Predstavte si toto. Máte za sebou štyridsať minút v novinách FLK2, narazíte na otázku o dvoch súrodencoch, ktorí si spolu kúpili dom, jeden zomrel a všetky možnosti odpovede závisia od toho, či vystupovali ako spoloční nájomníci alebo spoloční nájomníci. Klesne vám žalúdok, pretože keď ste si minule upravili prežitie, napoly ste si to spomenuli a išli ďalej. Znie to povedome? Zemské právo trestá polopamätných. Odmeňuje kandidátov, ktorí dokážu zmapovať fakty na malý počet pevných pravidiel a bez váhania ich aplikovať.
Táto téma sa nachádza v SQE1 FLK2 spolu s Property Practice, trustmi, závetmi, trestnou praxou a účtami právnych zástupcov. Je skôr koncepčný ako procedurálny a skúšajúci miluje testovanie, či rozumiete why záujem zaväzuje kupujúceho, nielen to, či existuje. Dovoľte mi, aby som vás previedol časťami, ktoré sa objavujú znova a znova.
Pozemky a záujmy: Nadácia pozemkového práva, ktorú nemôžete preskočiť
Všetko v pozemkovom práve stavia na jednom rozdiele. Od zákona Law of Property Act z roku 1925 môžu existovať len dva právne statky: vlastníctvo (jednoduchý absolútny poplatok za držbu) a nájom (absolútna doba rokov). V oddiele 1 ods. 2 sú potom vymenované záujmy, ktoré môžu byť právne záväzné, vrátane vecného bremena poskytnutého na dobu zodpovedajúcu vlastníctvu alebo nájmu a právneho poplatku. Všetko, čo sa nezmestí do týchto políčok, môže byť vždy iba equitable.
Prečo je to dôležité v deň skúšky? Pretože označenie legal/equitable riadi celú otázku. Zákonné práva historicky zväzovali svet; spravodlivé práva závisia od doktríny oznámenia alebo, v prípade registrovanej pôdy, od registrácie alebo prevažujúceho záujmu. Ak nemôžete klasifikovať záujem v prvých desiatich sekundách, zvyšok uhádnete.
Praktické cvičenie: vezmite si akýkoľvek záujem – hypotéku, vecné bremeno, obmedzujúcu zmluvu, lízing – a položte dve otázky. Je to legálne alebo spravodlivé? Ako je chránený proti neskoršiemu kupujúcemu? Ak môžete okamžite odpovedať na obe otázky, ste pripravený na túto tému.
Spoluvlastníctvo za FLK2: spoločný nájom, spoločný nájom a pozostalosť
Toto je téma, ktorá ľudí prepadáva, tak tu spomaľte. Keď dvaja alebo viacerí ľudia vlastnia pôdu, právny titul je vždy držaný na zvereneckom pozemku a právny majetok môže byť držaný len ako spoločný nájom – nikdy nie oddelený, maximálne štyria správcovia. Zaujímavá akcia sa deje vo vlastnom imaní, kde spoluvlastníci držia buď ako spoloční nájomcovia, alebo spoloční nájomníci.
Spoločný nájomA vyžaduje štyri jednotky: vlastníctvo, úrok, vlastníctvo a čas. Je spojené s právom prežitia, čo znamená, že keď jeden spoločný nájomca zomrie, jeho podiel automaticky prechádza na pozostalých, mimo závetu. Spoločný nájom dáva každému vlastníkovi samostatný, nerozdelený podiel, ktorý prechádza pod jeho majetok. Takže v tomto scenári skúšky o zosnulom súrodencovi sa celá odpoveď odvíja od toho, či bol spravodlivým záujmom spoločný nájom (pozostalý berie všetko) alebo spoločný nájom (podiel zosnulého pripadá na ich príjemcov).
Teraz sa naučte odstupné za studena, pretože je dôkladne preskúmané. Spravodlivý spoločný nájom môže byť prerušený počas života – napríklad písomným oznámením podľa oddielu 36 ods. 2 zákona o vlastníctve z roku 1925, jedným nájomcom, ktorý sa bude zaoberať svojim podielom, alebo vzájomnou dohodou alebo postupom, ako sa uvádza v Williams/Hensman. Odstupným sa spoločný nájom mení na spoločný nájom. Nemôžete sa oddeliť vôľou, pretože prežitie funguje bezprostredne predtým, ako smrť nadobudne účinnosť. Urobte správne načasovanie a prehrate ostatných.
Easements: Štyri prekážky a ako sa vytvárajú
Easements sa v nejakej forme objavujú takmer na každom FLK2 sedení. Začnite s definíciou z Re Ellenborough Park. Aby bolo právo vecným bremenom, musí spĺňať štyri požiadavky: musí existovať dominantný a služobný nájomný dom; právo musí prispôsobiť (zvýhodniť) dominantný pozemok; tieto dva pozemky musia vlastniť alebo obývať rôzni ľudia; a právo musí byť spôsobilé tvoriť predmet grantu. Táto posledná prekážka odfiltruje nejasné tvrdenia – napríklad právo na zobrazenie je príliš neisté.
Creation je časť, do ktorej sa kandidáti pletú. Vecné bremená môžu byť zriadené výslovne, implicitne alebo na základe predpisu. V rámci implicitného grantu by ste mali poznať pravidlo v Wheeldon vs Burrows, ktoré premieňa niektoré kvázi vecné bremená na úplné vecné bremená pri predaji časti, a oddiel 62 zákona o vlastníctve 1925, ktorý môže zmeniť neformálne povolenie na vecné bremeno na dopravnom prostriedku. Predpis vo všeobecnosti odmeňuje dlhé používanie podľa práva – bez sily, utajenia alebo povolenia. Majte tieto tri negatíva v hlave ako "nec vi, nec clam, nec precario".
