Pavaizduokite SQE1 egzaminų kambarį. Vienintelis geriausio atsakymo klausimas atkreipia jūsų dėmesį į scenarijų: jūsų klientas perka nuosavą namą už 480 000 GBP, vietinė paieška pažymėjo netoliese esančią kelių išplėtimo schemą, o jums liko keturios valandos popieriaus. Kuris faktas iš tikrųjų keičia jūsų patarimą, o kuris išblaško? Tai tikras nuosavybės teisės ir praktikos išbandymas – ne įsiminti apibrėžimus, o žinoti, ką advokatas daro toliau.
Dauguma kandidatų mano, kad platus perteikimo terminas yra valdomas. Ženklai tyliai nuslysta, yra detalė sandorio viduryje ir pabaigoje: kokios paieškos pagal užsakymą, kiek reikia mokėti mokesčių ir kaip apsaugoti pirkėją Nekilnojamojo turto registre. Peržiūrėkime dalis, kurias egzaminuotojai mėgsta išbandyti FLK2.
Kodėl nuosavybės teisė ir praktika yra FLK2
Nuosavybės teisė ir praktika yra vienas iš šešių FLK2 dalykų, greta žemės teisės, patikėjimo fondų, testamentų ir administravimo, advokatų sąskaitų ir baudžiamosios teisės bei praktikos. Žemės teisė suteikia jums pagrindinę doktriną – teisinius turtus, servitutus, bendrąją nuosavybę. Property Practice vadovaujasi šia doktrina ir užduoda sunkesnį klausimą: kaip iš tikrųjų perkelti turtą iš pardavėjo pirkėjui nepaliekant kliento atskleisto?
Vertinimo formatas SQE1 yra du darbai, kurių kiekviename yra 180 geriausių atsakymų klausimų, po penkias valandas ir 20 minučių vienam darbui pagal naujausią SRA specifikaciją. Property Practice klausimai retai jūsų prašo papasakoti abstrakčiai taisyklę. Jie pasodina jus į einančio advokato vietą ir paprašo teisingo kito žingsnio. Šis įrėminimas yra jūsų patarimas peržiūrėti: išmokite procesą, o ne tik žodyną.
A naudingas įprotis: kiekvienoje temoje paklauskite „kas tai daro, kuriame etape ir kas atsitiks, jei nepavyks? Egzaminuotojas dažniausiai tikrina vieną iš tų trijų kampų.
Paieškos prieš sutartį: ką kiekvienas iš tikrųjų jums sako
Kadangi principo caveat emptor (tegul pirkėjas saugosis) taikomas perdavimo principas, pardavėjas nėra įpareigotas savanoriškai reikšti turto trūkumų. Pirkėjo advokatas turi rasti problemų prieš keisdamas. Būtent to ieškoma, o SQE mėgsta išbandyti, ar tinkamą paiešką galite suderinti su reikiamu rūpesčiu.
- Vietinės žemės rinkliavos ir vietos valdžios užklausos – atskleidžiami planavimo leidimai, statybos reglamentų sutikimai, medžių išsaugojimo įsakymai, saugomos teritorijos ir ar kelias, aptarnaujantis nuosavybę, yra priimtas ir prižiūrimas valstybės lėšomis.
- Drenažo ir vandens paieška – patvirtina, ar turtas yra prijungtas prie viešosios kanalizacijos ir vandentiekio ir kur eina viešoji kanalizacija.
- Aplinkos paieška – žymi užterštos žemės riziką ir potvynių istoriją. Svarbu, nes atsakomybė už valymą gali tekti dabartiniam savininkui.
- Atlikti remonto patikrą ir, atsižvelgiant į regioną, kasybos ar kitų specialistų paieškas.
Grįžkite į mūsų kelio išplėtimo scenarijų. Siūloma schema yra būtent tokia, kokią suranda vietinė paieška. Jūsų darbas – nepanikuoti; Tai yra pranešti apie radinį klientui, apsvarstyti poveikį vertei ir malonumui ir patarti, ar tęsti, derėtis iš naujo ar pasitraukti prieš mainus. SBA atveju „geriausias“ atsakymas paprastai yra išmatuotas, į klientą orientuotas kitas žingsnis, o ne dramatiškas.
