A empresta £280.000 a uma casa registada em nome exclusivo do Sr. A. O seu sócio, que pagou um terço do preço de compra anos antes, vive lá e nada sabe sobre o empréstimo. O Sr. A fica inadimplente. O banco quer a posse. Quem ganha?
Se o seu instinto foi "depende se ela estava realmente ocupando", você está na metade do caminho. Se o seu próximo pensamento foi “e se o banco fez uma investigação, e se o dinheiro foi pago a dois administradores, e quando a ocupação tinha que existir” – você está pensando como alguém que se sairá bem em FLK2. As questões de legislação fundiária em SQE1 raramente pedem que você defina um termo. Eles colocam você em uma disputa entre duas pessoas com reivindicações concorrentes e perguntam qual delas prevalece. Essa é uma questão prioritária, e a prioridade é a espinha dorsal de todo o assunto.
Este artigo aborda as partes da Lei de Terras que os candidatos mais frequentemente se atrapalham sob pressão de tempo – prioridade no título registrado, Anexo 3, terrenos não registrados, arrendamentos e hipotecas – e fornece um método de trabalho para cada uma.
Comece com os juros: é legal ou equitativo?
Antes de classificar dois interesses, você deve saber o que é cada um deles. A Seção 1 (1) da Lei da Lei de Propriedade 1925 permite apenas duas propriedades legais: a taxa simples e absoluta de posse e o prazo de anos absoluto. A Seção 1 (2) lista os interesses que podem ser legais - servidões e lucros equivalentes a uma dessas propriedades, encargos a título de hipoteca legal e direitos de entrada. Todo o resto, pela seção 1(3), entra em vigor apenas no patrimônio líquido.
“Capaz de ser legal” não é o mesmo que “legal”. Três outros obstáculos são importantes:
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A escritura
- A é normalmente exigida (LPA 1925, s.52), e uma escritura válida deve estar em conformidade com a seção 1 da Lei da Lei de Propriedade (Disposições Diversas) de 1989 - claro que é uma escritura, assinada, testemunhada, entregue. O contrato
- A para criar ou transferir uma participação em terras deve ser feito por escrito, conter todos os termos acordados e ser assinado por ambas as partes (LP(MP)A 1989, s.2). Se isso falhar, não haverá contrato algum - e não apenas um contrato inexequível.
- Registration completa o quadro. De acordo com a seção 27 da Lei de Registro de Terras 2002, certas disposições – transferências, encargos legais, arrendamentos concedidos por mais de sete anos, servidões legais expressas – não operam legalmente até serem registradas.
A armadilha do exame: uma tentativa de concessão legal que não cumpra a formalidade ainda pode prejudicar o patrimônio. Um contrato especificamente executável para conceder um arrendamento de sete anos cria um arrendamento equitativo (o princípio em Walsh v Lonsdale). Uma hipoteca que nunca chega ao registro ainda pode entrar em vigor como um encargo equitativo. Portanto, quando os fatos dizem que “a escritura nunca foi registrada”, não pare – pergunte o que sobrevive no patrimônio líquido e, em seguida, execute as regras de prioridade sobre isso.
Hábito de exame que vale a pena construir: para cada interesse no padrão de fatos, escreva duas letras na margem - L ou E. Metade das respostas erradas na Lei de Terras MCQs vem da aplicação de regras equitativas a um interesse legal, ou vice-versa.
Prioridade de terras registradas: seções 28 e 29 do LRA 2002
A regra padrão na seção 28 é cronológica: os juros são classificados em ordem de criação e não faz diferença se os juros posteriores são registrados. A maioria dos candidatos esquece que a seção 28 existe porque a exceção a engole com frequência.
Essa exceção é seção 29. Quando houver uma disposição registrável feita por contraprestação valiosa e devidamente registrada, o disponee fica isento de juros pré-existentes, a menos que o interesse seja (a) protegido no registro por um aviso, ou (b) um interesse superior enquadrado no Anexo 3.
Divida a seção 29 em quatro verificações e aplique-as nesta ordem:
- Disposição registrável? A transferência do imóvel registrado ou a concessão de um encargo legal bastará. Uma doação de interesse equitativo não.
- Contraprestação valiosa? Presentes e transferências não serão abrangidos pela seção 29 - portanto, o destinatário fica sujeito a tudo sob a seção 28. A contraprestação nominal está expressamente excluída.
- Registrado? Se a disposição nunca foi concluída pelo registro, a seção 29 não pode ajudar.
- Aqualquer aviso ou interesse superior? Só agora você olha para o ônus.
Lembre-se também dos interesses benéficos sob um trust de terra. Estes não podem ser protegidos por aviso; a entrada correta é uma restrição . A sua verdadeira protecção reside noutro lado – na ocupação, ou na ausência de exageros.
Programação 3: interesses predominantes que vencem um comprador
Três parágrafos do Anexo 3 fazem quase todo o trabalho em FLK2.
Parágrafo 1 — arrendamentos legais de sete anos ou menos. Eles substituem automaticamente. É por isso que o arrendamento residencial ou comercial de curta duração que não aparece em nenhum lugar do registo ainda vincula o comprador.
Parágrafo 2 – interesses de pessoas em ocupação efetiva. Duas condições: o requerente deve ter um interesse de propriedade (uma licença não serve) e deve estar na ocupação efetiva da terra a que o interesse se refere. Em seguida, verifique as exceções. O interesse não prevalece quando a investigação foi feita ao ocupante e o interesse não foi divulgado quando razoavelmente poderia ter sido, ou quando a ocupação não teria sido óbvia em uma inspeção razoavelmente cuidadosa e o comprador não tinha conhecimento real dela.
