, SDLT 지불, 모기지 대출 등 이 모든 것이 고객 원장을 통해 실행됩니다. 연결 방식을 고려하여 이러한 주제를 수정하면 주제를 넘나드는 질문이 매복처럼 느껴지지 않습니다.
구조화된 지원을 원하시면 CELE SQE(celebar.com)에서 지원해 드립니다. SQE1 코스는 단기 옵션의 경우 £1,750부터 장기 프로그램의 경우 최대 £3,720까지 진행되며, FLK2만 필요한 경우 단일 FLK 옵션은 절반 가격으로 제공되며 조기 등록 할인은 £150입니다. 많은 지원자들은 위에 설명된 정확한 SBA 스타일을 연습하기 위해 월 £575의 비용으로 문제 은행과 코스를 함께 수강합니다. 질문? WeChat SQE100 또는 [email protected]으로 문의하세요. 부담 없이 올바른 방향을 알려주세요.