Keitimas, indėlis ir standartinės sąlygos
Žemės pardavimo sutartys turi atitikti nuosavybės įstatymo (įvairios nuostatos) 1989 įstatymo 2 skirsnį: raštu, įtraukiant visas sutartas sąlygas viename dokumente ir pasirašytos abiejų šalių. Būsto sandoriai paprastai sudaromi pagal Standartines pardavimo sąlygas; komerciniai sandoriai pagal standartines komercinės nuosavybės sąlygas. Žinokite, kuo skiriasi pavadinimas, ir žinokite, kas pasikeičia mainų metu.
Keičiant sutartis tampa privaloma, o turto rizika paprastai pereina pirkėjui standartinėmis sąlygomis, todėl pirkėjo pastato draudimas jau turėtų būti galiojantis. Užstatas paprastai yra 10 proc. Jei pirkėjas vėliau neužpildo, pardavėjas paprastai gali pasilikti tą užstatą ir gali ieškoti kitų teisių gynimo priemonių. Įprasti egzamino spąstai painioja poziciją prieš apsikeitimą (bet kuri šalis gali pasitraukti) su pozicija po (įpareigojanti sutartis, realios pasekmės). Tvirtai užfiksuokite tą liniją mintyse.
Žyminio mokesčio žemės mokestis: skaičių egzaminuotojų testas
Sžyminis žemės mokestis (SDLT) yra mėgstamiausias, nes jis verčia taikyti taisykles, o ne jas atšaukti. SDLT imamas už žemės sandorius Anglijoje ir Šiaurės Airijoje (Velsas turi savo žemės sandorių mokestį). Ji apskaičiuojama pagal juostines dalis – kiekviena kainos dalis apmokestinama pagal tos juostos tarifą, o ne visa kaina pagal vieną tarifą.
Jums nereikia įsiminti kiekvienos slenksčio iki cento, o kursai keičiasi, todėl peržiūrėkite dabartines juostas iš patikimo šaltinio, esančio netoli jūsų. Tai, ką turite suprasti šaltai, yra sąvokos, kurias egzaminuotojas pateikia klausimus:
- Skirtumas tarp gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų įkainių ir mišraus naudojimo turto.
- aukštesni papildomų būstų tarifai – priemoka, taikoma, kai pirkėjas jau turi kitą gyvenamąją nuosavybę.
- Pirmą kartą pirkėjo lengvata ir sąlygos, kurių reikia laikytis norint ją gauti.
- Pareiga pateikti SDLT deklaraciją ir sumokėti per įstatymo nustatytą terminą po sandorio įsigaliojimo datos, paprastai užbaigimo.
Praktikuokite pjūvio skaičiavimą su apvaliais skaičiais, kol jis bus automatinis. Egzaminą neturėsite ilgai, todėl sklandžiai mokėti juostelių metodą verta daugiau nei bandyti prisiminti lentelę, kurią atsimenate pusiau.
Užbaigimas ir užbaigimas: Pirkėjo apsauga
Ubaigimas yra tada, kai praeina pirkimo kainos likutis, pardavėjas atsilaisvina ir pirkėjas įgyja teisę į turtą. Perdavimo aktas (dažniausiai žemės registro forma TR1) turi atitikti Law of Property Act 1925 52 skirsnį ir būti surašytas kaip aktas. Tačiau užbaigimas nėra finišo linija. Atlikus du veiksmus nustatoma, ar jūsų klientas tikrai saugus.
Pirma, tax. SDLT grąžinimas ir apmokėjimas turi būti atliktas per įstatymo nustatytą terminą. Praleidus tai, klientui gresia baudos ir palūkanos – realus aplaidumo pavojus ir tvarkingas SBA faktų modelis.
