これをイメージしてください。あなたは FLK2 の書類を手にしており、時計は時を刻んでいます。たった 1 つのベストアンサーの質問で、その物件が予定されているバイパスの隣にあることを発見したばかりの購入者が目の前に現れます。ベンダーはそれについて決して言及しませんでした。弁護士は取引のどの段階で何をすべきでしたか?頭が真っ白になっても、あなたは一人ではありません。財産法と実務 は、受験者が土地法の理論は知っていても、手続きについては固まってしまう科目です。この記事では、SQE1 の審査官が実際の弁護士が下す一連の決定として、譲渡取引をテストする方法を説明します。
搬送手順が SQE1 FLK2
を支配する理由土地法は、不動産、地役権、共有所有権、所有権の登録などの実質的な規則を規定しています。 『不動産法と実務』では、より難しく、より実践的な質問をしています。弁護士は、過失なく販売を指示から完了まで進めるために、これらのルールに基づいて実際に何を do するのでしょうか? 2 つの主題は重なり合う部分が多いため、試験官は土地法のように見えて実際は試験手順である問題を作成したり、その逆を作成したりすることができます。
FLK2に取り組んでいる人への私のアドバイスは、まず取引の頭の中でタイムラインを構築し、それから法的ルールをそれにぶら下げることです。段階を順番にイメージできれば、リスクがいつ通過するか、いつ契約が拘束力を持つようになるか、誰が何に対して責任を負うかなど、より難しい点が定位置に収まります。タイムラインをたどってみましょう。
契約前の段階: 権利の調査と問い合わせの提起
購入者を保護するすべてのことは、契約が署名される前に行われます。ここで、上記の迂回質問の勝敗が決まります。買い手の弁護士は、クライアントが何を購入しているのかを正確に把握できるように、所有権を調査し、標準的な調査を実行する必要があります。
登録土地の場合、弁護士は2002年土地登記法に基づいてHM土地登記所から登記簿と表題計画の正式なコピーを取得し、不動産、所有権、料金の登記簿をチェックします。 未登記土地（まだ調査可能）の場合、弁護士は所有権の概要を調査し、適切な所有権の根幹に至るまで少なくとも15年前に遡る途切れることのない所有権の連鎖を確認し、不動産所有者の名前に対して土地代調査を行います。
A権原と並んで、買主の弁護士は契約前の調査や問い合わせを行います。通常のセットには、地方自治体の調査（計画されているバイパスが明らかになる）、排水と水の調査、環境調査、売り手の契約前調査が含まれており、多くの場合、標準的な法律協会のフォームに記載されています。ここでの基本原則を思い出してください:
Caveat emptor — 購入者に注意してもらいましょう。通常、売り手は物理的な欠陥を自発的に解決する義務がないため、買い手の弁護士が調査して問い合わせる必要があります。ただし、売主は所有権の潜在的な瑕疵を開示する必要があり、積極的に不動産を虚偽表示してはなりません。
A注意すべき SQE1 の罠: 誤解を招くことが判明した問い合わせに対する曖昧な回答は、購入者に不実表示の申し立てを与える可能性があります。したがって、質問に対して販売者が半分本当の答えをしていることが示された場合は、手続きだけではなく救済策について考えてください。
契約の交換: 復帰不能点
交換するまでは、どちらの当事者も立ち去ることができます。 契約書を交わす時点で、両当事者は法的に完了する義務を負います。これはFLK2で最も厳しく試される瞬間の1つです。土地の販売契約は、1989 年財産法 (雑則) 法の第 2 条に準拠する必要があります。契約は書面で作成され、明示的に合意されたすべての条件が含まれ、両当事者または両当事者の代理で署名されている必要があります。
契約書は通常、法律協会の電話交換方式（方式A、B、またはC）を使用して交換されます。この方式には、弁護士が行うことを正確に規定しています。買い手は通常、交換時に購入価格の10％を手付金として支払います。試験官が好む区別を知ってください:
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ステークホルダーとして保持されている
- Aの保証金は、完了するまで売主に解放できません。 売り手の agent として保持されている
- A の保証金は、すぐに譲渡できますが、買い手にとってはリスクが高くなります。
物件のリスクは、完成時ではなく、交換時に購入者に移転します。この 1 つのルールだけで、買主が契約書を交わした瞬間から 建物保険 に加入しなければならない理由が説明されます。交換の翌日に家が全焼した場合、それは購入者の問題です。この事実パターンは何度も繰り返し現れます。
標準条件（通常は標準販売条件または標準商業不動産条件）は、当事者が交渉する特別条件の間のギャップを埋めます。一方の当事者が完了できなかった場合、もう一方の当事者は完了通知を送達し、時間をかけて本質を見極め、手付金の没収や最終的には取り消しを含む救済策への扉を開くことができます。
交換から完成まで：完成前のステップ