Pozor na pascu: otázka vám často dáva „právo“, ktoré zlyhá v jednej končatine Ellenborough, a potom sa pýta, ako to zaväzuje kupujúceho. Ak vôbec nejde o právoplatné vecné bremeno, záväzná otázka nikdy nevzniká. Platnosť vždy otestujte pred prioritou.
Dohody o voľnom vlastníctve: Prečo sa bremeno zriedka vyskytuje v zákone
Dohody otestujú vašu schopnosť oddeliť úžitok od záťaže a právo od spravodlivosti. Výhoda zmluvy sa môže vzťahovať na obyčajové právo, ak sa dotýka pôdy a týka sa jej. Bremeno však neplynie zo zákona – to je hlavné pravidlo z Austerberry vs Oldham Corporation, neskôr potvrdené Snemovňou lordov v Rhone v Stephens. Ako teda obmedzujúca zmluva zaväzuje neskoršieho vlastníka zaťaženého pozemku? Prostredníctvom spravodlivosti, podľa doktríny v Tulk v. Moxhay, za predpokladu, že zmluva je obmedzujúca (negatívna) v podstate, dotýka sa pôdy a týka sa jej, strany zamýšľali, aby sa spravovala, a je riadne chránená registráciou.
Skúšajúci milujú pozitívne zmluvy, pretože bremeno nemôže ísť priamo. Potom musíte siahnuť po riešení – reťazci zmlúv o odškodnení alebo princípe vzájomného prospechu a záťaže z Halsall proti Brand. Ak otázka ukazuje povinnosť niečo do (opraviť plot, prispieť na údržbu cesty), siahnite inštinktívne po „pozitívnej zmluve, bremeno nebeží, hľadajte nepriamu cestu“.
Registrovaný a neregistrovaný pozemok: Záujem kupujúceho zaviazať
Toto je prioritný motor pozemkového práva a práve tu žije mnoho značiek. Pre registrovanú pôdu sa riadi Land Registration Act 2002. Odplatný prevod, ktorý možno zaregistrovať, má prednosť pred predchádzajúcimi záujmami, s výnimkou tých, ktoré sú chránené oznámením v registri a tých, ktoré prepíšu register. Prevažujúce záujmy v Pláne 3 sú ťažko skúšané – najmä zákonný prenájom na sedem rokov alebo menej a záujem osoby o skutočné zamestnanie, moderná ozvena Williams & Glyn's Bank v Boland.
V zmenšujúcej sa zásobe neregistrovanej pôdy použijete starší systém: zákonné práva zaväzujú svet, väčšina spravodlivých práv musí byť zaregistrovaná ako pozemkové poplatky podľa zákona Land Charges Act 1972 a čokoľvek mimo tohto systému závisí od doktríny oznámenia. Hádanka tu často skrýva zlyhanie registrácie – zmluvu o nehnuteľnosti triedy C(iv) alebo obmedzujúcu zmluvu triedy D(ii), ktorá nebola nikdy uzavretá, a preto je neplatná voči kupujúcemu právnej nehnuteľnosti za peniaze. Nájdite chýbajúcu registráciu a odpoveď vypadne.
Ako revidovať pozemkový zákon pre papier SQE1 FLK2
Single Best Answer Questions nie sú eseje. Poskytnú vám presný súbor faktov a päť pravdepodobných možností, z ktorých iba jedna je najlepšia. Takže vaša revízia by mala byť štruktúrovaná podľa rozhodovacích stromov, nie podľa prózy. Pre každú tému vytvorte jednostranový vývojový diagram: klasifikujte záujem, otestujte jeho platnosť a potom vyriešte prioritu. Urobte to pre vecné bremená, zmluvy, lízingy, hypotéky a spoluvlastníctvo a pokryli ste väčšinu toho, čo vám FLK2 prinesie.
Dva zvyky oddeľujú silných kandidátov od ostatných. Vedúce prípady sa učia ako spúšťače, nie ako citácie – nepotrebujete úplný pomer Tulk v. Moxhay, musíte rozpoznať moment, kedy to platí. A cvičia pod časovým tlakom, pretože prečítať hustý faktografický scenár pod deväťdesiat sekúnd je vlastná zručnosť. Zmiešajte otázky pozemkového práva s trustmi a Property Practice, pretože skúšajúci ich zámerne prekrýva; spor o spoluvlastníctvo sa pokojne môže stať otázkou o obsadenosti a predaji pozemkových správcov.
Rýchly vlastný test pred zatvorením knihy: vymenujte dva právne statky, štyri jednotky, štyri požiadavky Ellenborough a dva spôsoby, ktorými obmedzujúca zmluva zaťažuje kupujúceho. Ak je niektorá odpoveď nejasná, ide o revíziu z dnešného večera.
Ako môže CELE SQE pomôcť
Ak chcete pozemkové právo zmapovať do čistých rozhodovacích stromov s odpracovanou praxou SBA, naše kurzy SQE1 prebiehajú od krátkodobého kurzu za 1 750 £ až po dlhodobý kurz za 3 720 £, s možnosťou jedného FLK za polovičnú cenu, ak potrebujete iba FLK2. Existuje zľava 150 £ na skoré vrátanie a naša banka otázok SQE1 je k dispozícii za 575 £ mesačne na cielené vŕtanie. Príďte a nájdite nás na celebar.com alebo na WeChat SQE100 — kandidátov vedieme už od prvého zasadnutia a radi sa porozprávame o tom, kde pozemkové právo zapadá do vášho plánu.