Bilde dette. Du sitter i FLK2-avisen, klokken tikker, og et enkelt spørsmål om beste svar slipper en kjøper foran deg som nettopp har oppdaget at eiendommen ligger ved siden av en planlagt bypass. Selgeren nevnte det aldri. Hva burde advokaten ha gjort, og på hvilket stadium av transaksjonen? Hvis tankene dine blir tomme, er du ikke alene - Eiendomsrett og praksis er emnet der kandidater kjenner til jordlovsteorien, men fryser på prosedyren. Denne artikkelen går gjennom formidlingstransaksjonen slik SQE1-eksaminatorene tester den: som en sekvens av avgjørelser en ekte advokat tar.
Hvorfor formidlingsprosedyre dominerer SQE1 FLK2
Land Law gir deg de materielle reglene - dødsbo, servitutter, sameie, tinglysing. Eiendomsrett og praksis stiller et vanskeligere, mer praktisk spørsmål: hva gjør egentlig advokaten do med disse reglene, trinn for trinn, for å flytte et salg fra instruksjon til fullføring uten uaktsomhet? De to fagene overlapper hverandre sterkt, så sensorene kan bygge et spørsmål som ser ut som landlov, men som egentlig er testprosedyre, eller omvendt.
Mitt råd til alle som jobber gjennom FLK2 er å bygge en mental tidslinje for transaksjonen først, og deretter henge de juridiske reglene fra den. Når du kan se for deg stadiene i rekkefølge, kommer de vanskeligere punktene – når risikoen går over, når kontrakter blir bindende, hvem som er ansvarlig for hva – på plass. La oss gå på tidslinjen.
Forhåndskontraktstadiet: undersøke tittel og reise forespørsler
Alt som beskytter kjøperen skjer før kontrakten er signert. Det er her bypass-spørsmålet ovenfor er vunnet eller tapt. Kjøpers advokat må undersøke eiendomsretten og utføre standardundersøkelsene slik at klienten vet nøyaktig hva de kjøper.
For registrert land innhenter advokaten offisielle kopier av registeret og tittelplanen fra HM Land Registry i henhold til Land Registration Act 2002, og kontrollerer eiendoms-, eiendoms- og gebyrregistrene. For uregistrert land – fortsatt kan etterforskes – undersøker advokaten et symbol på eiendomsrett og verifiserer en ubrutt eierkjede som går tilbake minst 15 år til en god tittel, og foretar deretter et landavgiftssøk mot navnene på eiendomseierne.
Ved siden av tittelen reiser kjøperens advokat søk og forespørsler før kontrakten. Den vanlige pakken inkluderer en lokal myndighetssøk (som vil avsløre den planlagte omkjøringsveien), et drenerings- og vannsøk, et miljøsøk og forespørsler fra selgeren før kontrakt, ofte på standard Advokatforeningsskjemaer. Husk det styrende prinsippet her:
Caveat emptor — la kjøperen passe seg. Selger er generelt ikke forpliktet til å påberope seg fysiske mangler, så kjøpers advokat må søke og forhøre seg. Selgeren må imidlertid avsløre latente mangler i eiendomsretten og må ikke aktivt gi feilaktig fremstilling av eiendommen.
En SQE1-felle å se på: et vagt svar på henvendelser som viser seg å være villedende kan gi kjøperen et krav om uriktig fremstilling. Så når et spørsmål viser at en selger gir et halvsant svar, tenk på rettsmidler, ikke bare prosedyre.
Utveksling av kontrakter: ingen retur
Inntil utveksling kan begge parter gå bort. Ved utveksling av kontrakter blir partene juridisk forpliktet til å fullføre, og dette er et av de mest testede øyeblikkene i FLK2. En kontrakt for salg av land må være i samsvar med seksjon 2 i lov om eiendom (diverse bestemmelser) 1989: den må være skriftlig, inneholde alle uttrykkelig avtalte vilkår og være signert av eller på vegne av begge parter.
Kontrakter utveksles vanligvis ved å bruke Law Society-formlene for utveksling per telefon (formel A, B eller C), som angir nøyaktig hva advokatene forplikter seg til å gjøre. Kjøper betaler normalt et depositum på 10 % av kjøpesummen ved bytte. Kjenn forskjellen sensorene elsker:
- A innskudd holdt som interessent kan ikke frigis til selgeren før fullføring.
- A innskudd holdt som agent for selgeren kan overføres umiddelbart, noe som er mer risikabelt for kjøperen.
Risiko i eiendommen går over til kjøper ved bytte, ikke ved ferdigstillelse. Denne enkeltregelen forklarer hvorfor kjøperen må ha bygningsforsikring på plass fra det øyeblikket kontrakter utveksles. Hvis huset brenner ned dagen etter bytte, er det kjøpers problem — et faktamønster som dukker opp igjen og igjen.
Standardbetingelser, vanligvis Standard Salgsbetingelser eller Standard Kommersiell Eiendomsbetingelser, fyller hullene mellom de spesielle betingelsene partene forhandler. Hvis en part ikke klarer å fullføre, kan den andre sende en melding om å fullføre, gjøre tid til essensen og åpne døren for rettsmidler, inkludert inndragning av depositumet og til slutt heving.