交換と完了の間のギャップは、購入者の弁護士が未解決の部分を整理する場所です。完了前の 2 つの検索が最も重要です。
登録済みの土地について、弁護士は HM 土地登記所で OS1 優先調査 を実行します。これにより、優先期間 (現在は 30 営業日) が与えられ、この期間中、買い手は登録簿に新たなエントリを追加することなく取引を登録できます。その期間内に申請書を提出すれば、購入者の利益が優先されます。未登録の土地については、土地使用料検索 (フォーム K15) が同様の機能を果たし、独自の保護期間が与えられます。
購入資金が住宅ローンである場合、貸し手の弁護士（多くの場合、買い手の代理を務める同じ事務所）は、貸し手を満足させるために、借り手に対して破産調査（フォームK16）を実行する必要があります。その後、弁護士は所有権証明書を貸し手に提出し、完了日に備えて住宅ローン前払い金を引き落とします。
完了と完了後: 税金と登録
完了後、購入価格の残金が支払われ、売主は譲渡証書（登録済み所有権全体に対するTR1）を引き渡し、買主は不動産を取得する権利が得られます。譲渡は 1925 年財産法第 52 条に基づく証書によるものでなければなりません。これはあなたの土地法の知識と明らかに重複します。
完了はゴールではありません。 SQE1 のシラバスには 2 つの修了後の義務が記載されており、両方とも期限が設定されており、正確な数字を推測するのではなく、範囲として覚えておく必要があります:
納税、その後登録。 買い手は印紙税土地税申告書を提出し、完了後法定期限内に期限内にSDLTを支払う必要があります。 SDLT が支払われた場合のみ、買い手は HM Land Registry に譲渡と新しい料金の登録を申請できます。
試験官がここでテストするポイントは 2 つです。まず、Wales では SDLT は適用されず、代わりに土地取引税が課されます。カーディフにある物件を特定する質問は、違いを見つけたかどうかをテストすることです。第二に、登録は多くの取引の構成要素となっています。2002 年土地登録法に基づき、登録不動産の移転は、登録によって完了するまで法的に機能しません。その間、買い手は公平な持分を保持します。まさにこれが、優先調査が非常に重要である理由です。
借地権と審査官の実際のポイント報酬
借地権フラットを購入すると、同じタイムラインに追加のステップが追加されます。買主の弁護士は、その期間のリース契約、サービス料、地代を検討し、家主または管理代理人に問い合わせを行います。賃貸借契約で譲渡に家主の同意が必要な場合には、その同意を得なければならず、家主は不当に同意を保留してはならない。商業施設を新たに賃貸する場合は、1954 年家主・借家法に基づく所有権の保障と、当事者が契約を結んでいるかどうかに注意してください。
トランザクション全体を通じて、行為はバックグラウンドで行われます。買い手と貸し手の両方、または共同買い手の代理を務める弁護士は、SRA 基準および規制に基づく利益相反に注意を払う必要があり、顧客の資金を SRA 会計規則に厳密に準拠させなければなりません。この規則は、不動産法と実務を弁護士アカウントの改訂にきちんと結び付けています。
では、これらすべてをマークに変換するにはどうすればよいでしょうか?これらの実践的な動きを試してください:
- 指示→検索・問い合わせ→交換→完了前検索→完了→SDLT→登録というタイムラインを一度手書きで描きます。次に、各ノードで何が起こるか自分でテストしてください。
- すべての事実パターンについて、今どの段階にいるのかを尋ねてください。 正しい答えは、ほとんどの場合、タイミングをオンにします。
- 交換の結果、拘束力のある契約、デポジット、リスク転嫁、保険を覚えておいてください。なぜなら、そのクラスターは SBA フォーマットにとってゴールドだからです。
- 登録済みの手順と未登録の手順を別々の心の列に保管し、登録済みの土地に土地代調査を適用しないようにしてください。
順序をマスターすると、質問は記憶力テストのように感じなくなり、訓練中の仕事のように感じ始めます。
CELE SQE がどのように役立つか
ACELE SQE (celebar.com) では、SQE の最初の授業以来、私たちは財産法と実務を教えてきました。私たちの教材は、この伝達スケジュール全体を、あなたが直面する単一の最良の回答の質問の種類にマッピングしています。構造をご希望の場合、SQE1 コースは短期オプションの 1,750 ポンドから長期コースの 3,720 ポンドまでとなっており、FLK2 のみが必要な場合は単一 FLK の価格がその半額になり、さらに 150 ポンドの早期割引が適用されます。質問をドリルしたり、自分のペースで読んだりしたいですか? SQE1 Question Bank は月額 575 ポンド、教科書全セットは 950 ポンドです。 WeChat SQE100 または [email protected].
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