Timing é onde as marcas são perdidas. No caso Abbey National Building Society v Cann, a Câmara dos Lordes considerou que a ocupação deve existir na data da disposição, e que quando a compra e a hipoteca fazem parte de uma única transação, não há momento em que o mutuário mantenha a propriedade livre dos encargos do credor. Williams & Glyn's Bank v Boland confirma que um cônjuge ou parceiro com uma parcela beneficiária pode exercer uma ocupação real por direito próprio, não obstante o proprietário legal morar lá também.
E então o grande neutralizador: overreaching. De acordo com as seções 2 e 27 da LPA 1925, se o dinheiro do capital for pago a pelo menos dois administradores ou a uma corporação fiduciária, os interesses benéficos são varridos da terra e anexados aos rendimentos. City of London Building Society v Flegg é o caso a ser citado. Um interesse exagerado não tem mais nada a ser substituído - e é por isso que, no cenário no início deste artigo, o proprietário registrado com nome único é o fato que realmente decide o resultado.
Terrenos não registrados: encargos fundiários e a doutrina da notificação
O título não registrado ainda aparece em FLK2 e é executado em um mecanismo diferente. Os interesses legais vinculam o mundo quase sem exceção. Interesses equitativos divididos em dois grupos.
A maioria deles pode ser registrada como encargos fundiários sob a Lei de Encargos Terrestres de 1972 contra o nome do proprietário da propriedade: acordos restritivos e servidões equitativas criadas após 1925 (Classe D), contratos imobiliários e opções (Classe C (iv)), hipotecas puisne (Classe C (i)) e direitos de residência (Classe F). O registro é considerado aviso real. O não registro é fatal – e de forma brutal. No caso Midland Bank Trust Co Ltd v Green, uma opção de compra não registrada foi considerada nula contra um comprador por dinheiro ou valor em dinheiro, embora ela pagasse muito abaixo do valor de mercado e soubesse tudo sobre isso. O motivo era irrelevante.
O que sobra – principalmente interesses benéficos sob um trust – é governado primeiro pelo exagero e, na falta disso, pela velha doutrina do aviso prévio: o comprador é um comprador de boa-fé de um imóvel legal por valor sem aviso prévio, real, construtivo ou imputado? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard mostra como o aviso construtivo é julgado: um credor que inspecionou com agendamento prévio em uma tarde de domingo, quando o ocupante havia sido convenientemente removido, foi avisado do que uma inspeção adequada teria revelado.
Locações e hipotecas: as duas relações que geram disputas
Para arrendamentos, Street v Mountford continua sendo o ponto de partida: a posse exclusiva, por um prazo, com aluguel, dá um arrendamento independentemente do rótulo usado pelas partes. Os tribunais analisam o conteúdo e as cláusulas falsas inseridas para anular o arrendamento são desconsideradas (Antoniades v Villiers). O prazo deve ter duração certa - uma concessão indefinida "durante o alargamento da estrada" falhou em Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body.
On convênios, a linha divisória é 1 janeiro de 1996. Os arrendamentos concedidos nessa data ou após essa data são abrangidos pela Lei Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: um inquilino cedente fica isento dos acordos, embora o senhorio possa exigir um acordo de garantia autorizado. Os arrendamentos concedidos antes dessa data carregam o antigo regime contratual, ao abrigo do qual o inquilino original pode permanecer responsável por todo o prazo. Verifique a data de concessão antes de mais nada.
Para hipotecas, revisão de reembolso de três pontos. O direito de resgate não pode ser tornado ilusório, e vantagens colaterais inescrupulosas ou obstruções no capital do resgate podem ser eliminadas. A influência indevida em casos de fiança segue Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): quando uma pessoa oferece a sua casa como garantia para as dívidas de outra, o credor é questionado e deve garantir que é prestado aconselhamento jurídico independente, ou corre o risco de a cobrança ser anulada. E na execução, o poder de venda surge nos termos da seção 101 LPA 1925, uma vez que a hipoteca é por escritura e a data legal para resgate tenha passado, mas torna-se exercível apenas nas circunstâncias da seção 103. Os rendimentos são então aplicados na ordem estatutária sob a seção 105 - gravames anteriores, despesas, a dívida hipotecária e, em seguida, qualquer excedente para o próximo devedor ou mutuário.
Método de quatro etapasA para qualquer questão prioritária FLK2
Nas condições do exame, você tem aproximadamente um minuto e meio por pergunta. Você precisa de uma rotina, não de um debate.
- O título está registrado ou não registrado? Tudo se ramifica a partir daqui.
- Identificar cada interesse concorrente e classificá-lo como legal ou equitativo, verificando formalidades e registro.
- APergunte se a última parte é um comprador por contraprestação valiosa que se registrou - ou, em terrenos não registrados, um comprador de uma propriedade legal por valor.
- Executar a rota de proteção: aviso no registro, Cronograma 3, sobrealcance; ou registro de taxa predial e a doutrina do aviso.
Pratique isso em dez questões e isso se tornará automático. Pratique em nenhuma e você lerá quatro opções plausíveis e escolherá aquela que parece mais justa – que, na Lei de Terras, raramente é a correta.
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