Second, registracija. Pagal Žemės registravimo įstatymą 2002, registruotos nuosavybės perleidimas arba nuomos suteikimas septyneriems metams yra registruotinas disponavimas. Pirkėjo teisinė nuosavybė nepraeina tol, kol perleidimas neįregistruojamas HM žemės registre – 27 skirsnyje nustatyta, kad registracija yra privaloma, kad dispozicija veiktų pagal įstatymą. Iki tol pirkėjas turi tik teisingas palūkanas.
Čia svarbus prioriteto laikotarpis nuo oficialios priešbaigimo paieškos (OS1 forma). Ši paieška suteikia apsaugotą langą, per kurį pirkėjas gali užsiregistruoti be daugumos vėlesnių įrašų, su sąlyga, kad per nurodytą laikotarpį paraiška bus pateikta į Nekilnojamojo turto registrą. Supratimas, kodėl toks langas egzistuoja – kad pardavėjas nesukeltų naujų pomėgių tarp paieškos ir registracijos – yra būtent samprotavimo tikrintojų atlygis.
Nuomos priedai, kurių negalite praleisti
Freehold yra švaresnė istorija; Leasehold prideda judančių dalių, o FLK2 jas išbando. Pirkdami išperkamosios nuomos nuosavybę, stebėkite, ar nuomotojas sutikimas perleisti (licencija perleisti), bet koks registro apribojimas, reikalaujantis savininko pažymėjimo prieš registraciją, paslaugų mokestis ir žemės nuomos įsiskolinimai ir ar po perleidimo reikia pranešti savininkui apie perleidimą. Nuomos sutartis ilgesniam nei septynerių metų laikotarpiui yra registruojama atskirai su savo nuosavybės numeriu.
Praktinis išsinešimas: kai klausime minimas butas, valdymo įmonė ar paslaugų mokestis, sulėtinti greitį. „Geriausias atsakymas“ dažnai įjungia su nuomojamu turtu susijusį veiksmą, kurio tik laisvai nuosavybės teise priklausantis peržiūros planas praleistų.
A tikslinis Property Practice
taisymo planasKaip iš tikrųjų turėtumėte tai studijuoti? Pabandykite visą operaciją atvaizduoti viename puslapyje: išankstinė sutartis (paieškos, užklausos, rengimas), keitimas (įpareigojantis sutartis, užstatas, rizika), užbaigimas (perdavimo aktas, pinigų srautas) ir po įvykdymo (SDLT, registracija, prioritetinis laikotarpis). Tada kiekvienam etapui pridėkite pagrindinę taisyklę ir pagrindinę riziką. Ta viena diagrama atsako į daugumą SBA klausimų greičiau nei bet kuri užrašų sienelė.
Drill SDLT skaičiavimus tol, kol juostos taps antrosios prigimties. Pakartokite skirtumą tarp gyvenamųjų ir komercinių sąlygų. Ir kiekvieną kartą, kai pateikiate neteisingą praktinį klausimą, užsirašykite, ar praleidote taisyklę, stage ar pasekmę – tuos pačius tris kampus, kuriuos naudoja egzaminuotojas. Jūsų pačių klaidų šablonai yra greičiausias būdas tobulėti.
Vienas paskutinis priminimas: Property Practice yra susieta su advokato sąskaitomis ir žemės įstatymu. Kliento pinigai užbaigus, SDLT mokėjimas, hipotekos avansas – visa tai eina per kliento knygą. Peržvelkite šias temas, stebėdami, kaip jos susieja, ir tarptemų klausimai nustoja atrodyti kaip pasalos.
YJei norite struktūrinio palaikymo, tai mes darome CELE SQE (celebar.com). Mūsų SQE1 kursai kainuoja nuo 1 750 GBP už trumpalaikį variantą iki 3 720 GBP ilgalaikėje programoje su vieno FLK pasirinkimu už pusę kainos, jei jums reikia tik FLK2, ir 150 GBP ankstyvo paukščio nuolaida. Daugelis kandidatų susieja kursą su klausimų banku už 575 GBP per mėnesį, kad galėtų praktikuoti tiksliai aukščiau aprašytą SBA stilių. Klausimai? Susisiekite su mumis WeChat SQE100 arba [email protected] – jokio spaudimo, tiesiog nurodykite teisinga kryptimi.