Fra utveksling til fullføring: trinnene før fullføring
Gapet mellom bytte og ferdigstillelse er der kjøpers advokat rydder opp i løse tråder. To søk før fullføring betyr mest.
For registrert land utfører advokaten et OS1 prioritert søk hos HM Land Registry. Dette gir en prioritetsperiode – for tiden 30 virkedager – hvor kjøperen kan registrere transaksjonen uten eventuelle nye oppføringer i registeret. Få søknaden inn i det vinduet og kjøperens interesse prioriteres. For uregistrert land gjør et landavgiftssøk (skjema K15) en lignende jobb og gir sin egen verneperiode.
Der kjøpet er finansiert av et boliglån, må långiverens advokat - ofte det samme firmaet som handler for kjøperen - også gjennomføre en konkursransaking (skjema K16) mot låntakeren for å tilfredsstille långiveren. Advokaten sender deretter et eiendomsbevis til utlåner og trekker ned panteforskuddet klar til fullføringsdagen.
Fullføring og etterfullføring: skatt og registrering
O Ved ferdigstillelse betales saldoen av kjøpesummen, selger overleverer overdragelsesskjøtet (en TR1 for hele en tinglyst eiendom), og kjøperen får rett til eiendommen. Overføringen må skje ved skjøte i henhold til seksjon 52 i Law of Property Act 1925 – et klart overlappingspunkt med kunnskapen din om landrett.
Fullføring er ikke målstreken. To plikter etter fullføring er direkte på SQE1-pensumet, og begge har frister du bør huske som områder i stedet for å gjette nøyaktige tall:
Tax og deretter registrering. Kjøperen må sende inn en stempelavgift grunnskattemelding og betale eventuell SDLT som skal betales innen det lovbestemte vinduet etter fullføring. Først når SDLT er betalt kan kjøperen søke HM Land Registry for å registrere overføringen og eventuelle nye avgifter.
To poeng sensorene tester her. For det første, i Wales, gjelder ikke SDLT – landtransaksjonsskatt belastes i stedet. Et spørsmål som plasserer eiendommen i Cardiff er å teste om du oppdaget forskjellen. For det andre er tinglysning konstitutiv for mange forretninger: I henhold til jordregistreringsloven 2002 fungerer ikke en overføring av et registrert bo ved lov før den er fullført ved registrering. Kjøperen har en rettferdig interesse i mellomtiden, og det er nettopp derfor prioriteringssøket betyr så mye.
Leasehold og de praktiske poengsensorene belønner
Kjøp av et flatt leieforhold legger ekstra trinn inn på samme tidslinje. Kjøperens advokat gjennomgår leieavtalen for løpetiden, servicegebyret og grunnrenten, og reiser henvendelser til utleier eller administrerende agent. Der leieavtalen krever utleiers samtykke for å overdra, må dette samtykket innhentes, og utleier må ikke urimelig holde tilbake det. På en ny leiekontrakt av kommersielle lokaler, se etter eiendomssikkerhet i henhold til Landlord and Tenant Act 1954 og om partene har inngått kontrakter fra det.
Gjennom hele transaksjonen sitter oppførsel i bakgrunnen. En advokat som opptrer for både kjøper og långiver, eller for felles kjøpere, må være oppmerksom på en interessekonflikt i henhold til SRA standarder og forskrifter og må holde klientpenger strengt i tråd med SRA kontoreglene – som knytter eiendomsrett og praksis pent tilbake til revisjonen av advokatregnskapet.
Så hvordan gjør du alt dette til merker? Prøv disse praktiske bevegelsene:
- Tegn tidslinjen én gang for hånd: instruksjon → søk og forespørsler → utveksling → søk før fullføring → fullføring → SDLT → registrering. Test deg selv på hva som skjer ved hver node.
- For hvert faktamønster, spør hvilket stadium er vi på? Det riktige svaret slår nesten alltid på timing.
- Husk konsekvensene av bytte – bindende kontrakt, innskudd, risikoovergang, forsikring – fordi den klyngen er gull for SBA-formatet.
- Behold registrerte og uregistrerte prosedyrer i separate mentale kolonner, slik at du aldri bruker et landavgiftssøk på registrert land.
Mester rekkefølgen og spørsmålene slutter å føles som hukommelsestester og begynner å føle deg som jobben du trener på å gjøre.
Hvordan CELE SQE kan hjelpe
På CELE SQE (celebar.com) har vi undervist i eiendomsrett og -praksis siden det aller første SQE-møtet, og materialet vårt kartlegger hele denne formidlingstidslinjen til den typen enkeltsvarspørsmål du vil møte. Hvis du vil ha struktur, går SQE1-kursene fra £1750 for korttidsalternativet opp til £3720 for langtidskurset, med enkelt-FLK-priser til halvparten av disse prisene hvis du bare trenger FLK2, pluss £150 early-bird-rabatt. Foretrekker du å drille spørsmål eller lese i ditt eget tempo? SQE1 Question Bank koster £575 i måneden og hele læreboksettet er £950. Nå oss når som helst på WeChat SQE100 eller på [email protected].